Обязать управляющую компанию ремонт кровли дома

Чинить крышу в новостройке обязана УК, даже если причиной прорех в кровле и протечек являются дефекты, допущенные застройщиком

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2021 г. № 309-ЭС20-20751).

На это указала тройка судей СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ, пересматривая дело об спаривании предписания органа ГЖН.

Ранее жилищная инспекция – по многочисленным жалобам жителей МКД – осмотрела крышу дома и обнаружила прорехи в металлической кровле. По мнению ОГЖН, виновата УК, – это ею не произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). ОГЖН выдал УК предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, – устранить вышеуказанные нарушения».

УК с предписанием не согласилась, в суде ссылалась на следующее:

• по результатам строительно-технической экспертизы крыши дома эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
• следовательно, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств (и иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд; правда, впоследствии из-за ликвидации ответчика дело прекращено, – сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании);
• УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на СОИ. А следовательно, и денег на ремонт крыши у нее нет и взять их неоткуда. Получается, что оспариваемое предписание является неисполнимым;
• согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
• значит, для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Однако ОСС по данному вопросу не было, а в отсутствие соответствующего решения ОСС проводить работы по капремонту недопустимо.

В первой инстанции УК выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, – дескать, предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у УК объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда:

• согласно Правилам техэксплуатации жилфонда № 170 УК должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
• по пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
• таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно;
• суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
• следовательно, предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Источник

Обязать управляющую компанию ремонт кровли дома

Который год протекает кровля. Управляющая компания бездействует. На обращение ряда жильцов о необходимости провести ремонт кровли крыши, управляющая компания ответила отказом, мотивируя тем, что согласно норм Жилищного кодекса РФ, для проведения ремонта, необходимо провести общее собрание собственников, на котором и принять решение о проведении текущего ремонта. Кроме того, нам разъяснили, что на такой ремонт нужно собрать дополнительно денежные средства, так как денег на счете дома не хватит. Правомерны ли такие доводы и что делать, если собрание собственников собрать не получается, а большинство против того, чтобы собирать дополнительные средства, так как протечки крыши их не касаются – большинство не живет на крайних этажах дома?

Ответ: логика ответа управляющей компании понятна (интерес сэкономить деньги на ремонте очевиден), но не основана на положениях действующего законодательства.

Крыша дома – общее имущество собственников

Коль скоро крыша многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников, ее содержание является обязанностью управляющей компании.

Постановлением Госстроя от 2003 года № 170 установлены требования к содержанию общего имущества. Устранение такого неисправности конструктивного элемента здания как «протечки в отдельных местах кровли», согласно приложению № 2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» производится в течение 1 суток.

К сожалению, управляющие компании не любят вспоминать упомянутое постановление Госстроя, а в судах ссылаются на то, что данное постановление носит не обязательный, а рекомендательный характер. Однако суды, как следует из нижеприведенной практики применения, не склонны соглашаться с такой позицией управляющих компаний.

Ремонт кровли крыши и общее собрание собственников

Общее собрание собственников помещений дома для принятия решения о ремонте протекающей в отдельных местах кровли принимать не обязательно. Устранить протечку управляющая компания обязана по вашему заявлению в течении суток. Следует, однако, заметить, что в постановлении Госстроя речь идет об устранении в течении суток протечки в «отдельных местах кровли» (без взимание дополнительной платы). То есть, в том случае, если собственники помещений дома желают ремонтировать или менять всю кровлю, то проводить собрание собственников для принятия такого решения придется.

Примеры из судебной практики

Пример 1. Управляющая компания обязана произвести ремонт кровли крыши и возместить ущерб нанимателю

Судом удовлетворены требования нанимателя жилого помещения, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, постановлено обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли крыши жилого дома, а также взыскать с управляющей компании в пользу нанимателя (истца) стоимость восстановительного ремонта квартиры, компенсацию морального вреда, а также судебные расходы.

Основанием для удовлетворения требований послужил установленный судом факт ненадлежащего оказания услуг по содержанию крыши, в результате чего истцу причинен материальный ущерб (управляющая компания, несмотря на обращения истца, не ремонтировала кровлю жилого дома, в результате чего, по причине протечек, квартиру истца заливает) ( см. подробнее апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 11 июля 2013 года по делу № 33-7915/2013)

Пример 2. Суд обязал управляющую компанию отремонтировать кровлю крыши дома

В обоснование исковых требований, истцы указали на то, что длительное время над первым подъездом жилого дома протекает кровля, в результате, квартиры жильцов заливает осадками. Управляющая компания на заявления и жалобы жильцов дома не реагирует, ремонт кровли не производит.

Судом постановлено: обязать управляющую компанию произвести ремонт кровли над первым подъездом дома, взыскать компенсацию морального вреда.

Управляющая компания ссылалась на то, что кровля требует капитального ремонта, а тарифы, взимаемые с собственников, не предполагают проведение капитального ремонта.

Удовлетворяя требования, суд сослался на положения п 4.6.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 года N 170, в соответствии с которым, управляющая компания должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования. В соответствии с Приложением N 2 к указанным Правилам, протечка кровли должна быть устранена в течение одних суток.

Отвергая доводы управляющей компании, суд указал, что сама по себе необходимость капитального ремонта не может исключать обязанности по своевременному проведению непредвиденного ремонта, то есть устранения протекания кровли в течении суток ( см. подробнее апелляционное определение Смоленского областного суда от 4 июня 2013 г. по делу N 33-1925/2013).

Источник

Управляющая компания не ремонтирует крышу

Со временем наши дома изнашиваются – то трескаются стены, то начинает течь крыша. Ремонт сам по себе всегда создает определенные сложности. Но проводить ремонт в частном доме все-таки проще, чем в многоквартирном высотном здании.

Когда вы сами владелец частного дома, вы знаете, что никто кроме вас не сделает ремонт кровли. А вот с аналогичным ремонтом в многоквартирном доме вопросов возникает намного больше, чем ответов. Кто должен заниматься ремонтом, кто отвечает за финансирование, к кому обращаться в первую очередь – вот неполный перечень вопросов, которые возникаю у жильцов. Даже когда вы получите ответы на сои вопросы, это не означает, что чиновники, засевшие в кабинетах, сразу бросятся заниматься решением вашей проблемы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что делать, если управляющая компания не ремонтирует крышу

Итак, давайте рассмотрим последовательность ваших действий. Прежде всего, если в вашем доме обнаружилась протечка крыши, обратитесь с соответствующим заявлением в компанию, ответственную за содержание вашего дома.

Само обращение может быть устным, но лучше всего, если вы составите письменное заявление. В случае каких-то неудач, вам будет что предъявить при рассмотрении вашего вопроса в других инстанциях. Составляйте заявление правильно, следуйте образцу.

Обратите внимание на то, чтобы оно было принято с указанием всех входящих данных, заверено принимающим лицом. Не забудьте, что заявлений нужно подавать два экземпляра, один из которых, после его заверения, должен храниться у вас.

В случае с ремонтом кровли действует истина, что чем больше, тем лучше. Имеется ввиду количество заявлений от граждан. Не подавайте одно заявление за подписью нескольких человек. Постарайтесь, чтобы заявлений было столько, сколько людей пострадало или может пострадать от протечки.

Течет крыша в многоквартирном доме: что делать?

Что делать и куда обращаться, если течет крыша в многоквартирном доме, читайте тут.

Следующий шаг должен быть ответным со стороны управляющей компании. Для осмотра и оценки размеров повреждений и ущерба, нанесенного протечкой, компания присылает своего специалиста. Так должно быть в идеале, но, к сожалению, на самом деле так происходит не всегда. Поэтому следующим вашим шагом будет подача заявления на проведение ремонтных работ на крыше дома.

Заявление, как в предыдущем случае, должно быть подано в двух экземплярах. В ваших интересах подкрепить заявление дополнительными материалами, которые могут подтвердить факт протечки и нанесения ущерба имуществу.

Это могут быть видео и фото материалы, различные чеки, подтверждающие определенные затраты на восстановление имущества. Все эти материалы могут сослужить вам неплохую службу при дальнейшем обращении в суд.

Стоит отметить, что заявление может быть подано в виде заказного письма, которое само по себе гарантирует получение уведомления. На случай, если ответственное лицо не желает принимать ваше заявление, обеспечьте себе поддержку в виде двух свидетелей, подписавших документ.

Очень хорошо, когда управляющая компания внимательно относится к жильцам дома и исправно выполняет свои обязанности. Сразу по получении заявления, по адресу направляется специалист для составления дефектной ведомости. Далее на основании этого документа формируется технический план ремонта и его смета.

На кого возложена обязанность по ремонту кровли в многоквартирном доме?

Согласно договору, который заключают между собой управляющая компания и собственники помещений дома, ремонтом здания занимается именно УК. Вопрос оплаты ремонта возложен чаще всего на жильцов.

Бывают случаи, когда УК не реагирует на обращения граждан. Не отчаивайтесь, на этот случай предусмотрен следующий шаг – обращение в жилищную инспекцию или в судебную инстанцию.

Кто платит за ремонт крыши в многоквартирном доме

А теперь давайте разберемся с вопросом финансирования ремонтных работ. Сегодня можно рассматривать несколько вариантов по оплате работ такого вида. Как уже упоминалось ранее, ремонт оплачивают сами жильцы или средства могут быть привлечены из других ресурсов.

В договоре с УК говорится о том, что ремонтом общедомового имущества занимается УК с привлечением средств собственников. Если протечка крыши может нанести ущерб жильцам последних этажей, то это не говорит о том, что за ремонт они должны платить сами. Общее имущество – общие расходы на его содержание.

Подтверждением фактов, изложенных выше, могут служить статьи ЖК, где указывается, что крыша дома, чердак и технические помещения – общедомовое имущество, а его основательный ремонт осуществляется за счет всех жильцов дома. Расходы жильцов на ремонт зависят от площади принадлежащих им помещений.

Зачастую не все квартиры дома приватизированы. Некоторые относятся к муниципальной собственности. Жильцы, которые являются квартиросъемщиками, участвуют в финансировании только текущего ремонта. Что касается капитального ремонта, то здесь уже придется затратить свои средства муниципалитету.

УК не принимает решение о начале ремонтных работ самостоятельно. Данное решение принимается на общем собрании УК с жильцами дома посредством голосования. Согласно требуемой процедуре, ведется протокол собрания, который впоследствии станет исходной точкой для дальнейших действий. Если за проведение ремонта высказалось более 51 % жильцов дома, ремонту быть.

Без принятия общего согласованного решения ремонт начаться не может, такие действия будут считаться противоправными.

Первый вариант. Финансирование осуществляет УК. Каждый месяц, в соответствии с договоренностью, все жильцы дома вносят деньги на содержание дома и на осуществление текущего ремонта. Собственники приватизированных квартир вносят деньги на проведение капитального ремонта.

Все деньги, собранные на содержание дома и придомовой территории, идут целенаправленно на эти нужды. Деньги на данные статьи расходов не собираются. А вот те финансы, которые собственники вносят ежемесячно на капитальный ремонт, могут быть задействованы в ремонте прохудившейся кровли.

Иногда затраты на ремонт могут оказаться намного больше, чем собрано жильцами. А если еще перед этим проводился капитальный ремонт другого общедомового имущества, то платить организации, занимающейся ремонтом, будет нечем.

Для того чтобы собрать больше средств, УК и собственники могут договориться о перечислении большей ежемесячной суммы на капитальный ремонт. Желательно начинать ремонт кровли только при наличии необходимой суммы.

Второй вариант. Получение финансовой поддержки от государства. Согласно закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», УК или собственники жилья могут воспользоваться помощью в финансировании капитального ремонта кровли.

Решение об участии в программе по государственному финансированию принимается на общем собрании. По условиям данной программы, начальную сумму в размере 5% от общей суммы, необходимой на ремонт, вносят собственники.

Когда большая часть собственников примет решение на участие в данной программе, остальные владельцы обязаны подключиться к ремонту.

Если вы участвуете в Государственной программе по ремонту кровли, вам стоит предпринимать действия, соответствующие принятому порядку:

• провести общее собрание;
• проголосовать за решение о проведении капитального ремонта кровли;
• у собственников не должно быть задолженностей по коммунальным услугам;
• составить технический план ремонта, соответствующую ему смету и утвердить ее на собрании;
• обеспечение первого 5% взноса;
• обращение в органы местного управления с заявлением об участии в Государственной программе.

Получение субсидии по Государственной программе реформирования ЖКХ возможно при наличии заявления, дополненного пакетом определенных документов. Ваше заявление будет рассмотрено в течение 10 рабочих дней.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник