Обязанность собственника жилого помещения по капитальному ремонту

Какой именно ремонт входит в понятие капитального ремонта жилого помещения?

Согласно договору социального найма наймодатель обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения. Что именно должно быть отремонтировано?

В соответствии с ч. 1 ст. 60 Жилищного кодекса РФ наймодателем по договору социального найма жилого помещения является собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо.

Статьей 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения также установлена п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.08.2003 N 170, предусматривают проведение технического обслуживания и ремонта жилищного фонда.

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения, где предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт, приводится перечень таких работ. Ремонтные работы, не относящиеся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которых возложена на нанимателя, должны выполняться наймодателем.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Одновременно законодателем сделана оговорка, согласно которой данные работы могут выполняться за счет наймодателя, если они обусловлены неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связаны с производством капитального ремонта дома.

Четкого закрытого перечня работ, подлежащих выполнению наймодателем, нет. И в первую очередь вопрос об определении объема работ должен быть регламентирован договором социального найма.

Если говорить о правовом регулировании данного вопроса, то стоит сказать о ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, толкование которой позволяет сделать вывод о наличии обязанности проведения капремонта в целом и замены устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, в частности.

Правила и норма технической эксплуатации жилищного фонда позволяют требовать от наймодателя замены электрической проводки, внутриквартирной разводки систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления.

Источник

Обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у лица, получившего квартиру, вне зависимости от оформления права собственности

rfphoto / Depositphotos.com

Конституционный Суд Российской Федерации отказался рассматривать жалобу на ряд норм ЖК РФ, из которых следует, что обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у лица, получившего квартиру по акту приема-передачи, причем еще до того, как у этого лица возникнет право собственности на полученную квартиру (Определение Конституционного Суда РФ от 30 сентября 2019 г. № 2434-О).

Дело в том, что законодательство не обязывает владельца квартиры в новостройке после подписания акта приема-передачи квартиры бежать в Росреестр и регистрировать свое право собственности на новую жилплощадь. Собственно, в рассмотренном случае так и получилось –хозяйка квартиры несколько лет свое право собственности не регистрировала. Но и счета по взносам на капремонт оплачивать не хотела – ведь согласно ч. 3 ст.169 Жилищного кодекса РФ обязанность по уплате взносов возникает у собственников помещений, а поскольку в ЕГРН ее право собственности на квартиру пока не зарегистрировано, то и обязанности уплачивать взносы региональному оператору, – выходит, – нет.

Суд общей юрисдикции, куда обратилась хозяйка квартиры (с требованием о пересчете взносов), сначала встал на ее сторону, но вторая инстанция, наоборот, заступилась за Фонд капитального ремонта:

• согласно п. 2 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, взнос на капитальный ремонт;
• согласно ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в МКД обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт;
• согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в определении от 18 июля 2006 г. № 373-О, возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не моментом госрегистрации права собственности заявителя на квартиру, а датой приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях;
• при этом неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ);
• структура платы за жилое помещение различается только для трех категорий пользователей жилыми помещениями: для нанимателя по договору соцнайма; для нанимателя по договору найма жилья социспользования и для собственника помещения в МКД. Лица, получившие жилое помещение от застройщика, не выделяются в отдельную категорию;
• итак, учитывая цель уплаты взносов на капремонт,
• учитывая, что для лица, принявшего от застройщика жилое помещение, законодателем установлен специальный срок наступления обязанности по внесению платы за такое жилое помещение, не связанный с моментом регистрации права собственности,
• принимая во внимание, что по смыслу договора участия в долевом строительстве правоотношения направлены на возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства,
• и при этом регистрация права собственности на жилое помещение, полученное от застройщика, зависит только от волеизъявления лица, принявшего это жилое помещение от застройщика,
• лицо, принявшее жилое помещение от застройщика, не может быть освобождено от уплаты взносов за капремонт до момента регистрации своего права собственности на жилое помещение в МКД;
• а факт отсутствия госрегистрации права собственности на жилое помещение на момент включения МКД в региональную программу капремонта при наличии на этот момент акта передачи жилого помещения дольщику от застройщика не свидетельствует об отсутствии обязанности по несению бремени платы взносов за капремонт у титульного владельца недвижимости, и не может возлагать обязанность по оплате таких взносов на застройщика, уже передавшего жилое помещение дольщику, который не зарегистрировал свое право собственности, либо оставлять такую обязанность без определения субъекта ее несения.

Источник

Мониторинг правоприменения

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

эксперт – к.ю.н., доцент кафедры государственного и административного права СПбГУ Дмитрикова Е.А

Условием безопасного и комфортного проживания в многоквартирном доме является своевременный и качественный капитальный ремонт общего имущества.
Действующим законодательством на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность не только по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и финансированию расходов по капитальному ремонту дома.
Статьей 210 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилищного фонда (ст. 154 Жилищного кодекса РФ – далее ЖК РФ). Положением п.3 ст.158 ЖК РФ установлено, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Вместе с тем, статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Закон о приватизации жилищного фонда) предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Учитывая, что значительная часть жилых помещений перешла в собственность граждан в результате приватизации, соответствующая норма Закона о приватизации жилищного фонда призвана защитить имущественные и жилищные права граждан, приватизировавших жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта.
Действие данной нормы наряду с правилом перехода обязанности по оплате капитального ремонта к новому собственнику, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (п. 3 статьи 158 ЖК РФ), порождает ряд спорных моментов в практике применения судами статьи 16 Закона о приватизации жилищного фонда.
Наиболее часто среди данной категории встречаются дела, связанные с рассмотрением требований о проведении капитального ремонта, возмещением расходов на проведение капитального ремонта. Отметим, что истцами выступают как сами граждане, приватизировавшие квартиры в домах, требовавших капитального ремонта на момент приватизации, так и управляющие компании, которые уже произвели капитальный ремонт в указанных домах и требуют возмещения понесенных расходов.
В первом случае разрешению споров в пользу истца препятствует невозможность подтверждения необходимости проведения капитального ремонта на момент приватизации жилых помещений в силу разных обстоятельств (утрата документов, ненадлежащим образом оформленные запросы в администрацию и т.д.). При условии, что факт необходимости проведения капитального ремонта на момент приватизации подтвержден и бывший наймодатель не произвел капитальный ремонт, суды разрешают спор в пользу граждан.
Во втором случае возмещению затрат, понесенных управляющей компанией в связи с проведением капитального ремонта, препятствует нарушение порядка принятия решения о проведении капитального ремонта или «инициативность» компании (капитальный ремонт произведен без предварительного требования в адрес бывшего наймодателя). Кроме того, результат разрешения данной категории споров всегда зависит от подтверждения делегирования права представлять интересы граждан, приватизировавших жилые помещения, в отношениях с бывшим наймодателем. Суды, ссылаясь на статью 16 Закона о приватизации жилищного фонда, указывают, что обязанность бывшего наймодателя возникает перед гражданами, а не перед управляющими компаниями (в тех случаях, когда последние выступают истцами).
В ходе мониторинга также была выявлена категория споров, возникающих в связи с установлением надлежащего обязанного лица, в качестве бывшего наймодателя, и оценкой допустимости солидарной обязанности всех бывших наймодателей.
Актуальность этих вопросов обусловлена тем, что муниципальным образованиям в течение продолжительного периода времени передавали многоквартирные дома, общежития, которые эксплуатировались без проведения капитального ремонта до момента приватизации (в отдельных случаях несколько десятков лет) и после приватизации жилых помещений именно муниципальные образования оказались в роли бывшего наймодателя. При этом в ряде судебных решений указано, что здания, в которых расположены приватизированные жилые помещения, находились в собственности субъекта РФ и были переданы в муниципальную собственность на основании судебного решения по иску об обязании принять в муниципальную собственность.
Муниципальные образования далеко не всегда могут обеспечить выполнение обязанности бывшего наймодателя в силу значительного количества многоквартирных домов и ограниченности средств местных бюджетов. Однако попытки компенсировать расходы муниципального бюджета, призвать к исполнению обязанности солидарно субъекты РФ или РФ безуспешны. Суды указывают на то, что Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» не налагает на сторону, передающую в муниципальную собственность объекты недвижимости, обязанность по их последующему ремонту.
Конституционный Суд РФ подтвердил, что в подобной ситуации не усматривается вмешательство в самостоятельность органов местного самоуправления, поскольку обязанности, закрепленные за органами местного самоуправления в федеральном законе, являются неотъемлемым элементом нормативного содержания конституционно-правового статуса местного самоуправления. Единственным «утешением» для муниципальных образований может служить вывод о том, что статья 16 Закона о приватизации жилищного фонда не ограничивает органы местного самоуправления в выборе средств осуществления закрепленной обязанности и не предусматривает объем расходов местных бюджетов на мероприятия по проведению капитального ремонта и сроки решения поставленной задачи.
Однако такой вывод Конституционного Суда РФ ставит под сомнение оперативность проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, что явно не согласуется с интересами граждан, приватизировавших квартиры, и рассчитывающих на проведение капитального ремонта бывшим наймодателем.
Отметим также судебный акт «на перспективу». Правовые отношения в области проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регулируются положениями ст. ст.166-191 раздела IX ЖК РФ.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Фонд формируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ст. ст. 169, 170 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта (специальный счет или счет регионального оператора).
Основным отличием специального счета от счета регионального оператора является то, что на специальном счете накопленные денежные средства аккумулируются и расходуются в отношении каждого конкретного дома, тогда как на счете регионального оператора возможно использование накопленных денежных средств одного многоквартирного дома на производство работ на другом многоквартирном доме – своеобразный «котловой метод».
Существенным недостатком формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора обычно признают отсутствие возможности проведение капитального ремонта по необходимости в силу того, что капитальный ремонт производится только в соответствии с очередностью в рамках региональной программы. В последнее время СМИ обращают внимание на то, что собственники новых домов «не могут рассчитывать на капитальный ремонт, отчисляя кровные рубли»[1].
В случае выбора регионального оператора публичный субъект, по сути, сможет распоряжаться средствами собственника для проведения капитального ремонта в других многоквартирных домах. Менее защищены в этой ситуации собственники квартир в новых многоквартирных домах. Неприятие новелл, грозящее неисполнением обязанности по перечислению денежных средств, обусловлено тем, что граждане не согласны с порядком, в соответствии с которым собственные средства будут использованы на проведение капитального ремонта объектов в соответствии с программой субъекта РФ. В этой связи напомним о праве выбрать формирование фонда капитального ремонта на специальном счете (собственником может быть ТСЖ или жилищный кооператив).
Кроме того, до изменений жилищного законодательства, суды указывали на то, что взносы на капитальный ремонт являются целевыми платежами и не могут быть потрачены на иные цели. Такой подход сохранен, в силу чего взнос на капитальный ремонт не может рассматриваться как авансовая оплата еще не оказанной услуги по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов на территории области на протяжении длительного периода времени, а представляют собой денежные средства собственника, находящиеся на специальном счете.
Мониторинг осуществлялся в отношении нормативных правовых актов, которые устанавливают обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме (ст.ст. 154ЖК РФ, 158 ЖК РФ, 210 ГК РФ); устанавливают обязанности бывшего наймодателя (статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»); позволяют определить субъекта, обязанного произвести капитальный ремонт (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»).
Наряду с решениями арбитражных судов и судов общей юрисдикции были проанализированы решения Конституционного Суда РФ, разъясняющие смысл и содержание статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; решения, определяющие соотношение обязанностей, закрепленных за органами местного самоуправления в федеральном законе, и гарантии компенсации дополнительных расходов муниципальных образований.

Возложение обязанности произвести капитальный ремонт / возместить расходы на проведение капитального ремонта.
Период эксплуатации многоквартирного дома, предшествующий началу капитального ремонта дома, с учетом состояния этого дома может быть весьма длительным. В течение этого периода в составе собственников помещений могут происходить изменения (дарение, купля-продажа, наследование, раздел имущества). При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ).
Различающиеся основания изменения состава собственников обуславливают существо и результата разрешения споров, связанных с возмещением расходов на проведение капитального ремонта.

Допустима приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта.

Очевидно, что в отличие от лиц, приобретающих квартиры в собственность, собственники на основании договора приватизации не могут выбрать многоквартирный дом, не требующий капитального ремонта. Как правило, указанные лица, напротив, вынуждены приватизировать квартиру в многоквартирном доме, собственник которого не производил капитальный ремонт общего имущества.
Конституционный Суд РФ, разрешая вопрос о соответствии Конституции РФ законодательной модели, допускающей передачу в собственность гражданам жилых помещений публично-правовыми образованиями без исполнения последними обязанности по проведению капитального ремонта, неоднократно указывал на то, что положения не могут рассматриваться как нарушающие законные права граждан[2].

Вместе с тем, вопрос об освобождение указанных собственников от обязанности несения расходов по капитальному ремонту общего имущества в силу того, что в договорах приватизация не указана доля в праве собственности на общее имущество дома, разрешен не в пользу лиц, приватизировавших жилые помещения. Суд, не обнаружил нарушений прав собственников приватизированных квартир, указав на то, что их доля в праве на общее имущество и доля обязательных расходов на его содержание определены федеральным законом (ст.37, ст.39 ЖК РФ)[3].

Статья 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — специальная норма, сохраняющая обязанность бывшего наймодателя.

Такой вывод содержится в Определении Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 г. № 389-О-О. Вместе с тем, заметим, что статья 16 Закона о приватизации жилищного фонда устанавливает обязанность бывшего наймодателя производить капитальный ремонт дома, тогда как в Определении на основании указанной нормы сделан вывод о сохранении обязанности по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома. С учетом положений ст.ст. 16, 17 ЖК РФ сомнительна возможность распространения данного вывода на общее имущество.

Проблема доказывания существующей обязанности бывшего наймодателя.
Статья 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» направлена на защиту имущественных и жилищных прав граждан, приватизировавших жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта[4].
Вместе с тем, удовлетворение требований по исполнению обязанности бывшим наймодателем произвести капитальный ремонт / возместить расходы на проведение капитального ремонта затруднено по следующим причинам.
Статьей 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» зафиксированы два условия, которые должны выполняться в совокупности: на момент приватизации дом нуждался в капитальном ремонте и такой ремонт не был произведен. Конституционный суд РФ указал, на то, что диспозиция статьи 16 Закона о приватизации жилищного фонда не регулирует распределение бремени доказывания в судебном процессе[5]. На практике рассчитывать на проведение капитального ремонта могут только те собственники, которые докажут необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации.
В редких случаях суд констатирует отсутствие подтверждения того, что на момент приватизации состояние спорного жилого дома не требовало проведения капитального ремонта, признавая факт невыполнения бывшим наймодателем обязанности по производству капитального ремонта[6]. Чаще бремя доказывания распределяется иначе. Собственники приватизированных квартир должны доказать необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации. Требование будет удовлетворено, при условии, если истец сможет представить доказательства, подтверждающие необходимость проведения капитального ремонта: подтверждением, необходимости капитального ремонта, например, признается наличие актов осмотра, заключения эксперта, обращений к главе администрации, в ГЖИ с сообщениями о техническом состоянии дома, но только на момент приватизации[7].
Не во всех случаях собственники озаботились на момент приватизации получением соответствующих заключений, что не позволяет в последующем воспользоваться гарантией, предусмотренной статьей 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [8].
За рамками судебной оценки, как правило, остается наличие или отсутствие возможности истребования документов, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта на момент приватизации. Подтверждение необходимости капитального ремонта на момент обследования после приватизации[9], наличие переписки между жильцами дома и бывшим наймодателем о включении многоквартирного дома в программу капитального ремонта не позволяет судам признать бывшего наймодателя обязанным лицом[10].

Субъектный состав отношений, складывающихся в связи с исполнением обязанности.

Законом строго определен субъектный состав рассматриваемых правоотношений: собственник приватизированного жилого помещения и бывший наймодатель. Поэтому обязанность последнего произвести капитальный ремонт возникает только перед собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, следовательно, им и принадлежит право на обращение в суд с требованием о понуждении к исполнению обязанности. Управляющая компания, выступая от имени собственников, должна подтвердить то, что право было ей делегировано[11].
Инициатива, отклоняющаяся от установленного порядка, наказуема. Так управляющая компания, обнаружив неотложную необходимость, произвела капитальный ремонт в расчете на возмещение затрат за счет бывшего наймодателя. В иске отмечено, что убытки вызваны не бездействием собственников, а бездействием бывшего наймодателя. Судом установлено, что компания не обращалась к администрации города с требованием о выделении денежных средств, а капитальный ремонт проводила без привлечения денежных средств собственников жилья. В удовлетворении иска решением арбитражного суда было отказано, решение оставлено без изменения вышестоящими судебными инстанциями[12].
Определением ВАС РФ выводы судов о том, что неисполненная в момент приватизации обязанность по производству капитального ремонта возникает перед владельцами (в том числе собственниками) жилых помещений и об отсутствии подтверждения возникновения убытков вследствие бездействия ответчика признаны правомерными[13].

Что касается обязанной стороны, то бывший наймодатель участвует в отношениях самостоятельно. Диспозиция статьи 16 Закона о приватизации жилищного фонда не предусматривает солидарности, в силу чего обязанность должна быть исполнена надлежащим субъектом, указанным в законе. Так муниципальные образования, исполнив обязанность по проведению капитального ремонта, не могут рассчитывать на компенсацию расходов. Отказывая в удовлетворении иска к Министерству финансов РФ, суды исходили из того, что действующее законодательство не предусматривает обязанности Российской Федерации компенсировать муниципальным образованиям расходы, возникшие в связи с исполнением обязанности, предусмотренной статьей 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Довод о солидарной обязанности по капитальному ремонту Министерства финансов РФ как бывшего наймодателя был отклонен[14].
Толкование статьи 16 Закона о приватизации жилищного фонда с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определение от 01.03.2012 г. № 389-О-О), во взаимосвязи со ст.322 ГК РФ позволяет судам сделать вывод о том, что законодатель не устанавливает солидарную ответственность всех предшествующих наймодателей совместно с последним[15].

Не всегда представляется возможным бесспорно установить лицо, обязанное произвести капитальный ремонт / возместить затраты на его проведение.
Так, например, муниципальному образованию было отказано в удовлетворении требований о взыскании расходов на капитальный ремонт. Суд исходил из того, что обязанность истца по капитальному ремонту жилого дома возникла как установленная законом обязанность одного из его собственников и не является обязанностью бывшего наймодателя, подлежащей выполнению[16].

В другом случае возник вопрос о том, кто выступает бывшим наймодателем, а значит, обязанным лицом. Здания общежитий, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, были переданы в муниципальную собственность на основании судебного решения по иску об обязании принять в муниципальную собственность. Полагая, что на основании статьи 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» здания подлежат капитальному ремонту за счет бывшего наймодателя, исполнительный комитет муниципального образования обратился в суд с иском о взыскании денежных средств на проведение капитального ремонта. Решение об отказе в удовлетворении исковых заявлений было принято арбитражным судом и правомерность подтверждена вышестоящими судами[17].
Суды исходили из того, что Закон РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» регулирует отношения между гражданами, приватизировавшими свою жилую площадь и бывшим наймодателем, тогда как спорные здания перешли в муниципальную собственность в силу постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Указанный нормативный правовой акт не налагает на сторону, передающую в муниципальную собственность объекты недвижимости обязанность по их последующему ремонту.
При таком подходе, очевидно, что исполнение обязанности по проведению капитального ремонта, возложенной на бывшего наймодателя, затруднительно за счет средств местного бюджета. Как правило, обязанность муниципалитета сохраняется в отношении многоквартирных домов, переданных после многолетней эксплуатации (до нескольких десятков лет) в муниципальную собственность в порядке разграничения государственной собственности (Определение омского областного суда от 27 января 2010 года, Определение Верховного Суда РФ от 12 августа 2010).
При этом попытки муниципальных образований компенсировать расходы, возникающие вследствие применения на практике статьи 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» безуспешны. В судебных актах указано на отсутствие в действующем законодательстве нормы, устанавливающей обязанность государства компенсировать муниципальным образованиям расходы, возникшие в результате исполнения решений о проведении капитального ремонта[18].

Зачастую речь идет о тех многоквартирных домах, которые были переданы в муниципальную собственность на основании судебного решения по иску об обязании принять в муниципальную собственность.
Конституционный Суд РФ также не признал вмешательством в самостоятельную деятельность органов местного самоуправления закрепление за ними в федеральном законе тех или иных обязанностей во исполнение нормативных предписаний, поскольку такие обязанности неотъемлемый элемент нормативного содержания конституционно-правового статуса местного самоуправления. Кроме того, статья 16 Закона РФ от 7 июля 1991 г. № 1541- I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» непосредственно не предусматривает объем расходов местных бюджетов на мероприятия по проведению капитального ремонта и сроки решения поставленной задачи (Определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2012 № 389-О-О). Таким образом, муниципальное образование не может рассчитывать на компенсацию, а жильцы домов на оперативный капитальный ремонт в силу соотношения ресурсов большинства муниципальных бюджетов и количества многоквартирных домов, нуждающихся в капитальном ремонте.

Обязанность несения расходов на капитальный ремонт (жилое помещение занято по договору социального найма).

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом.
Пунктом 3 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено иное, а именно: до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений государственные органы и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. Управляющая организация потребовала взыскать задолженность в отношении заселенных и незаселенных жилых помещений, а также расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквратирном доме. Отмена решений нижестоящих инстанций обусловлена тем, что суды не исследовали вопрос о том какие жилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга в заявленный период являлись занятыми, а какие пустующими[19].

Обязанность произвести капитальный ремонт возложена на собственника. Структура платы за жилое помещение, занимаемого по договору социального найма, включает плату за пользование жилым помещением; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ч.1 статьи 154 ЖК РФ).
Поэтому лицо, проживающее в жилом помещении, в соответствии с условиями договора социального найма, может рассчитывать на возмещение затрат на капитальный ремонт, на основании п.3 ч.2 ст.65 ЖК РФ и п.2 ст. 681 ГК РФ. Так в связи с неисполнением наймодателем обязанности по производству капитального ремонта истцом самостоятельно и за свой счет произведена замена оконных блоков и наружное утепление внешних стен. Прокурор в интересах нанимателя жилья в муниципальном доме обратился в суд с требованием возместить нанимателю расходы на проведение капремонта данного жилья. В данном споре договор соцнайма возлагал на наймодателя обязанность проводить его капремонт. Требование удовлетворено, так как суд признал, что указанные работы по утеплению жилого дома относятся к капитальному ремонту, размер понесенных расходов подтвержден доказательствами[20].

В случае, когда часть квартир в жилом доме является государственной или муниципальной собственностью, администрация муниципального образования не может уклоняться от оплаты выполненных работ по капитальному ремонту в части муниципальных квартир. При этом факт выполнения работ по капитальному ремонту дома должен быть подтвержден, и решение о проведении работ должно быть принято в установленном порядке. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 13.08.2013 г. по делу № А05-16264/2012 наличие акта приемки работ признано надлежащим подтверждением выполненных работ. Относительно порядка, судом сделан вывод о том, что собственники помещений в многоквартирном доме несут равные обязанности по содержанию дома и обязаны исполнять решения общего собрания собственников об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2013 г. по делу № А05-15750/2012 подтверждается правомерность решений нижестоящих судов (Решение Арбитражного суда Архангельской области от 27.03.2013 г. и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 г. по делу № А05-15750/2012) о взыскании расходов, составляющих муниципальную долю по капитальному ремонту многоквартирных домов. В указанном споре судебными органами также исследовался вопрос о соблюдении установленного порядка принятия решения о проведении капитального ремонта за счет собственных средств.

Формирование фонда капитального ремонта.
Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. Фонд формируется за счет обязательных взносов собственников помещений (ст. ст. 169, 170 ЖК РФ). В соответствии с положением ст. 170 ЖК РФ собственники помещений вправе выбрать формирование фонда капитального ремонта на специальном счете (собственником может быть ТСЖ или жилищный кооператив) либо на счете регионального оператора.
Защищая интересы неограниченного круга потребителей, Тамбовская региональная общественная организация «За права потребителей» обратилась в суд с заявлением о признании недействующим с момента принятия Закона Тамбовской области от 23 июля 2013 года № 309-3 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тамбовской области». Заявитель указал на противоречие регионального Закона положениям Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку закон субъекта устанавливает авансовую оплату еще не оказанной услуги по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов на территории области на протяжении 30 лет.
Верховный Суд РФ в Определении от 23 июля 2014 г. № 13-АПГ14-23 признал правомерным подход нижестоящего суда, в соответствии с которым взносы на капитальный ремонт, сделанные до принятия решения о проведении капитального ремонта, не являются оплатой за оказанную коммунальную услугу по проведению капитального ремонта, а представляют собой денежные средства собственника, находящиеся на специальном счете[21].

Кроме того, законом установлены гарантии сохранности взносов на капитальный ремонт. Положения статьи 158 ЖК РФ позволяют разделить оплату взносов на капитальный ремонт и на содержание общего имущества в многоквартирном доме и признать целевой характер взносов на капитальный ремонт.
Суды, оценивая допустимость расходования средств, полученных от собственников на капитальный ремонт, на содержание общедомового имущества, исходят из целевого характера поступающих платежей. Такой подход не позволяет признать правомерным расходование управляющей организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, денежных средств, поступивших от собственников помещений дома на капитальный ремонт, полностью или частично на содержание общего имущества дома. ВАС РФ в Определении от 29.03.2013 г. № ВАС-3152/13 признал правомерным подход нижестоящих судов о том, что средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей на текущий и капитальный ремонты, имеют целевой характер и не поступают в собственность управляющей организации.
ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 20.01.2014 г. № Ф03-6066/2013 заключил, что денежные средства, перечисленные собственниками помещений по статье «Капитальный ремонт», носят целевой характер и не могут быть израсходованы управляющей организацией по своему усмотрению.
В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 г. № 17АП-6655/2014-ГК отмечено, что по смыслу ст. ст. 154 и 158 ЖК РФ денежные средства, поступающие к управляющей организации по статье «Капитальный ремонт», вносятся собственниками не за фактически выполненные работы, а с целью выполнения таких работ в будущем, то есть носят целевое назначение. Такие денежные средства не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

Порядок защиты нарушенного права.

Требование о признании незаконными бездействия государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц не подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Рассмотрение дел об оспаривании бездействий подлежат рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.
Вместе с тем, суд установил, что бездействие по проведению капитального ремонта не должно рассматриваться отдельно от требования о взыскании денежных средств на проведение капитального ремонта. И бездействие, по сути, является обстоятельством подлежащим доказыванию в рамках заявленного требования о взыскании денежных средств на проведение капитального ремонта[22].

Действующим законодательством на собственников помещений в многоквартирном доме возложена обязанность не только по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и финансированию расходов по капитальному ремонту дома (ст.210 ГК РФ, ст. 154 ЖК РФ, ст. 158 ЖК РФ).

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Положением статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохранена обязанность производить капитальный ремонт дома, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Действие данной нормы наряду с правилом перехода обязанности по оплате капитального ремонта к новому собственнику, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (п. 3 статьи 158 ЖК РФ), порождает ряд спорных моментов в практике применения судами статьи 16 Закона о приватизации жилищного фонда.

Наиболее часто среди данной категории встречаются дела, связанные с рассмотрением требований о проведении капитального ремонта, возмещением расходов на проведение капитального ремонта. Отметим, что истцами выступают как сами граждане, приватизировавшие квартиры в домах, требовавших капитального ремонта на момент приватизации, так и управляющие компании, которые уже произвели капитальный ремонт в указанных домах и требуют возмещения понесенных расходов. В первом случае разрешению споров в пользу истца препятствует невозможность подтверждения необходимости проведения капитального ремонта на момент приватизации жилых помещений в силу разных обстоятельств (утрата документов, ненадлежащим образом оформленные запросы в администрацию и т.д.). Во втором случае возмещению затрат, понесенных управляющей компанией в связи с проведением капитального ремонта, препятствует нарушение порядка принятия решения о проведении капитального ремонта или «инициативность» компании (капитальный ремонт произведен без предварительного требования в адрес бывшего наймодателя). Кроме того, результат разрешения данной категории споров всегда зависит от подтверждения делегирования права представлять интересы граждан, приватизировавших жилые помещения, в отношениях с бывшим наймодателем.

В ходе мониторинга также была выявлена категория споров, возникающих в связи с установлением надлежащего обязанного лица, в качестве бывшего наймодателя, и оценкой допустимости солидарной обязанности всех бывших наймодателей. Учитывая, что муниципальным образованиям в течение продолжительного периода времени передавали многоквартирные дома, общежития, которые эксплуатировались без проведения капитального ремонта до момента приватизации (в отдельных случаях несколько десятков лет) и после приватизации жилых помещений именно муниципальные образования оказались в роли бывшего наймодателя.
Попытки компенсировать расходы муниципального бюджета, призвать к исполнению обязанности солидарно субъекты РФ или РФ безуспешны. Суды аргументируют свою позицию тем, что Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 не налагает на сторону, передающую в муниципальную собственность объекты недвижимости, обязанность по их последующему ремонту. Конституционный Суд РФ подтвердил, что в подобной ситуации не усматривается вмешательство в самостоятельность органов местного самоуправления, поскольку обязанности, закрепленные за органами местного самоуправления в федеральном законе, являются неотъемлемым элементом нормативного содержания конституционно-правового статуса местного самоуправления.

Оценивая допустимость формирования фонда капитального ремонта суд отметил, что данные взносы нельзя рассматривать как авансовую оплату еще не оказанной услуги по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов на территории области на протяжении длительного периода времени, а представляют собой денежные средства собственника, находящиеся на специальном счете. Таким образом, прослеживается сложившаяся ранее практика признания взносов на капитальный ремонт целевыми платежами, которые не могут быть потрачены на иные цели.

Мониторинг осуществлялся в отношении нормативных правовых актов, которые устанавливают обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме (ст.ст. 154 ЖК РФ, 158 ЖК РФ, 210 ГК РФ); устанавливают обязанности бывшего наймодателя (статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»); позволяют определить субъекта, обязанного произвести капитальный ремонт (Постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»).
Наряду с решениями арбитражных судов и судов общей юрисдикции были проанализированы решения Конституционного Суда РФ, разъясняющие смысл и содержание статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; решения, определяющие соотношение обязанностей, закрепленных за органами местного самоуправления в федеральном законе, и гарантии компенсации дополнительных расходов муниципальных образований.

Источник