Обязанности ремонт коммунальной квартире

Энциклопедия судебной практики. Содержание общего имущества в коммунальной квартире (Ст. 43 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Содержание общего имущества в коммунальной квартире
(Ст. 43 ЖК)

1. Обязанность по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников комнат в коммунальной квартире

Из анализа приведенных норм права [в т.ч. ст. 43 ЖК РФ] следует, что все собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести бремя содержания мест общего пользования в данной коммунальной квартире.

2. Обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии не зависит от согласия собственника жилого помещения, если необходимость проведения таких работ установлена судом

С учетом норм права статьи 43 ЖК РФ участник долевой собственности на жилое помещение (собственник комнаты в коммунальной квартире) обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии и соразмерно со своей долей нести расходы по содержанию и сохранению жилого помещения, в том числе по его ремонту. Исполнение указанной обязанности не ставится законом в зависимость от наличия согласия собственника жилого помещения на проведение соответствующих ремонтных работ, притом что необходимость проведения данных работ имеется и установлена судом.

3. Собственники коммунальной квартиры несут ответственность за причинение материального ущерба вследствие ненадлежащего содержания общего имущества

Из анализа правовых норм статьи 43 ЖК РФ следует, что собственники комнат в коммунальной квартире обязаны нести бремя расходов по поддержанию электротехнического оборудования, относящегося к общему имуществу коммунальной квартиры пропорционально долям в праве собственности в коммунальной квартире, принадлежащих ответчикам, а следовательно, таким же образом собственники коммунальной квартиры должны нести ответственность за причинение материального ущерба вследствие содержания электротехнического оборудования, относящегося к общему имуществу коммунальной квартиры в ненадлежащем состоянии.

4. Неиспользование собственниками помещений не освобождает их от обязанности по содержанию и ремонту принадлежащего им имущества и обязанности по внесению платы за коммунальные услуги

Временное неиспользование собственниками помещений не является основанием для освобождения их от обязанности по внесению платы за содержание жилого помещения, платы за отопление, а также за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, взносов на капитальный ремонт.

Из положений ст. 43 ЖК РФ следует, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире и доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

При этом производить оплату за содержание и ремонт принадлежащего собственнику имущества является его обязанностью в силу закона и не зависит от фактического пользования имуществом.

5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не имеет возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты

Согласно ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

К общему имуществу в коммунальной квартире относятся кухня, коридор, ванная комната, то есть, помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Это имущество представляет собой принадлежность ко всем комнатам коммунальной квартиры и используется собственниками комнат совместно. Общее имущество в коммунальной квартире подчиненно судьбе жилого помещения, выполняя тем самым свое функциональное назначение. Собственник комнаты в коммунальной квартире лишен возможности выдела в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры и ее отчуждения отдельно от отчуждения комнаты.

6. Общий коридор относится к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире

Суд первой инстанции исходя из положений ст. 43 ЖК РФ указал, что общий коридор является общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире и доля в праве собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади комнаты в коммунальной квартире.

7. Если комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимся по отношению друг к другу членами семьи, квартира признается коммунальной

В жилищном законодательстве отсутствует прямое указание на то, какое жилое помещение является коммунальной квартирой. Вместе с тем системное толкование положений ст.ст. 16, 30, 41, 42, 43, 59 Жилищного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что к коммунальной может быть отнесена квартира не только в том случае, когда комната в квартире передана по договору социального найма, но и тогда когда комнаты в квартире принадлежат на праве собственности физическим лицам, не являющимися по отношению друг к другу членами семьи.

8. Наниматели и собственники помещений в коммунальной квартире несут исключительно долевую, а не солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением

ЖК РФ предусмотрена солидарная ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, соответственно для членов семьи собственника жилого помещения (отвечающих солидарно с собственником) и для членов семьи нанимателя (отвечающих солидарно с нанимателем).

В свою очередь, обязательства нанимателей и собственников помещений в коммунальной квартире по оплате таких услуг подлежат исполнению в долевом, а не солидарном порядке, и предусматривают, каким конкретно образом должны определяться соответствующие доли.

Так, согласно части 2 ст.43 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ —> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Источник

Обязанности ремонт коммунальной квартире

Главная страница

Форум Гарант

1972 г.) жильцами не осуществлялся ремонт. Въезжая по обменному ордеру в одну из комнат (обе комнаты на тот момент были не приватизированы) в 1999 г., нами было предложено соседям, которые на тот момент уже 12 лет там не проживали, сделать совместно ремонт в местах общего пользования. Был получен категорический отказ. Далее, мы обратились в ДЭЗ для составления акта о состоянии жилого помещения. В соответствии с актом нами был произведен ремонт мест общего пользования без согласования с соседями, так как на тот момент установить их местонахождение установить не удалось. В данный момент соседи выразили намерение вновь проживать в указанной квартире, однако по-прежнему отказываются возмещать расходы на ремонт.

Anjie Пишет:
——————————————————-
> Хорошо, а можно тогда ссылку на данный закон и
> непосредственно статью узнать?

— Да как же дашь ссылку на то, чего не существует в природе?

Также, в каком
> правовом документе указано о необходимости
> письменного согласия соседей по коммуналке на
> установку того или иного оборудования или для
> ремонта?

— Не знаю, указано ли в каком акте о необходимости согласия (думаю, что — нет), устанавливайте что хотите, но не ждите, что кто то ещё поучаствует в оплате Ваших «хотелок».

Вот в акте из ДЭЗа перечень необходимых
> мероприятий по ремонту в местах общего пользования
> четко указан. Т.е. нас обязали это сделать,

— Из чего следует, что Вас обязали? И что «это» — «линолеум, смесители, ванна, раковины, стеклопакет на кухне, кафель в ванной»? Документ такой можете предъявить?

При этом ни о каком согласии с чьей-либо стороны речь не шла.

Не подумайте, что я решил над Вами поприкалываться, но если Вы ответите (не мне — я в этой теме больше не появлюсь — самой себе) на заданные вопросы — поймёте, есть ли основания для обращения с иском и Ваши перспективы в суде (там Вам зададут эти же вопросы).

Источник

Правила проживания в коммунальной квартире, или Как установить цивилизованные отношения

Взаимоотношения между соседями в коммунальной квартире в большинстве случаев складываются не очень хорошо. Большинство жильцов не знают, что существуют правила проживания в коммунальной квартире. Если каждая конфликтующая сторона изучит их, то все проблемы будут решаться в рамках закона.

Коммунальная квартира: определение, категории жильцов

Коммунальная квартира — это объект недвижимости, состоящий из нескольких жилых помещений, которые принадлежать нескольким собственникам. Как правило, в квартире проживает несколько семей, которые используют совместно места общего пользования: кухню, коридор, ванную комнату, туалет.

Закон допускает, что в квартире одновременно могут проживать и собственники своей доли, и наниматели. Каждая сторона имеет право на владение и пользование своей территорией, а собственники еще могут и распоряжаться имуществом (ст. 30 ЖК РФ).

Права каждого домохозяйства в коммунальной квартире

Лица, являющиеся собственниками жилых помещений в коммунальной квартире, имеют право проживать в них самостоятельно или сдавать в аренду. При этом согласие соседей на вселение третьих лиц по договору аренды не требуется. При необходимости они могут сделать регистрацию в жилье арендаторам.

В случае получения жилья по договору социального найма сдать свою территорию в аренду окажется сложнее. Для этого должен быть соблюден ряд требований:

• соблюдение норматива жилой площади (12 кв. метров на 1 человека);
• письменное согласия наймодателя;
• согласие соседей по коммунальной квартире.

И собственники, и наниматели могут поселить к себе жильцов на безвозмездной основе. Согласие других сторон не требуется. Такое правило распространяется и на гостей. В Правилах пользования жилым помещением нет ограничений на количество гостей и время их пребывания. Они могут пользоваться общими местами в коммунальной квартире наравне с собственниками или нанимателями. Однако их срок проживания без регистрации не должен превышать 90 дней.

Для всех жильцов едины правила проживания в коммунальной квартире. Закон не предусматривает привилегии ни одной из сторон.

Места общего пользования: права и обязанности

Каждая сторона вправе пользоваться общей территорией. По умолчанию на ней можно расположить мебель или другие предметы, но чтобы не ущемлять права других жильцов. Загромождать общую территорию нельзя. Общее имущество не подлежит реализации. Все проживающие имеют одинаковые права.

При продаже своей доли в квартире продавец лишается права пользования общими помещениями. Все вопросы, связанные с общей территорией, решаются через суд.

Ремонт общего имущества ложится на плечи всех сторон. Решение о проведении ремонтных работ может быть принято собственниками долей или привлеченными экспертами. По факту работ составляется смета. Каждый владелец помещений в квартире оплачивает ремонт пропорционально своей доле. Если сторона отказывается платить, что деньги на ремонт взыскиваются через суд.

Режим тишины установлен с 23:00 до 07:00. В этот период шум не должен превышать 45 децибел, что характерно для спокойного разговора. При нарушении шумового комфорта соседи имеют право вызвать полицию. Днем жильцы имеют право повышать уровень шума до 55 децибел. Претензии других сторон к ним не законны ( Гражданский Кодекс РФ).

Действия, нарушающие тишину в ночное время в коммунальной квартире, сводятся:

• к использованию радиоприемников, усилителей, магнитофона, телевизора при превышении уровня шума;
• к игре на музыкальных инструментах, пению и крику;
• к выполнению ремонтно-строительных работ с использованием мощного инструмента, повлекшего к повышенному шумообразованию;
• к использованию пиротехники;
• иные действия, которые нарушают тишину.

На нарушителя может быть наложен штраф в размере до 2000 рублей.

Курение

Законов, запрещающих курение в коммунальной квартире нет. Однако использовать места общего пользования для курения нельзя, так как соседи вынуждены «вдыхать дым тлеющих изделий» (ФЗ № 87 «Об ограничении курения табака»). Соседи могут попробовать на курящих жильцов подать в суд или вызвать участкового для поучительной беседы.

Животные

Правила проживания в коммунальной квартире с животными не нашли отражение в Постановлении Правительства № 25 « Об утверждении Правил пользования жилым помещением». Ранее допускалось проживание кошек и собак только с письменного согласия всех жильцов. Сейчас такой нормы нет. Собственники и наниматели могут держать на своей территории животных, если у соседей нет противопоказаний к ним. В противном случае необходимо их согласие.

Стоит отметить, что владельцы животных несут полную ответственность за санитарно-гигиеническую чистоту. Если права других сторон ущемляются при проживании в коммунальной квартире животных, например: собака лает по ночам, то они могут обратиться в суд.

Уборка

Эта процедура регулируется нормами ЖК РФ и ГК РФ. Правила проживания в коммунальной квартире, «кодекс ответственности» за которые закреплен законодательно, лишь дополняют данные нормативно-правовые акты.

Каждый жилец обязан нести финансовое бремя за содержание имущества квартиры (ст. 43 ЖК РФ). Гражданский Кодекс лишь дополняет, что ответственность должна быть пропорциональной доле в общем имуществе.

При уборке общих мест пользования учитывается число проживающих в каждом помещении и доля собственника в квартире. На практике уборка производится в соответствии с установленным графиком.

Оплата коммунальных услуг

Жильцы оплачивают коммунальные услуги соразмерно своей доли в общем имуществе.

Вариант 1 — индивидуальных приборов учета нет. В этом случае производится по соглашению сторон, например: в зависимости от занимаемой площади или количества проживающих лиц.

Вариант 2 — приборы учета есть. Каждая сторона оплачивает услуги по своим счетчикам, а коммунальные услуги за пользование общей территорией распределяются по договоренности.

Если соседи не нашли компромисс, то правила оплаты услуг таковы:

• оплата отопления производится пропорционально доле в имуществе квартиры;
• платежи за воду и газ распределяются из расчета количества проживаемых лиц и гостей, которые занимают помещение больше одного месяца;
• электроэнергия оплачивается из расчета мощности прибора в каждой комнате и их количестве;
• статья «Содержание и ремонт» оплачивается из расчета фактического помещения (й) и доли в местах общего пользования.

Законодательство не устанавливает обязанность жильцов об уплате коммунальных услуг за недобросовестного соседа-неплательщика.

Перепланировка

Имущество коммунальной квартиры является общей собственностью, поэтому осуществление перепланировки возможно только с согласия всех собственников и нанимателей. Причем их жест доброй воли должен быть оформлен письменно и заверен нотариально. В противном случае за такое деяние грозит внушимый штраф и требование вернуть былую конфигурацию жилья.

Одного разрешения соседей не достаточно. Потребуется разрешение соответствующих органов. Для его получения необходимо подготовить эскиз перепланировки и документы, подтверждающие право собственности на долю. В перепланировке будет отказано, если она затрагивает несущие стены.

Как продать свою долю: общие правила

Здесь не обойтись без статьи 250 ГК РФ. В соответствии с ней первоочередное право на приобретение доли предоставляется соседям по коммуналке. Если они отказываются от этой привилегии, то должны предоставить письменный отказ. Данный документ необходим для регистрации сделки по отчуждению имущества.

Порой соседи не желают покупать долю и не предоставляют отказ. В этом случае необходимо отправить им письменные извещения, заверенные нотариально. Считается, что сосед не оповещен, если ему не вручено извещение. Отсутствие ответа в течение месяца после получения документа истолковывается как отказ.

Если собственником помещения в коммунальной квартире является несовершеннолетнее лицо, то отказ предоставляется только с согласия органов опеки и попечительства.

Оповещать соседей о продаже доли не нужно, если в роли покупателя выступает собственник коммунальной квартиры.

Если продавец не оповестил других собственников, то в регистрации сделки ему могут отказать. Сделка, осуществленная без оповещения соседей, может быть оспорена в суде в течение одного месяца с момента реализации имущества.

Если сосед пропустил срок оспаривания сделки по уважительным причинам, то он может оспорить продажу по статье 205 ГК РФ. Ему будут переведены права и обязанности покупателя и сделана соответствующая запись в Госреестре. Подробнее о продаже комнаты в коммунальной квартире, читайте здесь.

Права на освободившуюся комнату

Жилое помещение достается нанимателям или собственникам, если на момент его освобождения они признаны малоимущими. Если таких нет, то комната достается семье, в которой в расчете на одного человека не соблюдается норматив обеспеченности жильем.

При отсутствии этой категории проживающих комната может быть выкуплена по рыночной цене любыми соседями. Если они отказываются от привилегии, то она продается людям «с улицы».

Тонкости приватизации помещения

Приватизация распространяется только на помещения, арендуемые по договору социального найма. Наниматель может перевести в свою собственность одно или несколько помещений, но не коммунальную квартиру в целом.

Для осуществления приватизации потребуется согласие всех членов семьи. Если хотя бы один из них не хочет становиться собственником, то он должен предоставить нотариально заверенный отказ.

Если в комнате проживают несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства. Их решение зависит от доводов в пользу интересов ребенка. Должны быть соблюдены следующие требования:

• ребенку предоставят жилье, равнозначное предыдущему;
• на новом месте будут соблюдены санитарные и гигиенические требования.

При приватизации согласие соседей не требуется.

Что делать с нарушителями порядка

Правила проживания в коммунальной квартире и борьба с нарушителями тесно взаимосвязаны. Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ).

При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска. Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы.

Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы. Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д.

При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.

По статистике около 18% граждан до сих пор живут в коммунальных квартирах. Отношение с соседями разумнее выстраивать на дружеской ноте, так как судебные разбирательства только накалят обстановку.

Источник