Оплата за капитальный ремонт аварийного многоквартирного дома

Может ли УО взыскать с регоператора стоимость неотложного капремонта

Организации, управляющие многоквартирными домами, часто сталкиваются с проблемой, когда какой-то элемент в МКД требует капремонта и создаёт опасность для проживания, а по региональной программе такой ремонт запланирован через десятилетия. Рассказываем, как управляющая организация из Екатеринбурга решила эту ситуацию.

Капремонт дома с аварийным лифтом был в плане только в 2036 году

Одна из управляющих организаций в Екатеринбурге была вынуждена отключить лифт в 16-этажном доме: вышел из строя канат ограничителя скорости. Эксплуатация неисправного оборудования могла повлечь причинение вреда и здоровью людей. Поскольку замена каната относится к работам капитального характера, УО обратилась в региональный фонд капремонта.

Регоператор отказался оплачивать работы, поскольку, согласно областной программе, капремонт дома запланирован только в 2036–2038 гг. Сам Фонд не имеет права вносить изменения в программу и раньше установленного срока ремонтировать лифт, к тому же для подобной процедуры необходимо решение ОСС в доме.

УО попыталась провести общее собрание собственников, чтобы довести до них информацию по ситуации с лифтом и предложить им выбрать источник финансирования ремонта, но собрание не состоялось. Это не помешало жителям дома направлять в управляющую организацию многочисленные жалобы: без лифта добираться до верхних этажей 16-этажного дома им было трудно.

Управляющая организация в итоге заменила неисправный элемент лифтового оборудования. Стоимость работ составила почти 10 тысяч рублей. Поскольку УО не имела права использовать средства, поступающие от жителей за содержание жилья, на работы капитального характера, компания оплатила ремонт из собственных средств, а затем подала иск в суд с требованием взыскать эти деньги с регионального Фонда капремонта и областного Министерства энергетики и ЖКХ (дело № А60-63605/2017).

УО провела ремонт лифта за свой счёт и в суде первой инстанции взыскала его стоимость с регоператора

Суд первой инстанции, заслушав стороны дела, встал на сторону управляющей домом организации. Он отметил, что в силу ст. 180 ЖК РФ с 2014 года компании, которые управляют многоквартирными домами, не имеют права собирать денежные средства на капремонт. Это компетенция регионального фонда содействия капремонту общего имущества в МКД.

Следовательно, УО не может проводить капитальный ремонт из средств, которые жители дома перечисляют за содержание жилого помещения. Собственники в доме не выбирали управляющую организацию владельцем спецсчёта. При этом в целях надлежащего содержания ОИ дома и учитывая неотложный характер поломки лифта, компании пришлось провести замену части оборудования. Эти работы являются капитальными.

Ссылку регоператора на возможность зачесть стоимость ремонта лифта в счёт исполнения собственниками обязательств по оплате взносов на капремонт в будущие периоды судья отклонил:

1. В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ, обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт лежит на собственниках. Фактически договорные отношения по внесению названных взносов возникают только между владельцами помещений и регоператором.
2. Работы были выполнены управляющей организацией за свой счёт. Между УО и Фондом капремонта отсутствуют какие-либо договорные отношения и невозможен зачёт взаимных требований, связанных с содержанием общего имущества собственников в доме, регоператор необоснованно отказался оплатить работы по капремонту лифта.

При этом суд признал, что областное Министерство энергетики и ЖКХ не является надлежащим ответчиком по делу, и всю сумму, затраченную на починку лифта, обязан возместить УО региональный Фонд капремонта.

Апелляционный суд рекомендовал УО взыскивать стоимость ремонта с собственников

Ответчики подали апелляционную жалобу на решение суда, указывая, что содержащиеся в нём выводы отрицают систему организации капремонта, указанную в разд. IX ЖК РФ, противоречат порядку финансирования таких ремонтных работ. Фонд капремонта и представители областного министерства нашли неверной позицию суда о том, что, если в доме возникла необходимость провести какие-либо капитальные работы ранее установленных очередью сроков, УК может может это сделать за свой счёт и тут же получить компенсацию от регоператора.

Апелляционный суд согласился с жалобой, отметив, что обязательства регоператора перед собственниками помещений закреплены в ст. 182 ЖК РФ и направлены на обеспечение капремонта общего имущества в многоквартирном доме в объёме и в сроки, которые утверждены региональной программой капитального ремонта.

Законодательство допускает изменение сроков проведения работ по капремонту несколькими способами, например, путём внесения изменений в действующую редакцию региональной программы или перехода собственников на специальный счёт. Актуализация программы проводится согласно ст. ст. 7–10 Закона Свердловской области от 12.12.2013 № 127-03.

Управляющая организация не предоставила суду доказательств, что обращалась в орган местного самоуправления о переносе сроков проведения капремонта лифтового оборудования в доме. Также УО была вправе провести ОСС и предложить собственникам утвердить финансирование работ за счёт дополнительных взносов, а также вправе получить компенсацию своих затрат на ремонт.

Если собственники на ОСС утвердили бы сбор средств на ремонт лифта, то они могли бы рассчитывать на зачёт стоимости проведённого ремонта – освобождение от уплаты взносов в будущих периодах в пределах потраченной суммы (ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).

Резюмируя все доводы, апелляционный суд отменил решение коллег, посчитав, что регоператор не обязан возмещать УО средства, потраченные на внеочередной капитальный ремонт общего имущества в доме.

ВС РФ обязал регоператора выполнить обязательства по оплате капремонта, возместив расходы УО

Дело перешло в кассационную инстанцию, куда управляющая организация подала жалобу на выводы апелляционного суда. Компания настаивала, что судья, отменяя первое решение, не учёл, что выполнение истцом работ по замене каната ограничителя скорости, относящихся к работам капитального характера, были необходимы для предотвращения причинения вреда жизни и здоровью собственников, а также обеспечения надлежащего содержания общего имущества дома. Отремонтировать лифт нужно было срочно, а ОСС не состоялось.

Суд кассационной инстанции основывал своё решение на следующем:

1. В деле имеется акт технического обследования, который доказывает необходимость замены каната ограничителя скорости лифтового оборудования из-за обрыва.
2. УО довела до собственников помещений в доме информацию о необходимости провести ОСС и решить вопрос капитального ремонта оборудования, но собрание не состоялось.
3. Испытательная лаборатория составила акт технического освидетельствования лифта, зафиксировав износ каната, и работа лифта была остановлена до устранения дефекта.
4. Неисправность лифтового оборудования создаёт опасность для жизни и здоровья жителей многоквартирного жилого дома. Работы по его ремонту относились на момент их проведения к неотложным работам.
5. В настоящее время ремонт такого оборудования законом отнесён к видам капитального ремонта (п. 2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ).
6. УО выполнила свои обязательства по организации надлежащего содержания лифтового оборудования, оплатив капремонт из собственных средств.
7. Собственники помещений в доме выполняют свою обязанность по внесению средств на капремонт, перечисляя средства на счёт регоператора.
8. Управляющая организация не имеет права собирать с собственников взносы на такой вид ремонтных работ, это компетенция областного Фонда капремонта, если собственники на ОСС не решили иное (ст. 180 ЖК РФ).

Суд кассационной инстанции пришёл к выводу, что регоператор не выполнил своих обязательств и поэтому должен возместить УО расходы, понесённые при выполнении работ по капремонту общего имущества в доме. Судья указал, что апелляционная инстанция сделала выводы, основываясь на общих положениях, без учёта сложившихся обстоятельств спора.

Определение апелляционного суда было отменено, а решение первой инстанции оставлено в силе. ВС РФ, куда обратились ответчики, не стал рассматривать жалобу согласившись с тем, что регоператор по капремонту должен возместить управляющей организации стоимость работ по замене каната лифта.

Выводы

Управляющие организации, отвечающие за надлежащее содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, могут оказаться в ловушке, когда какой-то элемент требует капремонта, регоператор отказывает в этом, а собственники не согласны дополнительно собирать средства, которые они и так ежемесячно перечисляют.

Согласно выводам судов в деле № А60-63605/2017, у УО в таком случае есть несколько выходов:

1. Провести ОСС и утвердить капремонт за счёт дополнительных средств с последующим зачётом – освобождением собственников от уплаты взносов на капремонт в будущих периодах в пределах потраченной суммы.
2. Провести ОСС, на котором собственники утвердят способ формирования фонда капремонта на спецсчёте. В таком случае сами собственники, а не регоператор, будут определять сроки проведения работ капитального характера.
3. Обратиться в орган местного самоуправления с просьбой внести изменения в региональную программу капремонта из-за неотложности необходимых работ по капремонту ОИ в доме.

Если собственники откажутся от дополнительных взносов, а быстро внести изменения в программу капремонта невозможно, можно попробовать поступить так, как это сделала УО из Екатеринбурга: выполнить работы за собственный счёт, а потом попытаться отсудить средства у регионального оператора. Однако нужно иметь ввиду, что разные суды могут решить ситуацию по-разному, и итог разбирательства не всегда предсказуем.

А вы попадали в подобные ситуации? Если да, то как решали их?

Источник

Кто освобождается от уплаты капитального ремонта жилья

В настоящее время услуги ЖКХ обходятся жильцам недешево. А с недавних пор к ним добавилась еще и статья расходов за капремонт. Но существуют условия и отдельные категории жильцов, которые вправе претендовать на льготы. Кто, по закону, не должен платить за капремонты жилых домов? В статье детально изучим этот вопрос.

Взнос на капремонт – Закон

В платежках за коммунальные услуги с конца 2012 года появилась новая статья расходов: «Платежи за капремонт». Хоть многие жильцы выказывали недовольство, платежи стали ежемесячно начисляться и являться обязательными для оплаты, как и другие. Необходимость обусловлена тем, что ответственность за состояние жилого помещения, находящегося в собственности, возлагается на жильцов. Получается, что при приобретении квартиры в МКД гражданин также становится совладельцем и здания, то есть подвальных, чердачных помещений, кровли и иных элементов.

Расходы по данной статье являются весомыми. Поэтому они сохраняются на счете многоквартирного дома или переходят в фонд региона, согласно действующим правовым актам.

Кто освобожден от уплаты за капремонт

Не всем собственникам жилья под силу выплачивать дополнительные платежи. У одних людей – маленькая пенсия, у других – нет возможности из-за инвалидности и так далее. Примечательно, что отдельные граждане не обязаны оплачивать эту услугу. В 2016 г. принят Закон №399-ФЗ, благодаря которому в ЖК РФ внесен перечень льготников. Кроме того, в отношении некоторых домов обязанность соответствующей оплаты не возникает.

Категории льготников 2019

Льготники делятся на 2 категории граждан. Одни полностью освобождаются от необходимости вносить деньги, в то время как другие – наполовину.

Стопроцентную льготу имеют престарелые люди – собственники, достигшие восьмидесяти лет, проживающие одни или в семье, которая состоит только из лиц – пенсионеров. Однако, если в помещении живут еще и лица трудоспособного возраста, льгота на пенсионера не распространяется.

От уплаты взносов на пятьдесят процентов могут освобождаться следующие лица:

1. Собственники, достигшие семидесяти лет, которые уже не ведут трудовую деятельность и живут одиноко или в семье, состоящей из лиц – также неработающих пенсионеров.
2. Семьи, в которых воспитываются дети-инвалиды.
3. Владельцы жилых помещений, являющиеся многодетными родителями.
4. Инвалиды 1-ой и 2-ой групп.
5. Ветераны и участники ВОВ, лица, которые были реабилитированы.
6. Граждане, которые были подвергнуты радиационному облучению.
7. Малообеспеченные граждане, если платежи за услуги ЖКХ и капремонт выше доли дохода, установленного в конкретном регионе проживания.
8. Лица, получившие медаль «За оборону гор. Москвы» (субсидия действует только в отношении жителей столицы).

Это основные категории льготников, живущих в многоэтажных домах. Но местные власти вправе включить в список и других лиц, на которых субсидия будет распространяться в соответствующем регионе.

Кто еще и в каких случаях может не платить за ремонт

Внимание! Как указано выше, капремонт осуществляется за средства владельцев жилья. Поэтому, если помещение не приватизировано, собственником считается муниципалитет. Наниматель (по договору соцнайма) не должен производить соответствующий платеж. Обязанность отсутствует и у других нанимателей жилья (по договору коммерческого найма). За них это должны делать собственники.

В ст.169 ЖК РФ предусмотрены еще два случая, при которых отчисления за ремонт жилья не делаются. К таковым относятся ситуации:

1. При наличии аварийного дома, который должен быть вскоре снесен.
2. В случае если земля под зданием изымается для нужд государства или муниципального образования.

В этих ситуациях уже не ставится вопрос о капремонте. Поэтому и отчисления не производятся.

Согласно ст.170 ЖК РФ, если минимальный размер, предусмотренный законом для фонда капитального ремонта МКД, будет достигнут, владельцы вправе приостановить соответствующее финансирование. Тогда оплата будет взиматься лишь с тех жильцов, за которыми числится задолженность по этому платежу.

Если здание не включено в программу модернизации, статья тоже не оплачивается. После того, как новый дом вносится в эту программу, платежи должны перечисляться не позже пяти лет. Если же дом не относится к новостройке, то соответствующая обязанность возникает через восемь месяцев.

Как получить льготу – пошаговая инструкция

Как и при получении льготы за услуги ЖКХ, чтобы воспользоваться субсидией за ремонт, на которую владелец помещения вправе рассчитывать на законном основании, надо обратиться в муниципальный отдел по предоставлению субсидий. О том, как осуществляется оформление, говорится в ст.159 ЖК РФ, а также в ПП РФ №761.

При расчете принимаются во внимание следующие моменты:

1. Послабления предоставляются гражданам, если у них нет долга по оплате налогов, коммунальных платежей, а также непосредственно ремонта. Поэтому, при наличии долга, сперва его нужно оплатить.
2. Следует выяснить, входит ли жилое здание в программу региона. Данную информацию предоставляют в фонде капремонта или в управляющей организации.
3. В соцзащите по месту прописки или в МФЦ нужно получить документы о праве на льготу.

После этого собирают нужный пакет документов, в частности:

1. Удостоверения личностей собственников квартиры и членов семьи.
2. Документы, которые подтверждают принадлежность к конкретным льготникам, к примеру, удостоверение пенсионера, ветерана и прочее.
3. Квитанции, которые подтверждают оплату за ремонт и за услуги.
4. Справки о доходах заявителя и членов семьи.
5. Выписку из домовой книги.
6. Заявление. В этом документе требуется указать счет. На него будет начисляться субсидия.

Имейте в виду! Если не предоставить какую-то из вышеуказанных бумаг, льготу не получится оформить.

Компенсация за капремонт – кому положена и как получить

Возвращаясь к вопросу о тех гражданах, кто может не платить за капремонт, следует сказать, что льготы для них могут быть как государственными, так и региональными. Если льгота выделяется на государственном уровне, то она относится к лицам, которые указаны в ФЗ (а именно, в ЖК РФ). Если же льгота выделяется на уровне региона, то она предусматривается законом соответствующего субъекта федерации, и действует только там.

Информацию об этом выясняют в жилищном отделе или в органе соцзащиты. Примерами федеральных льготников являются дети-инвалиды, а региональных – многодетные и малообеспеченные семьи.

Вне зависимости от того, должен ли владелец помещения оплачивать ремонт или его освободили от данного платежа (полностью или частично), он обязан производить оплату. После этого субсидия ежемесячно начисляется на счет льготника, указанного им в заявлении при соответствующем оформлении. Это делается не позже 26 числа каждого месяца.

Если гражданин является льготником сразу по нескольким основаниям, он может воспользоваться только одним, на выбор. Обычно выбирается самая выгодная льгота.

Если гражданину принадлежит по праву собственности несколько объектов недвижимости, по которым нужно оплачивать капремонт, то субсидия выплачивается только по одному помещению, на выбор льготника.

Что будет, если не платить

Если гражданин не является льготником, ему приходится вносить соответствующую плату полностью. Несмотря на желание, не стоит игнорировать этот платеж, так как будет образовываться долг, который, рано или поздно, все-таки придется отдать. Мало того, как говорилось выше, льготники также оплачивают ремонт. Но потом им вернут деньги путем перечисления на личный счет. Если хотя бы два месяца они не будут вносить соответствующие платежи, субсидии приостанавливаются, и должника уведомляют о периоде, в течение которого следует заплатить деньги. В случае внесения оплаты льгота продолжает действовать.

В отношении остальных граждан имеет место следующая ситуация. За образовавшийся долг начисляется пеня, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за просроченный день (о чем говорится в ст.255 ЖК РФ). Если накапливается значительная сумма долга, организация, которая занимается формированием данного счета, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности. Тогда удержания будут осуществляться судебными приставами, на основании исполнительного листа (а для этого они наделены многими инструментами).

Некоторые граждане полагают, что после того, как в доме будут произведены ремонтные работы, платить соответствующий взнос уже не нужно. Но на практике это не так. Нередко для осуществления данных работ привлекаются кредитные средства, и ремонт делается в долг. Поэтому обязанность по оплате остается и при отремонтированном доме. Но если жильцы выполнили основной ремонт сами, то возможна отмена данного платежа на какой-то период или хотя бы его понижение.

Вывод

Капремонт должен оплачиваться каждый месяц. Даже тому, кто освобождается (полностью или частично) от уплаты за капитальный ремонт, надлежит производить этот платеж. Но ему деньги возвращают. Если же жильцы, не относящиеся к льготникам, будут игнорировать соответствующую графу расходов, начисляется пеня. Поэтому впоследствии им придется заплатить еще больше.

В отдельных случаях закон допускает возможность не производить данный платеж. Тогда речь идет не о конкретных гражданах, являющихся льготниками. Эта статья расходов может отсутствовать, например, из-за здания, которое находится в аварийном состоянии, или земли под домом, изымаемой для нужд государства либо муниципалитета.

Источник