КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

Действующее российское законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений.

Поэтому на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?

Что такое капитальный ремонт?

Исходя из п. 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГСК) капитальный ремонт является видом градостроительной деятельности.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГСК).

Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и «содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции» (Приказ Минфина России от 13.10.2003 №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»).

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса (ГК) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества также лежит на собственнике этого имущества (статья 211 ГК).

В соответствии с п. 1 статьи 616 ГК у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Когда должен осуществляться капитальный ремонт здания?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (Постановление) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением, проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в 5 лет.

Осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений по всей вероятности может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта.

Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 статьи 616 ГК, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой среди неблагоприятные налоговые последствия для арендатора.

Согласно п. 1 статьи 252 НК расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Довольно часто между арендатором и арендодателем установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. При этом каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. Тогда лишь собственник – арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства. В его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.

Обязан ли собственник проводить капитальный ремонт?

Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (п. 1 статьи 4 ГСК). В то же время в ГСК нет ни одной нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.

Единственным документом, когда-либо регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Положение).

Согласно п. 1.1 Положения система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 Положения).

Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся 2 раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.

Из вышесказанного следует, что собственник обязан предпринимать указанные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.

Источник

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение. Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.

Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?

Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса). Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.

Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы». При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.

В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Они должны делать это с 30 июля 2017 года?

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?

По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года. Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году. Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края»

Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.

На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Источник

Капитальный и текущий ремонт нежилых помещений: должны ли собственники платить за эти работы?

Все ремонтные работы в нежилом помещении делятся на текущие и капитальные. Разница заключается в виде и характере выполняемых работ. Чтобы быть осведомлённым в процессах, необходимо четко различать эти два понятия, знать их назначение и законодательную основу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Текущие ремонтные работы в зданиях коммерческого назначения

Цель текущего ремонта — это устранение мелких неисправностей для поддержания нормального функционирования помещения.

Текущий ремонт имеет определенные признаки:

1. Следование плану. Он составляется на несколько лет вперед после осмотра всего помещения и инвентаризации.
2. Систематичность.

К ремонту относятся:

1. Реконструкция напольного покрытия.
2. Отделка стен.
3. Замена расходных материалов (лампы, смесители).
4. Замена или ремонт дверей.
5. Систематическое обслуживание инженерных сетей и иные небольшие работы.

Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?

Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.

Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:

1. Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
2. Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
3. Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
4. Укрепление опор и стен здания.
5. Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).

Кто должен оплачивать содержание имущества?

Статья 210 ГК гласит, что собственник несёт ответственность за принадлежащее ему имущество. В случае случайной гибели или повреждения, ответственность тоже лежит на собственнике. О правах и обязанностях собственника нежилых помещений мы рассказывали тут.

В статье 616 ГК указано, что арендодатель обязан за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды или правовыми актами.

Что касается текущего ремонта, закон разрешает применять несколько вариантов. ГК РФ статьёй 616 определяет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного помещения. Эту обязанность несет арендатор, так как аренда — это право не только пользования, но и владения. Если в договоре аренды в качестве исполнителя текущего ремонта указан арендодатель, он и несет обязанность выполнять ремонтные работы. Решение должно отражаться в договоре по согласованию обеих сторон.

Особенности содержания площадей нежилого фонда

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны позаботиться о том, чтобы были выполнены определённые требования:

1. Возможность установки или наличие изолированного входа.
2. Звукоизоляция.
3. Использование оборудования, которое не производит шум выше установленного уровня.
4. Доступ к инженерным системам в случае необходимости их ремонта.
5. Организация зоны погрузки в месте, где отсутствуют окна жилых квартир (для торговых точек).

Нежилые помещения в МКД могут размещаться только под жилыми квартирами.

Допускается пристраивать необходимые помещения, но только с торца и при условии, что крыша будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Каждый многоквартирный дом имеет право на снабжение всеми необходимыми коммуникациями. Владельцы квартир могут выбирать: платить им через УК или организовать ТСЖ (каковы правила оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома?). Собственники офисов и магазинов должны сами заключать договоры с поставщиками теплоэнергии, воды, электричества. О техническом обслуживании нежилого помещения и можно ли к нему провести газ, воду, обеспечить вывоз ТБО, читайте тут, об отоплении нежилых помещений в МКД мы рассказывали здесь, а об обеспечении электроэнергией и об ее оплате узнайте в этом материале.

Должны ли собственники коммерческих метров платить взносы на капремонт?

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то собственник должен каждый месяц оплачивать начисления за капитальный и текущий ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Это оговорено в ЖК РФ статьей №154. Как используется собственность при этом не имеет значения, так как внесенные средства будут идти на поддержание общего состояния дома. Сумма распределяется между всеми в соответствии с размером их недвижимости.

Собственник обязан заключить договор с управляющей компанией на поставку услуг (что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?). Расходы будут оплачиваться либо из установленных норм потребления, либо по расчетам специальных приборов учета.

Есть несколько случаев, когда в многоквартирном доме не взимается плата за капитальный ремонт:

• Если дом введен в эксплуатацию менее 3-5 лет назад (количество лет зависит от региона страны). В этом случае сборы возможны только при согласии всех владельцев.
• Если дом аварийный и определен под снос.

Сумма взносов определяется установленным нормативным актом данного региона и пропорциональна размеру общей площади помещения. В соответствии со статьей 171 ЖК РФ, если фонд капитального ремонта формируется на счете местного оператора, собственники вносят плату на основании платёжных документов, предоставленных оператором.

Документы поступают по адресу нахождения помещения. Оплатить квитанцию необходимо в месяце, следующим за месяцем, в котором она пришла, или ежемесячно в равных долях в течении календарного года в сроки, установленные для жилых помещений (до 10 числа).

Если имущество передано в собственность с уже имеющимися долгами за капитальный ремонт, то это означает, что покупатель согласился на такую сделку и принял на себя обязанность оплатить долги. Взносы необходимо делать систематически. Если этого не происходит более трех месяцев, управляющая компания имеет право подать на должника в суд.

Договор с подрядчиком

Ремонт жилых и нежилых помещений отличается. Ремонт нежилого помещения, как правило, направлен на практическую составляющую, а не на красоту и уют. Главной целью такого ремонта является надежность, функциональность и безопасность. Работу такого уровня могут обеспечить только профессионалы, уже имеющие опыт ремонта нежилых помещений.

Сотрудники без необходимых навыков не смогут качественно выполнить работу в соответствии с техническими особенностями и с соблюдением техники безопасности. Поэтому при выборе подрядчика необходимо обратить внимание на виды ремонтов, сделанных компанией ранее.

Особое внимание нужно уделить договору между подрядчиком и заказчиком. Заключение договора на ремонт предполагает выполнение подрядчиком внутренних отделочных работ с использованием своих материалов или материалов заказчика.

Основные положения договора, которые обязательно должны присутствовать в документе:

1. Срок выполнения робот. Назначаются поэтапно в календарном плане работ.
2. Материалы для выполнения работ должны быть определены сторонами в отдельном перечне.
3. Оборудование для выполнения работ должно быть определено в отдельном перечне. Сторона, предоставляющая оборудование, несет ответственность за качество предоставляемого оборудования и сроки его использования.
4. Гарантии заказчика и исполнителя, что они обладают всеми необходимыми разрешениями на проведение работ и могут подтвердить это документально.
5. Срок действия договора. Документ вступает в силу с момента подписания.
6. Права и обязанности сторон. В разделе прописываются все обязанности сторон. Подрядчик обязуется выполнить работу в срок, в хорошем качестве, своевременно устранить недостатки, выявленные в ходе проверки. Заказчик обязуется проверить и оплатить работу в установленный срок и в определенном заранее размере.
7. Стоимость работ и порядок их расчёта. Указывается конечная сумма, сумма предоплаты (если она имеется), способы оплаты.
8. Порядок приема выполненных работ.
9. Гарантия качества работ. Срок гарантии работ.
10. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение пунктов договора.
11. Основания и порядок расторжения договора. Случаи, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
12. Форс-мажор. Описываются действия при непредвиденных обстоятельствах. Утраченная платежеспособность заказчика не является форс-мажором.
13. Прочие условия (если они имеются).
14. Список приложений.
15. Адреса и реквизиты сторон.
16. Подписи сторон.

Документ имеет типовой вид, на титульном листе указываются стороны, заключающие договор, дата составления, место проведения работ.

Открытие бизнеса, переезд офиса в новое место, открытие складских помещений — все эти действия так или иначе связаны с ремонтными работами. Найти помещение, полностью соответствующее желаниям собственника, практически невозможно. В этом случае остается адаптировать его под себя. Своевременный капитальный ремонт и регулярный текущий дадут возможность использовать помещение долгие годы без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник