Организации ведущие капитальный ремонт

Эксперты рассказали, на что нужно обратить внимание при подборе подрядчика для работ по капремонту

subin pumsom / Shutterstock.com

С необходимостью подбора подрядчика для выполнения работ по капремонту сталкиваются многие собственники жилья в многоквартирных домах. Во-первых, это может происходить при проведении общественного контроля за ходом капремонта. По общему правилу, жильцы вправе принимать решения в связи с организацией проведения такого ремонта, когда необходимый фонд формируется на счете регионального оператора (п. 2 ч. 2 ст. 181 Жилищного кодекса). Во-вторых, в процесс выбора подрядчика неизбежно будут вовлечены собственники, решившие сформировать фонд капремонта на спецсчете. В последнем случае жильцы многоквартирных домов должны самостоятельно привлекать подрядные организации для капремонта и контролировать его качество (письмо Минстроя России от 8 июня 2016 г. № 17636-ЕС/04).

В связи с этим специалисты выделяют ряд вопросов, на которые нужно обратить внимание при подборе строительной организации. Так, технический эксперт Александр Муллин в ходе круглого стола, состоявшегося в ОП РФ, высказал мнение о том, что не стоит выбирать подрядную организацию по самой низкой цене. Ведь если фирма предлагает сделать ремонт в разы дешевле, чем указано в смете, она, вероятно, планирует сэкономить либо на материалах, либо на зарплате рабочим, что в дальнейшем скажется и на качестве работы.

Эксперт также порекомендовал ориентироваться не только на портфолио строительной компании, но и на рекомендации ее прошлых клиентов. Нелишним будет учесть и человеческий фактор. «Посмотрите, сможете ли вы с представителем организации найти общий язык. Потому что вам с ним работать минимум 3-4 месяца. И лучше найти человека, с которым вам комфортно выполнять эту работу», – отметил технический специалист.

Является ли капитальным ремонт лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и ремонт лифтовых шахт? Узнайте из материала «Текущий и капитальный ремонт жилых домов» в Домашней правовой энциклопедии интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный
доступ на 3 дня бесплатно!

В то же время еще до выстраивания отношений с подрядчиком собственникам жилья рекомендуют проверить ряд документов и сведений, касающихся деятельности строительной организации. В их числе – бухгалтерский баланс компании, являющийся составной частью годовой бухгалтерской отчетности (ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). В соответствии с действующим законодательством, далеко не все организации обязаны раскрывать свою бухгалтерскую отчетность. Это должны делать, например, публичные акционерные общества, но не общества с ограниченной ответственностью (п. 69.2 Положения Банка России от 30 декабря 2014 г. № 454-П «О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг»). В то же время, эксперты отмечают, что добросовестные организации соглашаются направить заказчику бухгалтерские документы по его запросу.

При помощи бухгалтерского баланса, по мнению члена палаты налоговых консультантов России Марины Смирновой, можно проверить финансовую состоятельность подрядчика. Она рассказала, что у солидной компании не должна быть пустой строка «основные средства» – в ней отображаются, в частности, здания и техника, находящиеся в собственности организации. Настороженность должна вызывать и незаполненная строка «денежные средства и денежные эквиваленты». По оценке эксперта, полное отсутствие денег на расчетных счетах фирмы говорит о том, что компания недостаточно состоятельна. Не исключено, что в связи с этим появятся проблемы с предоплатой – после перечисления денег выяснится, что расчетный счет, к примеру, заблокирован.

Собственникам, проверяющим положения бухгалтерского баланса, следует также различать строки «дебиторская задолженность» и «кредиторская задолженность». Первая, как отметила Марина Смирнова, свидетельствует о хорошем финансовом состоянии компании, так как отображает задолженности заказчиков перед ней, то есть оборотные средства, которыми фирма может располагать. А кредиторская задолженность уже касается долговых обязательств самой строительной организации – перед поставщиками, налоговой инспекцией и, возможно, собственными рабочими.

Кстати, наличие кредитных обязательств у строительной компании, не должно отпугивать заказчика, считает эксперт. «Вероятно, что кредит брали на приобретение дорогостоящей техники, оборудования. Большинство субъектов хозяйственной деятельности сегодня работают с кредитами и займами», – отметила член палаты налоговых консультантов. Главное, по ее мнению, чтобы соответствующие суммы были соразмерны с основными средствами организации.

Нелишним будет обратить внимание и на размер уставного капитала подрядной компании – его можно узнать из выписки из ЕГРЮЛ (соответствующие сведения находятся в бесплатном доступе на сайте ФНС России по адресу https://egrul.nalog.ru/). Если организационно-правовая форма компании – ООО, то минимальный размер капитала должен составлять 10 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Однако, как полагают эксперты, заслуживающие доверия фирмы уже ушли от этой суммы и стараются сформировать уставный капитал в более значительном размере.

Жильцам стоит учесть и то, что с 1 июля этого года, по общему правилу, юрлица, выполняющие работы по капремонту, должны состоять в саморегулируемых организациях (подп. «б» п. 1 ст. 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 372-ФЗ).

Источник

Некоммерческие организации, рег оператор, подрядные компании и капитальный ремонт многоквартирных домов: к кому обращаться?

С необходимостью дани на капитальный ремонт вроде бы все смирились.

В конце концов, закон есть закон. Но тем не менее, многих людей не на шутку волнуют два главных вопроса: кто же все-таки будет осуществлять этот самый ремонт и не получится ли так, что деньги утекли налево? Такие вопросы вызываются нехваткой знаний — как, впрочем, всегда.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Кто делает капитальный ремонт дома по закону?

Для этого обратимся к Жилищному кодексу. Средства собираются в Фонд капитального ремонта. За организацию капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов ответственность понесет региональный оператор (ст. 182 ЖК). Именно на его счет (если собственники не решили иначе и не выделили на свой дом отдельный специализированный счет).

Бремя содержания и ответственности за состояние и все работы лежат на плечах собственников квартир (ст. 210-211 ГК РФ), сюда же относятся и сдающие помещения в аренду (ст. 616 ГК). Это многих удивит, но это так и Жилищный кодекс подтверждает: капитальный ремонт дома — головная боль его хозяев (ст. 39, ст. 158 ЖК). Необходимость платы взносов возникает с момента, когда дом был включен в региональную программу (ст. 169 ЖК).

Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

То есть — ремонт будет проводиться собственниками с помощью государства и нанятых подрядных организаций по капитальному ремонту на деньги самих же владельцев квартир. Движение средств всегда можно отследить по запросу. Приватизировав жилище, человек берет обязательства не только по оплате коммунальных услуг, но и содержанию его в целости и сохранности.

Не производить оплату капремонта можно только жильцам — не собственникам (например, снимающих квартиру или живущих по социальному найму). Также не взимается плата за ремонт в отношении ветхих и аварийных строений, а также изъятых государством.

Но и здесь тоже не все просто. Деньги не будут взиматься только если окончательно принято решение о сносе, потому как дальнейшее пребывание в здании попросту небезопасно, жильцы выселены. Однако если все-таки дом, несмотря на свою ветхость, признан годным к проживанию, платить за ремонт надо.

На что пойдут деньги, собранные рег оператором капитального ремонта:

• оплата непосредственно работ;
• оплата строительного контроля;
• подготовка документации (какая документация оформляется при капремонте?);
• погашение кредитов, если таковые были взяты для работ, уплата процентов по ним и всех сопутствующих расходов;

Какие работы будут при этом проводиться?

Вот перечень работ, которая должна произвести некоммерческая организация капитального ремонта многоквартирного дома:

• полная замена всех изношенных частей здания;
• модернизация дома и его систем — насколько это позволяют возможности (например, установка счетчиков);
• установка или замена лифтов (про капремонт лифтов читайте тут);
• ремонт фундамента.

При этом будет учитываться также возраст дома, его конкретное состояние. В аварийных постройках может быть проведен капитальный ремонт, но только с расчетом, чтобы обезопасить и сделать хоть сколь-нибудь в данных условиях комфортным проживание тех, кто там остался — до сноса.

Размер взноса устанавливается с учетом минимума, установленного законодательством конкретного региона. Для жителей, относящихся к льготной категории, эта сумма может быть уменьшена. Собственники квадратных метров на общем собрании могут принять решение об увеличении размера транша.

Работы проводятся как с выселением жильцов — в случае надобности — так и без него.

Привлечение сторонних подрядчиков

• региональный оператор;
• собственники жилых помещений, если ими было принято решение не полагаться на регионального оператора, а выделить специальный счет для их дома. Они могут нанять специальную компанию по капитальным ремонтам домов.

Помимо этого Региональный оператор ведет особый реестр квалифицированных подрядчиков, которые по всем показателям подходят для выполнения работ — на всей территории РФ.

Словом, собственники, если уж так не хотят доверять государственным службам, могут и сами взять ответственность в полной мере за пресловутый капитальный ремонт. Но при этом на их плечи ляжет также обязанность по страхованию счета, приемке работ и ведения ежеквартальной отчетности, за пропуски в которой непременно последуют меры — для начала в виде проверки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник

Чем занимается Фонд капитального ремонта, кому подчиняется, куда на него жаловаться и как?

Фонд капитального ремонта, это не только деньги, которые жильцы собрали для проведения восстановительных работ в своем доме. Под этим термином также понимают и некоммерческую организацию, которая создана конкретно для управления и распоряжения данными финансами.

Капитальный ремонт рано или поздно необходим каждому многоквартирному дому. Поэтому всем собственникам рекомендуется заранее изучить вопрос образования Фонда капремонта и взаимодействия с таковым.

Чем занимается такая НКО?

Фонд капитального ремонта – это некоммерческие организации, которые функционируют отдельно в каждом регионе и являются официально зарегистрированными. Именно эта организация занимается обеспечением ремонтных и монтажных работ в конкретном доме.

Полностью под термином Фонд капитального ремонта понимается вся денежная масса, которая собрана на банковском счету собственниками квартир. Доступ к этим средствам имеют представители ТСЖ и ЖСК. При этом Управляющая компания не имеет права помогать создавать жильцам Фонд капремонта.

Законодательство, регулирующее работу этой некоммерческой организации

В первую очередь это ст. 170 ЖК РФ, где дано само понятие Фонда капитального ремонта. В 2012 году после принятия Федерального закона 25.12.2012 № 271-ФЗ, Жилищный кодекс был пополнен 9 разделом, в котором подробно указывается все подробности существования Фонда и его формирования.

Способы формирования счета для капремонта общего имущества МКД

Собственники квартир сами могут выбрать вариант формирования Фонда капремонта МКД. Всего есть 2 законных варианта, каждый из которых имеет ряд достоинств и недостатков.

Региональный оператор

Поскольку организация определена как некоммерческая, она создана исключительно для выполнения определенных функций, а не для получения прибыли. Это означает, что все взносы, которые жильцы платят на капитальный ремонт, должны идти в денежную массу, которая будет потрачена четко по обозначенным целям.

Многие собственники считают минусом такой организации тот факт, что деньги идут в копилку не конкретного дома, а всего города и на момент, когда именно данному дому необходимо будет восстановление, накопленных средств может не оказаться. Но организация устанавливает ориентировочные сроки каждого дома и планирование ремонта в своем доме жильцы могут проследить на официальном сайте регионального Фонда Капремонта. Подробно о том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Специальный счет

Если собственники на общем собрании выбрали специальный счет в качестве способа формирования Фонда капремонта, то им придется определить следующие нюансы:

• размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
• кто будет являться владельцем специального счета;
• конкретную кредитную организацию, где спецсчет будет открыт.

Читайте также:  Ремонт заднего суппорта ауди 100 44 кузов

При этом кредитная организация должна отвечать определенным правилам. Специалисты советуют выбирать второй способ формирования Фонда капремонта для домов, где ремонт был проведен недавно или новостройкам. Значительное количество времени, которое есть в запасе, поможет накопить собственникам достаточное количество денежных средств на восстановительные работы в будущем.

Кому подчиняется?

Фонд капитального ремонта МКД является самостоятельным органом Исполнительной власти. Подчиняется он Правительству РФ, а на региональном уровне – соответствующему Департаменту. Например, в Москве, это Департамент Капитального ремонта.

Что делать при некачественном исполнении НКО своих обязательств?

Больше о том, что подразумевает под собой капитальный ремонт и каких видов бывает, читайте тут.

Если у собственников протекла крыша по вине подрядчиков, которые делали в доме ремонт, то выплату всех ущербов, штрафов и компенсаций осуществляет Фонд капитального ремонта. Подробно о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома мы рассказывали здесь.

Если он не сделает это в добровольном порядке, то собственники могут смело идти в суд. Но на первом этапе лучше начать решение вопроса с досудебных разбирательств.

Досудебное разбирательство

Если в доме проведены работы, качество которых собственников не устраивает, то им необходимо в первую очередь выяснить, были ли эти работы капитальным ремонтом. Затем можно подавать жалобы в определенные инстанции.

Куда жаловаться?

Если ответственной организацией за проведением ремонта считается Региональный оператор, то в первую очередь жаловаться нужно ему. Если реакции нет, затем идут следующие организации в порядке обращения:

1. Государственная Жилищная инспекция.
2. Роспотребнадзор.
3. Прокуратура.

Только затем можно идти в суд.

Необходимые документы и доказательства

В первую очередь необходимо составить претензию на некачественный ремонт или его полное отсутствие. В качестве доказательств можно использовать:

• фотографии недоделок или мест, требующих срочного восстановления;
• акты независимых экспертов;
• письменные показания других жильцов;
• видеоматериалы.

Как составлять претензию на некачественные ремонтные работы или их отсутствие?

Неважно, в какую организацию составляется претензия. Шаблон примерно одинаков:

• в «шапке» обращения необходимо написать кому адресована претензия;
• контактные данные заявителя;
• название документа «Жалоба»;
• подробный текст с описанием проблемы, здесь важно как можно больше доказательств и деталей;
• просьба об устранении проблемы или проведении проверки (зависит от того, куда обращена жалоба);
• дата и подпись заявителя;
• список документов, прилагающихся к жалобе, в том числе и доказательных.

Жалобу можно подать лично, с помощью заказного письма через почту, а также через Интернет на официальном сайте организации, куда обращена жалоба. Срок реагирования на жалобу – 30 дней с момента подачи заявления. Если реакции нет – можно смело обращаться в следующую инстанцию вплоть до суда.

Как подать в суд?

Если досудебные разбирательства не принесли успеха, то собственники квартир имеют полное право обратиться с исковым заявлением в суд.

Исковое заявление

Иск должен содержать следующую информацию:

1. Указать свои Ф. И. О, а также уточнить, что истец является собственником квартиры по определенному адресу.
2. Указать, что нарушены права потребителя. В таком случае необходимо будет доказать, что денежные средства на оплату фонда капитального ремонта вносились регулярно.
3. Подробно описать проблему, привести доказательства вины Фонда капремонта.
4. Выставить требования по возмещению материального, морального и физического вреда от действия или бездействия регионального оператора.

Сроки рассмотрения

Общий срок рассмотрения дела в суде не должен превышать 2 месяца. Это указано в Гражданско-процессулаьном кодексе ст. 157. За это время представители суда должны рассмотреть заявление и вынести решение. Если истца это решение не устраивает, он может обратиться в высшие судебные инстанции, вплоть до Верховного суда.

Госпошлина и прочие финансовые траты

Подавать в суд это не только хлопотное дело, но и финансово затратное. Но в данном случае речь идет о делах по защите прав потребителя. Если сумма иска о защите прав потребителя меньше 1 млн рублей, то госпошлина не оплачивается в соответсвии с ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ.

На каком основании могут отказать и что тогда делать?

Суд не всегда встает на сторону потребителей. Если есть основания признать регионального оператора невиновным или его действия законными – истцу откажут в удовлетворении иска. В таком случае необходимо в десятидневный срок после вынесения решения, подать апелляцию в суд вышестоящей инстанции. Поэтому рекомендуется собрать как можно больше доказательств вины Фонда капремонта к иску приобщить экспертное мнение.

Фонд капитального ремонта – это своеобразная копилка, куда собственники откладывают деньги на проведение капитальных работ по мере необходимости. Для управления этим Фондом в каждом регионе создана некоммерческая организация. Если собственники МКД решили ей доверить свой фонд, то они могут и требовать проведения качественного ремонта в положенные сроки.

Источник