Обязанности управляющей компании при ремонте дома

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

• аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
• борьба с задолженностями;
• организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
• хранение технической и иной документации на жилой дом;
• выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
• проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
• проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
• оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

• уборке закрепленного участка земли;
• проведению мероприятий по озеленению территории;
• вывоз мусора;
• установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

• передавать сведения уполномоченным органам о незаконной перепланировке в помещениях;
• информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
• принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
• принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
• контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
• приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Источник

Какие обязанности есть у управляющей компании и что можно сделать, если она не выполняет их. Памятка

Полномочия и функции управляющей компании (УК) многоквартирного дома прописаны сразу в нескольких правовых актах. Главные их них:

Точный список обязанностей управляющей компании всегда указан в договоре с ней – каждому жителю рекомендуется внимательно изучить этот документ, чтобы впоследствии знать, что можно требовать. А мы расскажем об основных обязанностях УК.

📋 Обязанности управляющей компании многоквартирного дома

Сюда относятся проверки общедомового имущества, проведение текущего ремонта, подготовка дома к отопительному сезону, регулярная уборка подъезда.

Управляющая компания следит за своевременностью оплаты за «коммуналку», информирует жильцов о важных новостях, касающихся жизни дома, и проводит общие собрания с собственниками для отчета о проделанной работе.

Управляющая компания выступает посредником между жильцами и поставщиками услуг и должна информировать жителей об авариях, ремонте коммунальных сетей и т. п.

Эксплуатационно-ремонтные работы

Суть. Главная обязанность управляющей компании – это проведение эксплуатационно-ремонтных работ. Их спектр широк, но к основным относятся:

1. Регулярный осмотр общедомового имущества (от подвала до чердака) для выявления повреждений и дефектов. Обычно проводится перед началом отопительного сезона и после него. По результатам осмотра выявленные нарушения фиксируются, проводится текущий ремонт.
2. Соблюдение и обеспечение пожарной безопасности. Управляющая компания не должна допускать установку жителями незаконных тамбурных дверей, которые могут помешать эвакуации при пожаре, в надлежащем состоянии поддерживать лестничные проходы, не допускать скопления жильцами хлама на лестницах, общих балконах, чердаках и т. д. Также управляющая компания следит за наличием в доме пожарных шлангов, кранов и их работоспособностью.
3. Подготовительные мероприятия перед началом отопительного сезона. Сюда входит проверка работоспособности отопительной системы дома. Если в доме имеется своя котельная, то управляющая компания должна обеспечить своевременные поставки топлива.
4. Обеспечение текущего ремонта общедомового имущества. Сюда входит обязанность управляющей компании менять разбитую плитку в подъезде на новую, менять перегоревшие лампочки, разбитые стекла и т. д. Также управляющая компания должна иметь штат работников, который и будет заниматься текущим обслуживанием дома – то есть нанимать электриков, сантехников, дворников.
5. Регулярная уборка в подъезде. За чистоту так же отвечает управляющая компания, обязанная нанять уборщицу, которая будет мыть подъезд по графику.

Помимо этого, управляющая компания должна поддерживать все коммуникации в доме в рабочем состоянии, при необходимости – осуществлять ремонт самостоятельно или обращаться к поставщикам услуг.

Если придомовая территория относится к общедомовому имуществу (так бывает чаще всего), то это тоже вотчина управляющей компании – она заведует уборкой территории, озеленением, освещением и т. д.

Организационные услуги

Суть. К организационным услугам тоже относится множество работ. Основные из них:

1. Аккумулирование денежных средств жильцов и оплата ими услуг «коммунальщиков».
2. Учет оплаты за «коммуналку» и выявление злостных неплательщиков. Управляющая компания следит, кто платит вовремя, а кто копит долги.
3. Хранение и обеспечение целостности всей документации (в том числе технической) на многоквартирный дом.
4. Информирование жильцов об изменениях коммунальных тарифов и об иных важных вещах, касающихся жизни многоквартирного дома.
5. Проведение общих собраний с жильцами. Такие собрания должны проводиться раз в год, во время которых управляющая компания отчитывается о проведенных работах за текущий год.

Контакты с другими поставщиками коммунальных услуг

Суть. Помимо управляющей компании, многоквартирный дом обслуживает ряд поставщиков коммунальных услуг. Это и электричество, и отопление, часто и вода – за эти услуги обычно отвечает не сама управляющая компания, которая является только посредником между населением и поставщиками.

Поэтому управляющая компания должна в полной мере выполнять свои посреднические функции. Сюда относится своевременное информирование о перебоях с поставками коммунальных услуг – например, если меняют водопроводные трубы и на какое-то время отключают воду.

Также управляющая компания должна информировать жильцов об авариях. Если перебили кабель, произошел обрыв электропередач и т. п., то устранением последствий занимается аварийная бригада, а не управляющая компания. Но последняя должна сообщить жильцам, когда планируют закончить работы и восстановить подачу.

Можно поинтересоваться, контролирует ли конкретная управляющая компания счетчики за «коммуналку». В некоторых домах управляющая компания, а не жильцы, подает показания квартирных счетчиков.

❗ Что делать, если УК не выполняет свои обязанности

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, жильцы имеют право воздействовать на нее. Самое простое – обратиться с заявлением к непосредственному руководителю управляющей компании. Заявление можно составить в свободной форме, описав проблему, и лучше всего – в письменном виде, а не онлайн.

Ответ управляющая компания так же будет должна дать в письменной форме – все документы лучше сохранять на случай, если придется жаловаться в другие инстанции (тогда ответы и/или отказы управляющей компании послужат доказательствами).

Если руководство управляющей компании в ответ на жалобу жильцов не предприняло никаких действий, нужно обращаться в государственные органы с жалобой на управляющую компанию:

• Роспотребнадзор;
• Федеральная антимонопольная Служба (порядок обращения подробно указан на сайте ФАС);
• жилищная инспекция (контакты жилищной инспекции конкретного города проще всего найти через любой поисковик – Яндекс, Google и т. д.);
• прокуратура (сюда обращаются, если обращения в другие госорганы не дали результатов; жаловаться можно не только на управляющую компанию, но и на бездействие других органов власти).

За невыполнение своих обязанностей управляющая компания несет ответственность – прежде всего, административную (ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ).

✨ Резюме

Пошагово обобщаем:

1. Управляющая компания обязана проводить эксплуатационно-ремонтные работы в многоквартирном доме. А именно – поверять и вовремя ремонтировать общедомовое имущество, обеспечивать соблюдение правил пожарной безопасности в доме, убирать в подъезде и следить за придомовой территорией, если та относится к общедомовому имуществу.
2. Управляющая компания имеет организационные обязанности – проведение общих собраний собственников, сбор денег за коммунальные услуги и расчет с поставщиками данных услуг, информирование об изменении тарифов и т. п.
3. Управляющая компания должна взаимодействовать с поставщиками коммунальных услуг на правах посредника и доносить до жильцов всю важную информацию.
4. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, жильцы дома имеют право призвать ее к ответственности. Сделать это можно, написав заявление непосредственному руководству управляющей компании или же обратившись в ФАС, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или в прокуратуру.

Источник