Планируете провести капитальный ремонт

Как узнать, когда в нашем доме будет капремонт?

Каждый месяц перечисляем деньги на капремонт, а они как в трубу улетают. Непонятно, когда и что нам за эти деньги положено. Лифт постоянно застревает, крыша течет. Все это вроде должны чинить за счет наших взносов, но когда это будет? Спрашивал в нашем ТСЖ — там ничего толком не ответили.

Расскажите, как узнать, когда и что в нашем доме будут делать по программе капремонта?

Иван Андреевич, не переживайте: ваши взносы не испаряются, а идут по назначению — формируют фонд капитального ремонта. Существует график проведения ремонта многоквартирных домов — его можно посмотреть в интернете. Расскажу, как это сделать.

Что такое фонд капитального ремонта

Фонд капитального ремонта — это взносы собственников в МКД и другие суммы, которые идут на проведение капремонта общего имущества в доме, например пени за просрочку уплаты взносов или кредитные деньги на ремонт.

Есть два способа формировать фонд капремонта:

1. на личном счете дома;
2. на счете регионального оператора.

По умолчанию фонд формируется на счете регионального оператора. Это такой общий котел, в который складывают деньги собственники из всех домов региона. Каждый год из этого котла берут определенную сумму и тратят на ремонт. То есть, например, в 2020 году ваши деньги пойдут на ремонт соседнего дома, а в 2021 году соседи оплатят ремонт вашего. Очередность работ определяется программой капремонта, в начале списка обычно самые изношенные дома.

Личный счет — это индивидуальная копилка конкретного дома. Собственники выбирают банк, открывают счет и каждый месяц перечисляют туда деньги. По поручению собственников ими распоряжается владелец счета, например представитель УК или ТСЖ. Если фонд формируется на счете дома, собственники сами решают, когда и что ремонтировать.

В любом случае собранные деньги можно потратить только на ремонтные работы.

Как узнать сроки проведения капремонта и конкретные работы

Узнать, что и когда будут ремонтировать, проще всего на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Если ваш дом есть в системе, вы увидите результаты поиска.

Нажмите на адрес — появятся сведения о доме: общая площадь, год ввода в эксплуатацию, серия и тип постройки здания, количество этажей и т. п. Там же будет вкладка «Капитальный ремонт МКД». Если перейдете на нее, увидите информацию о фонде капремонта: способ формирования, размер взноса, общую сумму собранных денег на капремонт, остаток фонда и т. п.

Слева на странице появится раздел «Работы (услуги)». Зайдите в него, чтобы узнать, какие части дома и в какие сроки собираются отремонтировать, а какие работы уже провели.

В разделе две вкладки: «По конструктивам» и «По годам». Вы пишете, что в вашем доме течет крыша. Чтобы узнать, когда ее залатают, перейдите во вкладку «По конструктивам», слева выберите «Предстоящие работы (услуги)» и нажмите на строку «Крыша» — там будет вся информация.

А чтобы узнать, какого ремонта ждать в конкретном году, перейдите во вкладку «По годам».

Если дом не определяется через строку поиска

Такое бывает. В этом случае попробуйте следующий алгоритм.

После того как вы перейдете во вкладку дома, алгоритм действий будет такой же, как я описала выше.

Если на сайте нет информации о доме

Бывает, что сведений о доме в системе еще нет. В этом случае можете обратиться в ТСЖ или УК. Они должны знать, когда запланирован ремонт и какие объекты общего имущества будут ремонтировать.

Если они не смогут ответить на ваши вопросы, обратитесь в администрацию своего населенного пункта. Посмотрите структуру администрации на сайте — там будет отдел, департамент или министерство, которое занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства.

Направьте заявление с просьбой предоставить информацию о капремонте вашего дома. Его можно подать непосредственно в администрацию — лично или по почте — либо через МФЦ. В среднем такие заявления рассматривают 30 дней.

Если хотите побольше узнать о капитальном ремонте МКД, почитайте другие наши статьи по теме:

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

А если сам дом в системе есть, а информации по капремонту нет, кого трясти?

silsky, у меня аналогичная ситуация!!

К 2040 году либо эмир, либо ишак. А денюшки всё-равно тю-тю))

Андрей, проведите общее собрание собственников, переведите деньги на специальный счет. Будете распоряжаться ими самостоятельно и никуда не денутся.

Похоже что для разных городов надо смотреть разные источники. По Спб на сайте «Реформа ЖКХ» мой дом нашелся, но данных о кап.ремонте нет, а вот на gorod.gov.spb.ru всё есть.

d1mmmk, спасибо за ссылку! реально все есть и портал очень норм!

В моем городе в начале списка дома в центре города, на центральных улицах. Но никак не самые изношенные. Мой дом появлялся в списках, потом убрали. Не знаю, честно,есть ли смысл платить?

Кэтти, какая разница, на копится сумма, подадут в суд, взыщут с песнями, штрафом и судебными издержками

Василий, сейчас упрощённая система взыскания долгов. Через судебный приказ. Взыщут и взыщут. Пока под % полежат.

Недавно компания, где работаю, купила помещение в старом доме и я на своей шкуре прочувствовал все национальные особенности ЖКХ.

Во-первых про сам кап. ремонт, иногда гордо говорила управдом, но не знала точно когда, что и кто.
Во-вторых, в один прекрасный день приехала какая-то странная бригада и позвонила мне с ультиматумом: или мы вот прямо сейчас открываем им дверь, или они спиливают замок (речь идет о полуподвальном помещении, что пустовало до нас и сантехник имел ключ от старого замка) — они сейчас будут менять стояки канализации. Хорошо, что я рядом был, в офисе неподалеку. Сами работы провели кое-как, оставили кучу мусора и кормили завтраками, а потом перестали отвечали на звонки, когда об этом напоминали. В новой системе К есть очаровательное ноухау для сброса излишков сточных вод прямо в наше помещение, когда засоренный колодец на улице не справляется.

Так как мы все будем делать там свой ремонт, то все их креативы демонтируем и сделаем нормально заново, но осадочек как говориться остался.

Еще в этом доме пару водосточных труб по этой программе меняли: старые ржавые худо-бедно работают, а по новью вода снаружи и по стенам течет. Будет разбираться с этим.

Врагу не пожелаешь такого ремонта, но вы, Шура, пилите, пилите, внутри они золотые.

Источник

Капитальный ремонт новостройки: о чём нужно позаботиться заранее

Когда дом только что или недавно сдан в эксплуатацию, меньше всего жители и управляющая организация думают о том, что в своё время ему предстоит капитальный ремонт. А между тем, обо всех организационных моментах нужно позаботиться заранее. Читайте советы нашего эксперта Екатерины Окуньковой.

Изучите организационные моменты проведения капремонта новостройки

29 января Екатерина Окунькова, юрист ООО «РУСЭНЕРГОСБЫТ», провела онлайн-семинар «Капитальный ремонт новостроек: кому доверить деньги, как провести ОСС и выбрать банк», на котором рассказала:

• как формируется фонд капремонта,
• спецсчёт или общий счёт регоператора лучше выбрать,
• как правильно открыть спецсчёт.

Узнайте, включён ли дом в региональную программу капитального ремонта

Капитальный ремонт общего имущества в МКД – это восстановление или полная замена конструктивных элементов здания, в том числе внутридомовых коммуникаций.

Региональная программа капремонта создана для того, чтобы вести учёт многоквартирных домов и отслеживать, когда им необходим капитальный ремонт. В такую программу включены все МКД, кроме тех, что перечислены в ч. 2 ст. 168 ЖК РФ, а это дома:

• в установленном Правительством РФ порядке признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции,
• в которых менее пяти квартир.

Собственники помещений в МКД, введённом в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта и включённом в региональную программу при её актуализации, платят взносы на капитальный ремонт. Такая обязанность появляется у них по истечении срока, установленного органом госвласти субъекта РФ, но не позднее чем в течение 5 лет с даты включения дома в региональную программу.

Екатерина Окунькова объяснила, что обычно происходит на практике. Застройщик сдаёт дом, администрация его принимает и передаёт документы в местное министерство строительства, которое включает МКД в региональную программу капитального ремонта.

Если многоквартирный дом возвёл добросовестный застройщик, то он в течение следующих пяти лет после сдачи объекта в эксплуатацию несёт за него ответственность и исправляет все огрехи. Бывают и другие ситуации. Например, застройщик обанкротился сразу после сдачи дома, а здание построено так некачественно, что ему требуется ремонт в ближайшие четыре года. В таком случае УО обращается в администрацию с заявлением о проведении комиссии в данном МКД для постановки его на учёт и включения в программу капремонта.

Проверить, включён ли МКД в программу капремонта, можно на сайте регионального оператора капитального ремонта вашего региона.

Проследите, чтобы собственники приняли решение о способе формирования фонда капремонта

Собственники помещений в МКД должны принять и реализовать решение о способе формирования фонда капитального ремонта не позднее чем за 3 месяца до возникновения их обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Екатерина Окунькова рекомендует обязательно провести ОСС для того, чтобы определить способ формирования фонда капремонта (спецсчёт или «общий котёл»), если до окончания пяти лет гарантии остаётся пара месяцев. Если этого не сделать, то администрация примет решение аккумулировать средства на общий счёт регионального оператора.

Эксперт советует для новостроек открывать специальные счета. Почему – узнайте из видеозаписи онлайн-семинара.

Откройте спецсчёт капремонта

Чтобы открыть для дома специальный счёт, необходимо следовать простой инструкции:

1. Убедитесь, что МКД включён в региональную программу (ст. 168 ЖК РФ). Для этого зайдите на сайты минстроя или регионального оператора вашего субъекта.
2. Подготовьте и проведите ОСС в доме (ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).

На этом собрании определите владельца специального счёта и выберите кредитную организацию. Главная сложность заключается в том, чтобы правильно сформулировать вопросы к собранию и оформить протокол ОСС.

1. После проведения собрания и получения протокола уведомьте контролирующий орган и регионального оператора об изменении способа формирования фонда капремонта (ст. 173 ЖК РФ).

Каждый пункт инструкции Екатерина Окунькова раскрыла на онлайн-семинаре. Подробности узнайте из видеозаписи, прикреплённой к статье.

Учтите основные ошибки, которые УО совершают при проведении ОСС

При проведении общего собрания собственников о выборе или изменении способа формирования фонда капремонта управляющие организации и ТСЖ часто допускают ошибки. В будущем, даже если капремонт уже будет проведён, прокуратура может потребовать вернуть деньги обратно регоператору. Чтобы этого не произошло, обратите внимание на следующие моменты:

• протокол ОСС должен быть легитимным;
• по всем вопросам необходимо набрать кворум;
• в повестку дня включите обязательные вопросы, убедитесь, что их формулировка однозначна;
• правильно определите владельца спецсчёта;
• выберите банк из списка разрешённых для открытия спецсчёта;
• своевременно уведомьте регионального оператора и контролирующий орган о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

После просмотра видеозаписи онлайн-семинара и изучения раздаточных материалов вы будете знать, как соблюсти все организационные моменты для того, чтобы капремонт в вашей новостройке был проведён вовремя.

Источник

Планируете провести капитальный ремонт

При строительстве многоквартирных домов застройщики часто снижают издержки путем удешевления строительных материалов. С учетом повышения в 2021 году цен на бетон, строительные смеси и в особенности на металл, попытки застройщиков сэкономить на всем, скорее всего, будут встречаться чаще. Отступления от проектных решений приводят к тому, что капитальный ремонт приходится начинать делать практически сразу после того, как заканчивается гарантия на дом. Сказанное справедливо и для неновых домов, которые всегда имеют проблемы, решаемые путем капитального ремонта. Поскольку текущим тарифом эти проблемы не перекрыть, единственным источником финансирования работ может быть только проведение капитального ремонта.

Недостаточный тариф на текущее содержание для капитальных работ в доме

Вопрос тарифа на текущее содержание – чрезвычайно болезненный и большинство жителей, к сожалению, не понимает, что тариф на текущее содержание является недостаточным для комплексного благоустройства дома и двора. За рядом исключений (например, нового или премиального дома) тариф на текущее содержание лишь позволяет поддерживать то состояние дома, которое есть сейчас. Ни о каких капитальных проектах за счет управляющей организации в данном случае речи идти не может.

Порочность данной системы состоит в том, что в отличие от тарифа на капитальный ремонт или платы за коммунальные ресурсы, ценообразование по текущему содержанию – полностью в руках жителей.

В 2018 году в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники на общем собрании не установили тариф на текущее содержание, его в директивном порядке установит орган местного самоуправления. Под эту практику были разработаны специальные рекомендации Минстроя РФот 06.04.2018 N 213/пр.

Однако по факту п. 4 ст. 158 ЖК РФ работает очень плохо, поскольку местные власти не хотят брать на себя ответственность за непопулярные действия по повышению тарифов для управляющих организаций (особенно в свете того, что впереди выборные годы). Также, власти не будут намеренно завышать тариф для управляющей организации, которая не может организовать эту работу с жителями самостоятельно.

В этом случае источником финансирования капитальных работ может быть только фонд капитального ремонта, тарифообразование которого регулируется государством. Многие управляющие организации не любят заниматься капитальным ремонтом, поскольку это крайне ответственное и неблагодарное дело: жители, как правило, не оценят эти работы, а на управляющую организацию могут быть направлены упреки в том, что она «дорвалась» до фонда капитального ремонта жителей и теперь его транжирит.

Дополнительные проблемы могут быть созданы жалобами в надзорные органы.Тем не менее, если управляющая компания «играет» вдолгую, и понимает, что она управляет домом на перспективу и не планирует от него отказываться, проведение капитального ремонта станет неизбежной частью ее работы. Кроме того, несмотря на негатив, проведение капитального ремонта способно поддержать лояльность жителей и нормальное отношение к собственной управляющей организации.

Стоит помнить, что если управляющая организация не проведет капитальный ремонт в установленный в региональной программе срок (а проведение данных работ необходимо), то орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ). А если управляющая организация допустит такие действия с деньгами жителей, то это не добавит ей популярности.

Целевой характер затрат по капитальному ремонту

Прежде всего, стоит помнить, что затраты по капитальному ремонту носят строго целевой характер и их состав установлен в ст. 166 ЖК РФ.

Законодательство выделяет три уровня расходов по капитальному ремонту:

1.Федеральный компонент: п. 1 ст. 166 ЖК РФ (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома).

1. Региональный компонент: п. 2 ст. 166 ЖК РФ (чтобы определить состав работ по региональному компоненту, необходимо посмотреть региональное законодательство о проведении капитального ремонта, где эти работы раскрываются).
2. Факультативный компонент: п. 3 ст. 166 ЖК РФ (работает только в том случае, если собственники платят взнос больше, чем установленный обязательный минимум; в таком случае можно финансировать проведение любых работ по капитальному ремонту общего имущества за счет возникающей разницы).

Устанавливать собственный перечень работ, который отличается от того, что определено в законе – не допускается, и эти действия могут повлечь за собой уголовное преследование лица, допустившего растрату фонда капитального ремонта.

Ошибочным является представление, что общее собрание может установить своими решениями проведение любых видов работ по капитальному ремонту. Принятые решения в этой части будут являться ничтожными, поскольку будут противоречить ст. 166 ЖК РФ.

Подготовка к проведению капитального ремонта

Законодательство выделяет два способа формирования фонда капитального ремонта:

— формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

— формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в народе названный «общим котлом») (п. 3 ст. 170 ЖК РФ)).

При этом владельцем специального счета может быть: региональный оператор по капитальному ремонту, а также ТСЖ, ЖСК или управляющая организация, если они управляют домом (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).

Управляющая организация осуществляет проведение капитального ремонта в том случае, если она является владельцем специального счета.

Проведению капитального ремонта предшествует реализация ряда подготовительных процедур.

1. Информационное обеспечение и объяснение жителям содержания тех работ, которые предлагается провести. Это можно сделать текстовым сообщением на листовке, а также в домовом чате, либо отдельной видеопрезентацией или роликом. Жители должны понимать те цели, которые преследует управляющая организация в части проведения капитального ремонта. Тогда будет легче провести общее собрание и собрать голоса.
2. Проведение общего собрания. Проведению капитального ремонта всегда предшествует процедура проведения общего собрания, которая предполагает набор обязательных для обсуждения и согласования вопросов.

Необходимо принять решения:

— о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту (здесь следует выбрать те работы, которые определены в ст. 166 ЖК РФ и проголосовать за конкретный вид или группу работ);

— о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту (верхняя планка трат всегда утверждается на общем собрании и превышать ее нельзя; учитываем, что верхняя планка не означает, что нужно ее потратить целиком, смысл лишь в том, чтобы заложить траты с профицитом и тем самым подстраховаться);

— о сроках проведения капитального ремонта (предложения о капитальном ремонте должны быть озвучены собственникам не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 189 ЖК РФ); если капитальный ремонт проводится преждевременно, то обычно сроки указываются не более одного года с года планируемого капитального ремонта, однако ввиду форс-мажоров рекомендуется сроки также заложить чуть больше, чтобы подстраховаться);

— об источниках финансирования капитального ремонта (в данном случае таким источником будет являться специальный счет по капитальному ремонту);

-о лице, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (обращаем внимание, что такое лицо делает лишь приемку работ; хотя в нашей практике встречались ситуации, когда выбранное лицо подписывало сами договоры на проведение капитального ремонта, а это не допускается) (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

Все данные решения принимаются не менее чем 2/3 от общей площади собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Тратим денежные средства жителей на проведение капитального ремонта

Специальный счет имеет особый режим траты и использования денежных средств.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (за исключением обязательств по капитальному ремонту, которые возникли из заключенных договоров по работам, утвержденным на общем собрании). Кроме того, в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ, ст. 36.1 ЖК РФ).

Получив решения общего собрания о проведении капитального ремонта, управляющая организация будет являться уполномоченной собственниками на поиск и заключение договора с подрядчиком. Самого подрядчика на общем собрании утверждать не обязательно.

Для того, чтобы банк, в котором открыт специальный счет, оплатил работы по капитальному ремонту, в него необходимо представить:

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях по капитальному ремонту;

— договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества (при этом данный договор должен содержать условие о гарантийном сроке не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки; при этом,если цена договора превышает 3 миллиона рублей, подрядчик должен иметь членство в саморегулируемой организации в области строительства (п. 2.1 ст. 52 ГК РФ));

— акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Законодательство допускает предоплату в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (пп. 3 п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Отчет о проведенных работах перед жителями и надзорными органами

Стоит отметить, на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Таким образом, управляющая организация не вправе тратить денежные средства с одного спецсчета на финансирование работ по другим своим домам.

Приемку работ по капитальному ремонту рекомендуется проводить в два этапа:

1. С группой уполномоченных на общем собрании собственников. Нужно помнить, что конечными заказчиками услуг и работ являются сами жители. Поэтому важно иметь представительство из их числа, провести коллективный осмотр проведенных работ и составить список недостатков по их замечаниям. А затем эти замечания проработать с подрядчиком. После устранения недостатков уполномоченное лицо из числа собственников подписывает внутренний приемочный акт.
2. Имея на руках приемочный акт от жителей, управляющая организация, как заказчик по договору строительного подряда, имеет правовые и фактические основания для подписания акта с подрядчиком. Конечно, со стороны управляющей организации нелишне указать на дополнительные строительные изъяны и недоделки, чтобы подрядчик их устранил.

В части последующего контроля тех трат со специального счета, которые осуществлялись управляющей организацией, необходимо исходить из регионального законодательства. Например, Правительством Пензенской области утверждено Постановление от 27 ноября 2013 года № 887-пп «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению сбора отчетов о целевом использовании денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области».

В соответствии с данным документом, установлена форма отчета о целевом использовании денежных средств, которую подает управляющая организация после проведения работ по капитальному ремонту.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома управляющей организацией – непростая процедура, имеющая много подводных камней и сложностей. Однако эти действия позволяют улучшить качество жилого фонда и заработать дополнительную лояльность от жителей.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

Источник