Обязанность застройщика за ремонт

Обязанность застройщика за ремонт

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Многоквартирный дом (далее — МКД) построен застройщиком с привлечением средств порядка 300 дольщиков в соответствии с договорами долевого участия в строительстве в 2015 году, гарантийный срок установлен 5 лет. Домом управляет управляющая организация, совет дома не избран, в подвале дома в несущих стенах выявлены трещины, право собственника помещения в данном доме обратиться в суд с иском об устранении недостатков общего имущества, допущенных застройщиком при строительстве дома, не определено.
1. Кто может (вправе) выступать истцом в суде в интересах собственников жилых помещений в МКД, к застройщику с иском об обязании застройщика в период 5-летнего гарантийного срока устранить строительные недостатки?
На основании каких документов может выступать лицо в суде с таким иском (возможно посредством общего собрания и определения на нем уполномоченного лица)?
2. Выходя с таким иском, нужно ли соблюдать претензионный порядок к застройщику, или можно сразу обращаться в суд?

На основании ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или указанных в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, гарантийный срок устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, в силу ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, вправе в течение гарантийного срока предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков. При этом застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Отметим, что приведенная норма Закона N 214-ФЗ не предусматривает обязанность участника долевого строительства по выполнению обязательного досудебного порядка урегулирования спора (претензионного порядка), до подачи искового заявления в суд (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. N 08АП-14053/14, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2015 г. N 12АП-530/15).
Частью 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик не несет ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Таким образом, действующим законодательством в пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в недостатках объекта долевого строительства, в связи с чем бремя доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на застройщике.
Следует отметить, что в предмет доказывания по искам об устранении недостатков объекта долевого строительства входит установление наличия таких недостатков, выявленных на объекте долевого строительства в пределах гарантийного срока (подлежит доказыванию истцом), а также обстоятельств, указанных в ч. 7 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, вследствие которых застройщик не может нести ответственность за выявленные недостатки (должен доказать ответчик).
Поскольку в рассматриваемой ситуации речь идет об устранении строительных недостатков, обнаруженных собственниками квартир, построенных по договорам участия в долевом строительстве, в общем имуществе многоквартирного дома, то обратим внимание на следующее.
Многоквартирный дом представляет собой совокупность не только жилых и нежилых помещений, но и общего имущества, следовательно, застройщик несет ответственность за качество строительных работ в части помещений и общего имущества в многоквартирном доме. Наличие строительных недостатков в общем имуществе введенного в эксплуатацию дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений. Так как в силу закона общее имущество принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, то для обращения с иском к застройщику собственники помещений, имевшие договорные отношения с застройщиком (перед которыми он и несет ответственность), вправе выбирать представителя своих интересов. Такими представителями, на наш взгляд, могут быть управляющая организация, председатель совета дома либо один из собственников в случае наделения их общим собранием собственников правом представлять интересы собственников в суде по делам в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей по устранению недостатков, выявленных в общем имуществе многоквартирного дома (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2015 г. N 09АП-54844/14, от 1 марта 2018 г. N 09АП-65083/17, Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 14 июля 2015 г. по делу N 33-1866/2015).
Обратим внимание, что в практике судов общей юрисдикции встречаются дела, в которых суд приходит к выводу о наличии у собственника квартиры, построенной по договору участия в долевом строительстве, права требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, допущенных при строительстве, в том числе в общем имуществе дома права, в пределах гарантийного срока (апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017, апелляционное определение Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15).
Одновременно сообщаем, что данный ответ выражает наше экспертное мнение, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

10 августа 2018 г.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Новостройка с гарантией: когда застройщик обязан сделать ремонт в доме

Жильцы новостроек могут устранять проблемы в доме за счет застройщиков

Осенью в некоторых новостройках обнаруживаются протекающие крыши и появляется плесень. При этом далеко не всем жильцам необходимо устранять проблемы за свой счет. О том, в каких случаях застройщик обязан сделать гарантийный ремонт дома читайте в материале M24.ru.

Если проблемы возникли по независящим от жильцов причинам, а по вине строителей из-за брака, использования некачественных материалов или негодного инженерного оборудования, то их устранением должен заниматься сам застройщик. Эта норма содержится в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: «Застройщик несет полную ответственность за сданный объект, и в течение 5 лет со дня передачи квартиры участнику долевого строительства должен бесплатно устранять недостатки капитального характера, выявленные в процессе эксплуатации дома».

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры покупателю. При передаче квартиры собственнику составляется акт приема-передачи объекта долевого строительства, в котором и указывается гарантийный срок на квартиру.

Покупателям квартир в новостройках эконом-класса приходится достаточно часто требовать от застройщиков исполнения своих обязанностей по гарантийному ремонту. И если застройщик добросовестный, проблем не возникает. Покупатели жилья в новостройках проинформированы о праве на гарантийный ремонт здания еще на стадии заключения договора о долевом участии в строительстве. Жилье должно быть сдано надлежащего качества, на стороне покупателей стоит закон о защите прав потребителей и ГПК.

После сдачи дома, его эксплуатацией занимается управляющая компания, которая обслуживает здание, но не несет никаких гарантийных обязательств. Управляющие компании, как правило, имеют договорные обязательства со специализированными организациями, которые технически обслуживают инженерное оборудование, а также выезжают на аварийные ситуации. А гарантийный срок на материалы, оборудование и комплектующие инженерных коммуникаций устанавливается изготовителем. В частности, гарантийный срок на лифты составляет в среднем два года.

В то же время, гарантийный срок на крыши и межпанельные швы значительно больше — до 10 лет.

По закону гарантия не распространяется:

• на обычный износ и естественное ухудшение, связанное со сроком эксплуатации недвижимости
• на случаи, когда причина дефекта — ненадлежащая эксплуатация общих помещений и имущества
• при нарушении правил установки и эксплуатации электробытовых приборов и сантехнического оборудования
• на случаи замены, ремонта, повреждения жильцами изделий и оборудования конструкций квартиры, которые были установлены застройщиком и приняты покупателем по акту приема-передачи
• при аварии систем отопления, водопровода, канализации и внутренних водостоков, произошедших по вине жильца, а также на случаи использования квартиры не по назначению

«Городовой»: Кто возместит убытки из-за протекшей крыши

Если обнаруженная неполадка не входит в этот перечень, то владелец квартиры может в течение пяти рабочих дней направить застройщику письмо, в котором нужно подробно описать, что произошло.

Представитель застройщика, в свою очередь, должен в течение пяти рабочих дней посетить квартиру, чтобы установить причины возникшей проблемы. После осмотра составляется акт, в котором отражается характер, причина и сроки устранения дефекта, если за него несет ответственность застройщик.

Однако надо помнить, что застройщик не несет ответственность за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если ему удастся доказать, что дом износился естественным образом, неправильно обслуживался или были нарушены требования технических или градостроительных регламентов. Таким образом, на практике, застройщики и управляющая компания часто пытаются переложить обязанности по ремонту дома друг на друга.

Управляющая компания выступает посредником при урегулировании всех проблем, которые могут возникнуть в доме в течение гарантийного срока его эксплуатации.

Например, в случае проблем с инженерной инфраструктурой дома уведомлять о них следует не застройщика, а организацию, обслуживающую дом. Она обязана принять меры по ликвидации последствий аварии.

Куда сообщить о строительных недостатках в домах-новостройках

Но застройщик не всегда может сразу согласится, что авария произошла по его вине. В этом случае расставить все на свои места поможет экспертиза. Оплачивать ее придется заказчику этой услуги, правда, затем он может взыскать расходы на ее проведение с виновника причиненных убытков.

Если экспертиза подтвердит, что жильцы дома непричастны к поломке, то устранять ее за свой счет будет признанная виновной сторона. Это может быть и застройщик, и подрядчик, который осуществлял монтаж инженерных систем.

Если причина аварии не затрагивает гарантийные обязательства застройщика, то она устраняется силами управляющей компании.

Источник