Переустройство это капитальный ремонт

Капремонт вместо реконструкции: учесть расходы стало проще

Теперь понятие «капитальный ремонт» закреплено законодательно. Кроме того, более подробно прописан перечень работ, которые относятся к реконструкции. Это поможет компаниям избежать ошибок при разграничении расходов на такие виды работ в учете.

Недавно в законодательство были внесены поправки 1 , благодаря которым станет легче отличить строительные работы, которые относятся к капитальному ремонту, от реконструкции. Кроме того, некоторые виды работ, традиционно относимые налоговиками к реконструкции, компаниям станет проще учесть в качестве расходов на ремонт.
Это имеет важное значение, так как учет расходов на эти виды работ ведется по-разному, а тема классификации строительных работ в учете до сих пор остается одной из самых спорных.

Почему невыгодна реконструкция?

Расходы на ремонтные работы в налоговом учете компания имеет право списать единовременно в размере фактических затрат (при условии, что она не создает резерв по этому виду расходов). Причем это касается как текущего, так и капитального ремонта 2 .
С расходами на реконструкцию другая ситуация. Эти расходы увеличивают первоначальную стоимость имущества и впоследствии могут быть списаны только через амортизацию 3 .
В результате очень часто списание таких расходов растягивается на долгие годы, особенно если речь идет о реконструкции здания. Дополнительные сложности вызывает еще и то, что в бухгалтерском и налоговом учете амортизация объекта после реконструкции рассчитывается по-разному, в результате чего фирме приходится вести еще и учет временных разниц в соответствии с ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций».
Кроме того, если реконст­рукция длится более 12 месяцев, то на весь период проведения этих работ приостанавливается начисление амортизации по объекту 4 .

Пример. Компания произвела строительно-монтажные работы (СМР) в здании на сумму 900 000 руб. (без НДС), которые были завершены в сентябре (срок проведения работ не превысил 12 месяцев). Первоначальная стоимость здания — 3 000 000 руб., оно входит в 8-ю амортизационную группу со сроком полезного использования 21 год (252 месяца) Компания использует линейный метод начисления амортизации и не применяет амортизационную премию. Рассмотрим отражение расходов на СМР в налоговом учете.
Вариант 1: расходы учтены как ремонт.
Всю сумму расходов (900 000 руб.) компания может списать единовременно в периоде завершения работ, т. е. в сентябре, на дату подписания акта приемки (при условии, что фирма не создает резерв по расходам на ремонт).
Соответственно, вся сумма расходов на ремонт будет полностью учтена в декларации по налогу на прибыль за сентябрь (9 месяцев).
Вариант 2: расходы учтены как реконструкция.
Фирма обязана на всю сумму расходов по СМР увеличить перво­начальную стоимость здания.
При этом ежемесячная сумма амортизации по нему до реконструкции была рассчитана так:
1 : 252 мес. x 100% x x 3 000 000 руб. = 11 905 руб.
Допустим, до реконструкции здание эксплуатировалось 60 месяцев, поэтому сумма амортизации, начисленная за этот период в налоговом учете, составила:
11 905 руб. x 60 мес. = = 714 300 руб.
Предположим, что после реконструкции срок службы здания фирма увеличивать не стала, в связи с этим новая сумма ежемесячной амортизации была рассчитана так (см. письма Минфина России от 29.03.2010 № 03-03-06/1/202, от 12.02.2009 № 03-03-06/1/57):
1 : 252 мес. x 100% x x (3 000 000 руб. + 900 000 руб.) = = 15 476 руб.
То есть срок, в течение которого будет начисляться новая амортизация, составит:
(3 900 000 руб. – 714 300 руб.) : : 15 476 руб. = 206 мес.
В отличие от первого варианта, когда компания имеет право полностью списать расходы уже в сентябре, при классификации СМР в качестве реконструкции расходы будут полностью списаны только через 17 лет.

Итак, вполне очевидно стремление большинства компаний списать, как правило, немалые расходы на строительно-монтажные работы в качестве ремонтных. В свою очередь, налоговики при каждом удобном случае пытаются признать подобные работы реконструкцией, а значит, исключить их стоимость из состава расходов.
Самое большое количество споров возникает по поводу капитального ремонта, ведь это довольно дорогостоящее мероприятие, которое иногда можно легко принять за реконструкцию.

Капремонт или реконструкция: есть ли четкие критерии?

До недавнего времени определение понятия «ремонт» можно было встретить только в строительных нормативах времен СССР.
Что касается определения термина «реконструкция», то оно хотя и содержится в Нало­говом кодексе, но носит слишком общий характер и указывает лишь на целевую направленность работ, поэтому компаниям часто бывает сложно применить его на практике, чтобы классифицировать конкретные виды строительно-монтажных работ.
Поэтому для отделения работ по реконструкции от ремонтных Минфин России рекомендовал компаниям использовать советские строительные нормативы 5 (см. таблицу на с. 19).
Несмотря на то что работы по капремонту и реконструкции описаны в этих документах достаточно подробно, вопросы все равно остаются.
Ведь грань, отделяющую экономически целесообразную модернизацию, которая проводится в рамках капремонта, от реконструкции, порой увидеть крайне сложно. Об этом свидетельствует и обширная судебная практика 6 .
В частности, интересно недавнее постановление ВАС РФ 7 , в котором судьи сделали вывод, что одни и те же работы могут являться и капитальным ремонтом, и реконструкцией. Все зависит от обстоятельств, при которых они проводились.
Так, компания, занимающаяся добычей нефти, провела работы «по вырезанию части эксплуатационной колонны, предназначенной для подъема нефти от забоя к устью скважины, и забуриванию с этого места бокового ствола». Налоговики часть этих затрат признали реконструкцией, поскольку в результате забуривания некоторых скважин добыча нефти увеличилась.
Но в Президиуме ВАС РФ посчитали, что увеличение объема добычи нефти еще ни о чем не говорит, поскольку зависит от нескольких факторов, а значит, на основании только этого показателя нельзя квалифицировать строительные работы как реконструкцию.
В данном случае определять работы нужно было в зависимости от состояния скважины: если она была технически неисправна и работы проводились с целью устранения неисправностей, это капитальный ремонт (именно при таких обстоятельствах эти работы указывались в качестве ремонтных и в отраслевых нормативных документах). Но если те же работы проводились в исправных, но бездействующих скважинах, это уже реконструкция.

Капремонт «узаконили»

Теперь в связи с принятием Закона № 215-ФЗ разграничить капитальный ремонт и работы по реконструкции станет намного легче. Наиболее существенные изменения внесены в положения Градостроительного кодекса.
Обратите внимание: этот документ является одним из важнейших в регулировании вопросов строительства, реконструкции, ремонта 8 .
Обновленная редакция Градостроительного кодекса действует с 22 июля 2011 года.
Теперь в нем содержится официальное определение ка­питального ремонта, а также более подробно описан перечень работ, относящихся к реконструкции.
До внесения поправок понятие «реконструкция» в Градостроительном кодексе было слишком общим, но теперь отдельные определения терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» даны для объектов капитального строительства (т. е. зданий, сооружений и др.) и для линейных объектов (линий связи или электропередачи, дорог, трубопроводов и др.) 9 .
Так, теперь к реконструкции капитальных объектов, кроме изменения параметров объекта (высоты, этажности, площади, объема), относятся еще и следующие виды работ:
надстройка, перестройка или расширение объекта;
замена или восстановление его несущих строительных конструкций (за исключением отдельных элементов этих конструкций).
Капитальный ремонт зданий, сооружений — это замена или восстановление:

• строительных конструкций объекта (кроме несущих);
• систем инженерно-техни­ческого обеспечения и их сетей;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций.

Что касается ремонта и реконструкции линейных объектов, то здесь главный критерий отличия — это изменение класса, категории, изначальных показателей функционирования или границ полос отвода, а также охранных зон объекта.
Иными словами, если хотя бы один из этих признаков изменился, значит, проведена реконструкция, если нет — капитальный ремонт.
Кроме того, незначительные изменения затронули и положения Налогового и Земельного кодексов. Но эти поправки, по сути, носят лишь уточня­ющий характер (в частности, из некоторых положений НК РФ с 2012 г. исключено отдельное упоминание работ по «расширению» объекта).
При этом в основных положениях Налогового кодекса, которые регулируют учет расходов на ремонт и реконструкцию, никаких изменений не произошло.

Подведем итоги

Несмотря на то что советские строительные нормативы не прекратили действовать, все-таки при разграничении видов строительных работ в учете компаниям имеет смысл в первую очередь руководствоваться нормами Градостроительного кодекса.
Например, при ремонте зданий расходы, связанные с внутренней перепланировкой помещений в них, станет проще признать капитальным ремонтом (при условии, что несущие конструкции в здании полностью не менялись).
Но обратите внимание: если строительные работы направлены на увеличение производственных мощностей компании, то независимо от их вида они все равно будут считаться реконструкцией с точки зрения налогового учета. То есть целевая направленность работ в данном случае имеет решающее значение.
Ведь при отражении расходов в налоговом учете фирмы в первую очередь должны руководствоваться Налоговым кодексом. Такой вывод, в частности, сделали судьи в уже упоминавшемся Постановлении ВАС РФ № 11495/10.

Пример. Компания имеет в собственности офисное здание. На одном из этажей произведена перепланировка (вместо 10 кабинетов сделано 12). При этом несущие конструкции здания не менялись, увеличения его площади не произошло, а назначение осталось прежним.
Ситуация 1: перепланировка произведена в связи с расширением штата работников.
С учетом положений ст. 257 НК РФ расходы на перепланировку помещения в связи с увеличением числа сотрудников, скорее всего, будут признаны реконструкцией. Особенно, если от этого напрямую зависит увеличение объемов производства или сбыта продукции (например, если компания дополнительно приняла на работу менеджеров по продажам).
Ситуация 2: перепланировка произведена для увеличения числа помещений архива.
В данном случае у фирмы гораздо больше шансов учесть расходы на перепланировку в качестве ремонтных, так как эти затраты не связаны с расширением деятельности компании.

Подведем итоги

Капитальный ремонт включает в себя: устранение неисправностей всех изношенных элементов; их восстановление или замену на улучшенные (в данном случае допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории).
Перечень конкретных видов работ содержится в приложении № 8 к Положению МДС 13-14.2000.

Обратите внимание:
не является ремонтом полная замена основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов)

п. 5.1 ВСН 58-88(р), утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312; п. 3.11 Положения МДС 13-14.2000, утв. пост. Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279

Реконструкция — это пере­устройство объекта, связанное с совершенствованием производства и повышением его техни­ко-экономических показателей для увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

При реконструкции могут проводиться следующие работы:

• изменение планировки помещений;
• возведение надстроек, встроек, пристроек (при необходимости — их частичная разборка);
• повышение уровня инженерного оборудования (в т. ч. реконструкция наружных сетей, кроме магистральных);
• улучшение архитектурной выразительности объекта;
• благоустройство прилегающих территорий;

расширение существующих и строительство новых обслуживающих объектов (или строительство основных объектов вместо ликвидируемых)

п. 2 ст. 257 НК РФ; п. 5.3. ВСН 58-88(р); письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80*

* В данном письме речь идет о реконструкции предприятий (т. е. понятие «реконструкция» дано в более широком смысле).

Экспертиза статьи:
Вячеслав Горностаев,
служба Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор

1 Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ)
2 подп. 2 п. 1 ст. 253, п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ
3 п. 2 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ
4 п. 3 ст. 256 НК РФ
5 письма Минфина России от 24.03.2010 № 03-11-06/2/41, от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794
6 пост. ФАС УО от 27.06.2011 № Ф09-9075/10, ФАС СКО от 15.06.2011 № Ф08-3120/11; определение ВАС РФ от 03.03.2011 № ВАС-173/11 и т. д.
7 пост. Президиума ВАС РФ от 01.02.2011 № 11495/10 (далее — Постановление № 11495/10)
8 п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 5 ГрК РФ
9 подп. 14-14.3 ст. 1 ГрК РФ

Источник

Перепланировка, переустройство или реконструкция помещения?

В чем заключается разница между реконструкцией и перепланировкой? Что означает каждый из этих понятий?

Терминология

Реконструкция – это изменение технических характеристик здания без внесения корректив в его планировку. Реконструкцией считается капитальный ремонт фасада или изменение внешнего вида строения, остекление лоджий, облагораживание проемов дверей или окон и так далее.

Реконструкция может состоять из таких видов работ:

• замена инженерных сетей или перемены в их расположении;
• возведение пристроек;
• строительство нового балкона или лоджии, либо остекление уже имеющихся;
• восстановление или полное изменение отделки фасада;
• реставрация несущих конструкций;
• обустройство новых входов или их тамбуров;
• демонтаж старых частей фасада и монтаж новых;
• изменение этажности помещения, например за счет добавления антресоли.

Данные работы могут производиться как в комплексе, так и отдельно. Несущие конструкции и наружная отделка в процессе реконструкции меняются лишь частично.

Перепланировка – это изменение размеров и конфигурации здания и его функциональности. Работы касаются внутренней части строений и не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов.

Ключевая цель перепланировки – улучшение качества помещений для того, чтобы после ремонта можно было более комфортно и эффективно ими пользоваться.

При перепланировке проводятся такие работы:

• снос старых и строительство новых перегородок;
• изменение положения и размеров оконных и дверных проемов;
• демонтаж старых стен, изменение их положения или постройка новых.

Перепланировка – это одна из частей реконструкции, которая включает большее количество работ, являясь более многоплановым понятием по сравнению с перепланировкой.

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

В процессе реконструкции

Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств

Изменения или перенос возможны

Работы могут затронуть фундамент

Перемены не касаются фундамента

Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений

Изменения не выходят за границы фактической площади помещений

Полная замена коммуникаций с применением современных материалов

Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания

Может проводиться полная замена наружной отделки фасада

Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов

Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры

Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений

• перепланировка не затрагивает фасад строения;
• в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

• установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
• монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

Виды переустройства

Переустройство – это внесение масштабных изменений в систему технического, инженерного, а также электрооборудования.

Перепланировка включает в себя демонтаж стен, если, к примеру, нужно из двух отдельных квартир сделать одну, а также возведение новых перегородок.

Согласно ст.25 ЖК РФ есть несколько видов переустройства:

• замена коммуникаций;
• монтаж нового оборудования или изменение старого с целью экономии энергоресурсов и воды;
• замена газовой техники на электрическую;
• обустройство туалета, ванной и кухни;
• коррекция расположения отопительной, сантехнической и газовой систем.

Также переустройством может быть полная ликвидация инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Это можно делать только при условии, что все стояки для подачи воды и отвода стоков остаются.

Ответственность за противозаконные работы

Главным требованием при проведении перепланировки является обеспечение безопасности жилого помещения и здания с технической точки зрения.

За самовольно проведенные работы предусмотрена административная и уголовная ответственность:

• потеря права собственности на недвижимость в некоторых случаях;
• штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и предписание Жилищной инспекцией восстановить изначальный внешний вид здания;
• уголовная ответственность может наступить в случае, если перепланировка стала причиной угрозы для здоровья или жизни окружающих.

Как узаконить перепланировку

Если перепланировка дома или квартиры была сделана без изначального ее согласования, то ее последующее узаконивание может проводиться через суд. Для этого нужно получить от местных органов управления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В Градостроительном кодексе написано, что для осуществления реконструкции нужно получить разрешение, так как без него все выполняемые работы являются самовольными, а объекты – самостроями.

Владелец, который произвел реконструкцию или самовольно возвел какой-либо объект, сможет получить права на него только если суд примет положительное решение по данному вопросу.

Для оформления права собственности на самовольно построенное помещение, либо на проведенную перепланировку, реконструкцию или переустройство, необходимо:

1. Чтобы участок под возведение был частной собственностью.
2. Получить разрешение от уполномоченных органов.

Перечень данных органов может варьироваться в зависимости от вида работ. Пакет требуемых документов зависит от местного и регионального законодательства.

• проект;
• заключение строительного эксперта;
• урегулирование вопросов с коммунальными службами;
• разрешение от санэпидемстанции и пожарной охраны.

До того, как оформить отказ в признании права собственности на самовольное строение или в сохранении здания в измененном виде, администрация может потребовать предоставление и других документов.

Ответы на вопросы владельцев недвижимости

У владельцев недвижимости часто возникают вопросы о том, как оформить право собственности на уже выполненную пристройку, а также какие работы можно проводить при реконструкции, чего делать нельзя и как узаконить перепланировку через суд.

Пристройка является реконструкцией всего дома, даже если его внешний вид не претерпел изменений.

Любая пристройка не может быть отдельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности является весь дом вместе с добавленной к нему пристройкой. Такое здание будет поделено на правах долевой собственности между всеми владельцами.

Разрешение от администрации требуется для строительства жилого дома. Без такого разрешения возможно возведение технических помещений, таких как сарай, гараж или баня.

Фасад многоквартирного дома считается общим имуществом, поэтому, согласно ст.246 ГК РФ и ст.44 ЖК РЖ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности возможно только если все владельцы согласны с такими работами. Это значит, что реконструкция в многоквартирном доме должна проводиться на основании решения, которое принято всеми собственниками данного объекта.
Разрешено:

• Сделать выход во второй санузел из спальни, если в квартире уже имеется один санузел.
• Построить камин на верхнем этаже с обязательной установкой заводского дымохода и топки.
• Демонтировать подоконник для строительства дверей без выноса общей отопительной системы на лоджию.
• Построить в квартире сауну с дополнительной гидро- и пароизоляцией, а также вентиляцией. Объём парной может быть до 25 м 3 . Сауна должна быть в виде цельной кабинки и иметь сертификат качества.

Не нужно согласовывать косметические ремонтные работы, замену различных коммуникаций аналогичными новыми, а также разборку встроенной мебели.

• Прокладывать коммуникации для кондиционера снаружи или устраивать для этого каналы в железобетонных стенах.
• Выносить общедомовые батареи отопления на лоджии.
• Соединять комнату с балконом без установки дверей.
• Делать проходной санузел.
• Строить жилые комнаты площадью меньше 9 м 2 или с шириной меньше 2,25 м.
• Обустраивать теплые полы и отопление на лоджии за счет общей системы отопления и подачи воды.
• Устанавливать краны на стояки водоснабжения или системы отопления.
• Присоединять общий тамбур к жилой комнате.
• Объединять кухню с газовой плитой с коридором или жилым помещением.
• Обустраивать вход в туалет из кухни или жилой комнаты.
• Делать жилые помещения или кухню без наличия в них окон.
• Вносить изменения во внешний вид оконных рам.
• Переносить туалет или кухню на балкон или в тамбур.
• Располагать жилые комнаты под кухней или санузлом соседей сверху.
• Строить балкон или лоджию на козырьке подъезда.
• Переносить кухню или санузел над жилыми помещениями соседей внизу.
• Устанавливать входную дверь, открывающуюся наружу так, чтобы она препятствовала свободному выходу соседей.
• Располагать коммуникации для водоснабжения, канализации или отопления в стенах.
• В домах, возведенных по проекту МНИИТЭП после 2006 года, нельзя затрагивать ограждающие конструкции и несущие элементы.

• Заказанные в БТИ старый и новых техпаспорта.
• Оригинал и копия свидетельство права собственности на данную недвижимость.
• Полученные в БТИ планы квартир на верхнем и нижнем этажах.
• Нотариально заверенная доверенность на ведение дела на имя адвоката. Если владелец не один, то доверенность нужно иметь каждому из них.

Условием, при котором можно будет оставить помещение в измененном виде, является отсутствие угрозы для здоровья и жизни граждан, а также нарушений их интересов.

Строительно-техническая экспертиза – необходимое условие для того, чтобы подтвердить безопасность и соответствие всем нормам произведенных строительных работ. Для этого следует подать в суд прошение с перечнем вопросов для эксперта.

Знание отличий между перепланировкой и реконструкцией может помочь владельцу определить, какой вид работ ему лучше проводить, чтобы сделать свое помещение более комфортным. Это позволит собственнику избежать больших расходов и административной ответственности.

Источник