Определение рыночной стоимости восстановительного ремонта квартиры

Экспертиза стоимости восстановительного ремонта

Экспертиза стоимости восстановительного ремонта – исследование, проводимое с целью определения стоимости работ и материалов, необходимых для устранения повреждений объекта экспертизы (после залива, пожара); необходимых для устранения недостатков некачественно выполненных строительных работ.

Стоимость восстановительного ремонта

…определяется в досудебном и судебном порядке с целью взыскания со стороны виноватой в нанесении ущерба денежных средств, достаточных для устранения последствий ущерба. При этом объектом строительно-технической экспертизы могут стать нежилое здание, жилой дом, квартира, отдельное помещение; результат строительных, кровельных, фундаментных, отделочных, электромонтажных, водопроводных и пр. работ.

Экспертиза стоимости восстановительного ремонта

…обычно является этапом более широкого исследования, в рамках которого выполняются:

• выездное обследование объекта экспертизы с помощью измерительных приборов;
• анализ результатов обследования, включая сопоставление с нормативными и техническими источниками;
• графическое моделирование;
• анализ рыночных цен на работы и материалы;
• необходимые расчеты;
• составление ответов и подготовка письменного отчета.

Цена экспертизы стоимости восстановительного ремонта составляет:

№	Порядок назначения	Цена*, руб.	Срок, раб. дней	Для уточнения нужны
1.	Судебный,

по определению суда 28 – 40 тыс. 10-20 Материалы дела или их копия 2. Частный, по договору 15 – 30 тыс. 10-20 Свид-во о праве, технический паспорт или иной поэтажный план, Акты ранее проведенных обследований

*Указана ориентировочная стоимость работ отношении квартир и офисов в Ленинском, Домодедовском, Люберецком, Подольском районе МО. Цены уточняются в зависимости от объема повреждений и качества отделки.

Расчет рыночной стоимости восстановительного ремонта

…производится комбинированным способом.

Применение метода поагрегатного (поэлементного) расчета целесообразно, когда исследуемый объект в большей части можно собирать из нескольких составных, типовых или стандартных частей.

Сущность метода расчета по цене однородного объекта заключается в том, что для оцениваемого объекта подбирают конструктивный аналог, который схож с исследуемым объектом конструкцией, используемыми в конструкции материалами, технологией изготовления, областью применения. При этом однородный объект или конструктивный аналог может иметь отличия по применению и использованию.

Ресурсный метод…

заключается в использовании текущих (рыночных) цен, определенных на основании сравнительного анализа цен на доступные в регионе строительные материалы и услуги по выполнению работ.

Исходные данные для определения нормы расхода конкретного материала служат нормы расхода данного материала, определенные изготовителем, или данные, заложенные в Государственные элементарные сметные нормы (ГЭСН-2017).

В ходе расчета экспертом стоимость строительства определяется на основании средневзвешенных рыночных цен на строительные материалы, сложившихся в Московском регионе на момент проведения экспертизы, а также на основании реальной средневзвешенной рыночной стоимости работ в подрядных строительных организациях, работающих на рынке данного региона.

Для целей определения рыночной стоимости восстановительного ремонта в расчете используется информация о ценах материалов, работ (услуг), содержащаяся в прайс-листах, каталогах, описаниях товаров и в других предложениях, размещенных на сайтах в сети «Интернет», имеющихся в свободном доступе, обращенных к неопределенному кругу лиц и признаваемых в соответствии с гражданским законодательством публичными офертами.

В указанных целях экспертом анализируется ценовая информация не менее, чем пяти поставщиков (подрядчиков, исполнителей), обладающих опытом поставок соответствующих материалов, работ (услуг). При этом (в случае отсутствия необходимых сведения) в расчете используется, как правило, не менее трех актуальных цен на материалы, работы (услуги), предлагаемых различными поставщиками (подрядчиками, исполнителями). Выборе источников осуществляется с учетом подходящих характеристик и хорошей деловой репутации исполнителей и поставщиков на рынке. Актуальность цен обеспечивается обновлением сведений о них не реже одного раза в квартал.

Данные по источникам цен, с указанием URL-адреса источника и времени, когда данные были обновлены, выборочно приводятся в приложении к Заключению в виде скриншотов.

Расчет стоимости восстановительного ремонта с применением сметных программ и расценок

…на ремонтные, строительно-монтажные, реставрационные и пр. работы выполняется для крупномасштабных объектов, таких как здания государственных учреждений, памятники культурного наследия, многоквартирные дома; в зависимости от поставленной задачи, может выполнен для малых объектов, имеющих типовую отделку.

Сметный расчет стоимости восстановительного ремонта

…выполняется базисно-индексным методом с применением лицензированных программных комплексов «Smeta.RU» (группа компаний «СТРОЙСОФТ» – Москва) и «ГРАНД-Смета» (группа компаний «ГРАНД» – Москва). При расчете используются сборники единичных расценок (ФЕР, ТЕР и пр.) разработанные в базисном уровне цен (по состоянию на 1 января 2000 года) и являющиеся составной частью системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, действующей на территории Российской Федерации.

Метод расчета стоимости восстановительного ремонта

…определяется в зависимости от количественных и качественных параметров объекта экспертизы, условий заключенного между сторонами договора подряда, а также пожеланий Заказчика.

Порядок назначения экспертизы стоимости восстановительного ремонта

…может быть досудебным и судебным. Судебную экспертизу назначает Судья в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, для разрешения которых требуются специальные знания. Досудебная выполняется на основании договора заключенного между любым заинтересованным лицом и экспертной организацией – СТ-Эксперт.

Для проведения экспертизы стоимости восстановительного ремонта необходимо

…обратиться к нам по электронной почте, путем телефонного звонка или лично. При этом Вам будет необходимо в общих чертах описать сложившуюся ситуацию и предоставить минимальный объем документальных данных, среди которых могут быть технический паспорт на квартиру (здание, дом и т.п.), акт обследования от УК (если залив и т.п.), договор и проектно-сметная документация (если некачественно выполнены работы и т.п).

Для получения более подробных инструкций и консультации просьба обращаться по телефонам

Описать сложившуюся ситуацию и предоставить минимальный объем документальных данных Вы можете через форму, расположенную ниже. Не откладывайте, пишите прямо сейчас!

Типовые вопросы, на которые отвечает эксперт в ходе проведения исследования:

• Какова действительная стоимость восстановительного ремонта квартиры после залива…?
• Какова рыночная стоимость работ и материалов необходимых для устранения недостатков работ, выполненных по договору подряда…?
• Какова стоимость ремонтных работ по приведению фасадов здания в надлежащее состояние…?
• Какова стоимость восстановительных работ с учетом и без учета физического износа, возникшего в результате эксплуатации…?
• Какова величина ущерба в ценах, действующих на момент…?
• Путем составления сметного расчета, определить…

Методы проведения исследования и расчета стоимости восстановительного ремонта

…используемые специалистами СТ-Эксперт, соответствуют следующим нормативно-правовым актам:

• МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории российской федерации»;
• Приказ Минстроя России «Об утверждении Методических рекомендаций по разработке индексов изменения сметной стоимости строительства» от 09.02.2017 N 84/пр;
• Федеральный закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 N 44-ФЗ;
• Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Методических рекомендаций по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем)» от 02.10.2013 N 567;
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (действ. ред.).

Специалисты СТ-Эксперт

…имеют профильное образование, необходимые знания и большой опыт выполнения стоимостных расчетов для физических и юридических лиц различной организационной формы, среди которых государственные бюджетные и казенные учреждения, юридические лица частной собственности, районные Суды Москвы, городские Суды Московской области, Арбитражный и Московский областной суд.

Нет вопросов? Напишите нам, и начнем работу

Отзывы о работе СТ-Эксперт после экспертизы стоимости восстановительного ремонта:

Заказать услугу

Обратитесь в компанию СТ-Эксперт за консультацией по телефону:

Источник

Технический надзор

+7(926)527-72-74 | +7(495)965-66-69

Оценка рыночной стоимости восстановительного ремонта

• Технический паспорт помещения квартиры №36, выданный ГУП МосгорБТИ (Южное ТБТИ) на 5ти листах;
• Акт обследования квартиры №36 о повреждениях в следствие залития из вышерасположенной квартиры.

1.6. Дополнительные условия и ограничения

• В процессе подготовки рецензии эксперт исходил из достоверности информации и документации по объекту исследования, предоставленной Заказчиком.
• Эксперт предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на результаты исследования, и не несет ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.
• При выявлении нарушений косвенно связанных с объектом рецензирования эксперт обязан написать об этом в рецензии.
• В данной работе понятие «необоснованный» в ряде случаев можно приравнять к понятию «недостаточно обоснованный».

1.7. Список нормативно-технической литературы

• Федеральный закон от 29.07.98г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• СП 71.13330.2011 Строительные правила. «Изоляционные и отделочные покрытия».
• Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004;
• ГЭСН-2001 Государственные элементные сметные нормы;
• ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».

2. ПРОВЕРКА ОТЧЕТА НА СООТВЕТСТВИЕ НОРМАТИВНЫМ, ПРОЦЕССУАЛЬНЫМ ТРЕБОВАНИЯМ, И АНАЛИЗ ЕГО СОДЕРЖАНИЯ
2.1.1. Акт обследования квартиры №36 по адресу.
В акте зафиксированы:
— следы от протечек на потолке помещения №1а (балкон);
— деформация покрытия пола, и плинтуса в помещениях №1 (комната), №1а (балкон), №9 (коридор).

2.1.2. Акт осмотра объекта недвижимости.
В акте зафиксированы:
— В коридоре (пом. №1 по акту, пом. №9 по БТИ) – повреждения покрытий пола;
— В спальне и на балконе (пом. №2 по акту, пом. №№ 1, 1а по БТИ) – повреждения покрытий пола, повреждения отделки потолка на балконе пом. №1а, а также повреждение дверного блока;
— В санузле (пом. №3 по акту, пом. №8 по БТИ) – зафиксирована неисправность потолочных светильников и повреждение дверного блока;
— В кладовой (пом. №4 по акту, пом. № по БТИ не идентифицирован) – повреждения покрытий пола;
— В необозначенном помещении (пом. №5 по плану, пом. №2 по БТИ) – повреждения покрытий пола.
Не указана должность, и не приложены документы об образовании Ченцова А.Д.

2.1.3. Отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.

Оценщик Демидов А.В., отвечая на вопрос о рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры, применил затратный метод оценки.
В отчете на стр. 14-15 приведен (прогнозный) расчет стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту в помещениях, со ссылкой на прейскурант строительных организаций:
— №9 (коридор) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1 (комната) – определена противогрибковая обработка стен и пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока, обойного покрытия стен (с полным выравниванием основания), перегородки из ГКЛ;
— №7 (гардеробная) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия и плинтуса;
— №1а (балкон) – определена противогрибковая обработка пола и потолка, замена напольного покрытия и плинтуса, перекраска потолка (с полным выравниванием основания);
— №8 (санузел) – определена противогрибковая обработка потолка, замена дверного блока, и устройство точечного электроосвещения (провода, светильники);
— №6 (кладовая) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока;
— №2 (комната) – определена противогрибковая обработка пола, замена напольного покрытия, плинтуса, дверного блока.

Наименование элемента/поврежденные элементы

ДЕФЕКТЫ

Дефекты, предъявленные к восстановлению в расчете стоимости отчета ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ»

Подтверждение фотофиксацией

по Акту ГБУ Жилищник

по Акту ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ»

Помещение №1 (комната)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Повреждение перегородки из ГКЛ

Повреждение стеновых обойных покрытий

Помещение №1а (балкон)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение малярной отделки потолка

Помещение №2 (комната)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Помещение №6 (гардеробная)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Помещение №7 (гардеробная)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

Помещение №8 (санузел)

Повреждение потолочных светильников

Фотоматериал не идентифицируется

Повреждение дверного блока

Помещение №9 (коридор)

Повреждение напольного покрытия

Фотоматериал не идентифицируется

В результате анализа данных о дефектах, зафиксированных в квартире №36, и определенных к восстановлению в соответствии с расчетом стоимости ремонтных работ рецензент делает вывод:
Отдельные виды работ по устранению дефектов в расчете стоимости приняты необоснованно.
Предоставленные материалы фотофиксации не описаны, не указаны локализации дефектов, что не даёт возможности идентифицировать их местонахождение в том или ином месте/помещении, кроме того, ракурсы фотофиксации нечеткие.
Отдельные материалы фотофиксации не позволяют утверждать о возникновении дефекта в следствие залива (двери, светильники в санузле, плинтус).

Анализ расчета стоимости требуемых работ по восстановительному ремонту выявил:
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу перегородки из ГКЛ в пом. №1;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по демонтажу/монтажу дверных блоков в количестве 3х шт. в частности, и работы по замене дверных блоков в принципе в пом. №1 не обоснованы;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене стеновых обойных покрытий в принципе, и полный ремонт основания под обои в частности в пом. №1. При необходимости замены обойных покрытий при ремонте помещений, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства, кроме того, замена обоев принята необоснованно.
— неверно определены объемы работ по демонтажу/монтажу плинтуса в пом. №№1, 1а, 7, 9, 6. Объем работ определен без вычета проёмов, где плинтус не монтируется;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по полному ремонту основания потолка в пом. №1а. При необходимости ремонта ранее окрашенных поверхностей, ремонтными справочниками ГЭСН-2001 предусмотрен комплекс работ, включающий частичный ремонт основания, тогда как в отчете оценщика и стоимость работ и расход материалов для проведения данного вида работ приняты в объеме как для нового строительства.
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене потолочных светильников с заменой электропроводки в пом. №8;
— необоснованно предусматриваются мероприятия по замене дверного блока в пом. №№ 8, 6, 2.
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, произошло завышение результатов расчета стоимости ремонтных работ.

Приведенный в отчете на стр. 15-16 расчет стоимости используемых материалов, со ссылкой на прейскурант торговых организаций является предположительным и не может быть использован в качестве подтверждения затрат по восстановительному ремонту.
В отчете оценщиком Демидовым А.В. не даны определения технико-экономических и качественных характеристик элементов отделки квартиры, для обоснования принятых к расчету материалов, материалы фотофиксации такого обоснования не дают.
Анализ расчета стоимости требуемых материалов по восстановительному ремонту выявил:
В связи с необоснованно предусмотренными отдельными видами и объёмами работ, в расчет приняты завышенные затраты на материалы.

2.1.4. Анализ результатов расчета рыночной стоимости

В результате сложения стоимости работ и материалов, оценщиком определена итоговая рыночная стоимость работ по восстановительному ремонту помещений квартиры №36.
В нарушение методики выбранного, затратного подхода, при определении стоимости Оценщиком не учтен физический износ элементов квартиры и отделочных покрытий в результате эксплуатации с 2008 года (срок последнего ремонта), что составляет около восьми лет по данным из акта осмотра объекта недвижимости, составленного ООО «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ» 08.07.2016 года.
Физический износ должен определяться в соответствии с положениями ВСН 53-86 (р) Ведомственные строительные нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Согласно п. 1.1. ВСН 53-86 (р), «Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
1.2. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в» данном документе.

Отсутствие, неполнота, либо неточность сведений, описаний, расчетов позволяет сделать выводы о недостоверности представленных результатов расчетов рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры в Отчете № ДЭ2016Б-38 от 15.07.2016г.
Отчет оценщика Демидова А.В. в нарушение положений Федерального закона от 31.05.01г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации (с изменениями на 8 марта 2015 года)» статьи 8. «Объективность, всесторонность и полнота исследований» содержит недостоверную информацию.
Расчет рыночной стоимости произведен оценщиком Демидовым А.В. по необоснованным и неточным данным (вводящие в заблуждение фотоматериалы, неверно определенные виды и объемы работ), с нарушением методики выбранного, затратного подхода к оценке (неучтение в расчетах физического износа элементов квартиры, находящихся в эксплуатации около 8-ми лет), в результате чего произошло завышение итоговых показателей рыночной стоимости восстановительного ремонта помещений квартиры.

Источник