Определение целесообразности ремонта или реконструкции здания

Строй-справка.ру

Отопление, водоснабжение, канализация

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

I. Коэффициент экономической целесообразности реконструкции

В настоящее время не существует утвержденной методики определения экономичности реконструкции жилых зданий.

Ниже приводится методика определения экономической целесообразности реконструкции жилых зданий, разработанная канд. техн. наук. В. К. Соколовым (Академия коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова) и проверенная в Калужском облпроекте.

Следует отметить, что экономическая целесообразность главный, но не единственный критерий. Необходимо учитывать также градостроительные и другие факторы (см. § 5, п. 2). Так, при реконструкции жилого здания, имеющего двор-колодец, необходимо учитывать перспективу реконструкции всего квартала и сносить независимо от его износа часть здания, открывая по возможности к югу дворовое пространство для обеспечения нормального проветривания и инсоляции квартир.

Предложенная методика позволяет определить экономическую целесообразность реконструкции жилого здания до составления проекта, на основании визуального осмотра и расчетов по таблицам, приведенным ниже. Этот же метод позволяет уточнить экономическую целесообразность реконструкции и после составления проекта и сметы.

II. Стоимость реконструкции всего здания

III. Срок службы здания после реконструкции

Для определения срока службы здания после реконструкции надо установить техническое состояние незаменяемых конструкций: стен и фундаментов.

Существует несколько способов их определения. При этом более точные методы необходимо применять при надстройке здания, когда его несущие конструкции получают дополнительную нагрузку. При капитальном ремонте процент износа кладки стен и фундаментов определяется внешним осмотром и опробованием прочности кладки несколькими ударами молотка или лома, что в большинстве случаев достаточно при определении экономической целесообразности реконструкции. При этом техническое состояние конструкции определяется оценками: хорошее, удовлетворительное или плохое, соответствующими износу кладки до 20, до 40 или 60%.

Аналогично в отрытых шурфах определяется техническое состояние и процент износа кладки фундаментов.

Для определения оставшегося после реконструкции срока службы здания необходимо пользоваться графиком В. К. Соколова.

Кривая показывает износ кирпичных стен жилых зданий различной капитальности в зависимости от их возраста в условиях нормальной эксплуатации. При этом кладка последовательно проходит все три фазы старения.

В первые 2/3 срока службы износ здания прямо пропорционален его возрасту, так как старение кладки происходит с поверхности, и она работает монолитно. В последнеей, третьей, фазе происходит расслоение кладки, атмосферная влага проникает в глубь кладки и старение идет более интенсивно.

Пределом износа кирпичных стен следует считать такое состояние, когда дальнейшая их эксплуатация становится невозможной. Это наступает при износе 75%.

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Источник

Определение экономической целесообразности реконструкции здания

Наиболее обоснованным методом оценки степени экономической целесообразности реконструкции здания является сравнение расходов и материального ущерба при реконструкции с расходами на замену старого здания новым с учетом времени последующей службы.

В целом для комплекса зданий, различных по времени и по условиям постройки, эксплуатации и градостроительным судьбам, это соотношение оправдывается. Однако при превышении отдельным рассматриваемым зданием возраста 70 лет при износе к этому времени порядка 40% остаточный срок службы для него, в первую очередь для его несущих конструкций, теряет решающее значение и не должен приниматься в расчет. Такое здание после реконструкции по своим прочностным и изолирующим свойствам и по комфортности жилищ, в особенности с учетом описанных выше запасов или резервов, обычно не уступает по времени службы новым современным зданиям массового строительства. Следовательно, для зданий, удовлетворяющих приведенному условию, затраты на их реконструкцию должны быть меньше или равны стоимости нового строительства. При этом надо иметь в виду, что новое здание наряду с рядом преимуществ окажется, как правило, с более тесными жилищами и с менее надежными конструкциями, в частности по их изолирующим свойствам.

Вторая часть сравнения целесообразности реконструкции заключается в сопоставлении ущерба от ликвидации материальных ценностей при реконструкции здания или его замене новым. Ущерб представляет собой стоимость уничтожаемых элементов здания по их действительной стоимости.

В случае реконструкции уничтожают конструктивные элементы, износившиеся к этому времени настолько, что их ремонт нецелесообразен. В случае замены ущерб считают равным действительной стоимости всего сносимого здания независимо от наличия в нем элементов, вполне пригодных для дальнейшей эксплуатации. В обоих случаях следует также учитывать стоимость и трудоемкость работ по разборке, которые в случае сноса значительно больше, чем при реконструкции.
Ясно, что при реконструкции здания ущерб всегда будет меньшим как по стоимости, так и по эксплуатационной ценности уничтожаемого имущества.

Стоимость реконструкции (см. рис. 11) 92 руб. за 1 м2 жилой площади, а общая стоимость 556X92X1,18 = 60 400 руб. Здесь 1,18 — коэффициент на размер строения. Убыль жилой площади будет равна 72 м2 (см. пример в § 11), а ее компенсация составит 15 120 руб. Тогда все расходы будут равны 75 520 руб.

При варианте сноса дома и замены новым зданием стоимость его была бы равна (556—72) Х210= 101 600 руб. Но надо еще учесть ущерб при реконструкции: 94 500X0,58 (1—0,44) =30 700 руб. Предел расходов здесь будет равен доле стоимости всех сменяемых конструкций с учетом их износа.

При замене ущерб будет равен всей действительной стоимости здания: 94 500Х(1—0,41) =55 800 руб. Таким образом, прямые затраты и потери при варианте реконструкции дома будут намного меньше стоимости нового. Поэтому реконструкция дома целесообразна, несмотря на неблагоприятные условия для нее: дом небольшой, техническое состояние его неудовлетворительное и убыль жилой площади большая.

Источник

Определение целесообразности ремонта или реконструкции здания

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 февраля 2017 г. № 583/пр «Об утверждении правил проведения проверки экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого помещения инвалида и (или) общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида и формы решения об экономической целесообразности (нецелесообразности) . (не вступил в силу)

Во исполнение подпунктов «б», «в» пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 9 июля 2016 г. № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, № 30, ст. 4914), приказываю:

а) правила проведения проверки экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого помещения инвалида и (или) общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида согласно приложению № 1 к настоящему приказу;

б) форму решения об экономической целесообразности (нецелесообразности) реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида согласно приложению № 2 к настоящему приказу.

2. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Е.О. Сиэрра.

И.о. Министра

Л.О. Ставицкий

Зарегистрировано в Минюсте РФ 28 июля 2017 г.
Регистрационный № 47563

Приложение № 1
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 28 февраля 2017 г. № 583/пр

Правила
проведения проверки экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого помещения инвалида и (или) общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида

1. Настоящие Правила устанавливают порядок проведения проверки экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого помещения инвалида и (или) общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида (далее соответственно — проверка экономической целесообразности, приспособление жилого помещения и общего имущества).

2. Проведение проверки экономической целесообразности обеспечивается уполномоченным органом, указанным в абзаце третьем пункта 3 Правил обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июля 2016 г. № 649 «О мерах по приспособлению жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, № 30, ст. 4914) (далее соответственно — уполномоченный орган, Правила № 649).

3. Проверка экономической целесообразности осуществляется на основании акта обследования жилого помещения инвалида и общего имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, в целях их приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида, оформленного в соответствии с положениями пунктов 12 и 13 Правил № 649 (далее — акт обследования жилого помещения) комиссией по обследованию жилых помещений инвалидов и общего имущества в многоквартирных домах, в которых проживают инвалиды, в целях их приспособления с учетом потребностей инвалидов и обеспечения условий их доступности для инвалидов, созданной согласно требованиям пунктов 6-10 Правил № 649 (далее — комиссия), содержащего:

— вывод об отсутствии технической возможности для приспособления жилого помещения и общего имущества, то есть о невозможности приспособления жилого помещения и общего имущества без изменения существующих несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома (части дома) путем осуществления его реконструкции или капитального ремонта;

— решение о проведении проверки экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома) в целях приспособления жилого помещения и общего имущества.

4. Проверка экономической целесообразности осуществляется исходя из определенных в акте обследования минимального или оптимального перечней мероприятий по приспособлению жилого помещения и общего имущества, определенных, соответственно, в подпунктах «а» и «б» пункта 14 Правил № 649 (далее — мероприятия).

5. Проверка экономической целесообразности осуществляется путем сравнения потребности в финансовых ресурсах, необходимых на проведение реконструкции и (или) капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого помещения и общего имущества, исходя из указанных в акте обследования мероприятий (далее соответственно — потребность в финансовых ресурсах на проведение реконструкции и (или) капитального ремонта, реконструкция и (или) капитальный ремонт), с потребностями в финансовых ресурсах, необходимых на приобретение нового жилого помещения, приспособленного с учетом потребностей инвалида, и равнозначного по общей площади и месторасположению помещению, в котором проживает инвалид (далее соответственно — потребность в финансовых ресурсах на приобретение нового жилого помещения, новое жилое помещение).

6. Расчет потребности в финансовых ресурсах на проведение реконструкции и (или) капитального ремонта осуществляется исходя из предполагаемой (предельной) стоимости работ, связанных с проведением реконструкции и (или) капитального ремонта, определяемой на основе сметных нормативов, включенных в федеральный реестр сметных нормативов, и является приложением к решению об экономической целесообразности (нецелесообразности) реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида.

7. Расчет потребности в финансовых ресурсах на приобретение нового жилого помещения осуществляется путем умножения средней рыночной стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения, установленной по соответствующему субъекту Российской Федерации, на общую площадь необходимого для предоставления инвалиду нового жилого помещения и является приложением к решению об экономической целесообразности (нецелесообразности) реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида.

8. В случае, если жилое помещение, в котором проживает инвалид, находится в собственности инвалида и (или) членов семьи инвалида и в акте обследования отражены замечания и предложения гражданина, являющегося инвалидом, либо его законного представителя, проживающих в жилом помещении членов семьи инвалида, присутствующих при обследовании жилого помещения, выраженные их согласием на предоставление инвалиду и (или) членам семьи инвалида в собственность нового жилого помещения, приспособленного с учетом потребностей инвалида и равнозначного по общей площади и месторасположению занимаемому жилому помещению, при условии одновременной передачи принадлежащего инвалиду и (или) членам семьи инвалида жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, определение потребности в финансовых ресурсах на приобретение нового жилого помещения осуществляется с учетом кадастровой стоимости подлежащего передаче в государственную или муниципальную собственность жилого помещения, в котором проживает инвалид.

9. По результатам проведения проверки экономической целесообразности комиссия принимает одно из следующих решений:

— об экономической целесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого помещения и общего имущества, если объем потребности в финансовых ресурсах на проведение реконструкции и (или) капитального ремонта составляет менее объема потребности в финансовых ресурсах на приобретение нового жилого помещения,

— об экономической нецелесообразности реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида, если объем потребности в финансовых ресурсах на проведение реконструкции и (или) капитального ремонта превышает объем потребности в финансовых ресурсах на приобретение нового жилого помещения.

10. Решение комиссии о целесообразности (нецелесообразности) реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида оформляется по форме, содержащейся в приложении № 2 к настоящему приказу.

Приложение № 2
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 28 февраля 2017 г. № 583/пр

Решение № ________
об экономической целесообразности (нецелесообразности) реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида

г. _____________ «___»____________ г.

Комиссией по обследованию жилых помещений инвалидов и общего

имущества в многоквартирных домах, в которых проживают инвалиды, в целях

их приспособления с учетом потребностей инвалидов и обеспечения условий

их доступности для инвалидов, в составе:

(Ф.И.О. членов комиссии с указанием, представителем какого органа

(организации) он является,

(указываются реквизиты акта о создании комиссии)

в соответствии с планом мероприятий, утвержденным _______________________

(указывается дата утверждения плана мероприятий и кем он утвержден)

на основании акта обследования жилого помещения инвалида и общего

имущества в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, в целях их

приспособления с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий их

доступности для инвалида от _________ N ________, расположенного в

многоквартирном доме, по адресу: ________________________________________

(указывается полный адрес: индекс отделения почтовой связи, субъект

Российской Федерации, административный район, город/населенный пункт,

квартал/микрорайон, улица, номер дома (с указанием номера корпуса,

строения, владения, здания), номер квартиры)

и принятого решения о проведении проверки экономической целесообразности

реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части дома)

в целях приспособления жилого помещения инвалида и (или) общего имущества

в многоквартирном доме, в котором проживает инвалид, с учетом

потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида,

— потребности в финансовых ресурсах, необходимых на проведение

реконструкции и (или) капитального ремонта многоквартирного дома (части

дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления жилого

помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, в котором

проживает инвалид, с учетом потребностей инвалида и обеспечения условий

их доступности для инвалида, исходя из указанных в акте обследования

мероприятий, в размере:

— потребности в финансовых ресурсах, необходимых на приобретение нового

жилого помещения, приспособленного с учетом потребностей инвалида, и

равнозначного по общей площади и месторасположению помещению, в котором

проживает инвалид, в размере:

в соответствии с пунктом 17 Правил обеспечения условий доступности для

инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме,

утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 9 июля

2016 г. N 649, принято решение:

об экономической целесообразности/нецелесообразности (нужное подчеркнуть)

реконструкции или капитального ремонта многоквартирного дома (части

дома), в котором проживает инвалид, в целях приспособления с учетом

потребностей инвалида и обеспечения условий их доступности для инвалида

расположенного по адресу:

(указывается полный адрес: индекс отделения почтовой связи, субъект

Российской Федерации, административный район, город/населенный пункт,

квартал/микрорайон, улица, номер дома (с указанием номера корпуса,

строения, владения, здания), номер квартиры)

Приложением к настоящему решению являются:

а) расчет потребности в финансовых ресурсах на проведение реконструкции и

(или) капитального ремонта;

б) расчет потребности в финансовых ресурсах на приобретение нового жилого

Настоящее решение составлено в _____(_____) экземплярах.

(подпись) (должность, Ф.И.О.)

* Количество мест для подписей должно соответствовать количеству членов комиссии

Обзор документа

Согласно утвержденным в 2016 г. правилам жилые помещения и общее имущество в многоквартирных домах, в которых проживают инвалиды, должны быть приспособлены с учетом потребностей последних.

Для этого особые комиссии проверяют экономическую целесообразность реконструкции или капремонта дома (его части), в котором проживает инвалид.

Утверждены правила такой проверки, а также форма решения об экономической целесообразности (нецелесообразности) реконструкции или капремонта многоквартирного дома (его части).

Источник