Перепланировка с ремонтом сталинки

Перепланировка сталинки

Квартиры в сталинских домах и сейчас остаются весьма привлекательными на рынке недвижимости благодаря многим своим характеристикам — высоким потолкам, хорошей шумоизоляции, большой площади помещений. Но у планировок сталинских квартир есть и свои слабые стороны по сравнению, скажем, с более современным жильем, построенным по индивидуальным проектам. Исправить те или иные недостатки можно, проведя перепланировку квартиры в сталинке.

Варианты перепланировки сталинки

Нередко владельцы сталинских квартир хотят избавиться от длинного и неудобного коридора, либо расширив его до полноценной входной зоны, либо наоборот, объединить с имеющимися жилыми комнатами. Среди вариантов перепланировки двухкомнатной сталинки можно встретить и перепланировку кухни в гостиную, то есть присоединение к кухне одного из жилых помещений.

Как правило, при проведении перепланировки двухкомнатной сталинки, как и в трехкомнатной, можно также объединить туалет и ванную, или расширить кухню за счет примыкающего коридора — вариантов перепланировки квартиры в сталинке может быть очень много. При проведении перепланировки трехкомнатной сталинки владельцы квартир также нередко объединяют две из трех комнат в одну гостиную.

Однако с точки зрения согласования перепланировки сталинки предпочтительнее разделить так:

1. Дома с деревянными или смешанными перекрытиями (в основном, очень непростые варианты с точки зрения согласования перепланировок).

2. Здания с железобетонными перекрытиями — перепланировки согласуются несколько проще.

Пример демонтажа деревянных перекрытий при перепланировке квартиры в сталинке, фото:

Особенности перепланировки сталинских квартир

При перепланировке квартир в сталинках существует обширный выбор вариантов новых планировок, поскольку в подобных зданиях большинство внутриквартирных стен — ненесущие перегородки. Если перепланировка каким-либо образом затронет эти перегородки, то ее можно будет согласовать по упрощенной схеме — без разработки проекта и технического заключения.

Однако к домам с деревянными или смешанными перекрытиями упрощенное согласование перепланировки зачастую не относится. Несмотря на то, что перегородки в них тоже будут из дерева, определить возможность вмешательства в их конструкцию может только техническое заключение на перепланировку (ТЗ о возможности перепланировки). Выполняет такие заключения по старым домам только ГУП МосжилНИИпроект, и обходятся они недешево.

Почему нельзя просто взять и сделать проем в деревянной стене сталинки? Дело в том, что к таким стенам часто применим термин «разгружающие», т.е они поддерживают перекрытия, которые просели от времени, хотя изначально этого не предусматривалось. В любом современном доме перегородки можно сносить, сдвигать, (соблюдая при этом зонирование помещений, разумеется), и так далее. А ненесущие стены в сталинских домах, и вообще в старом фонде, часто требуют разработки раздела проектной документации по усилению перекрытий.

Если же у вас квартира в сталинском доме с железобетонными перекрытиями, то разгружающих стен в ней быть не может. Узнать материал ваших перекрытий вы можете, например, из техпаспорта БТИ, — на первой странице этого документа содержится общая информация о строении.

Еще одной проблемой перепланировок сталинки является вентиляция. Ее каналы могут быть весьма многочисленны и проходить в неожиданных местах. Если в габаритах вашей сталинской квартиры присутствуют несущие стены, то в некоторых вполне могут оказаться вентшахты. Если вы обнаружите одну из них при самовольном устройстве проема, то узаконить его не удастся — придется восстанавливать все, как было.

Перепланировка, пример расположения вентканалов в сталинке:

​собственник вырезал самовольный проем в кирпичной несущей стене и обнаружил данные вентиляционные ходы. Так как затрагивание вентиляции при перепланировке запрещено, стену пришлось восстановить.

Перепланировка квартиры с вмешательством в систему вентиляции расположенной в сталинке, фото:

Иногда в сталинках встречаются даже дымоходы. Так же, как и сантехнический шкаф, дымоход является общедомовой собственностью. Если вы хотите включить внутриквартирный дымоход в проект перепланировки, вам потребуется согласие 73% собственников жилья в вашем доме. Причем это условие касается как действующих, так и не действующих дымоходов.

Пожалуй, чаще всего перепланировка квартиры расположенной в сталинке затрагивает помещения ванной комнаты и санузла. Многие владельцы квартир объединяют ванную со смежным санузлом, и расширяют получившееся помещение на коридор, что позволяет получить большую полезную площадь. При такой перепланировке квартиры расположенной в сталинке, равно как и любого другого многоквартирного дома, необходима укладка специальной гидроизоляции на полы «мокрых зон», что требует согласования по проекту.

В тех ситуациях, когда собственники сталинских квартир хотят объединить кухню и комнату, возможность такой перепланировки зависит от типа кухонной плиты. Если она газовая, то полностью объединить помещения не выйдет — жилищное законодательство требует установки сдвижной перегородки взамен демонтированной.

Какие ещё подводные камни ожидают тех, кто готовится выполнить перепланировку в сталинском доме? По опыту тех, кто проживает в таких квартирах, можно сказать, что состояние инженерных систем и несущих конструкций в сталинских домах нередко требует капитального ремонта. Соответственно, провести перепланировку в этом случае не удастся — она не допускается в аварийных зданиях.

Если вдруг ваш дом относится к памятникам архитектуры, то любые изменения планировки квартиры придется согласовывать с Москомнаследием с разработкой проекта приспособления для современного использования.

Согласование перепланировки в сталинском доме

Для согласования перепланировки квартиры расположенной в сталинке вам потребуется подготовить пакет определенных документов. Кроме того, чтобы Жилищная инспекция согласовала вашу перепланировку, вам следует заказать проектную документацию с техническим заключением. Это касается любых перепланировок сталинских квартир, затрагивающих несущие или разгружающие стены, перекрытия, конструкцию полов и др. За разработкой проекта перепланировки сталинки лучше всего обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, которая сможет подготовить для вас проект с учетом всех необходимых требований и строительных норм.

Если же перепланировка вашей сталинки не содержит сложных и ответственных работ (перечислены в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840), то она согласуется с предоставлением планов до и после перепланировки вместо проекта.

Помощь в согласовании перепланировки сталинки

Чтобы выполнить полноценный ремонт и перепланировку сталинки, за подготовкой документов и согласованием лучше всего обратиться к профессионалам. В нашей компании работают инженеры и специалисты-согласователи, а это значит, что проектные решения можно будет разработать и затем согласовать в Жилищной инспекции без вашего участия и с гарантией получения разрешения на перепланировку.

Примеры наших работ по перепланировке квартир в сталинках, фото:

Перепланировка сталинки 2 комнаты, фото:

На изображениях выше можно увидеть пример удачно разработанного проекта перепланировки двухкомнатной сталинки с соединением санузла и ванной комнаты. Также был устроен встроенный шкаф, за счет жилой комнаты. Также была удачно обыграна ситуация с длинным коридором: санузел был увеличен а встроенный шкаф, расположенный около кухни был демонтирован. Также на этом примере перепланировки двухкомнатной сталинки можно заметить перенос дверей в кухню. В итоге коридор стал короче, а площадь совмещенного санузла увеличилась. В целом, можно назвать конкретную перепланировку двухкомнатной сталинки успешной.

Перепланировка трехкомнатной квартиры, сталинка, фото:

Если говорить об этой перепланировке трехкомнатной сталинки, то здесь, как и на прошлом примере мы можем видеть изменение конфигурации планировки за счет коридора: площадь санузла была увеличена, жилой комнаты — сокращена а сам коридор приобрел оригинальную форму. Помимо этого были установлены двери-купе в гардеробной. Эта перепланировку в трехкомнатной сталинке вряд ли является типичной и проведена со вкусом.

Перепланировка 4 комнатной квартиры в сталинском доме, фото:

На этом примере мы видим перепланировку в четырехкомнатной квартире в сталинке. Аналогично перепланировкам в сталинках 2-комнатных и 3-комнатных, здесь для реализации была использована площадь коридора, с тем отличием, что здесь не только урезалась его площадь, но и образовывалась новая коридорная зона. Две комнаты, расположенные рядом были уменьшены в площади, за счет которой образовались подсобные помещения. Изолированная комната преобразовалась в проходную.

К сожалению, в настоящее время мы не имеем возможности выложить пример перепланировки в однокомнатной сталинке, но в скором времени это упущение будет исправлено.

Источник

Перепланировка сталинки: особенности и варианты

Квартиры в домах сталинской постройки остаются востребованными благодаря весомым преимуществам перед новостройками — высоким потолкам, просторной площади, хорошей тепло- и шумоизоляции. Но их устаревшая планировка значительно уступает новым жилым проектам и вызывает оправданное желание переделать жилье под современные запросы. Однако перепланировка сталинки — задача непростая ввиду определенных ограничений со стороны законодательства и конструктивных особенностей построек данного периода.

Особенности перепланировки сталинки

Первая и самая важная деталь, на которую надо обратить внимание — материал перекрытий. Уточнить его можно в паспорте БТИ. Вариантов всего два, но различие между ними принципиально.

• Деревянные или смешанные межэтажные перекрытия.
• Железобетонные плиты и ригели.

Если во втором случае согласовать перепланировку сталинки можно по упрощенной схеме, не разрабатывая проектную документацию и не получая техническое заключение, то в первом задача может быть очень непростой и даже невыполнимой. Дело в том, что стены в таких домах получили термин «разгружающие», их назначение — поддержка деревянных и других ненадежных, просевших с годами перекрытий. В этом случае не только убрать стену и превратить 3-хкомнатную сталинку в 2-хкомнатную или объединить гостиную с кухней, но и просто сделать в такой стене арочный проем или перенести дверь может быть законодательно невозможно. Для изменений необходимо получить техническое заключение (ТЗ) на перепланировку, и стоит этот документ недешево. Помимо этого, может потребоваться разработка дополнительного проектного раздела в отношении усиления перекрытий.
В домах с железобетонными перекрытиями разгружающих стен и соответствующих ограничений нет.

Вентиляция

Неожиданной серьезной проблемой в перепланировке сталинки также может стать вентиляция. Она имеет многочисленные каналы, расположенные порой в непредсказуемых местах. Вентиляционные шахты могут быть проложены в толще несущих стен. Если такую стену разобрать или сделать в ней проем — узаконить изменения не получится, придется восстанавливать конструкцию в прежнем виде. То же самое касается внутриквартирных мусоропроводов.

Инженерные коммуникации

Открытые коммуникации сталинских квартир должны оставаться доступными. Закрыть, к примеру, глухими коробами газовые трубы, идущие по стене на самом виду, нельзя.

Варианты перепланировки

В сталинках с железобетонными перекрытиями возможности изменения планировки практически не ограничены (с учетом оговоренных ограничений). Вариантов очень много, учитывая, что многие дома этого периода строились по экспериментальным проектам, и планировочные решения нередко оказывались нелогичными и малообъяснимыми.

Расширение коридора

Много нареканий вызывают длинные и неудобно расположенные коридоры, их можно либо увеличить до полноценной входной зоны с возможностью размещения вместительного шкафа-прихожей, либо объединить с соседними помещениями.

Единый санузел

Как правило, туалет и ванная в сталинках построены раздельно. Учитывая их «сталинский» размер, за счет объединения можно выделить дополнительное пространство для расширения соседних помещений или увеличить внутреннюю площадь санузла для установки джакузи, душевой кабины и т.д.

Объединение кухни с гостиной

Очень распространенный вариант перепланировки трехкомнатной сталинки — объединение одной из комнат с кухней. Однако следует знать, что при наличии газовой плиты узаконить такое изменение не удастся.

Изменение размеров комнат

Современные планировки имеют тенденцию к уменьшению площади спален в пользу большой гостиной, где семья проводит большую часть времени.

Возведение перегородок

Значительная площадь комнат и наличие больших окон в сталинках помогают решить проблему нехватки отдельных помещений для членов семьи с помощью возведения дополнительных стен. В результате такой перепланировки 2-комнатная сталинка, к примеру, легко превращается в 3-комнатную, не вызывая никаких законодательных сложностей.

Компания «Никона Строй» предлагает ремонтные услуги под ключ:

Бельэтаж

Расширить функциональную площадь квартиры можно за счет высоких потолков. В части комнаты в верхней части делается настил и обустраивается спальное место или библиотека с «балконом». Пространство внизу отводится под шкаф, рабочее, игровое или еще одно спальное место.

Источник