Памятник архитектуры ремонт квартиры

Ремонт в квартире или доме относящемся к памятникам архитектуры.

Автор:
Валентина Рулёва

Ох, уж этот ремонт! Не зря говорят, что он хуже пожара. Но просто ремонт это ещё цветочки по сравнению с ремонтом в доме/квартире относящимся к памятникам архитектуры.

Если о том, что перепланировку делать без разрешения органов местного самоуправления нельзя знают многие (я на это надеюсь) , то практически никто не знает о том, что в некоторых домах даже для осуществления косметического ремонта потребуется получить согласование властей.

Что же это за дома такие «волшебные»? Речь идет об объектах культурного наследия.
Множество многоквартирных домов в России признаны памятниками архитектуры и к ним применяются требования Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Согласно указанному закону любые ремонтные работы проводимые в объекте включенном в Единый государственный реестр объектов культурного наследия могут быть осуществлены только с учетом принятия мер по сохранению памятника и после согласования с органом по охране этих самых объектов культурного наследия.

Итак, порядок действий если Вы решили сделать ремонт в квартире расположенной в здании являющемся памятником архитектуры:

Получение задания на проведение работ в органе охраны объектов культурного наследия;

Изготовление на основании этого задания проектной документации в лицензированной организации;

Проведение государственной экспертизы указанной проектной документации;

Получение разрешения на проведение работ от органа охраны объектов культурного наследия;

Непосредственно ремонт, но не просто ремонт , а с авторским и техническим надзором со стороны властей.

В общем, процедура не из легких и что самое малоприятное — не из дешевых. Документы необходимые для получения разрешения на банальный ремонт стоят очень больших денег. Так что лучше сто раз подумайте прежде чем покупать себе квартиру в доме — памятнике.

Проверить не находится ли Ваш дом в реестре объектов культурного наследия можете по ссылке.

Источник

Дом-памятник и дом-музей: что можно и что нельзя владельцу квартиры в уникальных домах Москвы

В столице на сегодняшний день более 8,5 тысячи объектов культурного наследия, 413 зданий относятся к жилому фонду. Эти дома обладают особой ценностью — исторической, архитектурной, художественной, научной и мемориальной. Проживание в них накладывает ряд обязательств на владельцев квартир. При попытке усовершенствовать свое жилье они сталкиваются со сложностями и ограничениями, которые призваны сохранить облик исторического здания.

Объект культурного наследия — это что?

Объекты культурного наследия — здания, представляющие ценность с точки зрения истории, архитектуры, искусства, науки и техники. Среди них выделяют федеральные (особо значимые для истории и культуры всей России), региональные (имеющие важное значение для региона), местные (значимые объекты для муниципального образования) и выявленные, которые пока не включены в реестр. Все объекты культурного наследия вносят в Единый государственный реестр.

Как узнать, является ли дом объектом культурного наследия?

Для того чтобы узнать, представляет ли здание историческую ценность, нужно посмотреть, не внесено ли оно в реестр объектов культурного наследия. Все памятники истории и культуры, расположенные в Москве, можно найти в списке на портале открытых данных.

Можно ли делать ремонт в квартире, если дом является объектом культурного наследия?

Да, любой владелец может сделать ремонт, перепланировку и переустройство, но при условии согласования этих работ с органом охраны объектов культурного наследия и в соответствии с нормативно-правовыми актами Москвы.

Без согласования можно проводить работы по текущему содержанию — очищать от загрязнений, делать просушку, выполнять технический надзор за общим состоянием инженерных систем, а также устранять аварийные ситуации. Эти работы не должны затрагивать предмет охраны объекта культурного наследия, и их итогом не должно стать изменение архитектурных и декоративных особенностей здания. Такой порядок определило Министерство культуры Российской Федерации.

Что такое охранное обязательство и предмет охраны?

Охранное обязательство — это документ, в котором предусматриваются определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта культурного наследия. Охранное обязательство оформляется Департаментом культурного наследия города Москвы в одностороннем порядке. Приказы размещены на официальном сайте ведомства. Если дом станет объектом культурного наследия, охранное обязательство оформляется на него целиком.

Также охранное обязательство содержит сведения об утвержденном предмете охраны объекта культурного наследия. То есть те особенности здания, благодаря которым оно было признано памятником истории и культуры. Ценность, например, могут представлять уникальные фасадные и декоративные детали, а также детали интерьера. Элементы, указанные в качестве предмета охраны, должны оставаться неизменными.

С кем согласовывать?

Вопросы сохранения и использования памятников истории и культуры находятся в ведении столичного Департамента культурного наследия. Именно туда собственники квартир могут обратиться с заявлением, чтобы получить задание на проведение ремонта. Следующий этап — разработка проектной документации. Бумаги необходимо направить на государственную историко-культурную экспертизу в столичный Департамент культурного наследия, а после согласовать их там же. В результате у собственника на руках будет разрешение на ремонт.

Какой ремонт можно сделать?

Собственники квартир вправе сделать текущий поддерживающий ремонт, если это не затрагивает предмет охраны объекта культурного наследия.

Существуют два варианта проведения работ по переустройству и перепланировке жилых помещений в многоквартирных жилых домах в зависимости от особенностей, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия.

Если при проведении работ затрагивается предмет охраны, потребуется разработка проектной документации по приспособлению жилого помещения. Согласно требованиям законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия города Москвы ее необходимо согласовать с Департаментом культурного наследия.

Если при проведении работ не затрагивается предмет охраны объекта культурного наследия (в том числе фасадные, декоративные детали, детали интерьера), проектную документацию согласовывают в Мосжилинспекции и Мосгорнаследии. Заявитель подает комплект документов в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет их в Департамент культурного наследия города Москвы. Мосгорнаследие готовит заключение о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки помещения. Затем заключение направляется в Мосжилинспекцию для подготовки итогового решения.

Что тогда совершенно точно нельзя делать в доме, который является объектом культурного наследия?

Недопустима установка кондиционеров на главных фасадах, а также установка пластиковых окон. Запрещено остекление балконов и возведение лоджий, мансард, веранд и других пристроек. Также владельцы жилой недвижимости не вправе менять этажность, пропорции, цвет наружных стен и внешний вид кровли.

Под запретом и самовольная перепланировка, а также использование помещения в качестве склада или производственного объекта.

Кто будет контролировать ремонт?

Контроль за всеми ремонтными работами осуществляет Департамент культурного наследия города Москвы, надзором за переустройством или перепланировкой квартиры занимается столичная Государственная жилищная инспекция. Если в ходе работ будут обнаружены нарушения, исполнитель получит предписание о приостановке деятельности. Возобновить работы можно будет только после устранения всех недочетов.

В течение трех месяцев после завершения ремонта необходимо сдать отчетную документацию, комиссия проверит качество работ и выдаст соответствующий акт.

А если нужна консультация?

Если у собственника возникли дополнительные вопросы, он может обратиться к специалистам Мосгорнаследия, связаться с которыми можно по телефону: +7 (495) 953-23-67 или электронной почте dkn_info@mos.ru. Либо направить письменное обращение по адресу: город Москва, улица Пятницкая, дом 19.

Кто узнает, если сделать ремонт без согласования?

Об изменениях в квартире рано или поздно станет известно соседям, а впоследствии и надзорным органам. Также факт незаконных ремонтных работ может вскрыться при продаже недвижимости и составлении новых планов бюро технической инвентаризации (БТИ). В этом случае собственника обяжут выплатить штраф, а если речь идет о незаконной перепланировке, ему придется либо согласовать проект — то есть получить техническое заключение о том, что проведение работ было допустимо и безопасно, либо вернуть квартире прежний вид.

Что будет за нарушение охранного обязательства?

За несоблюдение требований охранного обязательства нарушителей вправе привлечь к административной ответственности. Штрафы для граждан могут достигать 200 тысяч рублей, для должностных лиц — 400 тысяч рублей. Владельцев, которые систематически уклоняются от исполнения обязательств по сохранению объекта культурного наследия, могут лишить права собственности через суд.

Источник

Жилые дома в памятниках: проблемы сохранения культурного наследия

Жилые дома в памятниках: проблемы сохранения культурного наследия

Самая большая головная боль жилищных комитетов, комиссий и прочих органов, ведающих старым жильем — нерасселенные старинные здания, включенные в перечень объектов культурного наследия регионального или федерального значения. Как решают проблемы расселения, содержания и ремонта таких домов, на кого спихивают ответственность и почему некоторые вопросы можно решить только через суд?

Ценные многоквартирники

Большинство жилых домов конца XVIII — XIX веков продолжают оставаться жилыми, да еще и многоквартирными. Без особых удобств, с печным отоплением жить в них не очень удобно, но собственники не спешат избавляться от такого жилья. Обычно старинные дома расположены в историческом и фактическом центре городов, где все минусы компенсируются удобным транспортным сообщением, развитой инфраструктурой и прочими выгодами.

Учитывая износ, такие дома нуждаются более объемных мерах по содержанию, чем «сталинки» и «хрущевки». И здесь возникает проблема: если здание уже признано памятником архитектуры и внесено в реестр ОКН, выполнять ремонтные работы в нем может только компания с лицензией Минкультуры; если же здание старинное, но не относится к памятникам, городские власти предпочтут расселить и снести его, нежели возиться с ремонтом и оправдываться перед вышестоящими органами за проживание людей в опасном аварийном жилье.

И то и другое связано с огромной бюрократией, нежеланием участвовать в этом самих собственников квартир и нехваткой денег в бюджете. Ни на расселение, ни на реставрацию денег обычно нет.

Кто и как содержит жилые памятники

Содержанием памятников архитектуры, как и обычных жилых домов, занимаются управляющие компании, однако они неохотно берут на обслуживание старинные здания: слишком дорого обходятся обычные мероприятия по поддержанию жилья в пригодном состоянии, при этом жильцов (плательщиков квартплаты) мало и доход с домов не окупает затрат на содержание. Кроме того, такой дом часто чреват штрафами и предписаниями от жилнадзора. Как показывает практика, от создания ТСЖ в таких домах мало толку по тем же причинам.

Если здание признали памятником, ситуация осложняется. Любое существенное вмешательство — прерогатива фирмы с лицензией на реставрацию. Их услуги, как правило, слишком дороги и не по карману жильцам. А ведь именно они — собственники квартир в доме-памятнике — обязаны выполнять предписания охранного обязательства и заботиться о сохранности здания. Раз обычную УК нельзя привлечь к организации капремонта, нельзя использовать средства фонда капитального ремонта. Остается ждать выделения субсидий из бюджета на ремонт памятника, а для этих целей деньги выделяются нечасто и немного.

Не так давно в Госдуму внесен проект постановления, согласно которому некоторые работы по содержанию зданий, не требующие специальных навыков и знаний, предлагается вывести из-под лицензирования. Иначе памятники просто не дождутся своей реставрации.

Несмотря на то, что сохранение исторического наследия — забота городских властей, чиновники всё чаще пытаются переложить ответственность и финансовое бремя реставрации именно на жильцов таких домов-памятников. Выдают предписания о ремонте и даже реконструкции дома, устанавливают нереально короткие сроки, бывали случаи, когда на собственников налагали штрафы за неисполнение предписаний. Получается ситуация, когда государству на реставрацию не хватает средств из бюджета, а граждане должны как-то найти такие деньги.

Граждане отвечают судебными исками и жалобами в различные инстанции, а также обращаются в СМИ для обнародования таких фактов. В случае со средствами массовой информации и освещением проблемы в блогосфере удается решить вопрос в пользу граждан быстрее и эффективнее.

Аварийное расселение

Другой популярный способ решить проблему содержания старинного здания — избавиться от него. Особенно часто это практикуется в регионах, подальше от зоркого ока Минкульта. В ряде случаев чиновники всеми силами препятствуют тому, чтобы дом был признан памятником. В ход идут фокусы с документами: результаты экспертиз и обследований далеки от реального состояния дел, некоторые документы оказываются утеряны, а некоторые составляются месяцами. Делается всё возможное, чтобы здание не успели признать ОКН и не начали охранять.

Если же дом уже является объектом культурного наследия, восстанавливать его тоже необязательно. Достаточно признать его аварийным и расселить, а дальше он сам придет в негодность. При этом на жильцов оказывают давление: угрозы лишения коммунальных услуг (и не только угрозы), судебные иски о принудительном выселении, предписания о самостоятельной реставрации в кратчайшие сроки и т.д. Большинство граждан понимают всю бессмысленность борьбы и соглашаются — покидают старинные дома в центре города и переселяются в «благоустроенные квартиры на окраине». Возможно, только из-за таких упрямцев сохранились некоторые памятники архитектуры позапрошлого века.

Пример: старинный многоквартирный дом в Калужской области, г. Боровск, ул. Энгельса, 2. Из четырех собственников в нём остался один, остальные согласились на новостройку на окраине города. Единственного жильца принуждали к переселению разными способами: по программе переселения выделили квартиру (правда, обманув на 3 метра площади, в доме, не поставленном на кадастровый учет, не выдавая документов на новое жилье), угрожали отключить воду и свет (и периодически отключают в связи «с опасностью аварийного здания»), выдали предписание о реконструкции всего дома в течение месяца, иначе — выкуп квартиры за чуть больше 700 тыс. рублей и принудительное выселение.

Гражданин вынужден судиться, чтобы жить в своей квартире. Жилец считает, что имеет право на использование своей собственности или на предоставление адекватной замены. По мнению же властей он препятствует выполнению программы расселения и мешает снести аварийное жилье. Причина проблемы — старинный памятник, который разваливается от того, что его реставрацией никто не занимался.

Если жилой дом-памятник удалось расселить, проблема для города фактически решена. Дом будет медленно разваливаться, а если застройщику срочно потребуется лакомый земельный участок под ним — памятнику помогут исчезнуть.

Получается, что в регионах собственники старинных жилых домов с одной стороны и чиновники с другой отстаивают только свои интересы. Памятники же остаются заброшенными, несмотря на многочисленные органы контроля, охранные обязательства и другие способы защиты культурного наследия.

Выправить ситуацию поможет только изменение отношения к памятникам — не как к проблеме, а как к национальному достоянию, о котором необходимо заботиться и сохранить для будущих поколений.

Источник