План по текущему ремонту тсж

Товарищества собственников жилья: проведение текущего ремонта

Автор: Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт RosCo — Consulting & audit

Какие виды работ включаются в состав текущего ремонта? В каком порядке принимается решение о проведении текущего ремонта в многоквартирном доме (далее по тексту – МКД), если собственниками выбран способ управления ТСЖ?

Что представляет собой текущий ремонт?

Исходя из терминологии документов Госстроя – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (р.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170, далее по тексту – Правила №170).

Перечень работ по текущему ремонту

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении №7 к правилам №170 и включает в себя:

Объект ремонта

В чем заключаются работы по текущему ремонту

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции

Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений

Усиление, смена, заделка отдельных участков

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов

Замена, восстановление отдельных участков

Работы по устранению неисправностей

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях

Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит

Как принимается решение о проведении текущего ремонта в ТСЖ

Проведение текущего ремонта в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников ТСЖ.

Собственники МКД утверждают на общем собрании ТСЖ перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п.17Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, далее по тексту – Правила №491).

Общее собрание членов ТСЖ может проводиться путем:

очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме);

заочного голосования (опросным путем);

очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).

Общее собрание собственников ТСЖ будет считаться правомочным, если в нем участвовало более 50% от общего количества собственников МКД. При этом принятые решения в части проведения текущего ремонта дома, являются обязательными для всех собственников МКД, в том числе для собственников МКД, которые не принимали участие в общем собрании либо голосовали против принятия решения большинства собственников (п.5 ст.46 ЖК РФ, п.2 ст.181.1 ГК РФ, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2015 г. №33-18199/2015).

Источник финансирования текущего ремонта в ТСЖ

ТСЖ могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в МКД как собственными силами, так и силами подрядных организаций (п.2.2 ст.161 ЖК РФ).

Собственники МКД несут расходы на содержание и на ремонт имущества соразмерно своим долям в праве собственности на это имущество. По общему правилу, плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст.154 ЖК РФ). Те собственники МКД, которые не являются членами ТСЖ, вносят плату на содержание и ремонт жилого помещения на основании договоров, заключенных с ТСЖ (п.1-3 ст.39 ЖК РФ, п.28 Правил №491).

На практике распространена ситуация, когда в ТСЖ создается специальный фонд на проведение текущего ремонта. Утверждение порядка образования и использования такого фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п.5 ч.2 ст.145 ЖК РФ).

Но отдельный фонд на проведение ремонта можно не создавать, а предусмотренные сметой запланированные расходы на ремонт, будут зачисляться на расчетный счет ТСЖ и накапливаться там (т.е. на расчетном счете будет остаток средств для последующего проведения ремонта).После окончания ремонта подрядчиками, уполномоченное лицо ТСЖ, подписывает акт приемки-передачи оказанных услуг по форме, утвержденной приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 г. №761/пр.

Источник

Годовой план содержания и ремонта общего имущества

Наименование работ и услуг

Периодичность выполнения работ и услуг

1.Техническое обслуживание конструктивных элементов зданий:

очистка кровли жилой и офисной части от мусора, грязи

очистка водосточной системы, желобов от грязи, наледи

ТСЖ с привлечением специалистов

ремонт водосточной системы

ТСЖ с привлечением специалистов

мелкий ремонт кровли

по мере необходимости

очистка чердака от мусора

мелкий ремонт цоколя, стеклопакетов, входных групп

ТСЖ с привлечением специалистов

частичное восстановление, ремонт фасадной плитки

Обследование фасадных плит промышленными альпинистами

По договору со специалистами

2. Содержание мест общего пользования

уборка подъездов (мытье полов выше второго этажа)

1 раз в 3 недели

уборка подъездов (влажное подметание полов выше второго этажа)

мытье полов в лифтах, 1-2 этажи.

1 раз в три недели

3. Содержание придомовой территории

озеленение территории (высадка цветов, высадка, замена кустарников, деревьев, ремонт газонов)

кошение газонов, устройство клумб

поливка газонов, деревьев, цветов

по мере необходимости

4. Содержание общего имущества

техническое обслуживание дверей, окон

1-3 раза в месяц

ТСЖ с привлечением специалистов

ремонт, замена дверей, окон, фурнитуры

по мере необходимости

ТСЖ с привлечением специалистов

мытье окон, стеклянных заполнений дверей

очистка подвалов от грязи, мусора

1 раз в квартал

ремонт, замена трапиков в подвалах

по мере необходимости

очистка ливневой канализации

5.Содержание и ремонт общедомовых систем и инженерного оборудования

технический ремонт и обслуживание системы отопления

ТСЖ с привлечением специалистов

техническое обслуживание и ремонт ХГВС, канализации

ТСЖ с привлечением специалистов

промывка, опрессовка системы отопления, испытания системы отопления

регулировка системы отопления

техническое обслуживание и ремонт системы электроснабжения

по мере необходимости

ТСЖ с привлечением специалистов

замена перегоревших лампочек в МОП

по мере необходимости

обслуживание и ремонт освещения придомовой территории

по мере необходимости

ТСЖ с привлечением специалистов

проведение ППР в электрощитках поэтажных

ТСЖ с привлечением специалистов

техническое обслуживание и ремонт узлов учета тепловой энергии, теплообменника

по мере необходимости

ТСЖ с привлечением специалистов

передача показаний приборов учета в ресурсоснабжающие организации (снятие показаний )

промывка и ремонт теплообменников

ТСЖ с привлечением специалистов

обслуживание и ремонт насосов на ХВС, ГВС

по мере необходимости

Замена огнетушителей в технических помещениях

По сроку годности эксплуатации

Будние дни с 17 до 8, выходные, праздничные дни-круглосуточно

6. Содержание лифтового хозяйства

Обслуживание и ремонт лифтов

по мере необходимости

обслуживание и ремонт диспетчерской связи

по мере необходимости

7. Содержание мусоропроводов

по мере необходимости

промывка, дезинсекция мусопроводов

ремонт, замена клапанов мусоропроводов

по мере необходимости

замена уплотнительных резинок на клапанах ствола мусопровода

по мере необходимости

очистка от грязи мусороприемных камер

вывоз крупногабаритного мусора

по мере необходимости

ремонт, покраска мусороприемных баков, тележек

по мере необходимости

промывка мусороприемных камер

замена «фартуков» в мусороприемных камерах на стволах мусопроводов

8.Проведение осмотра состояния общего имущества

Поквартирный обход квартир с целью определения технического состояния систем жизнеобеспечения.

9.Сдача дома на готовность к отопительному сезону

10.Текущий ремонт общего имущества с элементами капитального ремонта

Ремонт наружной канализации

По договору подряда «Аква-Техно»

Частичная замена тр/проводов и арматуры системы ХГВС

По договору подряда «Аква-Техно»

Замена задвижек на тепловом узле 5 шт. ,замена распределительной гребенки

По договору подряда «Аква-Техно»

Сканирование и обследование ливнестоков на пристроенной части здания

По договору подряда «Аква-Техно»

Сезонное обслуживание механической части въездных ворот

ТСЖ по договору

Ремонт и покраска малых форм детской площадки

ТСЖ по договору

Замена (частичная) трубопроводов и запорной арматуры системы отопления по техподвалу

ТСЖ по договору

Ремонт метал. Дверей 2-го мусоросборника

ТСЖ по договору

Частичная замена стояков ХГВС по квартирам

ТСЖ по договору подряда

Изготовление и замена двере выхода на крышу 2,3 подъезд

По графику работ

Выборочный текущий ремонт мягкой кровли пристроя

Замена тр/проводов к пожарным гидрантам

по тех. подвалу 2,3 п.

По графику работ

ТСЖ по договору подряда

Ремонт , уплотнение и покраска мусороприемных камер

Замена участков системы канализации

по тех. подвалу 4 п. ф-100мм

ТСЖ по договору подряда

11.Управление многоквартирным домом

Обновление сайта и его модернизация с размещением новой информации

Организация приема собственников помещений паспортистом и руководством ТСЖ

Источник

Текущий ремонт многоквартирного дома: что входит, оплата и сроки проведения

Текущий ремонт многоквартирного дома предусматривает внесение платы жильцами. Такие мероприятия представлены определенным перечнем работ. Ответственность за некачественное исполнение обязанностей ложится на управляющие компании (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Понятие текущего ремонта

Проведение восстановительных работ в МКД подразумевает, что уполномоченная компания реализует комплекс мероприятий, которые направлены на поддержание помещений дома в таком состоянии, чтобы в нем можно было жить.

Кроме того, это работы, связанные с образовавшимися неполадками, способных повлиять на безопасность граждан. Указанные действия реализуются организациями, которые взяли обязательства по поддержанию здания в надлежащем состоянии.

Работы по ремонту могут быть связаны с:

• реализацией работ восстановительного значения;
• производством ремонта части коммуникаций инженерного типа;
• заменой некоторых элементов.

Все работы, проводимые в МКД, регламентированы документами технического и нормативного значения. Данные акты выступают основанием для принятия решения о замене коммуникаций.

Законодательное регулирование вопроса

Законодатель четко определяет перечень работ, которые должны проводиться в конкретном доме, сроки их реализации и финансы, используемые при восстановлении.

К этим документам отнесены:

• Жилищный кодекс РФ. Данный акт описывает правила разработки норм, перечисление средств, предназначенных для реализации данных работ;
• методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004;
• Постановление Госстроя № 170 от 2003 года «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Отражается, кем производится ремонт подъездов, уборка после его завершения.

Собственники помещений в МКД после изучения перечисленных актов получают представление о том, сколько средств нужно для ремонта дома.

Проведение восстановительных мероприятий в МКД

Основанием производства восстановительных работ выступает проведение мероприятий по осмотру, а также отражение оценки состояния МКД с технической точки зрения. Кроме того, сотрудники уполномоченной организации устанавливают степень изношенности разных коммуникаций, которые используются жильцами дома.

Предусматриваются конкретные сроки производства планового осмотра:

• весной, после того, как прекращается отопительный период;
• осенью перед началом подключения системы отопления.

Данное мероприятие реализуется комиссией. В нее включаются сотрудники управляющей компании и владельцы помещений в доме. По завершении осмотра формируется акт, который является основанием для реализации мероприятий.

Перечень работ

Говоря о том, что входит в текущий ремонт, нужно учесть, что полный список отражается в Методических рекомендациях МКД 2-04.2004.

К ним отнесены:

• работы, направленные на восстановление участков МКД, которые имеют повреждения;
• покраска стен и потолков в подъезде;
• восстановление окон и рам;
• усиление перегородок, расположенных между квартирами;
• замена частей в отопительной системе;
• обеспечение постоянной работы вентиляции;
• установка ящиков, предназначенных для корреспонденции;
• восстановительные работы пола в подъездах;
• замена лампочек и светильников;
• устранение неполадок в системе освещения.

Все работы должны соответствовать законам.

В чем отличие от капитального ремонта

Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.

Основание	Текущий	Капитальный
Проводимые работы	Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация	Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества
Финансирование	Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов	Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции
Длительность	Месяц и более	От нескольких дней до нескольких недель
Стоимость	Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов	Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК

Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.

План проведения ремонта

Производство ремонта в многоквартирном доме подразумевает необходимость составления плана. Главный фактор, который сказывается на выборе объектов для ремонта, — осмотр. Это помогает выявить проблемные моменты и дать оценку степени износа здания.

Работы проводятся, если:

• подходит время для косметического или профилактического ремонта;
• некоторые части коммуникаций пришли в негодный вид и требуется провести восстановление;
• случилась неожиданная поломка.

Проведением осмотров занимаются сотрудники УК или члены ТСЖ. В ходе данного мероприятия формируется план по производству текущего ремонта. Если действует товарищество собственников жилья, то готовый план подлежит утверждению на общем собрании.

Проведение текущего ремонта

Закон указывает на то, что ремонтные работы должны совершаться в определенной последовательности.

В том числе:

• осмотр помещений в МКД;
• формирование плана конкретных мероприятий;
• производство тендера. Это нужно для того, чтобы выбрать организацию, выступающую подрядчиком по восстановительным работам;
• оформление соглашения. В нем прописываются правомочия и обязательства сторон, сроки реализации ремонта;
• ремонт здания;
• прием выполненных работ. Реализуется данное мероприятие комиссией, в состав которой входят собственники квартир и сотрудники УК. По итогу приема работ формируется соответствующий акт.

Если четко следовать указанному алгоритму, это даст гарантию на возможность обжалования результата ремонта, когда работы будут исполнены некачественно. В этом случае расходы на доработку ложатся на ответственную организацию.

Ремонт подъезда

Содержание и текущий ремонт в многоквартирном доме затрагивает, в том числе, и помещение подъездов. Средства на эти мероприятия предоставляются собственниками квартир в МКД. При этом оплата реализуется каждый месяц на основании квитанции, сформированной УК.

К моменту производства ремонта дополнительные средства оплачивать не потребуется. Ответственность в этом случае ложится на управляющую компанию. Жильцы вправе обжаловать некачественно проведенные работы.

У граждан есть возможность отразить свои пожелания при формировании перечня запланированных работ. Убраться по завершении рассматриваемых мероприятий обязана организация, проводившая ремонт.

Период проведения ремонта

В законодательстве нет четко определенных сроков для производства ремонтных работ.

К примеру, при замене части кровли потребуется неделя, некоторые мероприятия могут быть выполнены за день-два. Кроме того, есть факторы, сказывающиеся на сроках производства таких работ.

К ним отнесены:

• объект, требующий восстановления;
• сезон производства ремонта;
• возможности подрядчика.

Одни и те же работы, проводимые зимой и летом, в первом случае требуют больше времени для реализации. Периоды исполнения конкретных мероприятий, прописаны в соглашении, оформленном с подрядчиком.

Важно! Если установленные сроки нарушаются, лицо вправе обжаловать данное действие. Обратиться следует в жилищную инспекцию или прокуратуру, суды.

Тарифы

Управляющая компания при производстве рассматриваемых работ использует средства, внесенные собственниками квартир. Каждый месяц жильцам поступают квитанции, где прописана сумма, предназначенная для проведения ремонтных мероприятий.

Определение тарифов происходит так:

• сотрудники УК формируют суммы, необходимые для внесения в качестве оплаты текущего ремонта;
• владельцы квартир на общем собрании утверждают установленные значения;
• представители УК направляют данные на рассмотрение регионального жилищного департамента для одобрения;
• члены данного органа утверждают и публикуют тарифы, если нужно меняют.

Когда в результате рассмотрения тарифов департаментом происходит повышение цен, позицию требуется обосновать. Это говорит о том, что в разных регионах устанавливаются отличающиеся друг от друга тарифы.

Таким образом, текущий ремонт направлен на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии. Ответственность по исполнению этих работ ложится на организацию, проводящую восстановление МКД. Тариф на оплату разрабатывается на основании действующего законодательства.

Источник