Обязать произвести текущий ремонт общего имущества

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Собственник своими силами выполнил неотложные работы

Автор: Д. В. Дурново

Обязана ли УК выплачивать компенсацию расходов собственнику помещения в МКД, если тому пришлось своими силами ремонтировать общее имущество? Выводы эксперта подкреплены ссылками на судебную практику.

Как известно, УК обязана выполнять все обязательные и неотложные работы по содержанию и ремонту общего имущества независимо от принятия решения общим собранием собственников помещений и источников финансирования. Если УК пренебрегает своими обязанностями, собственникам приходится брать заботы на себя. Впоследствии понятно желание получить компенсацию с УК. В каком случае такое требование клиента будет удовлетворено? Как отражаются операции в бухгалтерском и налоговом учете УК?

Условия взыскания убытков

Практика показывает, что подобные ситуации возникают в основном у собственников нежилых встроенно-пристроенных помещений в МКД. Ведь более вероятно, что именно юридические лица быстрее и охотнее, чем граждане, изыщут финансовые возможности для проведения восстановительных работ.

При взыскании убытков истец обязан доказать совокупность следующих обстоятельств (см. п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25):

• возникновение ущерба в результате действий (бездействия) ответчика;
• факт нарушения обязательства или причинения вреда;
• наличие убытков;
• размер убытков (устанавливается с разумной степенью достоверности).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). То есть УК вправе доказывать, что общее имущество не требовало ремонта, что она не должна была проводить работы ввиду отсутствия решения общего собрания, финансирования, характера работ и пр.

В рассматриваемой нами ситуации самым сложным для собственника помещения будет доказывание факта нарушения обязательства УК, а также самого факта наличия убытков, подлежащих возмещению. Дело в том, что далеко не все работы, которые, по мнению собственника помещения, должны быть выполнены управляющей организацией, может провести он сам, рассчитывая на компенсацию.

Расходы на ремонт общего имущества

Прежде всего следует обратить внимание на то, являются ли спорные работы работами по ремонту именно общего имущества собственников помещений в МКД. В настоящее время нередки случаи, когда принадлежность пристроя дому оспаривается заинтересованной стороной (обычно в рамках спора о взыскании задолженности по оплате содержания общего имущества). Если пристрой нельзя рассматривать как часть МКД, то и работы, связанные с ремонтом его кровли, фасадов, инженерных коммуникаций не признаются работами по ремонту общего имущества, значит, УК не имеет к ним никакого отношения и не обязана компенсировать их стоимость: собственник обязан за свой счет содержать принадлежащее ему имущество. Признаком самостоятельности пристроя является в первую очередь отсутствие общих коммуникаций (коммунальные ресурсы поставляются через самостоятельные вводы) и конструктивных элементов.

Кроме того, что само нежилое помещение должно являться частью МКД, спорное имущество, потребовавшее восстановления, должно относиться к общему, а не к частному имуществу. Граница между частным и общим имуществом в МКД определяется в соответствии с указаниями из Правил содержания общего имущества.

Обязательство УК выполнить работы незамедлительно

УК не обязана компенсировать собственнику помещения в доме стоимость самостоятельно выполненных им ремонтных работ, если именно на тот момент она не обязана была их выполнять.

Поэтому в первую очередь необходимость выполнения работ должна быть подтверждена документами, а именно актами осмотра общего имущества, составленными с участием УК или незаинтересованных лиц, заключениями специалистов или экспертов.

Второй не менее важный момент заключается в том, что спорные работы должны быть неотложными независимо от того, являются ли они непредвиденными или вызваны нормальным износом здания.

Пять лет назад было принято знаковое для отрасли Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10. Основной вывод, сделанный в нем, таков: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Следует обратить внимание на неотложные работы – мероприятия, направленные на устранение неисправностей, составляющих угрозу безопасности людей и сохранности жилого дома. То есть для их проведения (и в дальнейшем для взыскания их стоимости с УК) не требуется согласование на общем собрании собственников помещений. Работы и услуги, которые не носят неотложный характер, осуществляются в плановом порядке в соответствии с договором и обязательными требованиями закона, решениями общего собрания собственников помещений.

В Постановлении АС ДВО от 29.12.2014 № Ф03-4517/2014, вынесенном по спору о взыскании с УК убытков в виде стоимости выполненных собственником помещения в МКД работ, указано: при исследовании вопроса о круге обязательств управляющей компании подлежит выяснению и доказыванию не просто факт нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах, а степень необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. Иной подход ведет к безосновательному расширению объема обязательств управляющей организации по сравнению с согласованным в договоре управления, который по общему правилу ст. 162 ЖК РФ ограничен заданием другой стороны и размером платы. В частности, в этом деле суд отказал во взыскании с УК стоимости работ, выполненных по заказу собственника встроенного нежилого помещения в цокольном этаже МКД и заключающихся в ремонте фасада здания. Причина в том, что не были доказаны необходимость утепления фасада, факт устранения в результате ремонта выявленных ранее нарушений (поражения фасада грибком, наличия трещин), были выполнены работы, обеспечившие улучшение эстетического вида фасада, собственник не подтвердил, что восстановление фасада не могло быть выполнено в рамках текущего ремонта. Кроме того, арбитры отказали в компенсации стоимости таких необязательных работ, как укладка брусчатки вместо восстановления асфальтового покрытия придомовой территории, установка новых крыльца, пандуса, козырька и ограждения входа в помещение собственника. Как отметил суд, исключительная необходимость и обязательность их выполнения с точки зрения правил эксплуатации жилфонда являются необоснованными.

Из Постановления АС ВВО от 13.08.2015 по делу № А79-7252/2014 следует, что альтернативой такому основанию для выполнения работ, как признание их неотложными, может быть решение общего собрания собственников помещений о проведении ремонта и делегировании одному собственнику полномочий на выполнение работ, представление интересов всех собственников помещений дома в части взыскания денежных средств с УК. Если никаких претензий к УК по вопросу исполнения принятых ею обязательств собственник не предъявлял, несение им по собственному усмотрению расходов, к примеру, на уборку придомовой территории не может служить основанием для возложения их на УК.

Если необходимость проведения неотложных работ вызвана нормальным износом здания, УК выплачивает компенсацию собственнику помещения, выполнившему данные работы, за счет собственных средств. Если же неисправности были вызваны непредвиденными и непредотвратимыми обстоятельствами, есть шанс потребовать доплат со всех собственников помещений дома (подробнее см. статью С. Н. Козыревой «Обязательные и дополнительные мероприятия по содержанию общего имущества: особенности финансирования УК» (№ 12, 2013)).

Дополнительно отметим, что наличие у собственника помещения задолженности по оплате содержания общего имущества не рассматривается как основание для отказа в удовлетворении иска (Постановление АС ЗСО от 16.04.2015 № Ф04-17878/2015).

Учет и налогообложение

Компенсация убытков представляет собой прочие расходы в бухгалтерском учете (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации») и внереализационные расходы при исчислении налога на прибыль (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). Дата учета расходов – день вступления в силу решения суда о взыскании убытков или день признания их должником.

Как разъяснил ВС РФ в Определении от 11.09.2015 № 305‑КГ15-6506, понятия «убыток» и «ущерб» (именно об ущербе сказано в ст. 265 НК РФ) являются равнозначными и их возникновение влечет одинаковые налоговые последствия для налогоплательщика. Интересно, что в данном судебном разбирательстве налогоплательщику пришлось отстаивать право на уменьшение налогооблагаемой прибыли на суммы выплаченного контрагенту неосновательного обогащения (в виде стоимости пользования имуществом, полученным по договору купли-продажи, впоследствии прекращенному). Суд указал, что произведенные затраты в виде уплаты неосновательного обогащения за использование помещений без законных оснований по существу представляют собой арендную плату, подлежащую уплате за такое использование объекта в целях осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, данные расходы соответствуют требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ и могут быть приняты при расчете налоговой базы.

Эти выводы можно применить и к рассматриваемой ситуации: расходы в виде компенсации убытков собственнику помещения, выполнившему неотложные работы по ремонту общего имущества, фактически есть оплата работ, проведенных в целях исполнения обязательств УК по договору управления МКД. Таким образом, не должно быть сомнений в наличии связи между данными расходами и деятельностью, направленной на получение дохода. При этом нет оснований считать такие расходы материальными затратами, связанными с производством и реализацией, поскольку они осуществляются по особому правовому основанию. Также нельзя сказать, что УК допустила ошибку, не признав данные расходы в периоде фактического выполнения работ. Напротив, имеет место лишь хозяйственная операция по возмещению убытков. Сама УК не организовывала проведение работ, не давала задание подрядчикам, не принимала результат.

Кстати, квалификация возникающих расходов в качестве внереализационных станет препятствием для признания их суммы в налоговой базе УК, применяющей УСНО, поскольку соответствующий вид затрат в ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен.

Добавим, что потерпевший не предъявляет в составе убытков сумму НДС (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.07.2013 № 2852/13).

Если УК своими силами не выполняет неотложные работы по ремонту общего имущества и один из собственников помещений вынужден взять на себя устранение угрозы безопасности людей и сохранности имущества, он вправе потребовать компенсации от УК. Его требование будет удовлетворено, если работы действительно были необходимы и являлись неотложными, а УК не выполнила их в разумный срок.

Источник

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.

УО несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества собственников в доме

Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ, ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ, п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).

Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170, в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.

УО проводит осмотры общего имущества и планирует работы по текущему или капремонту дефектов

По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй – из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.

Как указал Минфин РФ в письме от 14.01.2004 № 16-00-14/10, определять вид необходимых ремонтных работ – текущие или капитальные – обязаны технические службы управляющей организации в соответствии с существующими нормативно-правовыми актами и регламентами.

В письме Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08 даны следующие определения видов ремонтов общего имущества:

1. Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором такой элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
2. Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

В ст. 2 № 185-ФЗ под капитальным ремонтом многоквартирного дома понимается проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников, в том числе по их восстановлению или замене, для улучшения их эксплуатационных характеристик. В такой же интерпретации понятие капремонта используется в ПП РФ № 491 (п. 21 ПП РФ № 491).

Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).

Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ

Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
• ремонт подвальных помещений;
• ремонт фасада;
• установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
• ремонт фундамента многоквартирного дома.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов», изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.

Текущий ремонт направлен на профилактику износа дома и устранение дефектов и неисправностей

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей.

В приложении 2 пособия приведён перечень работ, которые относятся к текущему ремонту общего имущества и плата за которые включается в размер платы собственников за содержание жилого помещения. Работы разделены на 13 групп в зависимости от объекта работ.

Работы по текущему ремонту общего имущества собственников также указаны в ПП РФ № 290, где приведён обязательный минимальный перечень работ и услуг, которые УО необходимо выполнять/оказывать для надлежащего содержания общего имущества собственников в МКД.

Однако, как показывает практика, эти перечни не исчерпывающие. Если для поддержания элементов дома в надлежащем состоянии требуется провести работы, не указанные в ПП РФ № 290 и иных НПА, управляющая организация всё равно обязана их провести в силу обязательств, взятых на себя по договору управления.

При этом:

1. УО должна провести текущий ремонт даже без решения общего собрания собственников помещений.
2. Отсутствие у управляющей организации средств на такие работы не освобождает её от обязанности провести текущий ремонт.

Такая правовая позиция отражена в судебной практике: № А74-6267/2015, № 2-157/2018, № 33-9061/2017.

УО обязана проводить текущий ремонт элемента дома даже при необходимости в капитальных работах

УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.

Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.

Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017.

Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.

Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.

Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.

Запомнить

Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.

Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.

При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера – текущего или капитального – необходимы для устранения нарушений.

Источник