Особенности ремонта квартир советской постройки

Опыт дизайнеров: важные нюансы в ремонте квартир старого фонда

Проект Натальи Широкорад. Фото: Антон Лихтарович

Три дизайнера — три опыта работы. Но во многом они схожи. Юлия Хохлова, Наталья Широкорад и Алина Палагина делятся ситуациями, с которыми они сталкивались в процессе работы с квартирами в старых домах (сталинках и даже старше). Возьмите на заметку, если вы планируете ремонт в таком жилье.

Юлия Хохлова: «Самый очевидный и важный вопрос в ремонте вторичного жилья — наследие прошлого: секреты коммуникаций»

Дизайнер Юлия Хохлова сформулировала 7 моментов в работе, на которые важно обратить внимание.

1. Изношенность коммуникаций

«Пожалуй, самый очевидный и важный вопрос в ремонте вторичного жилья — наследие прошлого: секреты коммуникаций, — говорит Юлия. — Неоднократный опыт переделок в квартирах разного периода постройки открывали нам похожие наборы: чугунные стояки, медная проводка в стеклянных трубках, перегородки из дранки и полы на лагах. При всем желании сохранить исторический каркас, чаще всего мы сталкиваемся с его изношенностью и приходим к заключению, что нужно снести всю отделку под корень и собирать все заново».

2. Необходимость рассчитывать нагрузки на перекрытия

«Перед началом ремонта необходимо изучить конструктив дома — как правило, полная переделка предполагает замену перегородок и полноценную стяжку. Это тонны строительных материалов, нагрузка от которых может повлечь за собой необратимые последствия в каркасе. В домах с деревянными перекрытиями необходимо использовать каркасные конструкции перегородок и облегченную стяжку», — говорит Юлия.

3. Плохая шумоизоляция

«Перед началом ремонта стоит обратить внимание, насколько хорошо вы слышите своих соседей и шум из подъезда, и учесть этот фактор при отделке потолков, полов и стен, разделяющих квартиры», — рекомендует дизайнер.

4. Особое внимание правилам проведения шумных работ

«Обязательный бонус ремонта в новой старой квартире — тесное общение с соседями, — считает Юлия Хохлова. — Не все готовы к шуму в устоявшемся ритме жизни: необходимо четко соблюдать «тихий режим», придерживаться графика шумных работ, следить за обновляемыми коммуникациями, чтобы не затопить и не обесточить квартиры вокруг».

5. Выбор стилистики интерьера в соответствии с периодом застройки дома

Конечно, можно было бы в старом доме сделать современный интерьер, но Юлия придерживается иного мнения.

Стилистическое соответствие нового интерьера периоду застройки дома — это, безусловно, главное пожелание при покупке квартир в «сталинках». К счастью, современные материалы — плитка, полы «французская ёлка», бумажные и текстильные обои — позволяют создать интерьер с характером и настроением ушедшей эпохи.

Также дизайнер добавляет: «Если состояние полов, лепнины, дверей, окон и радиаторов позволяет сохранить их с помощью реставраторов и мастерства ремонтников — это большой плюс. Но нужно учитывать, что реставрация часто может быть значительно дороже и дольше замены всех этих элементов».

6. Невозможность застеклить или каким-то образом переделать балкон

Присоединение балкона в принципе почти всегда невозможно (если это не лоджия), но в домах старого фонда уделяется особое внимание архитектурному облику. И это накладывает еще больше ограничений.

«Стремление увеличить жилую площадь за счёт балкона в случае с ремонтом в домах сталинской застройки невозможно. Это нарушает архитектурный облик города. Видим в этом плюсы — в возможности наслаждаться открытым видом из окна. Французский балкон становится частью настроения нового интерьера», — говорит дизайнер.

7. Проблема установки внешних блоков кондиционеров

«При ремонте в старых домах, исторической застройке нередко можно столкнуться с проблемой установки внешних блоков кондиционеров, — делится Юлия. — Этот вопрос требует согласования в индивидуальном порядке».

Наталия Широкорад: «Не верьте планам БТИ!»

У Натальи Широкорад свой опыт работы в домах старого фонда — в портфолио дизайнера есть примеры интерьеров в домах постройки начала прошлого века. Вот, какие пункты выделила Наталья.

1. Несоответствие планов БТИ реальной картине

«Не верьте планам БТИ! — предупреждает архитектор. — Покупая «согласованную» квартиру в старом фонде, убедитесь, что план БТИ соответствует действительности, а это бывает крайне редко. К примеру, на текущем объекте мы «ищем» фасадные окна, которые не отражены на согласованном плане, но которые есть на всех этажах. Поднимаем архивы и надеемся, что на архивных планах эти окна есть. Покупая квартиру с подобными документами, вы берете на себя решение этих вопросов».

Часто на старых планах не указаны огромные вентиляционные трубы, которые зашиты со всех сторон и не видны при первичном осмотре. Эти гигантские конструкции вносят большие коррективы в планировочные решения.

2. Невозможность перепланировки

Проблема возникает даже с ненесущими стенами.

«В текущем проекте нам не разрешили передвигать ненесущие тонкие стены, которые являются разгружающими перегородками. Планировочное решение от этого сильно пострадало», — делится Наталья.

3. Увеличенные траты на транспортировку материалов и мебели

Из-за отсутствия лифтов этот пункт в смете может быть сильно увеличен.

«Заранее подготовьте себя к большим тратам за подъем и спуск материалов и мебели,— предупреждает дизайнер. — Многое придется нести наверх вручную, а это стоит дорого».

4. Внимание газовому оборудованию

«Если в вашей квартире стоит газовая колонка, то очень внимательно изучите все вопросы, связанные с ней. Этот маленький технический элемент вносит огромные корректировки в желаемые решения», — говорит Наталья. Архитектор рекомендует отправляться в газовые службы, и все вопросы решать в согласовании с ними.

Алина Палагина: «Нужно быть готовым к факту, что беспроблемных квартир не бывает в принципе»

Дизайнер Алина Палагина также поделилась своим мнением, которое будет полезно владельцам квартир в старых домах.

1. Сюрпризы с перекрытиями

«Нужно быть готовым к факту, что беспроблемных квартир не бывает в принципе. На одном из объектов, по техническому заключению, все перекрытия должны были быть ЖБ, а по факту демонтажа выяснилось, что один подъезд (именно наш) имеет деревянные перекрытия», — говорит Алина.

При демонтаже можно обнаружить, что перекрытия или стены сгнили настолько, что уже требуют капитального ремонта. Например, в одном из домов 1907 года постройки мы усиливали перекрытия металлическими швеллерами, восстанавливали вентиляционные шахты, которые полностью обрушились, и в итоге понесли не только значительные финансовые потери, но и временные. В общей сложности ремонт дополнительно растянулся на 4 месяца. Но бывают и положительные моменты. При демонтаже старых потолков может оказаться, что они гораздо выше, чем натяжные евроремонта 90-х годов. Или же под слоем старой штукатурки окажется чудная кирпичная кладка домов сталинской постройки, которую грех не использовать для некоторых стилей интерьеров.

2. Сгнившие трубы, электрика и неожиданные находки

«Иногда сами по себе несущие стены и перекрытия вполне себе крепкие и не требуют восстановления, но коммуникации, проходящие сквозь них, например, трубы отопления, водоснабжения или электрика, состарились или сгнили, — продолжает дизайнер. — Будьте готовы к тому, что иногда пол вашей квартиры является местом укладки электропроводки соседей снизу. И дорогие полы в любой момент могут быть вскрыты из-за проблем с изношенной соседской электрикой. Всё это говорит о том, что перед началом косметического ремонта или даже приобретения недвижимости во «вторичке» надо тщательно изучить инженерные особенности здания, чтобы ремонт не превратился в «авгиевы конюшни» с кучей проблем».

3. Сложные согласования

Согласования перепланировки, в целом, процесс не простой. Но в домах старого фонда он осложняется.

«Перед покупкой обязательно убедитесь, что план БТИ соответствует квартире, так как любое изменение обязательно надо согласовать, даже банальная перестановка газовой плиты может оказаться поводом к отказу в согласовании», — говорит дизайнер.

Источник

Особенности ремонта квартир в старинных домах в центре Москвы

Наша компания часто ремонтирует квартиры в старых “сталинских” домах, а также в старинных зданиях дореволюционной постройки (до 1917 года) в центре Москвы (в ЦАО).

Квартиры в сталинских домах: особенности ремонта

Сталинские дома, квартиры в которых в Москве называют “сталинки”, расположены они в основном, вдоль крупных магистралей, в пределах ТТК, особенно много их на престижных направлениях, это: Кутузовский проспект, Проспект Мира, Ленинградский и Ленинский проспекты.

Много сталинских квартир на востоке Москвы (в пределах ТТК), в районах Лефортово, на реке Яуза. Большинство из них было построено после войны и до 60-х годов.

Людям нужно было жильё, новые квартиры. Часть сталинок строили пленные немцы (на площади Гагарина, на Садовом кольце).

В отличие от например, Твери, в Москве сталинские дома строили чаще с современными железобетонными перекрытиями, хотя иногда они чередуются через этаж – деревянные перекрытия и монолитные.

Но есть в Москве дома и с полностью деревянными перекрытиями (обычно четырех и пяти этажные).

Качество было высокое, но время берет своё. Прежде чем делать подробный дизайн-проект или смету на отделку, как правило нужно сделать полный демонтаж.

После этого оценить состояние перекрытий, стояков, решить вопросы с ДЭЗом, затем если нужно — усилить перекрытия, решить вопрос с отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством (все общедомовые сети как правило гнилые).

То есть ремонт сталинских квартир (и более старых) – это самый капитальный ремонт квартир из всех.

Жильё 1970-1980-х годов в Москве

Когда мы ремонтируем квартиры в домах 1970-1980 годов (таких большинство в Москве) не всегда нужен такой полный демонтаж, не нужно менять трубы отопления (только радиаторы), лучше состояние системы водоснабжения и т.д.

Цена капитального ремонта сталинской квартиры обычно начинается от 9000 рублей.

Квартиры в старинных домах

Но есть в Москве и более старые, старинные квартиры. Они расположены в самом центре Москвы, в районе Китай-Города, на Тверской, на Таганке, Ордынке, Сретенке и всем Бульварном кольце, на самых престижных Остоженке, Пречистенке и Арбате, а также на Патриарших прудах.

Среди них есть дома 1920-х – 1930-х годов, имеющие обычно скромный внешний вид (конструктивизм, минимализм), но довольно высокие потолки и относительно большие квартиры. Таких квартир много на ул. 1905 года, на Студенческой улице и т.д.

Более старые дома – начала 20 века, их не так много, но они до сих пор поражают своей красотой, надежностью и изяществом. Это дома архитектора Шехтеля, чудесный дом страхового общества Россия на Сретенском бульваре архитектора Проскурина открытый в 1902 году. Перекрытия в них обычно смешанные, стены кирпичные.

Мы также делали ремонт , точнее реконструкцию, квартир, даже целых домов – особняков, конца 19 века, в них такие же кирпичные стены (только кирпич лучше), и каменные перекрытия.

То есть перекрытия между этажами из кирпича! Они сделаны в виде небольших сводов, которые опираются на стальные балки похожие на рельсы. Такие перекрытия можно чинить – они еще послужат людям.

В более старинных домах, обычно деревянные перекрытия, если в них уже была реконструкция – то перекрытия ж.б., и полностью новые планировка и интерьеры. Например, такие дома есть на Большой Ордынке.

Какие плюсы и минусы у квартир в старых (старинных) домах?

Безусловные плюсы это: расположение (центр города), высокие потолки, большие площади квартир, индивидуальный облик каждого дома (красивые фасады), история дома.

Минусы покупки квартиры в старом доме тоже очевидны: изношенные коммуникации, перекрытия, маленькая выделенная электрическая мощность (обычно до 6 кВа).

Такие квартиры в СССР давали заслуженным и уважаемым людям, творческой интеллигенции, и конечно – начальству. Но всё это были приличные и культурные люди – хорошие, не шумные соседи.

Но начиная с 90-х годов, эти квартиры заселили все кому не лень… Сейчас в старинных и сталинских домах живет очень разношерстная компания.

Остались старые жильцы и их дети, внуки – старые московские интеллигенты, но их всё больше теснят напористые состоятельные покупатели квартир.

Конечно, никакого “фейс контроля” при покупке квартир нет – поэтому соседи бывают и шумные, и очень шумные. В те же 90-е годы, в подъездах таких домов часто стреляли, а возле них – взрывали машины.

Поэтому, новые элитные жилые комплексы стали тщательно подбирать покупателей квартир. Да и шумоизоляция там лучше.

Но все-таки многие люди (и автор этих строк) никогда не променяют свою квартиру в центре Москвы в старом добром доме на элитную новостройку .

Источник

Школа ремонта: как превратить «сталинку» в новостройку

Дизайнер о том, с чего начать ремонт квартиры в доме начала 1950-х годов

Жильё в домах времен сталинской застройки имеет свой шарм — высокие потолки, толстые кирпичные стены. После хорошего капремонта и при грамотном подходе к обустройству пространства эти дома могут конкурировать с новостройками. О том, чем специфичны квартиры в «сталинках» и как отремонтировать такое жильё, читайте в нашем материале.

Квартиры в домах периода сталинского типового строительства отличаются от современных так же, как быт сегодняшних дней отличается от тех времён. Эта банальная мысль помогает при выборе будущего жилья и при его реконструкции. Можно выделить три основных блока проблем, которые описывают эти отличия.

Планировочные решения

В основе планировок в «сталинках» — коридорная система с изолированными просторными жилыми помещениями на одно и, редко, два окна. Эти комнаты универсальны по своему назначению. Даже если квартира не была коммуналкой, в одной комнате можно устроить быт целой семьи. Просторные жилые помещения контрастируют с крохотными, обычно раздельными санузлами и небольшой кухней.

Увеличить её площадь можно, объединив с соседней комнатой. По нормам, в домах с газовым отоплением кухни отделяются перегородкой, которую можно сделать складной и лёгкой. Санузлы легко увеличить за счёт коридоров. Также коридорная система позволяет при реконструкции сосредоточить инженерные коммуникации и хранение в центральной части квартиры, оставив жилые комнаты более просторными, чем до ремонта.

Окна в «сталинках» больше, чем в советских домах поздней эпохи, а благодаря толстым стенам на подоконниках можно сидеть, как на лавках. Вы должны быть внимательны при замене стеклоблоков: это не косметический ремонт, такие изменения нужно согласовывать. Квартиры обычно выходят на две стороны дома, благодаря этому жильё в «сталинках» очень светлое и просторное. Балконы в таких домах, напротив, маленькие, с низкими коваными перилами и явным уклоном для водосброса. Замечу, что мы использовали эту особенность и сделали из балконной двери французское окно до пола.

Конструктивные решения

Помимо толстых кирпичных стен, в таких домах обычно деревянные перекрытия, которые меняют при капитальном ремонте. В домах конца 40-х и более поздней застройки установлены сборные железобетонные перекрытия, опирающиеся на ригели и несущие стены. Любое вмешательство в конструктивные элементы таких зданий должно проходить под контролем профессионалов и согласовываться с городскими службами. Пороги полов обычно очень толстые, с керамзитовой засыпкой для шумоизоляции, тонкой стяжкой и уложенным на битумную мастику паркетом.

Когда открываешь такие полы, кажется, что всё требует замены. Однако оптимальным решением будет не трогать оригинальный керамзит засыпки, а только выровнять его и установить поверх сборные полы, не используя «мокрые» строительные процессы. Относительная дороговизна материалов с лихвой компенсируется сжатыми сроками ремонта и сокращением затрат на логистику.

Замена засыпки на каменную вату не улучшит звукоизоляцию, а стяжка может начать резонировать в больших комнатах. Я говорю об этом так подробно, потому что выдержать искушение и не увеличить потолки за счёт переделки пирога пола обычно трудно.

Мне встречались перегородки двух типов: деревянные оштукатуренные и из пазогребневых блоков. Они могут находиться не только внутри квартиры, но и между соседями. Это означает, что стоит дополнительно изолировать перегородку с соседями специальными материалами.

Санузлы разделены кирпичными перегородками со встроенными вентиляционными каналами. При покупке квартиры стоит проверить в них тягу. Если, сняв штукатурку, вы увидели камень, то, скорее всего, это несущая или содержащая коммуникации стена. Также при разборе вентиляционных каналов существует риск обрушения, так как качество раствора почему-то хуже, чем в стенах. Вентиляционные каналы не опираются на перекрытия, поэтому их обрушение приведёт вас в гости к соседям снизу.

Инженерные решения

Дома этого периода обычно газифицированы полностью. Газ используется для подогрева воды в кухне и санузлах, однако электрические сети рассчитаны на небольшую нагрузку. Современные чайники, стиральные и посудомоечные машины требуют отдельную новую сеть. Электропроводка имеет одну особенность: кабели для потолочного освещения проложены в пироге перекрытия верхней квартиры. Это приводит к тому, что при ремонте пыль и мусор могут высыпаться вниз к соседям через кабель-каналы.

Чтобы защититься от шума сверху и компенсировать значительные перепады высот, в помещениях применяется потолок из гипсокартонного листа с дополнительной шумоизоляцией. Полностью убрать звуки от соседей очень трудно, так как ригели, на которые перекрытия крепятся к колоннам, передают остаточный звук.

Стоит обратить внимание на максимальную выделенную для квартиры мощность. Её может не хватить для всей вашей техники. Пироги полов вентилируются, для этого в полах жилых помещений часто находятся продухи с изящными латунными вентиляционными решётками. Обычно они забиты мусором. Отопление имеет избыточную мощность радиаторов. Зимой в «сталинке» часто открывают форточки, поэтому при установке новых батарей можно предусмотреть ручную регулировку мощности.

Для канализации использовались чугунные трубы, подлежащие замене. Проблема устраняется только капитальным ремонтом по всему стояку. Даже заменив свой участок, вы будете получать протечки от соседей сверху.

Ещё одно последствие капитального ремонта — это замена газовых колонок на центральное горячее водоснабжение. Обычно новые трубы «съедают» пространство и без того маленьких санузлов, при этом остаются старые не используемые трассы. Вентиляция кухни и санузлов раздельная в виде пустот в кирпичных перегородках. Толстые стены позволяют не делать дополнительные системы кондиционирования, даже если окна выходят во двор. Когда же это необходимо, разводку трасс, как и в случае с электрикой, удобно размещать в коридоре.

Несмотря на разницу в «ментальности», квартиры в домах сталинской эпохи дают широкое поле для адаптации к современной жизни. Решайте инженерные проблемы, и вы получите комфортабельное жильё, зелёный двор и всё, о чём советский человек мог только мечтать.

Андрей Сидякин, руководитель архитектурной студии «Преображение»
Фото предоставлены автором

Источник