Перерасчет платы содержание ремонт общего имущества

В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы

Органы ГЖН нередко признают незаконной индексацию УО размера платы за жилое помещение без проведения общего собрания собственников даже в том случае, если такой порядок закреплён в договоре управления. Читайте о том, когда, по мнению Минстроя РФ и ВС РФ, УО может изменить размер платы без организации ОСС.

Изменение размера платы возможно только с разрешения ОСС

Заключая договор управления, собственники помещений и УО должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также в ДУ стороны согласовывают перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту дома (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Перечень работ и услуг, которые включены в договор управления, не может быть меньше минимального перечня, утверждённого ПП РФ № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в доме не созданы ТСЖ или ЖК, то размер платы за жилое помещение устанавливается на ОСС с учётом предложений управляющей домом организации. Общее собрание собственников проводится в соответствии с требованиями ст.ст. 45–48 ЖК РФ. Размер платы утверждается сроком не менее, чем на 12 месяцев.

Суды не признают законной индексацию размера платы без ОСС

В п. 17 постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 отмечено, что УО не имеет права в одностороннем порядке:

• изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения,
• начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на ОСС размер такой платы.

Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения.

Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы.

Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017).

УО попыталась отстоять в суде право повышать плату без проведения ОСС

Рассмотрим дело № А76-3786/2017, в котором кассационный суд и ВС РФ в 2018 году пришли к другому выводу. В суд обратилась управляющая многоквартирным домом организация, требуя признать недействительным предписание органа ГЖН Челябинской области об устранении УО нарушений в части повышения размера платы за жилое помещение.

ГЖИ в ходе внеплановой проверки установила, что УО индексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников. Надзорный орган предписал УО сделать жителям перерасчёт начислений и вернуть размер платы на утверждённый ранее на ОСС уровень.

Первый и второй суды основывали свои выводы на ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Они отметили, что, согласно законодательству, основной способ изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Иной способ противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

Такое требование жилищного законодательства должно обеспечить прозрачность определения размера платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

В суде апелляционной инстанции УО настаивала на том, что индексация проведена в соответствии с договором управления, заключённом с собственниками помещений на ОСС. Решение этого собрания не было оспорено в суде, следовательно, установленный порядок индексации размера платы действует.

Однако апелляционный суд не принял это как доказательство незаконности предписания ГЖИ. Судья пришёл к выводу, что УО повысила размер платы вопреки воле собственников в одностороннем порядке и с нарушением сроков: до истечения одного года с момента его установления.

Эта позиция двух судов соответствовала сложившейся практике, в том числе ВС РФ:

• постановление Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 304-АД15-6059 по делу № А27-19838/2014,
• постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу № А76-24260/2015,
• определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 по делу № А45-7987/2016.

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии этого условия в договоре управления

УО в кассационной жалобе указала, что собственники на ОСС не устанавливали фиксированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а согласовали механизм начисления и изменения платы – в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Этот механизм применялся с момента утверждения условий договора управления МКД и не изменялся на протяжении его действия.

Кассационный суд отметил, что предыдущие суды не учли, что договор управления МКД должен содержать порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления УО с собственниками указано, что размер и периодичность изменения платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту устанавливаются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.

Соответственно, стороны ДУ предусмотрели возможность изменения платы за работы и услуги по непосредственному содержанию и текущему ремонту в соответствии с решениями органа МСУ. Предписание ГЖИ было признано незаконным, а решения предыдущих судов отменены.

Верховный суд РФ, куда в свою очередь подала жалобу ГЖИ, в определении от 16 апреля 2018 года согласился с выводами кассационного суда, тем самым подтвердив, что если в договоре управления собственники и УО согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить ОСС для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней.

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления

С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления.

В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников. Индексация уже установлена соглашением сторон и не будет являться односторонним решением управляющей организации.

Запомнить

Данная позиция ВС РФ и мнение Минстроя РФ, выраженная в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04, ещё раз формулируют важные для УО постулаты, которые следует учитывать при подписании договора управления и индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:

1. Основным способом изменения установленного размера платы является решение общего собрания собственников помещений в доме. Выносить этот вопрос на ОСС можно не чаще раза в год.

2. Другим способом является внесение механизма индексации в договор управления и утверждение этого механизма на ОСС. В таком случае изменение размера платы УО может проводить в соответствии с утверждённым порядком без проведения общего собрания.

Источник

Должна ли УО делать перерасчёт платы за коммунальные ресурсы на СОИ

В новом выпуске онлайн-журнала «ЖКХ: Мечты сбываются» наш постоянный эксперт Елена Шерешовец рассказала, должна ли управляющая организация делать собственникам корректировку платы за КР на СОИ при наличии в доме общедомового прибора учёта, могут ли её обязать это сделать и как этого избежать.

По общему правилу расчёт платы за КР на СОИ делается исходя из нормативов с последующим перерасчётом

Глава Экспертного совета Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1», практикующий юрист Елена Шерешовец подробно объяснила, когда и как УО должна делать перерасчёт внесённой собственниками платы за КР на СОИ, разобрала формулы расчётов и дала советы, как управляющим организациям и ТСЖ избежать такой обязанности:

Плата за КР на СОИ в домах, где установлены общедомовые приборы учёта коммунальных ресурсов, рассчитывается по общему правилу, которое зафиксировано в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. В этой норме законодательства закреплено, что ежемесячный расчёт платы ведётся исходя из установленного в регионе норматива потребления соответствующего виде коммунального ресурса, показания ОДПУ при этом не учитываются.

Объём КР на СОИ при этом, который распределяется между собственниками в соответствии с их долями в общем имуществе, определяется как произведение норматива на общую площадь помещений, входящих в состав ОИ дома:

Норматив при расчётах за КР на СОИ согласно ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ применяется ежемесячно даже несмотря на наличие ОДПУ.

Порядок перерасчёта платы за КР на СОИ по показаниям ОДПУ изложен в проекте постановления Правительства РФ

Во второй части правила, изложенного в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, указано, что показания общедомового прибора учёта применяются при проведении корректировки внесённой собственниками платы за период.

УО ежемесячно выставляет плату собственникам за ресурсы, потреблённые при использовании и для содержания общего имущества, исходя из установленного норматива, но раз в какой-то период делает перерасчёт платежей исходя из показаний ОДПУ.

При этом в ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ есть важное указание на порядок такого перерасчёта: в соответствии с постановлением Правительства РФ. Но, как отметила эксперт, на данный момент ни в одном нормативно-правовом акте не закреплён такой порядок. В 2017 году был создан проект нового постановления с изменениями в ПП РФ № 491, одно из которых предполагает дополнить его формулами перерасчётов, в том числе корректировки КР на СОИ в соответствии с ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ. Но проект постановления до сих пор не утверждён.

Принцип проведения перерасчёта КР на СОИ, изложенный в этом документе, достаточно прост: жители дома в течение года рассчитываются за ресурсы, потреблённые на содержание общего имущества, по нормативу с июля одного года по июнь следующего, а затем УО делает корректировку внесённой платы исходя из показаний ОДПУ. Формула для этого сложна для восприятия:

Елена Шерешовец упростила эту формулу и рассказала на примере, как планируется производить перерасчёт платы КР на СОИ согласно проекту постановления Правительства РФ:

При этом эксперт заострила внимание на одном важном нюансе. Объём корректировки может быть:

1. Положительный, если жители дома потребили КР на СОИ больше, чем было заложено в норматив.
2. Отрицательный, если в доме потребление ресурсов на содержание общего имущества меньше нормативного.

В проекте постановления Правительства РФ указано, что в первом случае УО не проводит доначисление, перерасчёт равен нулю. В случае отрицательного объёма собственникам необходимо вернуть переплаченные за КР на СОИ суммы. Следовательно, УО делает корректировку платы за такую услугу только в случае её уменьшения для собственников. Подробнее об этих двух ситуациях узнайте, посмотрев видео.

Органы ГЖН и суды требуют от УО делать перерасчёт платы за КР на СОИ согласно рекомендациям Минстроя РФ

Порядок перерасчёта платы за КР на СОИ, изложенный в проекте постановления Правительства РФ, пока не утверждён. Но, как указала Елена Шерешовец, органы Госжилнадзора и суды уже требуют от управляющих организаций пользоваться этими нормами.

Происходит это потому, что аналогичную позицию по корректировке платы за КР на СОИ высказал Минстрой РФ в письме от 15.10.2018 № 41911-МГ/06. Ведомство указало на то, что если фактическое потребление КР на такие цели за период было меньше нормативного, то УО обязана вернуть собственникам переплату. Если объём потребления по ОДПУ превысил норматив, то делать доначисления нельзя.

Несмотря на то, что письма ведомства носят рекомендательный характер, указанное письмо уже легло в основу предписаний органов ГЖН и решений судов. Так, в деле № А46-557/2019 ВС РФ, ссылаясь на письмо Минстроя РФ, подтвердил законность требований Госжилинспекции и обязал УО провести корректировку платы за КР на СОИ в сторону уменьшения (определение ВС РФ от 10.01.2020 № 304-ЭС19-25414).

Делать перерасчёт платы за КР на СОИ не нужно при наличии в доме АИИС или решения ОСС

Для управляющих организаций и ТСЖ ситуация с перерасчётом платы за коммунальные ресурсы, использованные в целях содержания общего имущества, складывается не лучшим образом. Если в доме объём КР на СОИ превышает нормативный, то разницу оплачивают УО и ТСЖ, перераспределить сверхнорматив на собственников по итогам перерасчёта по общему правилу ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ нельзя.

Однако эксперт указала на два исключения из правила, которые указаны в этой норме законодательства и которые освободят УО и ТСЖ от необходимости проводить корректировку платы за КР на СОИ:

1. В доме установлена автоматизированная информационно-измерительная система учёта потребления коммунальных ресурсов (АИИСУ), которая позволяет одномоментно снимать данные со всех приборов учёта, установленных в доме.

Расчёт платы за КР на СОИ всегда производится исходя из показаний, снятых такой системой:

При наличии в доме АИИС весь потреблённый объём ресурса распределяется между собственниками.

1. Собственники помещений на общем собрании при отсутствии в доме АИИС утвердили расчёт платы за коммунальные расходы на СОИ, исходя из показаний общедомового прибора учёта.

Такое решение принимается на ОСС простым большинством голосов: 50%+1 от числа голосов собственников, присутствовавших на собрании. Если такое решение принято, то УО распределяет весь объём КР на СОИ согласно показаниям ОДПУ на собственников сразу:

Но, как указала эксперт, УО должна учитывать один нюанс: подобное исключение из общего правила можно применить только в тех домах, где перечень работ и услуг по договору управления превышает минимальный, указанный в ПП РФ № 290. Почему – узнайте из выпуска онлайн-журнала.

Елена Шерешовец рекомендовала УО и ТСЖ пользоваться двумя исключениями из общего правила, чтобы избежать ситуаций, когда орган ГЖН или суд потребуют от них сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ по алгоритму, указанному в письме Минстроя РФ и в не утверждённом до сих пор проекте постановления Правительства РФ.

Остались вопросы? Нужны пояснения или инструкции по применению законодательства в сфере управления многоквартирными домами? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и получайте разъяснения НПА и рекомендации от ведущих экспертов в сфере ЖКХ. Больше информации вы найдёте на сайте «Р1».

Источник