Определение капитального ремонта инженерных сетей

Отличие реконструкции от капитального ремонта

Определение понятий «реконструкция» и «капитальный ремонт»

Основным документом, регламентирующим градостроительную деятельность в Российской Федерации, является Градостроительный Кодекс (Далее — ГрК). Он определяет все её правовые аспекты — от процедуры проведения инженерных изысканий до ввода объекта в эксплуатацию. Также в нём описан порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для зданий, сооружений и линейных объектов.

Все строительные работы классифицируются определенным образом, их неправильная интерпретация может привести к финансовым потерям или другим нежелательным последствиям. Один из самых спорных вопросов – предмет обсуждения данной статьи.

Итак, рассмотрим определения понятий капитального ремонта и реконструкции:

Реконструкция объектов капитального строительства (статья 1, п.14 ГрК) — изменение параметров объекта или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

С определением реконструкции линейных объектов можно ознакомиться в статье 1 п.14_1 ГрК.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (статья 1, п.14_2 ГрК) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объекта или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

С определением капитального ремонта линейных объектов можно ознакомиться в статье 14_3 ГрК.

На что влияет отнесение работ к тому или иному виду?

Главной особенностью проведения работ по реконструкции является необходимость разработки полного комплекта проектной документации , включающей все обязательные разделы по Постановлению Правительства РФ №87.

Также, в большинстве случаев, будет необходимо провести её экспертизу.

Кроме этого, придётся получать разрешение на строительство, в случае, если затронуты конструктивные элементы или другие характеристики надежности и безопасности объекта, а также при производстве работ превышены предельно допустимые параметры строительства (ч.17.4 статьи 51 ГрК).

При необходимости получения разрешения на строительство также нужно вводить объект в эксплуатацию после завершения работ.

Процедура подготовки документации для реконструкции во многом аналогична разработке такой документации для нового строительства — Вам придётся пройти всё те же этапы. Подробнее об этом Вы можете прочитать в статье «проектная документация», в которой описан состав стадии П, необходимость её разработки для различных объектов, порядок и особенности прохождения государственной и негосударственной экспертизы, а также прочие нюансы.

При осуществлении капитального ремонта, в соответствии с п.12_2 статьи 48 ГрК, необходимо разрабатывать только те разделы проектной документации, которые затрагивают выполняемые работы. Кроме того, в соответствии с п.2 статьи 51 ГрК, в данном случае получение разрешения на строительство не требуется.

Также не требуется ввод объекта в эксплуатацию по завершении работ.

Отметим, что отнесение работ к тому или иному виду находится в компетенции собственника объекта или лица, ответственного за его эксплуатацию. Это также влияет на бухгалтерский учёт указанного лица, но это тема совершенно другой статьи и здесь рассматриваться не будет.

Проведение работ по реконструкции без разрешения на строительство или под видом капитального ремонта преследуется по закону. В соответствии с частью 1 статьи 95 Кодекса об административных правонарушениях за указанные действия для юридических лиц установлен штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Признаки, характеризующие реконструкцию объекта капитального строительства

Для начала отметим — достаточно хотя бы одного признака, обозначенного в определении понятия «реконструкция», для отнесения работ к данному виду.

Например, к реконструкции будут отнесены следующие виды работ:

• 1) Изменение этажности здания Здесь подразумевается изменение количества этажей. Стоит учитывать, что не все части здания являются этажами, например, чердак (в отличие от мансарды) — это не этаж. Соответственно, при оборудовании мансарды в чердачном пространстве количество этажей изменится и станет на 1 больше. При этом, по общему правилу, разрешение на строительство не потребуется (при условии сохранения конфигурации кровли). Если кровля тоже подвергается реконструкции и угол её наклона хотя бы немного изменяется, то увеличится или уменьшится строительный объем, который тоже является признаком реконструкции.
• 2) Изменение строительного объема В данном случае требуется разрешение на строительство, поскольку модифицируется часть несущих конструкций и изменяется конструктивная надежность.
• 3) Замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, исключая восстановление/замену их отдельных элементов на аналогичные или улучшенные Если при сносе объекта останется хотя бы один конструктивный элемент, то все последующие работы будут относиться не к новому строительству, а именно к реконструкции, поскольку часть объекта сохраняется. Какие конструкции и в каком объеме — совершенно не важно. Даже если Вы полностью снесете здание и возведете новое с такими же характеристиками — всё-равно это будет считаться реконструкцией. И только в случае полного сноса старого объекта и возведения нового, отличного от того, которое существовало на этом месте до этого, можно рассматривать работы как новое строительство.

Грань между реконструкцией и капитальным ремонтом

Согласно определениям данных понятий, разница заключается в количестве заменяемых элементов конструкций.

Капитальный ремонт — замена части несущих конструкций или их отдельных элементов. Де-юре, при замене 99% балок, можно сказать, что данный вид работ — это капитальный ремонт. Таким образом, Вам не потребуется разрабатывать полный комплект проектной документации по Постановлению Правительства РФ №87, получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию.

Кратко о реконструкции и капитальном ремонте линейных объектов

Критериями, определяющими грань между реконструкцией и капитальным ремонтом линейных объектов, являются: изменения класса, категории, первоначально установленных показателей функционирования объекта, изменение границ полосы отвода или охранных зон.

В данной статье мы не будем подробно рассматривать нюансы реконструкции и капитального ремонта линейных объектов и ограничимся приведением одного классического примера: если Вы собираетесь построить какой-либо объект рядом с автомобильной дорогой (АЗС, автомойку и прочее), то Вам придётся сделать с неё въезды и съезды, которые с большой долей вероятности повлияют на пропускную способность. Также, возможно, изменится полоса отвода. Поэтому иногда формально юридически при строительстве таких объектов приходится делать реконструкцию линейного объекта.

Источник

Капитальный ремонт инженерных сетей

Ремонт в многоквартирном доме – событие ожидаемое и затратное. С момента внесения в квитанции дополнительной строчки «капитальный ремонт», этот вид ремонта стал камнем преткновения между ЖКХ и жильцами дома. Многие посчитали, что средства, оплаченные по данной строке, можно потратить на любой ремонт в доме, но на деле это оказалось не так, что логично вызвало волну возмущений. Сейчас, спустя некоторое, громкие споры на тему капитального ремонта стихли, на практике уже реализовано несколько тысяч капитальных ремонтов, которые жильцы дома оплатили самостоятельно. Сегодня мы рассмотрим, что именно относится к капитальному ремонту, с какой периодичностью его проводят и самое главное, за чей счет оплачивается.

Капитальный ремонт инженерных сетей: виды

Определение данного вида ремонта содержится в Градостроительном кодексе РФ, он же ФЗ №190-ФЗ в последней действующей редакции на 31.12.2017 года. Итак, капремонт подразумевает:

• замену строительных конструкций, элементов или их восстановление;
• замену технических систем/ восстановление;
• замену частей несущих конструкций/восстановление.

При капремонте большое значение имеет объект, важно, чтобы он относился к капитальному строительству. При капитальном ремонте заменяются или восстанавливаются коммуникации жилого дома, которые имеют важное значение для функционирования всего многоквартирного дома, иначе без них здание будет неполноценным.

Так, например, ремонт инженерных сетей в многоквартирном доме подразумевает замену или частичную замену (восстановление) элементов или всей электропроводки дома, замену стояков горящей и/или холодной воды (ХВС/ГВС).

В отличие от текущего ремонта, капремонт характеризуется жесткими рамками, это:

• периодичность;
• срок проведения;
• фонд оплаты капитального ремонта;
• смета необходимых мероприятий.

Чаще всего капитальному ремонту подвергаются наиважнейшие инженерные сети. К ремонту инженерных сетей в рамках капитального ремонта относят ремонтные работы или замену:

• водопровода;
• газопровода;
• электросетей;
• канализации;
• сетей газоснабжения.

Как видите, без нормального функционирования вышеназванных сетей, проживание в доме может быть не только затруднительным, но и опасным. Например, несвоевременная замена электропроводки может привести к замыканию и пожару.

Текущий или капитальный ремонт в многоквартирном доме

В предыдущем параграфе были рассмотрены отличительные черты капремонта. По сути, именно они отличают капитальный ремонт от текущего, т.к. рассматривать эти два вида ремонта исключительно по видам работ нет смысла. Дело в том, что закрепленный перечень работ по ремонту в доме может выполняться как в рамках текущих замен, так и капитальных. Разница в масштабе работ. Например:

• гидроизоляция крыши;
• утепление фасада зданий;
• замена оконных рам в подъезде;
• замена дверей в подъезде;
• ремонт в подъезде (косметический).

Прежде чем заняться ремонтом, сотрудники ЖКХ оценивают текущее состояние системы. Так, если не подошли сроки капитального ремонта и система может использоваться, то она ремонтируется в рамках текущего ремонта, в противном случае ее ставят в очередь на замену при капремонте многоквартирного дома.

Как правило, каждый регион утверждает очередность работ по капитальному ремонту, т.к. для этого закупаются соответствующие коммуникации, выделяется определенный объем средств и т.д.

С какой периодичностью проводится ремонт

Периодичность – это временной промежуток для капитального ремонта, т.е. срок, в течение которого капитальный ремонт должен быть проведен. Срок устанавливается для каждого из вида работ.

Если рассматривать сроки проведения капитального ремонта, то их можно разделить на две группы:

1. Установленные сроки.
2. Разумные сроки.

Установленный срок определяется соглашением, договором или нормативным актом. Если срок не определен вышеуказанными способами, то капитальный ремонт должен быть проведен в разумные сроки. Понятие «разумный срок» является предметом рассмотрения гражданского права. Так, при определении срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме должны учитываться следующие факторы:

• состояние сети инженерной коммуникации;
• вид сети инженерной коммуникации;
• особенность и интенсивность эксплуатации;
• оценка последствий несвоевременного ремонта инженерной сети;
• технические и материальные возможности и т.д.

Срок и периодичность проведения капитального ремонта установлены в Жилищном кодексе РФ.

Периодичность ремонта индивидуальна в каждом регионе РФ (определяется, исходя из внешних и климатических условий). К примеру, в средней полосе, при исключении разрушающих и иных неблагоприятных факторов, не свойственных обычному климату, капитальный ремонт многоквартирного дома проводится с периодичностью 1 раз в 25 лет. Аналогичный ремонт в условиях северных регионов проводится раз в 10 лет.

Различные стандарты закрепляют сроки и устанавливают периодичность, с которой нужно проводить капитальную замену конструкций. Всевозможные ГОСТы закрепляют сроки для работ по капремонту. Например, ГОСТ 286-62 определяет срок эксплуатации канализационных пластиковых труб в 60 лет. Если в течение указанного периода не произошли серьезные изменения в характере эксплуатации систем, то ремонт выполняется не раньше срока.

Если вы хотите узнать срок проведения капремонта в своем доме, то вы можете воспользоваться одним из следующих способов:

• обращение в Управляющую компанию (если ТСЖ, то к председателю) с соответствующим запросом;
• обращение в администрацию (районную или городскую) с запросом информации о том, включен ли ваш дом в программу и когда планируется капитальная замена;
• на сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Если ваш дом включен в программу, то можно узнать не только сроки работ, но и их перечень.

Возможно ли провести ремонт раньше запланированного срока

Не секрет, что капремонт порой бывает нужен раньше запланированного. Допустим, отремонтировать инженерные сети в многоквартирном доме нужно уже сейчас, а капитальный ремонт будет только через 5 лет, что в этом случае?

Теоретически, провести капитальный ремонт раньше запланированного срока можно, но на практике это осложняется рядом причин. Даже если срок ремонта придвинули, он не будет срочным.

Посмотрим на статью 189 ЖК РФ. В ней сказано, что до начала года, в котором должен проводиться капитальный ремонт дома, но не позже чем за 6 месяцев, лицо, которое является ответственным за содержание имущества дома, обязано уведомить всех собственников жилья, провести общее собрание для утверждения и согласования смет, видов работ и т.д.

Чтобы запустить капитальный ремонт, нужно обратиться в УК, к которой прикреплен дом. Запросить осмотр сети коммуникации, которая вызывает наибольшие опасения. Если компания вынесет решение о неудовлетворительном состоянии систем, то внеочередному капремонту быть, правда не ранее чем через полгода.

За чей счет проводится ремонт

Кто оплачивает ремонт в многоквартирном доме – этот вопрос самый острый. Обратите внимание на квитанцию, которую ежемесячно приносят с начислениями за коммунальные услуги, а именно на графу «взносы за капремонт». Это один из источников формирования фонда, из которого происходит оплата капремонта. Однако это не значит, что жильцы дома ежемесячно платят за ремонт в своем доме и сумма накапливается до момента срока его проведения. Фонд оплаты является общим для всех домов управляющей компании. Поэтому средства на ремонт идут из общих денег.

Согласно ЖК РФ, собственник несет все затраты на содержание дома. Эта норма закреплена в кодексе с 2005 года, но по факту реализовывать эту оплату начали не так давно. Минимальные платежи установлены субъектами РФ и рассчитываются в отношении каждого квадратного метра собственности. Например, в Москве минимальный платеж установлен 15 рублей за квадратный метр. Таким образом, собственник ежемесячно оплачивает 350-1000 рублей, если учесть, что средняя площадь обычной московской квартиры 23-60 квадратных метров.

Источник