Организация и планирование капитального ремонта
Важнейшей формой воспроизводства является капитальный ремонт, который заключается в замене или восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в устранении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведении работ по повышению уровня благоустройства здания в целом.
Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный. Комплексный капитальный ремонт охватывает все здание в целом или отдельные его секции. При этом устраняют физический и моральный износ, т.е. предусматривается одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства здания в целом. Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования, при этом устраняется физический износ путем ремонта, замены и усиления конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение или разрушение.
Планирование капитального ремонт жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда.
При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления. Перечень работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении 1.7.
Капитальный ремонт в домах, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, а также строениях, подлежащих сносу в течение ближайших 10 лет: допускается производить капитальный ремонт в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок.
Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.
Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых здании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).
3.3. Организация технического обслуживания жилых зданий, планируемых на капитальный ремонт.
При техническом обслуживании жилых домов, подготовленных к капитальному ремонту с отселением (частичным) проживающих, должны соблюдаться следующие дополнительные требования:
• ограждение опасных участков;
• охрана и недопущение входа посторонних лиц в отселенные помещения;
• отключение в отселенных квартирах санитарно-технических, электрических и газовых устройств.
Все конструкции, находящиеся в аварийном состоянии, должны быть обеспечены охранными устройствами, предупреждающими их обрушение.
4. Реконструкция и модернизация жилищного фонда.
Возрастающая масса основных фондов жилищной сферы требует все более значительных ресурсов на ее содержание и совершенствование. В связи с этим с каждым годом повышается значение реконструкции и модернизации основных фондов жилищной сферы, особенно в крупных городах, обладающих огромным историческим и культурным наследием. Реконструкция направлена на возмещение физического и морального износа, но, в отличие от нового строительства, реконструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично. Реконструкция рассматривается применительно к отдельным объектам или к совокупности основных фондов города: реконструкция центральной части города, жилого массива, части жилой и общественной застройки, реконструкция зданий, дорог и т.п. Реконструкция — это коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования.
Реконструкция жилых зданий — это комплекс организационных и технологических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем. В процессе реконструкции производят частичную или полную перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, приводя его в соответствие с действующими «данный момент нормативными требованиями, с установкой, если требуется дополнительного оборудования. Изменение объемно-планировочных характеристик здания при реконструкции может сопровождаться изменением его объема и назначения. Представляя собой форму расширенного воспроизводства основных фондов жилищной сферы, реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилища, его комфортности и эксплуатационной надежности.
Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства. По своему содержанию это приведение в соответствие с современными требованиями эксплуатационных качеств и инженерного оборудования здания. В состав модернизации входят ограниченные объемы работ по перепланировке квартир, оснащение их недостающими видами инженерного оборудования, замена систем и конструкций на более совершенные и эффективные. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются, отставание качества существующего фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Мероприятия модернизации направлены на снижение морального износа. Классификация проектных решений модернизации жилых зданий приведена в табл. 3.
Источник
Планирование капитальных ремонтов зданий
1. Система ремонтов. Стратегия планирования
Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств. Для этих целей предусмотрена система ремонтных мероприятий, включающая в себя проведение текущих и капитальных ремонтов зданий и сооружений. Принятие решений по проведению тех или иных ремонтных работ основывается на результатах проводимых осмотров конструктивных элементов и инженерных систем зданий и сооружений.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений. Один раз в год, в ходе весеннего осмотра, следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке содержания зданий, эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.
Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены.
Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:
— составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
— уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;
— проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
— выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.
Организация и планирование текущего ремонта.
Организация и проведение текущего ремонта жилых зданий должны осуществляться в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилищного фонда, Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий, другими нормативными актами Госстроя России и Методическими рекомендациями. В части организации и оплаты труда необходимо руководствоваться Гражданским Кодексом Российской Федерации, Кодексом Законов о труде Российской Федерации, Методическими рекомендациями Государственного научно-технического центра нормирования и информационных систем в ЖКХ Госстроя России.
Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых зданий.
Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникших мелких повреждений и неисправностей.
Все работы по текущему ремонту, в свою очередь, разделяются на две группы:
— профилактический ремонт, количественно выявляемый и планируемый заранее по объему и времени его выполнения;
— непредвиденный ремонт, количественно выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.
Профилактический ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности жилых и общественных зданий. Своевременное планирование и производство таких ремонтных работ по ликвидации отдельных повреждений, возникающих в процессе эксплуатации, предупреждают дальнейшее их развитие, предохраняют здание от преждевременного износа и сокращают расходы на капитальные ремонты зданий. К этой группе работ относятся работы по ремонту и окраске кровель, замене недостающих частей и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и дверей, очистке от загрязнения и простой окраске фасадов, лестничных клеток и другие аналогичные по своему характеру работы.
Исходными материалами для составления годового и поквартального планов профилактического текущего ремонта должны служить описи работ, составленные на основании результатов технических осмотров и по записям объемов работ в журнале осмотра зданий. На производство этих работ должно планироваться до 75—80% выделяемых ассигнований на текущий ремонт.
В отличие от профилактического ремонта, проводимого по определенному, заранее составленному календарному плану, непредвиденный ремонт заключается в срочном исправлении мелких случайных повреждений и недостатков, которые не могли быть обнаружены и устранены при производстве профилактического ремонта или возникли после его выполнения. Такие мелкие повреждения и неисправности в системах водопровода и канализации, в сетях и приборах теплогазоэлектроснабжения во избежание крупных аварий следует немедленно устранять. На производство таких срочных непредвиденных работ, не включенных в объем профилактического ремонта, должны предусматриваться остальные 25—20% затрат по текущему ремонту.
Техническое обслуживание и текущий ремонт в жилых и общественных зданиях осуществляются постоянными штатными рабочими эксплуатационных контор соответствующих учреждений и заключаются:
— в систематическом осмотре по графику закрепленных на постоянное обслуживание за каждым рабочим квартир, служебных помещений, частей здания и оборудования;
— в выполнении работ текущего (профилактического и непредвиденного) ремонта согласно перечню работ;
— в устранении и предупреждении возможных аварий и их последствий (непредвиденный ремонт);
— в проведении необходимого инструктажа жильцов по правильному содержанию и использованию домового оборудования.
3. Капитальный ремонт
Капитальный ремонт в жилых домах и общественных зданиях заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.
Износ отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования в процессе эксплуатации жилых домов и общественных зданий неодинаков и зависит от природы материала, а поэтому сроки службы их по времени различны. Наиболее длительные сроки службы в каменных домах имеют фундаменты и стены. В силу этих причин в капитальном ремонтируемом каменном здании при замене конструктивных элементов последние должны предусматриваться из материалов более долговечных, приближающихся к срокам службы фундаментов и стен здания.
Все работы по капитальному ремонту жилых и общественных зданий делятся на следующие группы:
— комплексный капитальный ремонт, охватывающий ремонтом отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме;
— выборочный капитальный ремонт, заключается в ремонте отдельных конструктивных элементов, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или полное разрушение.
Комплексный капитальный ремонт
Комплексный ремонт является основным видом капитального ремонта здания и предусматривает одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышение степени благоустройства в них.
Под комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома и общественные здания, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в негодное состояние (аварийное) и нуждаются в замене.
Жилые дома и общественные здания дореволюционных и предвоенных лет постройки во многих случаях имеют неравнопрочные конструкции по срокам их службы.
При ремонте жилых домов и общественных зданий за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, разрешается производить:
— замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;
— восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;
— устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т. п.);
— улучшение благоустройства территории двора (замощение, асфальтирование и озеленение и т. д.);
— устройство и ремонт телевизионных антенн коллективного пользования.
Выборочный капитальный ремонт
Выборочный капитальный ремонт должен производиться в таких жилых и общественных зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, однако отдельные конструктивные элементы или санитарно-технические устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене.
В этих случаях в первую очередь предусматривается ремонт таких конструкций и оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций жилого дома и повлечь за собой их повреждение или Волное разрушение. К таким работам следует относить:
— неисправность кровли, надстенных желобов, различных открыто выступающих частей и водосточных труб на фасадах зданий;
— частичную неисправность междуэтажных перекрытий и отдельных балок, в особенности в санитарных узлах, кухнях и смежных с ними помещениях;
— неисправность санитарно-технических устройств и оборудования в доме, В том числе водопровода, канализации, системы центрального отопления, Электропроводки.
К выборочному капитальному ремонту могут относиться и работы по восстановлению балконов, оштукатурке и окраске фасадов зданий с включением линейных покрытий, по замене водосточных труб, дворовому замощению и озеленению придомового участка.
Источник