Отселение при комплексном капитальном ремонте

Починки ветхих домов за счет города их жители могут добиться сами

В то время как несознательные москвичи отчаянно размалевывают стены подъездов, бьют стекла и ломают лифты, другие (сознательные) терпеливо ждут, когда в их доме сделают ремонт. Желательно — капитальный.

Как и какие дома попадают в заветный список предназначенных на капремонт? Какие дома планируется отремонтировать в этом году? Об этом «МК» узнал у руководителя столичного Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Артура Кескинова.

Каким бывает капитальный ремонт?

В Москве проводят три вида капремонта жилых домов:

1) Комплексный капремонт с отселением жителей, который предусматривает перепланировку помещений с улучшением их основных технико-экономических показателей.

2) Комплексный капремонт без отселения жителей включает в себя восстановление изношенных конструктивных элементов здания, а также работы по энергосбережению с утеплением фасадов, чердаков, заменой кровель, систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, противопожарные мероприятия.

3) Выборочный капремонт предусматривает замену отдельных конструктивных элементов здания.

Что делают во время.

. капремонта с отселением жителей

Производят замену изношенных несущих конструкций зданий с последующим изменением его внутренней планировки. При этом виде ремонта, исходя из действующих норм и градостроительных условий, могут выполняться надстройки и пристройки здания, встройки в него, а также мероприятия по улучшению его архитектурной выразительности и благоустройство территорий, прилегающих к дому.

. капремонта без отселения жителей

Восстанавливают изношенные конструктивные элементы здания. При этом соблюдается одно обязательное условие — сохраняется существующая планировка квартир.

Выполняются следующие работы:

1) приведение в порядок подъездов, ремонт внутридомовых мест общего пользования, технических помещений, ремонт мусоропроводов, устройство (восстановление) систем видеонаблюдения, запирающих устройств, закрытие чердаков и подвалов, установка домофонов, устройство помещений для дежурных по подъезду;

2) ремонт фасадов (заделка трещин, восстановление кирпичной кладки, герметизация межпанельных стыков, утепление стен, замена оконных и балконных заполнений, ремонт балконов с обустройством гидроизоляции, обустройство входов в подъезды, ремонт или замена козырьков и проч.);

3) ремонт кровельного покрытия, восстановление температурно-влажностного режима, ремонт водостоков, парапетных решеток;

4) ремонт систем центрального отопления, вентиляции, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, канализации, оборудование мест под установку поквартирных счетчиков расхода воды;

5) замена инженерных систем;

6) электромонтажные работы;

7) замена, ремонт и вынос на фасадную часть газооборудования;

8) ремонт, замена и модернизация лифта;

9) ремонт внутридомовых мест общего пользования, в том числе лестничных клеток и лестнично-лифтовых холлов, служебных и технических помещений;

10) ремонт и частичная замена входных дверей с установкой доводчиков, упоров; ремонт или замена систем дымоудаления и противопожарной автоматики (ДУ и ППА) и другое.

. выборочного капитального ремонта

при условии, что это необходимо, меняют или ремонтируют отдельные конструктивные элементы: ремонтируют кровли домов, фасады и балконы, системы электро- и газоснабжения, внутридомовые инженерные коммуникации, модернизируют системы дымоудаления и противопожарной автоматики, производят замену или модернизацию лифтового оборудования.

Какой капремонт делают чаще: с отселением или без?

Чаще — без отселения, что, впрочем, неудивительно. Чтобы всех переселить, городу нужен достаточно большой запас свободной жилой площади, а он ограничен. К тому же сами жители к варианту с переездом относятся без энтузиазма. Сами судите: «курсировать» с одной квартиры на другую со всеми тумбочками-шкафами и прочими манатками добровольцев нет.

Как дома попадают в списки на капремонт?

Адресные перечни жилых домов на все виды капитального ремонта формируются по предложениям управляющих организаций на основании фактического технического состояния здания. Эти списки в обязательном порядке согласуются с Государственной жилищной инспекцией города. Зачем? Чтобы исключить возможность проведения капремонта в домах, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Мосжилинспекция регулярно проводит обследование жилых домов и определяет их техническое состояние. Полученная информация заносится в базу мониторинга жилищного фонда города и служит основанием для разработки технического заключения о необходимости выполнения того или иного вида капремонта. На основании полученных данных формируется ежегодный план капремонта.

Важно помнить: привычного для многих москвичей подхода, в соответствии с которым текущий ремонт в домах должны делать раз в 5 лет, а капитальный — раз в 30 лет, независимо от реального состояния, власти сегодня не придерживаются. Адресный перечень домов, предназначенных на капремонт, формируется исходя только из фактического состояния здания. В него могут быть включены лишь те дома, конструктивные элементы которых находятся в неудовлетворительном состоянии.

Как узнать, включен ли ваш дом в план?

Такая информация есть в ДЕЗах, управах и префектурах. Там же можно узнать и о том, какой именно ремонт сделают в вашем доме: с отселением, или без, или выборочный.

Кроме того, скоро информация о домах, в которых город запланировал сделать ремонт, будет размещена на сайте Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы. Сайт уже создается.

За чей счет проводят капремонт?

В настоящее время капитальный ремонт жилых домов осуществляется полностью за счет средств городского бюджета. Поэтому как наниматели, так и собственники квартир за ремонт дома не платят и копейки.

Важно помнить, что в соответствии с новым Жилищным кодексом оплачивать ремонт своих домов должны собственники квартир. Поэтому «лафа» для тех, кто бесплатно приватизировал (купил, получил в подарок или по наследству) свою квартиру, продлится недолго. Рано или поздно собственникам придется самим оплачивать капремонт своего дома.

Впрочем, пока власти города обещают и впредь не оставлять собственников квартир без поддержки.

— Учитывая социальную направленность данного вопроса, возможность такого подхода к его решению будет рассматриваться и в дальнейшем, — заметил г-н Кескинов.

В каких домах планируется провести комплексный капремонт без отселения в 2006 и 2007 годах?

В этом году планируется провести комплексный капитальный ремонт без отселения жителей в 47 домах общей площадью более 230 тыс. кв. м.

Адресный перечень жилых домов на капитальный ремонт 2007 года в настоящее время формируется и до конца текущего года будет уточнен и откорректирован. Но уже сейчас можно сказать, что объемы работ будут увеличены.

Могут ли жители принять участие в формировании плана?

Могут. В сущности, их обращения являются одной из причин проведения обследования технического состояния дома. Обращаться следует в ДЕЗ, управу, префектуру или жилинспекцию.

Важно помнить: жилой дом будет включен в план капремонта только при условии, что его конструктивные элементы находятся в неудовлетворительном состоянии. Это должно быть подтверждено техническим заключением научного института, имеющего специальную лицензию и аккредитованного при правительстве Москвы. В любом случае последнее слово при формировании плана остается все же за специалистами.

Источник

Комплексное развитие территорий: как будет работать новый механизм расселения старых домов

С этого года регионы смогут применять новый подход к обновлению городской застройки — закон о комплексном развитии территорий (КРТ) уже действует. Он дает региональным властям право сносить неаварийные дома и определяет ключевые правила переселения жильцов в новостройки. Мы разобрали, какие объекты попадут под снос, как будут возмещать стоимость квартир и можно ли выйти из такой программы.

Что такое комплексное развитие территорий?

Механизм КРТ рассчитан на комплексное обновление городской застройки. Регионы смогут расселять не только аварийные дома, но и не признанные таковыми. Это позволит людям поменять старое, некомфортное жилье без долгих лет ожидания признания его ветхим или аварийным, отмечает член комиссии по жилполитике Общественного совета Минстроя РФ, президент акционерного общества «Интеко» Александр Николаев. Программы КРТ позволяют привлекать средства инвесторов, что, по его мнению, также может в разы сократить сроки реализации проектов и, соответственно, сроки переселения.

«У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки, которые были построены для рабочих еще в первой половине прошлого века. Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории, — объясняет советник президента Союза архитекторов России, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец. — Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям. Это еще один способ уйти от точечной застройки».

«Важно, что при реконструкции целых кварталов жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и обновленные коммуникации, благоустройство и зоны рекреации, социальную инфраструктуру, — считает Александр Николаев. — Также новый закон дает гражданам как административные гарантии в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ, так и финансовые — в виде компенсации или предоставления равноценного жилья».

Под КРТ могут попасть и районы нежилой застройки, а также незастроенные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой по проведению КРТ.

Где будут проводить КРТ?

По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, в начале 2021 года комплексное развитие территорий стартует минимум в 15 регионах. Первыми станут крупные города: Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово. Всего о планах применять новый закон о КРТ заявили уже 75 субъектов РФ.

Как узнать, попал ли мой дом в программу?

Проект решения о КРТ должны опубликовать на сайте местной администрации или регионального правительства. В нем будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ, потом будет поздно.

Кроме того, в России есть реестр аварийных домов.

А если многоэтажка не аварийная, ее могут снести?

Да, и именно закон о КРТ дает региональным властям такую возможность. В нем предусмотрено несколько причин для сноса многоквартирного дома, если он не является аварийным:

— износ основных конструктивных элементов дома (крыши, стен, фундамента) превышает региональный норматив;

— капитальный ремонт дома требует больше денег, чем положено по региональным нормативам;

— дом возведен в период индустриального домостроения по типовым проектам, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

— дом находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии;

— в доме нет централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

То есть неаварийные дома снесут принудительно вместе с аварийными?

Нет, без согласия собственников неаварийную многоэтажку не снесут, даже если она старая. За участие дома в программе КРТ должны проголосовать не менее 2/3 от числа собственников жилых помещений либо их представителей.

Жильцы могут вывести свой дом из программы КРТ, собрав не менее 1/3 голосов от числа собственников или их представителей. Успеть нужно до того, как утвердят планировку проекта КРТ, конкретные сроки установят власти регионов.

А что с частными домами?

Землю и дом на ней могут изъять для целей КРТ, если жилое помещение:

— находится в высокой степени износа;

— его техническое состояние признали ненадлежащим;

— в нем нет систем инженерно-технического обеспечения.

Такие дома могут признать непригодными для проживания. В этом случае, как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее пяти лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.

Что предложат взамен старой квартиры?

Возмещение за попадающее под снос жилье вне зависимости от региона должно быть равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого из многоквартирного дома жильца, если позволяет бюджет программы.

Закон предусматривает несколько вариантов компенсации за освобождаемую квартиру.

1. Денежное возмещение

Включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (ст.32 Жилищного кодекса РФ).

ВАЖНО! Денежное возмещение не положено собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В этом случае можно только получить другое жилье.

2. Квартира с зачетом возмещения

Зачет суммы возмещения за старую квартиру при предоставлении новой.

Собственники вправе по письменному заявлению купить с доплатой более дорогое жилье, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

3. Равнозначное жилье

Равнозначной будет считаться квартира:

— жилая площадь которой не меньше прежней, а общая — больше;

— с тем же или большим количеством комнат;

— находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, где и освобождаемый под КРТ дом;

— соответствует стандартам, установленным в регионе.

Нанимателям жилья (по социальному найму) взамен освобождаемой предоставляется другая квартира в найм или даже в собственность.

ВАЖНО! Конкретные условия прописывают в договоре о передаче жилья. Проект договора собственнику квартиры должны направить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого у него есть 45 дней на то, чтобы обсудить условия и подписать договор. Если этот срок пропущен, квартиру могут изъять принудительно через суд с тем вариантом возмещения, которое истец укажет в исковом заявлении.

Об основных правилах перехода прав на жилье, находящееся в долевой собственности, под арестом также можно прочесть в законе о КРТ.

Что делать, если некуда переехать?

Если нет другой жилой собственности, по закону бывший владелец вправе пользоваться изъятой квартирой еще полгода после того, как получит за нее денежное возмещение. Можно согласовать и больший срок, но такое условие обязательно нужно прописать в договоре о передаче жилья.

Также жильцам аварийного дома могут предложить другие варианты, например временное размещение в квартирах маневренного фонда. О порядке расселения аварийного жилья и правах собственников можно почитать здесь.

А если у меня ипотека?

Это не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ипотеке переходят на новое жилье, регистрирующий орган сам направит все данные банку.

Источник