Перепродажа новостроек с ремонтом

«Из рук в руки»: о перепродаже квартир в новостройках

В народе «гуляет» мнение, что на перепродаже квартир можно очень прилично зарабатывать. Если вы задумываетесь, куда инвестировать деньги – то вариант заработать на недвижимости очень неплохой. Перепродажа квартиры это тоже своего рода бизнес, но только требует меньше всего времени и вовлеченности в сам процесс.

Однако как и в любом деле, в котором замешаны большие деньги, в этом тоже присутствуют свои нюансы. Разбираемся, легко ли перепродать квартиру в новостройке и как обезопасить свои деньги, покупая её.

Начнём с того, что идея заняться перепродажей квартир требует крупных стартовых вложений.

Вариант набрать кредитов, скупить несколько квартир на стадии котлована и ждать, что рентабельность ваших покупок подскочит на 50% — слишком рисковый и даже неоправданный.

Поэтому перепродажей будет проще заниматься, если у вас есть свободные средства, а также если вы хотя бы немного разбираетесь в юридических и риэлторских нюансах таких сделок.

Пункт 1: Во что вкладывать

Недвижимость на стадии котлована стоит дешевле, чем на финальной стадии. Поэтому покупка на стадии котлована и её дальнейшая перепродажа — наиболее рентабельный вариант.

Однако помимо очевидного плюса «дешевизны» квартиры в начале пути и «дороговизны» в конце, у такой покупки есть свои «подводные камни».

Квартира вроде бы есть, а вроде бы нет

Когда вы покупаете квартиру в сданном ЖК — это покупка «здесь и сейчас». То есть, вы видите то, что вы покупаете.

Когда вы приобретаете квартиру на стадии котлована — тут немного другая история.

Если говорить совсем утрированно, то на стадии котлована вы покупаете «воздух». Да, вы платите определеную сумму за квадратный метр, за этаж, за отделку, вы знаете расположение дома и вашей будущей квартиры, но все это вы видите только в плане по строительству в технической документации.

Вы не можете приехать, посмотреть, «потрогать», — одним словом, увидеть вживую то, во что вы собираетесь вложить деньги.

Плюс ко всему, покупая готовую квартиру, вы уж точно знаете, что она готова в прямом смысле, а покупая на стадии котлована, вы знаете лишь сроки сдачи в эксплуатацию, но эти сроки вполне могут быть не сильно, но нарушены, а иногда даже и строительство может быть полностью заморожено из-за недобросовестности застройщика.

Поэтому покупка квартиры на стадии котлована вызывает вполне оправданные опасения. Рассказываем, как по максимуму избежать таких рисков.

Пункт 2: Выбрать надёжного застройщика

Главный критерий для начала подбора квартиры — это вовсе не район и даже не стоимость за «квадрат».

Самое важное — определиться с застройщиком.

В открытом доступе сейчас можно найти практически любую информацию о застройщике и его проектах.

На какие моменты стоит обратить внимание:

1. 1. Репутация. Необходимо заострять внимание на том, сколько застройщик присутствует на рынке, а также сколько за это время он успел построить. При этом, если застройщик существует лет 10, но за это время построил только 3 дома — это тревожный звоночек.
2. 2. Не поленитесь найти информацию о прошлых проектах, не было ли задержек сроков сдачи в эксплуатацию. Идеальный вариант — либо все сдавалось в срок, либо с максимальной задержкой в полгода, не больше.
3. 3. Если застройщик взял на себя ответственность достраивать объекты других обанкротившихся застройщиков, — это, конечно, хорошо, возможно даже благородно, но все-таки это накладывает дополнительные обязательства и риски для его собственных домов.
4. 4. Обращайте внимание на то, сколько на данном этапе у застройщика строительных объектов. Если он начинает строить 2 ЖК, но при этом 5 до сих пор не завершены — такой вариант лучше отмести.
5. 5. Проверьте финансовое положение застройщика. Наличие долгов можно проверить в графе проектной декларации девелопера. Если хотите удостовериться, что у него нет особо крупных долгов, то пробивайте компанию застройщика на сайте Федеральной службы судебных приставов.
6. 6. Фидбэк покупателей. Ознакомьтесь с опытом других людей, которые ранее уже приобретали квартиры у выбранного вами застройщика. Отзывы помогут сориентироваться и понять, есть ли, возможно, какие-то «косяки», которые повторяются из раза в раз, замечания, недовольства, а может наоборот — нет никаких претензий, а только однозначный «лайк» застройщику.

Что касается рисков, связанных с возможными «недостроями», то на современном рынке строительства эта проблема медленно исчезает.

Дело в том, что уже почти год на рынке недвижимости действуют новые правила. Поэтому теперь, чтобы купить квартиру, вы подписываете трёхсторонний договор с застройщиком и банком, и несгораемая сумма сделки до 10 млн рублей сохраняется в банке ровно до того момента, пока застройщик не сдаст построенный им ЖК в эксплуатацию.

Так что при условиях, что застройщик надёжный и работает по схеме эскроу, риск остаться без квартиры и без денег приближается к нулю.

Пункт 3: Параметры квартиры

При продаже квартиры огромную роль играет транспортная доступность ЖК. Квартира, которая расположена рядом с метро — идеальный вариант. Если метро нет, и его строительство не «маячит» на горизонте в ближайшем будущем, то стоит поискать те варианты, которые сопряжены с наличием любого транспортного сообщения.

Следующий девиз, который хорошо применим и рентабелен в таких делах — чем меньше, тем лучше. Самые ходовые квартиры это однушки или студии. В разы проще и быстрее продать однушку в 50 кв. м, чем ждать покупателя, готового приобрести 3-х комнатную квартиру.

А так, на цену квартир в новостройках также влияет их класс, район, «имя» застройщика, этажность, наличие парковки и наличие имеющейся или будущей инфраструктуры.

Пункт 4: Быстрая продажа

Самым идеальным вариантом будет продать квартиру до вашего оформления её в собственность. То есть, ориентируясь на сроки сдачи в договоре и на реальный ход строительства, примерно за пару месяцев до ввода дома в эксплуатацию, стоит начать искать покупателя, чтобы продать ему по переуступке. Его чуть заключается в том, что вы переуступаете не саму квартиру, а права на неё.

Что для этого нужно?

Существует 3 «ответа» застройщика на переуступку:

1. 1. Он вправе запретить продавать квартиры в своём ЖК именно по переуступке. Это прописывается в ДДУ и сделать с этим ничего не получится.
2. 2. Застройщик может взимать комиссию за оформление согласия на переуступку. Такой момент также обязательно прописан в ДДУ, поэтому выполнить его придётся.
3. 3. Самый адекватный вариант — в договоре нет ни слова о запрете на переуступку, а это значит, что вам необходимо будет лишь уведомить застройщика о новом дольщике, приложив к письму копию зарегистрированного договора.

Как выглядит эта сделка?

• — Вы и покупатель должны заключить договор уступки прав требования. Для этого вам необходимо подтвердить факт полной оплаты продаваемой вами квартиры;
• — Далее, застройщик должен передать вашему покупателю документы об оплате;
• — Затем составляется передаточный акт, который заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;
• — Документы должны поступить в МФЦ для регистрации договора уступки в Росреестре;
• — Далее осуществляется оплата покупки;
• — После получения уже зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Важно иметь ввиду:

• — Потенциальные покупатели в большинстве случаев выбирают обращаться за приобретением недвижимости напрямую к застройщику. Объясняется это, скорее, опасениями о том, что его запросто могут «кинуть». И это тоже вполне оправданно;
• — Для того, чтобы внушить доверие к вашим объявлениям, наилучшим способом будет размещать реальные фотографии дома. А в идеале — постепенно прикладывать фото хода строительства;
• — Если вы приобрели квартиру не в ипотеку — опять-таки, у вас больше шансов её быстрее продать;
• — Если застройщик разрешает проводить на строительную площадку посторонних лиц (по закону он имеет право не пускать), то ваши шансы также увеличиваются, ведь на финальных этапах строительства вы сможете провести потенциального покупателя на «смотрины» квартиры.

Источник

Заработать на перепродаже недвижимости: бизнес на перепродаже квартир

Как заработать на перепродаже квартир?

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

Содержание:

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

• большие вложения на старте;
• высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
• тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

1. Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:

• тип строения;
• класс квартир;
• расположение;
• сезонность.

1. Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
2. Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована.

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

• вероятность недостроя или задержек при строительстве;
• придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства.

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Кликни по кнопке и запишись на бесплатный мастер-класс, чтобы узнать о 5 шагах Формулы Доктора Ватсона, как скупать автомобили, квартиры и дома на торгах по банкротству со скидкой 50 – 90%!

Источник