Отличие капитального ремонта от перепланировки

Отличие перепланировки от реконструкции

Понятие «ремонт» — очень расплывчатое. В некоторых случаях это может быть небольшое переустройство, на которое не требуется разрешение, а в других – полная перепланировка или реконструкция, которые без согласования проводить запрещено. Что значат эти термины и чем они отличаются в плане выполняемых работ – читайте в этой статье.

Чем отличается перепланировка от реконструкции?

Перепланировка – это изменение расположения помещений, их площади, с сохранением, при этом, общей площади квартиры.

Так как не всегда понятно, объединение двух квартир в одну – это реконструкция или перепланировка, сразу нужно обращать внимание на тот факт, что из двух жилых квартир, создается одна. И площадь у нее, соответственно, будет больше. Это уже реконструкция.

Также под реконструкцией понимают добавление пристроек, тамбуров, изменение фасада здания, достройка дополнительного этажа и так далее. Чаще всего для квартир характерна именно перепланировка, а для отдельно расположенных строений, типа частных домов или заводских цехов – реконструкция.

Перепланировка	Реконструкция
Общая площадь квартиры остается неизменной.	Площадь может увеличиваться или уменьшаться за счет перестройки или достройки дополнительных помещений.
Фасад нельзя трогать ни при каких условиях.	Допускается внесение изменений в фасад или даже фундамент строения, при условии, что это частный дом или другое отдельно стоящее здание.
При наличии разрешения от контролирующих структур, можно частично работать с несущими конструктивными элементами здания.	Несущие стены и другие аналогичные конструктивные элементы обычно только восстанавливаются или ремонтируются, но не изменяются.
Обычно коммуникации не затрагиваются.	Коммуникации затрагиваются почти всегда.

Переустройство и ее отличие от перепланировки и реконструкции

Переустройство в нежилом здании, квартире, частном доме и другом типе недвижимости – это незначительные изменения, которые не требуют отдельного согласования. Также иногда переустройство называют переоборудованием. Последнее понятие даже точнее, так как чаще всего в рамках переустройства меняют батареи центрального отопления, унитазы, бойлеры, ванные и так далее.

При этом не затрагиваются стены, не проделываются новые дверные проемы, не изменяется площадь помещений, не появляются новые помещения и так далее. Только минимальные изменения с целью замены старого оборудования/техники или замена на более качественное, экологичное и/или эффективное.

Перепланировка — это капитальный ремонт?

Является ли перепланировка капитальным ремонтом? Да, текущий ремонт, если он затрагивает стены, дверные проемы и так далее, можно назвать перепланировкой. Однако понятие ремонта, как уже было сказано в начале статьи, очень обширное. Чаще всего оно включает в себя как элементы переустройства, так и перепланировки или даже реконструкции.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник

Чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений

Нежилые помещения, так или иначе, имеют коммерческое назначение. Однако, далеко не всегда они приобретаются именно в том виде в котором им предстоит функционировать в интересах нового владельца. Кроме того, с течением времени возникает необходимость расширения бизнеса, а значит и производственных площадей. В такой ситуации не обойтись без серьезных технических изменений. Они могут быть разными, но вряд ли ограничатся косметическим ремонтом. Есть несколько вариантов, которые может рассмотреть собственник от небольшой перепланировки до тотальной реконструкции. В этом материале рассмотрено отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений с позиции действующего законодательства и как технических процессов.

Переустройство, реконструкция и перепланировка – понятия

Для понимания разницы между этими явлениями нужно сначала дать им краткое определение.

Под перепланировкой стоит понимать изменение конфигурации помещений, которое требует внесения поправок в технический паспорт объекта.

Переустройство – работы, в ходе которых меняются, устанавливаются или удаляются инженерные сети, сантехника или иное оборудование с последующим внесением изменений в техническую документацию БТИ.

И наконец, реконструкция, это работы направленные на изменение параметров и свойств помещения, в том числе нежилого.

Внимание! Реконструкция – самый масштабный проект их трех рассматриваемых. В ее рамках часто проводится и перепланировка и переустройство. Может меняться назначение помещения, например, цех успешно превращается в склад.

В рамках реконструкции на основании Градостроительного Кодекса возможны:

1. Существенное увеличение общей площади помещения,
2. Изменение фасада и наружного облика,
3. Увеличение этажности,
4. Улучшение качества инженерных коммуникаций,
5. Замена или восстановление несущих стен и конструкций,
6. Смена назначение помещения.

Нельзя не отметить что понятия реконструкции, даваемые НК РФ, Градостроительным Кодексом отличаются, а в жилищном его нет вовсе. Дело в том, что эти нормативные акты регулируют правоотношения в корне разные, а потому формулируют определения исходя их такого как именно реконструкция влияет на них. Так Градостроительный кодекс в большей степени концентрируется на техническом аспекте. Для НК РФ важен экономический момент. Поэтому НК определяет реконструкцию как переустройство основных средств, повышающее технико-экономические показатели направленное на повышение производственной мощности, качества или рост номенклатуры.

Очевидно, что в рамках реконструкции могут проводиться и переустройство и перепланировка. Этот термин более широк и емок. Она не обязательно связана с износом инфраструктуры. Ее главная причина – необходимость изменения внешнего облика или назначения, функционала помещения.

Однако, в отличие от жилых помещений регулирование вопросов связанных с проведением реконструкции и перепланировки нежилых помещений несколько более слабое, нежели для жилых объектов недвижимости. Даже санкции за незаконную перепланировку в КоАП предусмотрены лишь в отношении нарушителей – собственников жилья. Для нежилых помещений в регионах разрабатываются свои нормативные акты. В столице, например, это КоАП Москвы.

Сравнение с кап.ремонтом

До 2011 года было достаточно трудно провести разграничение между капитальным ремонтом и реконструкцией. Разграничение проходило по советским СНИПам. Порой доходило до принятия судебных решений. Тем не менее, это имеет огромное значение для налогообложения и чета расходов на такие работы с последующими компенсациями. Однако с внесением поправок в Градостроительный Кодекс ситуация существенно улучшилась. Появились сравнительно четкие понятия. В соответствие с действующим законодательством капитальным ремонтом нужно считать работы направленные на:

• замену или восстановление строительных конструкций нежилого помещения в целом или в части,
• замену или восстановление всех или части инженерных сетей.

Отдельно стоит отметить, что в рамках капитального ремонта могут затрагиваться лишь части несущих конструкций, но исключительно в форме замены на аналогичные или восстановления прежних их компонентов.

У капитального ремонта и реконструкции различные цели. Ремонт проводится для устранения неисправностей, изношенности инженерных сетей и строительных конструкций. В рамках капитального ремонта может проводиться перепланировка, но лишь, в случае если будет изменяться конфигурация помещения.

В итоге формируется перечень различий между капитальным ремонтом и реконструкцией:

1. При реконструкции нежилое помещение изменяется намного сильнее. Вплоть до затрагивания несущих стен (тогда речь идет уже и о перепланировке как компоненте реконструкции) и изменению назначения помещения. При капитальном ремонте речь идет лишь о возврате к первоначальному состоянию.
2. На проведение капитального ремонта не нужно получать разрешения на строительные работы. Они просто не проводятся в рамках капитального ремонта. Реконструкция же вполне может это допускать и требовать долгого согласования.
3. Реконструкция обязательно требует проекта. Исключение касается объектов не капитального строительства и работ, не влияющих на безопасность сооружения в целом.

Особенности реконструкции нежилых помещений

В рамах реконструкции любого помещения возможны:

• замена несущих стен и конструкций,
• увеличение этажности,
• изменение конфигурации помещения вплоть до перепланировки,
• замена уличных и внешних конструкций и ограждений,
• перекладка не несущих стен,
• строительство смежных помещений.

Внимание! Настройка нового этажа возможна лишь для помещений износ которых не превысил 40%.

Однако при работе в нежилых помещениях нужно учитывать некоторые особенности:

1. Большая часть коммерческой недвижимости расположена на первых этажах многоквартирных домов. Реконструкция и перепланировка таких помещений могут доставить жильца существенные неудобства. Поэтому их интересны необходимо учитывать при решении вопросов изменения функционала помещения или затрагивающих общедомовое имущество.
2. Учитывая масштабы работ, приходится проводить строительные экспертизы. По их результатам определяется степень безопасности запланированных мероприятий и то насколько они отвечают интересам жильцов.
3. Практически о всех регионах страны приняты нормативные акты, регулирующие время проведения шумных работ и пределы допустимого шума в любое время. При нарушении этих норм жильцы вправе обратиться с жалобами в контролирующие органы.

Реконструкция должна согласовываться в проектном порядке. Это может занять массу времени. Иногда от начала разработки проекта до получения разрешения проходит от нескольких месяцев до года. По этой причине собственники стараются избегать этого пути и обозначают работы как капитальный ремонт, а согласуют как реконструкцию здания в госстсрое лишь в крайнем случае.

Источник

Перепланировка, переустройство или реконструкция помещения?

В чем заключается разница между реконструкцией и перепланировкой? Что означает каждый из этих понятий?

Терминология

Реконструкция – это изменение технических характеристик здания без внесения корректив в его планировку. Реконструкцией считается капитальный ремонт фасада или изменение внешнего вида строения, остекление лоджий, облагораживание проемов дверей или окон и так далее.

Реконструкция может состоять из таких видов работ:

• замена инженерных сетей или перемены в их расположении;
• возведение пристроек;
• строительство нового балкона или лоджии, либо остекление уже имеющихся;
• восстановление или полное изменение отделки фасада;
• реставрация несущих конструкций;
• обустройство новых входов или их тамбуров;
• демонтаж старых частей фасада и монтаж новых;
• изменение этажности помещения, например за счет добавления антресоли.

Данные работы могут производиться как в комплексе, так и отдельно. Несущие конструкции и наружная отделка в процессе реконструкции меняются лишь частично.

Перепланировка – это изменение размеров и конфигурации здания и его функциональности. Работы касаются внутренней части строений и не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов.

Ключевая цель перепланировки – улучшение качества помещений для того, чтобы после ремонта можно было более комфортно и эффективно ими пользоваться.

При перепланировке проводятся такие работы:

• снос старых и строительство новых перегородок;
• изменение положения и размеров оконных и дверных проемов;
• демонтаж старых стен, изменение их положения или постройка новых.

Перепланировка – это одна из частей реконструкции, которая включает большее количество работ, являясь более многоплановым понятием по сравнению с перепланировкой.

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

В процессе реконструкции

Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств

Изменения или перенос возможны

Работы могут затронуть фундамент

Перемены не касаются фундамента

Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений

Изменения не выходят за границы фактической площади помещений

Полная замена коммуникаций с применением современных материалов

Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания

Может проводиться полная замена наружной отделки фасада

Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов

Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры

Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

• перепланировка не затрагивает фасад строения;
• в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

• установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
• монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

Виды переустройства

Переустройство – это внесение масштабных изменений в систему технического, инженерного, а также электрооборудования.

Перепланировка включает в себя демонтаж стен, если, к примеру, нужно из двух отдельных квартир сделать одну, а также возведение новых перегородок.

Согласно ст.25 ЖК РФ есть несколько видов переустройства:

• замена коммуникаций;
• монтаж нового оборудования или изменение старого с целью экономии энергоресурсов и воды;
• замена газовой техники на электрическую;
• обустройство туалета, ванной и кухни;
• коррекция расположения отопительной, сантехнической и газовой систем.

Также переустройством может быть полная ликвидация инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Это можно делать только при условии, что все стояки для подачи воды и отвода стоков остаются.

Ответственность за противозаконные работы

Главным требованием при проведении перепланировки является обеспечение безопасности жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусмотрена административная и уголовная ответственность:

• потеря права собственности на недвижимость в некоторых случаях;
• штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и предписание Жилищной инспекцией восстановить изначальный внешний вид здания;
• уголовная ответственность может наступить в случае, если перепланировка стала причиной угрозы для здоровья или жизни окружающих.

Как узаконить перепланировку

Если перепланировка дома или квартиры была сделана без изначального ее согласования, то ее последующее узаконивание может проводиться через суд. Для этого нужно получить от местных органов управления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе написано, что для осуществления реконструкции нужно получить разрешение, так как без него все выполняемые работы являются самовольными, а объекты – самостроями.

Владелец, который произвел реконструкцию или самовольно возвел какой-либо объект, сможет получить права на него только если суд примет положительное решение по данному вопросу.

Для оформления права собственности на самовольно построенное помещение, либо на проведенную перепланировку, реконструкцию или переустройство, необходимо:

1. Чтобы участок под возведение был частной собственностью.
2. Получить разрешение от уполномоченных органов.

Перечень данных органов может варьироваться в зависимости от вида работ. Пакет требуемых документов зависит от местного и регионального законодательства.

• проект;
• заключение строительного эксперта;
• урегулирование вопросов с коммунальными службами;
• разрешение от санэпидемстанции и пожарной охраны.

До того, как оформить отказ в признании права собственности на самовольное строение или в сохранении здания в измененном виде, администрация может потребовать предоставление и других документов.

Ответы на вопросы владельцев недвижимости

У владельцев недвижимости часто возникают вопросы о том, как оформить право собственности на уже выполненную пристройку, а также какие работы можно проводить при реконструкции, чего делать нельзя и как узаконить перепланировку через суд.

Пристройка является реконструкцией всего дома, даже если его внешний вид не претерпел изменений.

Любая пристройка не может быть отдельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности является весь дом вместе с добавленной к нему пристройкой. Такое здание будет поделено на правах долевой собственности между всеми владельцами.

Разрешение от администрации требуется для строительства жилого дома. Без такого разрешения возможно возведение технических помещений, таких как сарай, гараж или баня.

Фасад многоквартирного дома считается общим имуществом, поэтому, согласно ст.246 ГК РФ и ст.44 ЖК РЖ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только если все владельцы согласны с такими работами. Это значит, что реконструкция в многоквартирном доме должна проводиться на основании решения, которое принято всеми собственниками данного объекта.
Разрешено:

• Сделать выход во второй санузел из спальни, если в квартире уже имеется один санузел.
• Построить камин на верхнем этаже с обязательной установкой заводского дымохода и топки.
• Демонтировать подоконник для строительства дверей без выноса общей отопительной системы на лоджию.
• Построить в квартире сауну с дополнительной гидро- и пароизоляцией, а также вентиляцией. Объём парной может быть до 25 м 3 . Сауна должна быть в виде цельной кабинки и иметь сертификат качества.

Не нужно согласовывать косметические ремонтные работы, замену различных коммуникаций аналогичными новыми, а также разборку встроенной мебели.

• Прокладывать коммуникации для кондиционера снаружи или устраивать для этого каналы в железобетонных стенах.
• Выносить общедомовые батареи отопления на лоджии.
• Соединять комнату с балконом без установки дверей.
• Делать проходной санузел.
• Строить жилые комнаты площадью меньше 9 м 2 или с шириной меньше 2,25 м.
• Обустраивать теплые полы и отопление на лоджии за счет общей системы отопления и подачи воды.
• Устанавливать краны на стояки водоснабжения или системы отопления.
• Присоединять общий тамбур к жилой комнате.
• Объединять кухню с газовой плитой с коридором или жилым помещением.
• Обустраивать вход в туалет из кухни или жилой комнаты.
• Делать жилые помещения или кухню без наличия в них окон.
• Вносить изменения во внешний вид оконных рам.
• Переносить туалет или кухню на балкон или в тамбур.
• Располагать жилые комнаты под кухней или санузлом соседей сверху.
• Строить балкон или лоджию на козырьке подъезда.
• Переносить кухню или санузел над жилыми помещениями соседей внизу.
• Устанавливать входную дверь, открывающуюся наружу так, чтобы она препятствовала свободному выходу соседей.
• Располагать коммуникации для водоснабжения, канализации или отопления в стенах.
• В домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года, нельзя затрагивать ограждающие конструкции и несущие элементы.

• Заказанные в БТИ старый и новых техпаспорта.
• Оригинал и копия свидетельство права собственности на данную недвижимость.
• Полученные в БТИ планы квартир на верхнем и нижнем этажах.
• Нотариально заверенная доверенность на ведение дела на имя адвоката. Если владелец не один, то доверенность нужно иметь каждому из них.

Условием, при котором можно будет оставить помещение в измененном виде, является отсутствие угрозы для здоровья и жизни граждан, а также нарушений их интересов.

Строительно-техническая экспертиза – необходимое условие для того, чтобы подтвердить безопасность и соответствие всем нормам произведенных строительных работ. Для этого следует подать в суд прошение с перечнем вопросов для эксперта.

Знание отличий между перепланировкой и реконструкцией может помочь владельцу определить, какой вид работ ему лучше проводить, чтобы сделать свое помещение более комфортным. Это позволит собственнику избежать больших расходов и административной ответственности.

Источник