Освободить помещения для проведения капитального ремонта

ВС РФ: если во время ремонта здание продолжает функционировать – это не капитальный ремонт

Elnur_ / Depositphotos.com

Верховный Суд Российской Федерации оставил в силе решения нижестоящих судов об отнесении ремонтных работ в медорганизации к текущим, а не капитальным, потому что ремонт проводился в условиях действующих лечебных учреждений, здания на капремонт не закрывались, и эксперты сочли спорные работы именно текущим ремонтом (Определение Верховного Суда РФ от 25 ноября 2019 г. № 304-ЭС19-20828).

Вопрос рассматривался в рамках спора между перинатальным центром и ТФОМС: последний требовал вернуть 24 млн руб. средств ОМС, израсходованных на спорный ремонт, потому что полагал их растраченными вопреки целевому назначению.

При рассмотрении дела выяснилось, что перинатальный центр заключил ряд контрактов на проведение ремонта:

• на ремонт целого ряда помещений,
• на выполнение работ по прокладке воздуховодов системы вытяжной вентиляции,
• на выполнение работ по устройству пандуса и ремонту асфальтобетонного покрытия,
• на выполнение работ по замене систем водоснабжения и водоотведения, на выполнение работ по замене стояков холодного, горячего водоснабжения, а также по прокладке выпуска канализации,
• на выполнение работ по ремонту кровли,
• на ремонт системы отопления, и т.п..

ТФОМС со ссылкой на нормы Градостроительного кодекса доказывал, что часть указанных работ является работами капитального характера, поскольку согласно капитальный ремонт объектов капитального строительства – это замена или восстановление строительных конструкций объектов капстроительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена или восстановление инженерных систем и сетей или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или их восстановление.

Между тем судебный эксперт сослался на Ведомственные строительные нормы, которые являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, техническое обслуживание зданий. В документе установлено, что текущий ремонт должен производиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта до его постановки на капитальный ремонт. При этом определен перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов, в состав которых входит: смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных, витражных или витринных заполнений, постановка доводчиков, пружин, упоров, смена оконных и дверных приборов, укрепление, усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок, заделка трещин в плитных перегородках, перекладка отдельных участков, замена отдельных участков покрытия полов, восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами, все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях, смена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры центрального отопления, установка воздушных кранов, гидравлическое испытание и промывка системы, регулировка и наладка систем отопления, смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробок, шахт, камер, воздуховодов, замена вентиляторов, воздушных клапанов и другого оборудования, смена отдельных участков трубопроводов, фасонных частей, сифонов, трапов, ревизий, восстановление разрушенной теплоизоляции трубопроводов и др.

Однако в рассматриваемой ситуации ремонты проводились в условиях действующих лечебных учреждений, здания на капитальный ремонт не закрывались, что не оспаривалось и ТФОМСом. В том числе и на этом основании судебный эксперт отнес спорные работы к текущему ремонту.

В суде он пояснил, что:

• спорный ремонт проводился в процессе работы лечебных учреждений, без приостановления деятельности на время строительных работ;
• без использования документации, относящейся к понятию «капитальный ремонт»;
• ремонту подлежали только отдельные помещения или элементы здания, а не все здание в целом;
• целью такого ремонта являлось не восстановление или замена конструкций, а только поддержание их эксплуатационных качеств.

Суды приняли позицию эксперта и отказались признавать траты на спорный ремонт нецелевым расходованием средств ОМС. Верховный Суд РФ пересматривать дело не стал.

Источник

Правила и порядок проведения капитального ремонта жилых домов

Любое строение имеет свою длительность эксплуатации. Наличие мероприятий по поддержанию состояния здания в удовлетворительном виде любого характера – текущего или капитального, отражается на главных характеристиках помещений.

И если текущий ремонт это действие, предупреждающее серьёзные разрушения, то капремонт это совокупность мероприятий, которые направлены на замену, а также восстановление и модернизацию конструктивов МЖД и коммуникационных элементов, в связи с их физической изношенностью.

Порядок проведения капитального ремонта определён ФЗ№ 271[1] и его целью является благоустройство строения без внесения любых изменений в строительные параметры объекта.

Правила осуществления капремонта в МКД

Обновление многоэтажного дома капитального характера, которое предусмотрено согласно статье 167 Жилищного кодекса[2] выполняется специализированными организациями, закреплёнными за жилой недвижимостью.

Масштабы проведения капиталки конструктивов и коммуникаций разняться в зависимости от рабочего состояния многоквартирного дома и потребностей существующих у живущих в нём граждан.

Длительная эксплуатация конструкций изнашивает их, и, как результат – разрушение определённых частей здания. Во избежание возникновения необратимых процессов здание требуется капитально ремонтировать. Также основой для проведения КР является соответствие сооружения, предназначенного для проживания, всем санитарным нормам и техническим правилам, закреплённым в законе.

Капитальные замены в квартирах частично могут осуществляться самими владельцами квартир. Выполняется это для обеспечения комфорта и безопасности своего жилища и перечень действий хозяин квартиры принимает по своему усмотрению. Такое правило не распространяется на владельцев муниципального жилищного фонда.

Поскольку действия дорогостоящие, то вовремя выполненные текущие мероприятия, помогут избежать трудоёмкого процесса капремонта с большим вложением средств. При этом важно знать, что собственники жилища производят мероприятия за счёт собственных средств, в наниматели госфонда обеспечиваются за счёт средств общего фонда КР.

Следует отличать реконструкционные меры от капремонта. Установка новых перегородок или смещения дверных проёмов приравнивается к реконструкционным действиям, на которые требуется получение спецразрешения в профильных ведомствах.

Если внутриквартирные решения владелец может осуществлять по своему усмотрению, но при наличии разрешений, то какие мероприятия внести в список на капитальные меры общего имущества МКД, решается на собрании жителей. Также поводом для внесения работ в перечень капремонта может быть определение спецкомиссии, а периодичность и объёмы заданий назначаются компетентными инспекторами регионального фонда КР. При этом необходимость проведения восстановления жилых зданий регламентируется ЖК. Так, на основании этого закона выполнять его необходимо при таком износе строения:

1. Каменного здания процент изношенности должен находиться в пределах от 30 до 70%.
2. Деревянного строения – не более 65%.

Порядок реализации капитального ремонта

На основании глава 18 ЖК РФ[3], закреплено, что возмещение трат на действия, связанные с капитальным ремонтом в МЖД осуществляется за средства регионального направления или местного бюджета. Однако также внедрена их оплата жильцами для наполнения фонда КР определённого ЖД.

Для инициирования проведения капремонта следует получить распорядительный документ от компании, которая несёт ответственность за содержание этого дома и проведение в нём эксплуатации оборудования. Основанием для возникновения такого документа может быть:

• завершение даты эксплуатационного предела отдельных конструктивов строения;
• требование жителей, основанное на неисправности какого-либо элемента здания.

Следует знать, что сроки выполнения капремонта каждого индивидуального конструктива или оборудования устанавливаются обособленно в зависимости от материала.

Нормативами закреплены минимальные временные отрезки безопасной эксплуатации каждого несущего элемента. И действия должны быть произведены не позднее, чем эксплуатационная способность этого конструктива перестанет исполнять свои основные функционалы, призванные обеспечивать комфортное нахождение людей в жилище на фоне безопасности.

Если обоснованное требование населения, обратившегося с вопросом назначения действий капитального характера, не удовлетворено предусмотренным способом, то следует инициировать судебное разбирательство с постановлением обязать проведение указанного регламента.

Согласно СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные[4], первичный КР в полном объёме, необходимо проводить не позднее тридцатилетнего срока последующего за введением ЖД в эксплуатацию, выборочный – по исходу двадцати лет. Срок службы всех элементов МЖД зависит от материалов, использованных при строительстве, нормативные показатели следующие:

1. Для фундаментных и стеновых материалов – от 30 до 90 лет.
2. Балконных элементов, лестничных маршей, крылец, веранд – от 30 до 80 лет.
3. Элементов кровли, дверных и оконных проёмов – до 30 лет. При этом деревянные составляющие кровли установлены с запасом прочности до 80 лет.
4. Внутренняя отделка помещений, при соответствующем производстве текущего ремонта может прослужить до 30 лет.

Каждый МЖД с момента его ввода в эксплуатацию паспортизирован. Техпаспорт, который содержит первоначальные сведения об отстроенном здании, оснащён специальными графами, в которых отображается периоды проведения всех ремонтов, состояние домовых конструктивов и всех элементов.

За проведением осмотров закреплены коммунальные конторы. Согласно их зоны ответственности, осуществление осмотров должно происходить дважды в году.

Визуальные характеристики вносятся в паспорт, по этим сведениям происходит анализ состояния дома и необходимость выполнения капитального ремонта. Прохождение осмотров регламентировано правилами. Для реализации полного цикла работ, регламент осуществления обследования состояния дома прописан в статье 55 Градостроительного норматива[5] и Постановлением Правительства №170[6].

Определение важности выполнения работ входит в непосредственные обязанности профильной комиссии. Специалисты приглашённых ведомств, изучив данные проведенных осмотров, составляют акт с рекомендациями о необходимости инициирования обновлений. В большинстве случаев здание осматривают с выходом на место.

При получении рекомендаций к осуществлению КР окончательное решение принимается на общем сходе собственников жилищ, инициатором которого выступает коммунальная контора, получившая заключительный документ. Жильцы должны определить необходимость выполнения капиталки, объёмы выполнения, продолжительность реализации рекомендаций и порядок финансирования.

Полученное решение общего схода документально оформляется в установленном порядке и жилконтора может нанимать подрядную организацию. Жильцы вправе отказаться от выполнения деяний, если предоставленная смета указанного ремонта или материалов не обоснована и, по мнению жителей, завышена.

Однако, если это касается капремонта небезопасных аварийных коммуникаций или оборудования лифтового хозяйства, то выполнение лучше не затягивать. Можно подключить к действиям по выбору строителей и приобретению материалов инициативную группу жильцов, возможно, тем самым уменьшить общую стоимость капремонта.

Кто принимает выполненные работы КР

Все произведенные мероприятия подлежат обязательной приёмке. Порядок осуществления приёмки работ следующий:

• за неделю до предположительного окончания действия, подрядчик оповещает об этом заказывающую сторону.
  • Если заказчик региональный оператор – именно он создаёт приёмочную комиссию и сам ответственный за составление акта строительного контроля объекта.
  • В случае заказа со стороны собственника помещения – ответственность за приглашение приёмочной комиссии лежит на нём.
• на месте проводится исследование выполненных работ. В случае обнаружения брака, происходит его ликвидация за счёт виновной стороны;
• одновременно с приёмным актом оформляется гарантия выполненных работ. Гарантийный срок, который начинает свой отсчёт со дня принятия объекта – пять лет. При наступлении гарантийной ситуации следует обратиться к региональному оператору или непосредственно к подрядному исполнителю. При этом все поломки устраняются за счёт подрядчика в сроки, которые лучше закрепить при составлении гарантии.

Все документы, которые сопровождают исполнение мероприятий, должны быть оформлены в соответствии с существующим законодательством и отвечать требованиям делопроизводства.

Важность правильно составленных бумаг заключается в том, что в случае восстановления своих прав в судебном порядке недооформленный документ или акт, составленный не по правилам, может быть причиной для не рассмотрения иска потерпевшей стороны.

Источник

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Большинство граждан России высказывают неподдельный интерес к вопросам, касающимся капитального ремонта многоквартирного дома (МКД), и того спектра работ, которые он включает в себя. Тенденция роста народного интереса к этим вопросам объяснима и предсказуема. Согласно требованию Жилищного кодекса (ЖК) и учитывая поправки, внесённые в него в 2014 г., владельцы жилых помещений МКД обязаны нести регулярные личные расходы в виде взносов, предназначенных на капремонт домов. Деньги поступают в профильные фонды.

Эти поправки вызвали сильный общественный резонанс: далеко не каждый гражданин разобрался, почему обязан оплачивать капитальный ремонт многоквартирных домов из собственного кармана. Каждый субъект РФ имеет свою собственную программу капремонта МКД.

Капремонт: очередь на проведение

Прежде чем говорить об очерёдности осуществления капитальных ремонтных работ МКД, желательно коснуться основ Федерального законодательства (ФЗ), регламентирующих этот вопрос.

№/№	Законодательная база	Расшифровка
1.	ЖК РФ ст. № 166	Перечисляются ремонтные работы, производимые в рамках капремонта
2.	ЖК РФ ст. № 154	Говорится о том, что финансовые затраты по капремонту обязаны нести собственники квартир
3.	ЖК РФ ст. № 182	Говорится о том, что ответственность за капремонт возложена на плечи оператора регионального уровня

Очерёдность осуществления капремонта МКД должна устанавливаться программой регионального уровня.

Очерёдность напрямую зависит от того, насколько дом обветшал и нуждается в ремонтных работах. По закону, очерёдность устанавливается на период, сроком в тридцать лет.

Программы регионального уровня содержат следующую информацию:

1. Список МКД, которые входят в число аварийных и имеют больше двух квартир.
2. Перечень требуемых работ.

• Календарное время старта.

С целью поддержания информационной базы в актуальном виде, закон требует проведения регулярных технических осмотров, для наблюдения за «самочувствием» МКД. Так, обновление сведений в базе осуществляется в ежегодном режиме.

На основании информации, полученной от УК (либо ТСЖ), принимается решение проводить, либо не проводить, капремонт каждого конкретного МКД. В этом вопросе принимаются в учёт отклонения «состояния здоровья» МКД от установленных Жилищным кодексом строительных нормативов.

Устанавливая очерёдность, региональные программы учитывают следующую информацию:

1. Временной срок эксплуатации жилых многоквартирных домов.
2. Календарное время проведения последнего капремонта.
3. Наличие наполненности общедомовой «копилки» на капитальные нужды.
4. Уровень изношенности дома.
5. Метраж дома.
6. Объём капитальный трудовых вложений, которые необходимы каждому конкретному зданию.

Каждый желающий может получить интересующие сведения обо всём, что касается проведения капремонта в доме, зайдя на «территорию» официального Правительственного портала (www.reformagkh.ru). Там можно ознакомиться с утверждёнными планами, координацией которых занимается ведомство Государственного Жилищного Надзора.

Программа капремонта: что в неё входит?

В начальной части статьи выяснили, что же представляет собой такое понятие, как «капитальный ремонт» и почему за его осуществление собственники жилья МКД обязаны платить, внося личные деньги в целевой фонд. Теперь предлагаем разобраться с тем, какие обязательства, связанные с проведением капитальных ремонтных работ, несёт государство перед гражданами, и что делается по программе капремонта.

Перечень работ можно узнать из текста ст. № 166, ч.1 ЖК РФ. Приводим список обязательных работ, осуществляемых при производстве капитального ремонта:

1. Должны ремонтироваться внутридомовые инженерные системы, такие как: электричество, отопление, горячее/холодное водоснабжение, газоснабжение, отведение воды.
2. Должен производиться ремонт или замена лифтового оборудования.
3. Должны проводиться кровельные работы.
4. Должны ремонтироваться подвальные помещения (общедомовое имущество).
5. Должен осуществляться фасадный ремонт и ремонт фундамента.
6. Должен производиться ремонт базового фундамента.

Кроме вышеприведённого перечня капитальных работ, каждый субъект России может дополнить рабочий список по усмотрению, посредством включения в него следующих пунктов:

1. Мероприятия, утепляющие фасад здания.
2. Мероприятия, нацеленные на переустройство не вентилируемой кровли в вентилируемую крышу.
3. Работы по организации проходов на поверхность крыши МКД и т. д.

Помимо вышеперечисленных, могут быть включены и иные виды работ. Чтобы расширить перечень капитальных работ, собственники жилых помещений должны на общем собрании проголосовать за то, чтобы сумма ежемесячного взноса превышала минимальное значение. Тогда, по итогам голосования, деньги, заплаченные «сверх меры», собственники смогут израсходовать на ремонтные работы по усмотрению.

Программа капремонта в важных нюансах

Виды и сроки работ утверждаются в отношении каждого конкретного МКД: учитывается не только «физическое» состояние жилого здания, но и возраст. Чтобы узнать виды и сроки запланированных капитальных работ МКД, необходимо обращаться:

• либо к информации на сайте программы капремонта, утверждённой на региональном уровне;
• либо зайти на «территорию» портала «Наш город»: в графе поиска вписать адрес проживания и номер дома; затем справа выбрать раздел «Многоквартирные дома»; далее сделать выбор раздела «Региональные программы капитального ремонта»;
• либо зайти на «территорию» сайта Московской Мэрии (mos.ru).

Важное замечание! По плану, программа капремонта регионального уровня, рассчитана вплоть до 2044 года. Эта программа ежегодно актуализируется. С полным списком капитальных работ в отношении МКД, которые нуждаются в ремонте в период до 2020 г., можно ознакомиться на «территории» сайта под названием «Фонд капремонта МКД».

Какие работы могут выполняться и при капитальном ремонте, и при текущем?

Если подойти избирательно и вдумчиво к тому перечню работ, которые обязательны при капитальном ремонте, и сравнить с аналогичным перечнем работ текущего ремонта, то можно легко заметить, что между ними наблюдается сходство.

Предлагаем разобраться, какие же работы одновременно относятся и к капитальному ремонту, и к текущему. Для удобства восприятия приводим таблицу общих работ:

№/№	Работы, проводимые при обоих видах ремонта МКД
1.	Восстановление и гидроизоляция покрытия кровли
2.	Утепление домов посредством фасадных работ
3.	Замена дверных блоков и оконных рам (как частичная, так и полная). Восстановление отсутствующего остекления
4.	Косметические работы в подъезде, с целью устранения дефектов штукатурки и лакокрасочных покрытий

Спектр работ, осуществляемых при капремонте и текущем ремонте в МКД, должен формироваться индивидуально, с учётом нужд каждого конкретного здания, посредством принятия общедомового совместного решения между собственниками квартир и организацией-подрядчиком, прошедшей конкурсы по отбору для производства ремонтных действий.

Каждый регион страны располагает региональной программой капремонта МКД, как в условиях городов, так и в населённых пунктах.

Многоквартирные дома, оставленные за рамками программы капремонта

Законодательство предусматривает, что государство должно оказывать помощь собственникам жилого фонда при организации капитальной реконструкции домов.

Властям муниципального уровня и владельцам квартир в МКД приходится собственными силами формировать денежный фонд для проведения капитальных ремонтных работ, чтобы затем производить его в рамках государственной программы капремонта зданий.

Эта программа представляет собой комплекс целевых мер, ориентированных на проведение ремонтных работ общедомового имущества МКД. В обязанность владельцев квартир входит обязательное требование содержать жильё в надлежащем порядке, что регламентируется ст. № 210, 211 ГК РФ.

Предлагаем узнать, какие же дома многоквартирного жилого фонда не входят в программу проведения работ по капремонту:

1. Это МКД, которые подлежат сносу (либо реконструкции).
2. Это МКД, имеющие в составе менее пяти жилых помещений.
3. Это МКД, участники программы реновации.
4. Это МКД, уровень износа которых 70 % и больше.
5. Это МКД, которые признаны нежилыми.
6. Это МКД, стоимость ремонта которых больше максимальной цены, установленной положением о проведении капремонта.

Деньги, поступающие в фонд капитального ремонта, включены в обязательные коммунальные платёжки. Сумма рассчитывается, исходя из квадратного метража квартиры: по России это шесть рублей (в Москве гораздо дороже: пятнадцать руб.).

Собственники вышеперечисленных жилых зданий не обязаны производить выплату денежных средств, предназначенных для формирования фонда капитального ремонта МКД. И если такие владельцы получают квитанции об оплате денег в вышеназванный фонд, необходимо обратиться:

1. В справочную службу Москвы.
2. В организацию Департамента капремонта, посредством услуг интерактивной приёмной.
3. В Фонд Московского капитального ремонта (возможно сделать запись на приём посредством электронной приёмной).

Капитальный ремонт и его фонд

Капитальный Фонд ремонтных работ – это такая общественная «копилка», которая формируется за счёт:

• ежемесячных взносов собственников квартир;
• пеней, необходимых к уплате дополнительно к взносам;
• процентов, начисляемых за использование денег с профильных счетов.

Помимо этого, Фонд капремонта получает денежные средства за счёт сдачи в аренду помещений, относящихся к общедомовым (цоколя, подвала и т. д.). ЖК возлагает на собственников квартир затраты по содержанию МКД, включая и капитальный ремонт.

Формирование Фонда может быть сформировано двумя путями:

1. Посредством перевода денег на профильный счёт.
2. Посредством перевода денег на счёт, принадлежащий региональному оператору.

Собственники МКД не могут собраться, договориться между собой и начать сбор денег в общедомовую «копилку». Для того чтобы иметь право на сбор денежных средств и формирование капитального фонда, необходимо открыть профильный счёт многоквартирного дома.

Тогда владельцы жилья получат возможность производить контроль над финансовыми поступлениями. Собранные деньги могут быть переданы «в руки» того оператора регионального уровня, который отвечает за осуществление ремонтных мероприятий в конкретном регионе страны.

Согласно ст. № 174 ЖК РФ, из созданного фонда можно финансировать:

• мероприятия по производству капремонта;
• мероприятия по разработке проектной документации;
• контрольные мероприятия за проведением строительных работ;
• погашение кредитных займов и процентов по ним.

Государственные льготники получают компенсацию из «рук» государства, но не получают полного освобождения от уплаты взносов в общедомовой фонд капремонта.

Не должны производить оплаты только те жильцы, которые не являются правообладателями жилых помещений: арендаторы и граждане, которые проживают на основании соглашения социального найма.

Капремонт МКД и порядок его проведения

Каждый субъект РФ имеет наработки по части программ регионального уровня, регулирующих капремонт в условиях МКД, и сроки реализации.

На уровне муниципалитетов формируются специальные структуры для проведения централизованных капитальных мероприятий. Подобные структуры носят название «Региональный оператор».

Эта организация производит цикл организационных действий в отношении фундаментального ремонта в условиях каждого конкретного дома в случае, когда правообладатели жилых помещений не желают отвечать за реализацию капитального ремонта.

Собственники МКД имеют право своими силами организовать капитальные ремонтные работы, но при условии, что у них сформирован специальный общедомовой Фонд капремонта.

Порядок очерёдности осуществления капитального ремонта определяется с учётом критериев, установленных законами на территориях субъектов страны. Узнать об очерёдности можно четырьмя способами:

• обратившись в ТСЖ (если оно сформировано);
• обратившись в управляющую компанию;
• обратившись в муниципалитет либо городскую администрацию;
• обратившись в службу ЖКХ.
• обратившись к информации на портале «ЖКХ национальное бюро».

Согласно тексту ст. № 189 ЖК РФ, время, отведённое на осуществление ремонтных действий, должно оговариваться и утверждаться на общедомовом сборе владельцев МКД.

Резюме

Чтобы ваш МКД был включён в список очерёдности на проведение капремонта, необходимо, дабы в доме была форма управления ТСЖ. Требуется провести несколько собраний в полном составе собственников жилья, с целью выявить именно тот спектр работ, который необходим конкретному дому, а также рассчитать стоимость работ.

Многоквартирный дом должна оценить специальная комиссия экспертов. Они смогут определить реальное «самочувствие» дома и выявить, нуждается ли он капремонте. Затем составляется смета работ. Она включает те деньги, которые государство выделяет на ремонтные действия, и собранные гражданами – собственниками в форме взносов.

Собственник МКД, при желании, может узнать необходимую информацию о программе капитального ремонта, обратившись к соответствующим электронным источникам. Некоторые списки МКД не входят в эту программу.

Источник