Обязанность производства текущего ремонта

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Комментарий к статье 681 Гражданского Кодекса РФ

Согласно положениям настоящей статьи текущий ремонт обязан производить наниматель жилого помещения, а капитальный проводит наймодатель. Иные условия могут быть установлены договором найма.

Пункт 3 статьи 681 устанавливает ограничение для наймодателя по переоборудованию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение. Для его проведения необходимо выяснить, повлияет ли на условия пользования нанимателем жилым помещением. Если в результате переоборудования условия пользования изменятся существенно, производство работ возможно только с согласия нанимателя. Статья ничего не говорит о мнении совместно проживающих с нанимателем граждан. Следовательно, оно в данном случае не учитывается. Существенное изменение условий пользования — понятие оценочное и в законе не раскрытое.

Другой комментарий к статье 681 ГК РФ

1. Коммент. ст. устанавливает общее правило, в соответствии с которым между сторонами распределяются обязанности по производству ремонта жилого помещения. Оно основывается на том, что текущий ремонт обычно не требует значительных затрат и позволяет учитывать конкретные запросы лиц, непосредственно проживающих в помещении; напротив, капитальный ремонт обычно связан с вложением в помещение более значительных сумм, увеличивает его стоимость, нередко требует для своего проведения освобождения помещения. Поэтому вполне логично, что обязанность по производству текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитального — на наймодателя. Впрочем, данное правило носит диспозитивный характер, и потому стороны могут изменить его своим соглашением.

2. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии и ликвидацию последствий его износа. К ним, в частности, относятся побелка, окраска и оклейка стен и потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) и т.п.

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя.

Невыполнение нанимателем обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения дает наймодателю право расторгнуть договор жилищного найма и взыскать с нанимателя стоимость таких работ.

3. К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем или за его счет, относятся работы по перестилке полов, замене дверей, окон, радиаторов и инженерного оборудования, укреплению несущих конструкций и т.п.

Если необходимость капитального ремонта жилого помещения вызвана действиями (бездействием) нанимателя, последний обязан возместить наймодателю соответствующие расходы.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

4. Наймодатель обязан своевременно предупредить нанимателя о предстоящем проведении в помещении работ по капитальному ремонту, в особенности если требуется освобождение жилого помещения на время проведения его капитального ремонта. Обязанность по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого помещения, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, наймодатель не несет.

5. Понятие «переоборудование жилого дома», о котором говорится в п. 3 коммент. ст., жилищному законодательству неизвестно, так как последнее оперирует понятиями «переустройство» и «перепланировка». Под переоборудованием же дома обычно понимается изменение его целевого назначения, в частности перевод в нежилой фонд. Почему законодатель использовал данный термин, не совсем ясно — скорее всего, это элементарный юридико-технический брак.

Не вполне понятно, далее, как понятие «переоборудование дома» соотносится с его капитальным ремонтом и реконструкцией.

Очевидно также, что закрепленное п. 3 правило может быть реализовано лишь в том случае, если наймодатель жилого помещения является собственником всего жилого дома, так как в противном случае вопрос о переоборудовании дома находится вне его контроля.

Таким образом, если цель п. 3 состояла в том, чтобы обеспечить нанимателю спокойное пользование жилым помещением в течение срока действия договора, то она едва ли может считаться достигнутой из-за нарушения элементарных правил юридической техники.

Остались вопросы по ст 681 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 681 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

Источник

Особенности текущего ремонта многоквартирного дома

Гражданин в России не только обременен обязанностями, но также имеет права. Среди них — комфортные и безопасные условия проживания. Тем более, что каждый собственник помещения в многоквартирном доме ежемесячно вносит денежную сумму на своевременный ремонт здания по статье в квитанциях за ЖКУ.

Что такое текущий ремонт дома и как часто он проводится?

Текущий ремонт дома — это комплекс мер, принимаемых ответственными организациями в рамах содержания жилищного фонда для поддержания его удовлетворительного состояния и ликвидации неисправностей, мешающих комфорту и безопасности граждан.

Такой ремонт выполняется в плановой последовательности и может быть направлен на возобновление исправности целого жилого многоквартирного дома (МКД) или частичного восстановления его ресурсов с заменой или ремонтом составных элементов номенклатуры, определенной нормативной и технической документацией.

Следует различать текущий и капитальный ремонты МКД. За последний жители платят по отдельной статье с 2015 года.

Сумма, начисляемая за капремонт общедомового имущества, прописывается в отдельной квитанции. Текущий ремонт включен в квитанцию по оплате ЖКУ в виде графы «Содержание общедомового имущества».

Об этом сказано в статье 154 ЖК РФ. Тариф на него устанавливают органы местного самоуправления, а очередность проведения принимается в пределах от двух до пяти лет и варьируется в зависимости от вида жилых зданий, состояния материалов основных конструкций, их износа и условий окружающей среды.

Основанием для определения надобности в проведении текущего ремонта в жилищном фонде, определения и уточнения его объемов выступают результаты плановых осмотров зданий, которые проводятся по графику перед и после отопительного сезона — осенью и весной.

Какие работы входят в текущий ремонт?

В нем много пунктов, которые имеют множество подпунктов. В общем виде стандартный перечень работ выглядит так:

• ликвидация локальных деформаций, укрепление, восстановление повредившихся участков фундаментов, а также продухов вентиляции, отмостков и подвальных входов;
• возрождение элементов архитектуры, а также герметизация стыков;
• окрашивание, фасадов, стен и потолка;
• восстановление элементов окон, в том числе замена стекол;
• ремонт входных групп, например тамбура;
• усиление и заделка некоторых участков межквартирных перегородок;
• организация, смена и возобновление работоспособности частей внутренних систем центрального отопления, домовых котельных, водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых домах;
• ликвидация неисправностей систем электроснабжения, исключая внутриквартирные устройства, кроме электроплит;
• смена и возрождение работоспособности систем вентиляции внутри дома;
• восстановление покрытия пола;
• замена или наладка ящиков для почты;
• покраска металлических частей отопительной системы;
• мелкий ремонт перил и устройство поручней;
• замена светильников;
• ремонт электрощитков на этажах, а также их полная замена;
• организация и ремонт козырьков, выполненных из мягких материалов или листовой стали;
• замена клапанов для загрузки мусоропровода с «фартуками».

Кто проводит ремонт?

Об этом подробно говорят статьи 154–156 Жилищного кодекса и правила содержания общего имущества, утвержденные Правительством 13 августа 2006 года под номером 491. Непосредственно работы выполняют подрядные организации, которые нанимаются после проведения конкурсов.

Текущий ремонт жилых зданий должны проводить, опираясь на Правила и нормы технической эксплуатации жилфонда, технические указания по организации и технологии текущего ремонта и по организации профилактического текущего ремонта, а также на другие нормативные акты Госстроя России.

Текущий ремонт, в отличие от капитального, можно организовать без протоколов собраний собственников, а только лишь по заявкам жителей.

Планы на него формируются ежегодно, но при необходимости могут быть оперативно исправлены.

Текущий ремонт МКД проводится подрядными организациями, выбранным в рамках конкурса, по желанию жителей конкретного дома, управляющей компании или при возникновении резкой необходимости (например, при аварии). Организаторами конкурса могут выступить собственники жилищного фонда или уполномоченный представлять их орган, а также независимая профильная организация, действующая на основании заключенного с собственником или УК договора.

Собственники или уполномоченный ими орган (управляющая компания) обязаны контролировать результат работ и то, как они проводятся, по необходимости привлекая специалистов Государственной жилищной инспекции.

После завершения ремонта проходит приемка работ комиссией.

Какие правила необходимо соблюдать при расчете наличными за недвижимость? В статье есть подробная инструкция.

Информация по ссылке будет полезна созаемщикам по ипотеке.

Куда обращаться, если ремонт выполнен некачественно или вообще не выполнялся?

Перед началом ремонта подрядная организация подписывает вместе с собственником помещения или УК договор подряда, в котором перечисляются права и обязанности сторон.

Там же указывается гарантийный срок на итоги проведенного текущего ремонта и порядок составления и разбора претензий. В подрядных документах по усмотрению сторон назначаются меры ответственности и последовательность их употребления на практике.

Если даже следование условиям договора не помогает устранить возникшую проблему и недопонимание жителей МКД и УК или подрядчиков, собственникам помещений конкретного дома следует попробовать иные методы:

• оформить письменной обращение в обслуживающую дом управляющую компанию в двух экземпляров, один из которых с подписью секретаря, принимающего заявление, оставить себе;
• направить заявление в районную или городскую администрацию;
• при отсутствии в течение месяца реакции от УК направить обращение в прокуратуру или суд.

Когда управляющая организация не осуществляет ремонт, а плата за него вносится, граждане имеют право предъявить требование о перерасчете взносов — сначала письменно обратиться к УК, а при необоснованном отказе — в суд.

Кроме того, если неправомерное бездействие управляющей организации стало причиной порчи имущества проживающих в многоквартирном доме людей, они вправе оформить обращение в суд и потребовать взыскать с виновников убытки. Для обращения в судебные инстанции следует документально зарегистрировать и оценить понесенные убытки с привлечением экспертов.

Текущий ремонт в многоквартирном доме должен проводиться систематически и своевременно, чтобы здание прослужило долго, а не стало ветхим и аварийным, и при этом было безопасным для тех, кто в нем проживает. Не только оплачивать, но и следить за этим приходится собственникам помещений, находящихся в МКД. Когда права граждан нарушаются, на помощь им придут местные администрации, прокуратура и суд.

Источник

Текущий ремонт многоквартирного дома: что входит, оплата и сроки проведения

Текущий ремонт многоквартирного дома предусматривает внесение платы жильцами. Такие мероприятия представлены определенным перечнем работ. Ответственность за некачественное исполнение обязанностей ложится на управляющие компании (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Понятие текущего ремонта

Проведение восстановительных работ в МКД подразумевает, что уполномоченная компания реализует комплекс мероприятий, которые направлены на поддержание помещений дома в таком состоянии, чтобы в нем можно было жить.

Кроме того, это работы, связанные с образовавшимися неполадками, способных повлиять на безопасность граждан. Указанные действия реализуются организациями, которые взяли обязательства по поддержанию здания в надлежащем состоянии.

Работы по ремонту могут быть связаны с:

• реализацией работ восстановительного значения;
• производством ремонта части коммуникаций инженерного типа;
• заменой некоторых элементов.

Все работы, проводимые в МКД, регламентированы документами технического и нормативного значения. Данные акты выступают основанием для принятия решения о замене коммуникаций.

Законодательное регулирование вопроса

Законодатель четко определяет перечень работ, которые должны проводиться в конкретном доме, сроки их реализации и финансы, используемые при восстановлении.

К этим документам отнесены:

• Жилищный кодекс РФ. Данный акт описывает правила разработки норм, перечисление средств, предназначенных для реализации данных работ;
• методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004;
• Постановление Госстроя № 170 от 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Отражается, кем производится ремонт подъездов, уборка после его завершения.

Собственники помещений в МКД после изучения перечисленных актов получают представление о том, сколько средств нужно для ремонта дома.

Проведение восстановительных мероприятий в МКД

Основанием производства восстановительных работ выступает проведение мероприятий по осмотру, а также отражение оценки состояния МКД с технической точки зрения. Кроме того, сотрудники уполномоченной организации устанавливают степень изношенности разных коммуникаций, которые используются жильцами дома.

Предусматриваются конкретные сроки производства планового осмотра:

• весной, после того, как прекращается отопительный период;
• осенью перед началом подключения системы отопления.

Данное мероприятие реализуется комиссией. В нее включаются сотрудники управляющей компании и владельцы помещений в доме. По завершении осмотра формируется акт, который является основанием для реализации мероприятий.

Перечень работ

Говоря о том, что входит в текущий ремонт, нужно учесть, что полный список отражается в Методических рекомендациях МКД 2-04.2004.

К ним отнесены:

• работы, направленные на восстановление участков МКД, которые имеют повреждения;
• покраска стен и потолков в подъезде;
• восстановление окон и рам;
• усиление перегородок, расположенных между квартирами;
• замена частей в отопительной системе;
• обеспечение постоянной работы вентиляции;
• установка ящиков, предназначенных для корреспонденции;
• восстановительные работы пола в подъездах;
• замена лампочек и светильников;
• устранение неполадок в системе освещения.

Все работы должны соответствовать законам.

В чем отличие от капитального ремонта

Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.

Основание	Текущий	Капитальный
Проводимые работы	Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация	Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества
Финансирование	Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов	Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции
Длительность	Месяц и более	От нескольких дней до нескольких недель
Стоимость	Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов	Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК

Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.

План проведения ремонта

Производство ремонта в многоквартирном доме подразумевает необходимость составления плана. Главный фактор, который сказывается на выборе объектов для ремонта, — осмотр. Это помогает выявить проблемные моменты и дать оценку степени износа здания.

Работы проводятся, если:

• подходит время для косметического или профилактического ремонта;
• некоторые части коммуникаций пришли в негодный вид и требуется провести восстановление;
• случилась неожиданная поломка.

Проведением осмотров занимаются сотрудники УК или члены ТСЖ. В ходе данного мероприятия формируется план по производству текущего ремонта. Если действует товарищество собственников жилья, то готовый план подлежит утверждению на общем собрании.

Проведение текущего ремонта

Закон указывает на то, что ремонтные работы должны совершаться в определенной последовательности.

В том числе:

• осмотр помещений в МКД;
• формирование плана конкретных мероприятий;
• производство тендера. Это нужно для того, чтобы выбрать организацию, выступающую подрядчиком по восстановительным работам;
• оформление соглашения. В нем прописываются правомочия и обязательства сторон, сроки реализации ремонта;
• ремонт здания;
• прием выполненных работ. Реализуется данное мероприятие комиссией, в состав которой входят собственники квартир и сотрудники УК. По итогу приема работ формируется соответствующий акт.

Если четко следовать указанному алгоритму, это даст гарантию на возможность обжалования результата ремонта, когда работы будут исполнены некачественно. В этом случае расходы на доработку ложатся на ответственную организацию.

Ремонт подъезда

Содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме затрагивает, в том числе, и помещение подъездов. Средства на эти мероприятия предоставляются собственниками квартир в МКД. При этом оплата реализуется каждый месяц на основании квитанции, сформированной УК.

К моменту производства ремонта дополнительные средства оплачивать не потребуется. Ответственность в этом случае ложится на управляющую компанию. Жильцы вправе обжаловать некачественно проведенные работы.

У граждан есть возможность отразить свои пожелания при формировании перечня запланированных работ. Убраться по завершении рассматриваемых мероприятий обязана организация, проводившая ремонт.

Период проведения ремонта

В законодательстве нет четко определенных сроков для производства ремонтных работ.

К примеру, при замене части кровли потребуется неделя, некоторые мероприятия могут быть выполнены за день-два. Кроме того, есть факторы, сказывающиеся на сроках производства таких работ.

К ним отнесены:

• объект, требующий восстановления;
• сезон производства ремонта;
• возможности подрядчика.

Одни и те же работы, проводимые зимой и летом, в первом случае требуют больше времени для реализации. Периоды исполнения конкретных мероприятий, прописаны в соглашении, оформленном с подрядчиком.

Важно! Если установленные сроки нарушаются, лицо вправе обжаловать данное действие. Обратиться следует в жилищную инспекцию или прокуратуру, суды.

Тарифы

Управляющая компания при производстве рассматриваемых работ использует средства, внесенные собственниками квартир. Каждый месяц жильцам поступают квитанции, где прописана сумма, предназначенная для проведения ремонтных мероприятий.

Определение тарифов происходит так:

• сотрудники УК формируют суммы, необходимые для внесения в качестве оплаты текущего ремонта;
• владельцы квартир на общем собрании утверждают установленные значения;
• представители УК направляют данные на рассмотрение регионального жилищного департамента для одобрения;
• члены данного органа утверждают и публикуют тарифы, если нужно меняют.

Когда в результате рассмотрения тарифов департаментом происходит повышение цен, позицию требуется обосновать. Это говорит о том, что в разных регионах устанавливаются отличающиеся друг от друга тарифы.

Таким образом, текущий ремонт направлен на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии. Ответственность по исполнению этих работ ложится на организацию, проводящую восстановление МКД. Тариф на оплату разрабатывается на основании действующего законодательства.

Источник