Оценка недвижимости после ремонта

Особенности оценки квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Планируете взять ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой есть конструктивные изменения? Вас могут ждать неприятные проблемы. Чтобы сделать оценку квартиры с перепланировкой, эксперту нужны разрешающие документы. Как быть, если нет? Рассказываем подробнее.

Перепланировки или переустройство

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

• Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
• Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние? Сколько это будет стоить?

Что разрешено, что запрещено перепланировать

Продавец утверждает, что он делал переустройство и никаких разрешений на это ему не нужно? Сомневаетесь, стоит ли заказывать оценку, если в квартире есть изменения? Все верно, не нужно переплачивать за оценку квартиры, ипотечный кредит на которую все равно не дадут.

Вот список популярных перепланировок, которые, судя по отзывам клиентов, помешали им взять ипотеку:

• В панельном доме владельцы квартир часто сносят стену между кухней и комнатой. Не все планировки позволяют это – иногда такая стена несущая.
• В сданной новостройке во время ремонта владельцы перенесли кухню и санузел. Это иногда практикуется в однокомнатных квартирах. На деле такие переносы – незаконная перепланировка.
• Перенос коммуникаций, связанных с водой и газом. По популярности – в девятиэтажных домах часто переносят радиаторы отопления на другую стену. В «хрущевках» — газовые трубы, проложенные по потолку по всей кухне.
• Популярнейшая перепланировка – снос стенки между комнатой и кухней. Это запрещено делать, даже если стена не несущая – если в квартире только одна кухня. Причина – газовая плита не может располагаться в спальне.

Можно спокойно заказывать оценку, если владелец квартиры сделал такие изменения:

• Превратил двери в арки;
• Объединил две спальни в одну, убрав не_несущую стену;
• Установил теплый пол без подключения к общей сети;
• Поменял электропроводку – например, проложил ее по низу вместо встроенной в стены;
• Сделал ниши в стенах, которые не являются несущими конструкциями.

Внимание – если вы планируете покупку квартиры в многоэтажном доме, проверьте наличие на плане противопожарного люка на лоджии. Если этот люк заварен – считайте, что сделана незаконная перепланировка — будут проблемы.

Если в потенциальной квартире под ипотеку сделаны изменения и они не узаконены, то заемщику придется пообещать банку, что он все вернет в состояние «как на плане». Посчитайте заранее, во сколько обойдется такая работа – возможно, смысла в заказе оценки и получении кредита нет.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится – это обязательное условие банка и закона. Обращайтесь в проверенную организацию с репутацией. Будьте аккуратнее с частниками, которые обещают выдать оценку, «не заметив» незаконную перепланировку – если это вскроется, банк может оспорить сделку и обвинить вас в мошенничестве.

• Отказывайтесь от сделки, если продавец или риэлтор «обещает договориться» с банком – вы можете потерять залог и деньги на оценку;
• Если продавец готов дать скидку или сам исправить изменения – отлично, продолжайте общение, но настаивайте на независимой и объективной оценке. Так вы будете знать рыночную стоимость и сможете аргументированно торговаться.

Как это работает:

• Выбирайте организацию для оценки. Звоните менеджеру. Договаривайтесь, когда оценщику и продавцу будет удобно встретиться в квартире. Лучше приехать на встречу и присутствовать при процессе;
• Оценщику нужно передать документы – план БТИ, копию правоустанавливающих документов, копию вашего паспорта.
• Эксперт сделает фотографии жилья и осмотрит квартиру;
• Через 2-5 дней вы получите отчет об оценке.
• О отчете будет зафиксировано, какие изменения внесены в квартиру. Вы узнаете фактическое состояние квартиры со всеми ее недостатками. В заключении будет указана рыночная цена объекта недвижимости.

Если нужно, эксперт может рассчитать сумму, которая потребуется на устранение незаконной перепланировки. Будут учитывать среднерыночные цены на работу.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Обращайтесь к нашим менеджерам – подскажем, как лучше действовать и не потерять деньги.

Источник

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

• кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
• что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
• как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
• за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
• какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник

Независимая оценка ремонта квартиры

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Практически у каждого человека, у которого в собственности находится недвижимость, возникает необходимость в проведении оценки стоимости ремонта квартиры или дома. Количество людей, обращающихся за экспертной оценкой ремонта квартиры, возрастает с каждым годом. Потребность в проведении оценки может возникнуть по разным причинам: при продаже/покупки жилья, для подачи искового заявления в суд, для возмещения ущерба причиненного третьими лицами. В общем, причины могут быть абсолютно разными.

w=100 h=360]

Согласитесь, никто не хочет переплачивать при покупке квартиры, или наоборот продавать жилье за бесценок, поэтому лучше потратить небольшую сумму на проведение оценки, но зато быть уверенным, что стоимость помещения и ремонта соответствует реальной рыночной цене.

Оценка ремонта помещения может производиться как до проведения ремонта, так и непосредственно после его окончания. Наши специалисты производят оценку как в квартирах расположенных в новостройках, так и в помещениях ветхих домов.

Так если Вы только планируете сделать ремонт и не знаете, сколько придется потратить денег на него, то независимая оценка ремонта, проведенная специалистами НП «Федерация Судебных Экспертов» поможет Вам рассчитать конкретную денежную сумму, и как показывает практика сэкономить немалые средства.

Эксперты могут провести оценку стоимости ремонтных работ и строительных материалов до последнего болтика. Результаты экспертизы буквально «разложат по полочкам» все расходы необходимые для проведения ремонта. Вы будете знать точную сумму, которая необходима для приобретения материалов, а также стоимость той или иной услуги по ремонту. Результаты экспертизы станут гарантией того, что подрядчик не обманет Вас, ведь Вы уже точно, вплоть до рубля, знать, сколько стоит ремонт и необходимые материалы.

Независимая оценка ремонта квартиры, в том случае если ремонт только планируется, обычно осуществляется следующим образом.

1. Оценщик исследует помещение, его физический износ.
2. Специалист производит необходимые замеры в помещении.
3. Проведет оценку общего состояния помещения.
4. Составит смету на проведение ремонта.

Если ремонт в квартире уже есть, то наши эксперты проведут независимую оценку недвижимости или качества ремонта и выдадут экспертное заключение. Важно понимать, что определить реальную рыночную стоимость квартиры невозможно без оценки сделанного в ней ремонта. Иногда стоимость ремонта и меблировки может быть равной стоимости самой квартиры, либо даже превышать ее, и тогда без оценки ремонта просто не обойтись.

Оценка стоимости ремонта в квартире – это достаточно специфичный вид исследования, который должны проводить профессионалы, хорошо разбирающиеся в стоимости материалов, использованных для ремонта. Оценщики НП «Федерация Судебных Экспертов» уже не первый год проводят подобные экспертизы, и поэтому Вы можете быть уверены в наших специалистах, они учтут все особенности ремонта и дадут объективное заключение о рыночной стоимости ремонта. Все Ваши сомнения и догадки исчезнут, ведь теперь Вы точно будете знать реальную цену ремонта.

Чтобы оценка была качественной и быстрой нужно предоставить нашему оценщику все имеющиеся у Вас документы. Например, чеки из магазина, договор с подрядчиком на проведение ремонта, акты выполненных работ и прочие документы, непосредственно связанные с ремонтом. В таких документах обязательно будут указаны цены на товары, стоимость оказанных услуг, что обязательно пригодится оценщику и окажет ему реальную помощь.

Нередко специалисты нашей организации производят оценку в квартирах, где ремонт уже делался давно. В этом случае эксперт при оценке индексирует цены на материалы в соответствии с рыночной стоимостью, существующей на настоящий момент, а затем учитывает стоимость износа.

Степень износа помещения и материалов особенно важно определить в тех ситуациях, когда приобретается в собственность квартира в многоэтажном доме, строительство которого было недавно разморожено, либо при покупке квартиры в старом жилом фонде. В таком случае оценка ремонта будет происходить не только при помощи визуального метода, но и с использованием специальных приспособлений, позволяющих с максимальной точностью определить степень ветхости помещения, состояние фундамента дома, ветхость и устойчивость несущих стен, а также выявить другие дефекты, которые при помощи визуального осмотра невозможно обнаружить.

Стоимость оценки ремонта в квартире или доме зависит от объема и сложности работы. Для уточнения расценок обращайтесь непосредственно в нашу организацию. Мы учтем любые ваши пожелания и проведем оценку точно в соответствии с Вашим заказом. Будем рады вам помочь!

№ п/п	Вид объекта	Стоимость, руб.
1.	Квартира
	— типовое вторичное жилье	от 4 000
	— новостройка	от 6 000
	— элитное жилье	от 10 000
2.	Доля в квартире
	— типовое вторичное жилье	от 5 000
	— новостройка	от 5 000
	— элитное жилье	от 12 000
3.	Гаражи	от 8 000
4.	Жилые дома и коттеджи	от 20 000
5.	Здания
10000 м 2	от 60 000
Выезд по Москве: 500 — 1000
Выезд по МО: 2000 — 3000

Цена услуг по оценке жилой и коммерческой недвижимости указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Источник