Минфин России: новый владелец квартиры обязан уплатить взносы на капремонт за предыдущего собственника
 |
| ArTDi101/ Shutterstock.com |
Минфин России пояснил, что наряду с правом собственности на жилое помещение к новому владельцу переходит и обязательство предыдущего собственника по уплате взносов на капремонт (письмо Минфина России от 17 апреля 2017 г. № 07-01-10/22771). Дело в том, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений в доме с момента возникновения права собственности на квартиру. А вместе с правом собственности на помещение к новому владельцу переходит и обязанность погасить не исполненные предыдущим собственником обязательства по уплате взносов на капремонт (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса).
Относится ли к капитальному ремонту ремонт крыш, фасадов и стыков полносборных зданий до 50%? Ответ – в «Домашней правовой энциклопедии» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
Вместе с тем финансисты отмечают, что перевод задолженности по взносам с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным владельцем квартиры и новым (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса). А следовательно, при отсутствии согласия нового собственника жилья, обязанность оплатить услуги ЖКХ остается за предыдущим собственником.
Источник
Пришло время платить по счетам: обязан ли новый собственник погашать долг за капремонт?
Обычно при покупке квартиры мы стараемся учесть все нюансы, однако это не всегда получается. Нередко новый собственник забывает проверить долги, которые достаются ему от старых владельцев квартиры, в том числе и за капремонт. «МИР 24» узнал у юристов о том, как быть с долгом по капитальному ремонту от бывших собственников, кто его обязан выплачивать и поможет ли в этом деле суд?
По словам юриста Юрия Капштыка, обязанность собственника жилья оплачивать капремонт закреплена в ч.1, 3 ст. 158 ЖК РФ. Невыполнение обязательств приводит к образованию долга, начислению пени и штрафным санкциям. Неплательщикам должны высылаться напоминания о задолженности. Ежемесячно на долг за капремонт начисляется пени по ставке 1/300 за каждый просроченный день.
«В ЖК РФ четко указано, что собственники уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, которые им должны предоставляться в определенные сроки. Однако в законе отсутствуют требования, каким образом должны предоставляться эти платежные документы», – говорит адвокат Жанна Казаринова.
Обычно квитанции кидаются в почтовый ящик, но их отсутствие не является поводом для того, чтобы не платить – добросовестный собственник всегда имеет возможность проверить задолженность и распечатать квитанции для оплаты на сайте оператора. А вот если платежные документы отсутствуют и на этом сайте, можно зафиксировать данный факт с помощью нотариуса и представить в суд.
Кроме того, существует трехгодичный срок исковой давности. Он исчисляется с того момента, как наступает обязанность по оплате очередного взноса. Нельзя взыскать задолженность более чем за три года. Но здесь есть один нюанс, на который следует обратить внимание:
«Сам по себе суд не может применить исковую давность. О ней нужно заявить суду. А собственник этого сделать не может, поскольку заявление о взыскании взносов рассматривается в приказном порядке без участия сторон. Собственник может подать до вынесения приказа письменное заявление в суд о применении исковой давности, но он практически никогда не знает о поданном в отношении него судебном приказе», – отмечает Жанна Казаринова.
В настоящее время заявления о взыскании задолженности по взносам на капитальный ремонт, коммунальные услуги в сумме, не превышающей 500 000 рублей, рассматриваются в порядке приказного производства: судья на основании документов, представленных заявителем, без вызова сторон выносит приказ, который является исполнительным документом. Суд даже не обязан расписывать, почему он взыскивает эту сумму. Взносы на капитальный ремонт в порядке приказного производства суд взыскивает и за пять, и за десять лет, срок давности не применяет, ведь никто о нем не заявляет.
Затем этот приказ высылается должнику, который имеет право в течение десяти дней со дня его получения направить в суд возражения относительно его исполнения, говорит Жанна Казаринова. При этом должник не обязан объяснять, почему он возражает – достаточно самого факта несогласия. Нужно направить в суд возражения в этот срок ценным письмом с описью и уведомлением о вручении или сдать под подпись непосредственно в канцелярию суда. После получения возражений суд отменит приказ, сторонам направит определение о его отмене.
Но обязан ли выплачивать этот долг новый собственник? Если вы принимаете в наследство квартиру, то обязанность по долгам и кредитным обязательствам, в том числе и платы за капремонт переходят к вам. При этом срок исковой давности также составляет три года, говорит Юрий Капштык.
При покупке квартиры вы, становясь новым собственником, также должны уплатить долги:
«Долги переходят, так как вы стали новым собственником и на вас возложена обязанность содержания помещения, в том числе погасить долг. Чтобы не купить «долговую» квартиру, в момент заключения договора купли/продажи предложите продавцу предоставить или получите сами выписки по взаиморасчетам по коммунальным услугам и проследите, чтобы в договоре было указано, что задолженностей по квартире не имеется. Приложите к акту приема/передачи помещения, в том числе по расчетам за взносы на капремонт», – советует Юрий Капштык.
В случае, если продавец не поставил вас в известность о долге, а в договоре указано отсутствие задолженностей, вы вправе взыскать сумму долга в судебном порядке с прежнего владельца, так как он действовал недобросовестно.
«В договоре отчуждения квартиры можно урегулировать вопрос задолженности. Но следует учитывать, что задолженность, скорее всего, все равно будет взыскана с нового собственника. А старый собственник должен возместить убытки новому. Но после перехода права бывший собственник обычно начинает уклоняться от этой обязанности. Поэтому проще всего уменьшить стоимость квартиры на сумму долга и пени», – комментирует Жанна Казаринова.
Кроме того, бывают ситуации, при которых новый собственник покупал квартиру с уже погашенным долгом, а впоследствии, сделав перерасчет долга за капремонт, увидел, что сумма задолженности изменилась в большую сторону. Такое может произойти из-за ошибок управляющей компании: неправильно указанного метража квартиры или адреса. Обычно в этом случае спор решается в пользу собственников:
«Здесь однозначно прослеживается халатность управляющей компании, поэтому если на момент продажи все долги были погашены и имелся подтверждающий документ, то оба собственника, старый и новый, имеют право не признавать данный долг. Это технические ошибки непосредственно работников УК, и если дело будет рассматриваться судьей, им будет трудно доказать, что этот долг необходимо выплачивать собственнику», – рассказывает Юрий Капштык.
Поэтому единственным верным способом избежать выплаты долгов бывшего собственника квартиры является тщательная проверка всех документов перед куплей/продажей.
Источник
Правомерно ли то, что бремя оплаты пени за просрочку капремонта предыдущего собственника квартиры
Правомерно ли то, что бремя оплаты пени за просрочку капремонта предыдущего собственника квартиры начисленные за период до 06.04.2020 г., переносят на имя новых собственников (квартира была приобретена в октябре 2020 года, информация о пени в квитанции появилась в феврале 2021 года).?
Указанное вами начисление не правомерно. Вы можете обратиться с соответствующим заявлением в организацию, начисляющую оплату за коммунальные услуги
В расчетную организацию я обращался, на что был получен следующий ответ:
В соответствии с пунктом 159 Правил №354: Потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Датой начала исчисления пени за просрочку внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги является 31-й день с момента окончания срока оплаты (10-е число месяца, следующего за расчетным). Размер пени определяется в соответствии с ч.14 ст.155 ЖК РФ и увеличивается в зависимости от количества дней просрочки с 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной суммы (с 31-го по 90-й день просрочки) до 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной в срок суммы (начиная с 91-го дня просрочки).
Датой начала исчисления пени за просрочку уплаты взноса на капитальный ремонт является 31-й день с момента окончания срока оплаты (20-е число месяца, следующего за расчетным). Размер пени определяется в соответствии с ч.14.1 ст.155 ЖК РФ и составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31-го дня просрочки оплаты.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 г. №424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» был установлен мораторий на реализацию права требования уплаты и взыскания с должников неустоек (штрафов, пеней), действующий с 06.04.2020 по 31.12.2020.
С 01.01.2021 г. АО «ЕИРЦ ЛО» возобновил начисление пени с учетом исключения из периода просрочки календарных дней действия моратория (с 06.04.2020 по 31.12.2020г г).
Таким образом, в квитанции за февраль 21 г. было выполнено начисление пени на сумму задолженности за период до 06.04.2020 г., погашенную в период действия моратория.
В соответствии с п.3 ст. 158 ЖК РФ (при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома Согласно, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.)
Ваши документы обработаны.
Номер лицевого счета остается прежним, меняется только собственник.
В итоге лицевой счет и пени предыдущего собственника присвоили новым собственникам.
Ссылка в ответе на п.3 ст.158 ЖК РФ не относится к пени. Пени — это неустойка (ответственность за нарушение обязательств). Законом не предусмотрено, что ответственность за неуплату взносов за капитальный ремонт (пени) переходят на нового собственника. У вас есть следующие варианты действий: либо не обращать внимание на данные начисления в квитанции (принудительное взыскание возможно только в судебном порядке); либо обратиться в надзирающий орган с жалобой; либо обратиться в суд с требованием о признании данных начислений незаконным. Если вам необходима помощь в составлении документов, можете написать в чат.
В данной ситуации я бы вам посоветовала оплатить сумму за капремонт, а пени не оплачивать. Для этого в квитанции нужно указать назначение платежа — капремонт.
А с пенями можно будет поспорить в судебном порядке
38. По смыслу части 14 статьи 155 ЖК РФ, собственники и наниматели жилых помещений по договору социального найма, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пеню, размер которой установлен законом и не может быть увеличен.
39. Пеня, установленная частью 14 статьи 155 ЖК РФ, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена по инициативе суда, разрешающего спор (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства (статья 56 ГПК РФ).
Капремонт оплатил, пени пришли только после оплаты долга по капремонту, ответ от расчетной организации следующий:
В соответствии с пунктом 159 Правил №354: Потребители, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за коммунальные услуги, обязаны уплатить исполнителю пени в размере, установленном частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Датой начала исчисления пени за просрочку внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги является 31-й день с момента окончания срока оплаты (10-е число месяца, следующего за расчетным). Размер пени определяется в соответствии с ч.14 ст.155 ЖК РФ и увеличивается в зависимости от количества дней просрочки с 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной суммы (с 31-го по 90-й день просрочки) до 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной в срок суммы (начиная с 91-го дня просрочки).
Датой начала исчисления пени за просрочку уплаты взноса на капитальный ремонт является 31-й день с момента окончания срока оплаты (20-е число месяца, следующего за расчетным). Размер пени определяется в соответствии с ч.14.1 ст.155 ЖК РФ и составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31-го дня просрочки оплаты.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 г. №424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» был установлен мораторий на реализацию права требования уплаты и взыскания с должников неустоек (штрафов, пеней), действующий с 06.04.2020 по 31.12.2020.
С 01.01.2021 г. АО «ЕИРЦ ЛО» возобновил начисление пени с учетом исключения из периода просрочки календарных дней действия моратория (с 06.04.2020 по 31.12.2020г г).
Таким образом, в квитанции за февраль 21 г. было выполнено начисление пени на сумму задолженности за период до 06.04.2020 г., погашенную в период действия моратория.
В соответствии с п.3 ст. 158 ЖК РФ (при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома Согласно, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.)
Ваши документы обработаны.
Номер лицевого счета остается прежним, меняется только собственник.
В итоге лицевой счет и пени предыдущего собственника присвоили новым собственникам.
Источник