Офис фирмы это капитальный ремонт

Реконструкция или капитальный ремонт: учитываем расходы

Организация в январе 2009 года приобрела помещение под офис по договору долевого участия и в этом же месяце ввела его в эксплуатацию как основное средство. В сентябре 2009 года был заключен договор на строительно-отделочные работы этого помещения. В сентябре же подписан акт на эти работы. Перечень работ — возведение стен-перегородок из газобетона, отделка стен, потолков и так далее. Может ли организация включить затраты на отделку в первоначальную стоимость офиса в бухгалтерском и налоговом учете? Каков порядок бухгалтерского учета и налогообложения в данной ситуации? Как производится документальное оформление выполненных работ?

Налоговый учет

В рассматриваемой ситуации возможны два варианта учета затрат на проведение строительно-отделочных работ. При этом в целях налогообложения прибыли следует правильно квалифицировать выполненные работы (ремонт, реконструкция, модернизация и т.п.) для последующего их учета в расходах.

Налоговое законодательство не содержит определения «ремонт», но содержит определение понятия «реконструкция».

В соответствии с пунктом 2 статьи 257 НК РФ в целях главы 25 НК РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

В своем письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 Минфин России указывает, что при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует руководствоваться:

• Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279;
• Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, далее — ВСН № 58-88);
• письмом Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

В соответствии с пунктом 5.1 ВСН № 58-88 капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Согласно пункту 5.3 ВСН № 58-88 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных сетей);
• улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

Таким образом, основное отличие реконструкции от капитального ремонта заключается в том, что при реконструкции меняется технико-экономические показатели основного средства, например, после реконструкции меняется назначение помещения (здания).

В рассматриваемой ситуации организация при осуществлении строительно-отделочных работ произвела перепланировку.

По мнению налоговых органов, расходы организации (собственника здания), понесенные в связи с перепланировкой и реконструкцией как в целом здания, так и его отдельных помещений, увеличивают первоначальную стоимость здания (письмо УФНС РФ по г. Москве от 19.09.2007 № 20-12/089231.1).

Арбитражная практика показывает, что суды в вопросах разграничения расходов на ремонт и реконструкцию, как правило, встают на сторону налогоплательщиков.

Так, в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 07.11.2006 № А56-13460/04, от 25.09.2006 № А56-28039/2005, ФАС Московского округа от 28.09.2006 № КА-А40/7292-06 судьи отметили, что переустройство существующих объектов основных средств не было связанно с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, не осуществлялось по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

В постановлении ФАС Уральского округа от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7 суд сделал вывод, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта и сама по себе не определяет характера выполненных работ.

В данном случае организация представила суду заключение экспертизы работ, выполненных в оспариваемых помещениях проектным предприятием, имеющим лицензию на осуществление проектирования зданий и сооружений. Согласно этому заключению технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, в связи с чем данные работы признаны капитальным ремонтом.

По вопросам об отнесении тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции специалисты Минфина России в письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 рекомендуют обращаться в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Кроме того, согласно письму Минфина России от 14.01.2004 № 16-00-14/10 основанием для определения видов ремонта должны являться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

В связи с этим в целях правильного отражения расходов на проведение ремонтов в бухгалтерском и налоговом учете в организации должны быть соответствующие локальные, организационно-распорядительные и первичные документы, такие как:

положение о ремонтах, приказ на осмотр зданий и сооружений, приказ о создании комиссии по осмотру, акт технического обследования объекта ремонтно-восстановительных работ с указанием обнаруженных дефектов, мер по их устранению и сроков выполнения, дефектная ведомость.

Наличие перечисленных документов позволит обосновать тот факт, что осуществленные работы являются ремонтом и затраты по этим работам относятся в целях налогообложения на расходы в соответствии со статьей 260 НК РФ.

От характера произведенных работ — реконструкция или капитальный ремонт — зависит порядок учета затрат в составе расходов в целях исчисления налога на прибыль организаций.

Если организация произвела реконструкцию основного средства, то согласно пункту 2 статьи 257 НК РФ понесенные затраты увеличивают первоначальную стоимость этого основного средства и подлежат списанию для целей налогообложения через механизм амортизации в соответствии со статьями 256-259 НК РФ.

Затраты же на капитальный ремонт рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты в размере фактических затрат (статьи 260 и 272 НК РФ). В целях налогообложения глава 25 НК РФ не делит ремонт на капитальный и текущий.

Согласно пункту 3 статьи 260 НК РФ для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств налогоплательщики вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным статьей 324 НК РФ.

Если организация не формировала резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, датой осуществления расходов будет являться день подписания акта приемки-передачи выполненных работ (письмо УМНС России по г. Москве от 16.01.2003 № 26-12/3640).

Обращаем внимание, что все расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, должны соответствовать критериям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ. Расходы должны быть экономически оправданы, документально подтверждены и произведены в рамках деятельности, направленной на получение дохода.

Для документального подтверждения выполненных строительно-отделочных работ необходимо иметь соответствующий договор, сметную и техническую документацию, распорядительные документы организации. Для документального оформления приемки объектов по окончании реконструкции или капитального ремонта используется акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма № ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7).

Бухгалтерский учет

Согласно пунктам 7, 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» затраты, связанные с приобретением объекта недвижимости и приведением этого объекта в состояние, пригодное для использования, включаются в первоначальную стоимость этого объекта. Таким образом, все расходы, связанные с приобретенным объектом недвижимости до ввода его в эксплуатацию, формируют его первоначальную стоимость.

Из пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, далее — Методические указания) следует, что у организации возникнет обязанность по переводу основного средства (здания (помещения здания)) на счет 01 «Основные средства» после окончания капитальных вложений по приведению здания в состояние, пригодное для использования, то есть после ввода здания (помещения) в эксплуатацию.

Отметим, что законодательством о бухгалтерском учете ни понятие реконструкции, ни понятие ремонта объекта основных средств не определено.

Бухгалтерский учет при классификации работ как реконструкция

В бухгалтерском учете основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств (п. 14 ПБУ 6/01).

Пунктом 8 ПБУ 6/01 установлено, что первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. При этом к фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств относятся также суммы, уплачиваемые за приведение его в состояние, пригодное для использования (т.е. в данном случае — затраты на строительно-отделочные работы).

Учитывая, что строительно-отделочные работы необходимы для использования помещения в запланированных целях, эти работы относятся к капитальным вложениям. Затраты по отделочным работам до подписания акта выполненных работ отражаются в бухгалтерском учете организации по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». После завершения работ все затраты на них включаются в первоначальную стоимость основного средства. Стоимость основного средства увеличивается.

В бухгалтерском учете нужно сделать следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
— отражены затраты по строительно-отделочным работам;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
— учтен НДС по строительно-отделочным работам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— НДС по строительно-отделочным работам принят к вычету;
Дебет 01 Кредит 08
— увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму затрат по отделочным работам.

Бухгалтерский учет при классификации работ как капитальный ремонт

Пунктом 66 Методических указаний установлено, что восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции.

Затраты, производимые при ремонте объекта основных средств, отражаются в бухгалтерском учете на основании соответствующих первичных учетных документов по учету операций отпуска (расхода) материальных ценностей, начисления оплаты труда, задолженности поставщикам за выполненные работы по ремонту и других расходов по дебету соответствующих счетов учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат (п. 67 Методических указаний).

В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт объектов основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода организация может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (в том числе арендованных) (п. 69 Методических указаний).

Бухгалтерские записи (капитальный ремонт):

Дебет 20 (26, 44) Кредит 60 (76)
— отражены строительно-отделочные работы;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
— учтен НДС по строительно-отделочным работам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— принят к вычету НДС по строительно-отделочным работам.

С. Николаев, В. Горностаев,
эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Статья размещена в журнале
«Вестник бухгалтера московского региона»
№12 декабрь 2009

Источник

Всё о капитальном ремонте офисов

Капитальным ремонтом офисов могут называть ремонт отдельных помещений для персонала и посетителей, этажей бизнес-центров, офисных зданий целиком. Стоимость зависит от состава работ. Например, включение в объем задач обновления санузлов увеличивает общую смету. При ремонте офисных зданий к списку нередко добавляются фасадные работы. Владельцы офисных зданий могут заказывать капитальный ремонт офиса без отделки, «под чистовую», предоставляя арендатором возможность произвести «косметику» в корпоративном стиле.

Кабинет директора компании «МеталлГранд» нуждался в капремонте, при этом провести его нужно было бытро. За 18 дней сотрудники компании «СВС» разработали дизайн-проект, провели все работы по нему, закупили необходимые материалы и мебель. Солидный интерьер выполнен с использованием натурального дерева и кожи.

Нужен ли дизайн-проект при капремонте офисного помещения

Дизайн-проект – это не только «картинки» будущего офиса. Основной состав документа – планы (электрики, сантехники и проч.), развертки, ведомости материалов. Проект интерьера – это средство коммуникации между заказчиком и исполнителем, а также план действий для ремонтников и отдела закупок. Пока одни ремонтируют, другие закупают стройматериалы, мебель, аксессуары. Действия всех участников синхронизируются.

• ваш ремонт двигается быстрее, поскольку работы проводятся по разработанным планам;
• вы получаете именно тот результат, который ожидали;
• заранее известна точная смета.

Если косметический ремонт офиса класса С или D в ряде случаев можно провести без дизайн-проекта, то капитальные работы проводятся в соответствии с рабочей документацией, включаемой в этот документ. Поскольку наличие дизайн-проекта интересно как клиенту, так и нам, исполнителям, компания «СВС» дарит его всем заказчикам капремонта «под ключ»!

Какие работы входят в капитальный ремонт

Капремонт «под ключ» поможет быстро и без проблем провести капитальные работы в вашем офисе. В «СВС» вы можете заказать его по цене от 5 400 руб. за квадратный метр с материалами. В состав услуги входит:

• разработка дизайн-проекта;
• приобретение стройматериалов;
• демонтаж;
• перепланировки;
• замена сантехнических коммуникаций;
• электромонтажные работы;
• замена окон и дверей;
• подготовка поверхностей под отделку и отделка;
• установка сантехники и осветительных приборов, розеток, выключателей;
• при необходимости – организация поставки мебели, сантехники, офисных перегородок;
• вывоз мусора, уборка.

Вы можете поручить «СВС» ваш капремонт «от и до»: мы изготовим эксклюзивные зоны ресепшн, корпоративную атрибутику, закупим всё необходимое для начала работы офиса. Благодаря согласованности действий разных отделов компании, закончим объект в сжатые сроки.

Какие материалы использовать

Для капитальных работ мы рекомендуем использовать материалы средней ценовой категории. Часть именитых мировых брендов можно заменить российскими аналогами без потери в качестве. Для отделки офиса всегда используются материалы с увеличенными показателями износостойкости.

Выбор конкретного вида отделочного материала зависит от класса офисного помещения. Если для офисов класса А и В применяются эксклюзивы, то для C и D подходят стройтовары класса – «стандарт». Например, для пола можно выбрать линолеум коммерческого типа или ламинат 33 класса износостойкости, для зон приема посетителей – керамогранит отечественного производства или наливной пол.

Компания «СВС» тесно сотрудничает с поставщиками строительных товаров, а потому всегда в курсе новинок, акции, интересных предложений. Мы обязательно подберем интересные стройматериалы для отделки офиса в рамках вашего бюджета.

Этапы капремонта

Точный состав капитального ремонта о зависит от задания и первоначального состояния помещений. При этом основные этапы не меняются:

• создание проекта;
• демонтаж и перепланировки (иногда сюда необходимо добавить заботы о согласовании изменений в БТИ);
• обустройство инженерных коммуникаций;
• подготовка к отделочным работам;
• отделка;
• финальная подготовка к приему сотрудников – уборка, монтаж перегородок, сборка и расстановка мебели и т.п.

Параллельно ремонтно-отделочным работам проходят вывоз мусора, уборка, разгрузка стройматериалов. Нередко именно эти «мелочи» становятся источником трат, неучтенных при расчете сметы.

Что такое ремонт «под ключ»

Ремонт «под ключ» подразумевает, что исполнитель принимает на себя обязанность выполнить все этапы капремонта офиса – как основные, так и вспомогательные, вроде уборки и вывоза мусора. То есть вам буквально предлагают ограничить свое участие в ремонте согласованием проекта, контролем и приемкой. Тем не менее, всегда находятся недобросовестные подрядчики, анонсирующие свои услуги как комплексные «под ключ», но по факту ограничивающие список ремонтно-отделочными работами.

Чтобы выявить лучшее ценовое предложение на капитальный ремонт офиса «под ключ», уточняйте состав услуги. Простое сравнение предложенной цены без расшифровки нередко приводит к неверным выводам и неожиданному росту сметы за счет «допуслуг» в финале расчетов с подрядчиком!

Стоимость капитального ремонта офисов в Москве

Являясь крупной ремонтно-строительной организацией, мы предлагаем капитальный ремонт офиса в Москве «под ключ» по цене от 2 400 руб. за м2. Ознакомиться с подробностями нашего предложения вы можете на страницах сайта, а получить расчет – с помощью онлайн-калькулятора или приведенной ниже таблицы:

ТИП НЕДВИЖИМОСТИ	ТИП РЕМОНТА	СТОИМОСТЬ РАБОТЫ (м²)	СТОИМОСТЬ МАТЕРИАЛОВ (м²)	ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ (м²)
ОФИС	Косметический	от 900 руб.	от 1.100 руб.	от 2.000 руб.
	Капитальный	от 2.400 руб.	от 3.000 руб.	от 5.400 руб.
	Дизайнерский	от 4.800 руб.	от 6.000 руб.	от 10.800 руб.

Вам нужна точная смета? Не проблема. Бесплатно пригласите специалиста «СВС» и получите расчет в течение нескольких часов. Проверим смету конкурентов, предложим лучшую цену.

Как сэкономить на капитальном ремонте офиса

Как потратить меньше на капремонт? Заказать капитальный ремонт офисов «под ключ» в «СВС»! С нами вы экономите, начиная с первых минут общения:

• бесплатный вызов прораба на объект,
• дизайн-проект в подарок,
• закупка строительных и отделочных материалов с оптовыми скидками;
• точная смета еще до начала работ.

Заключаем официальный договор. Приступаем к работам в течение 24 часов с момента подписания договора.

Источник