Плата за общедомовые ремонты дома собственников

Оплата за общедомовые нужды в 2020 году

Общедомовые нужды с недавнего времени числятся не коммунальными, а жилищными услугами. Такая смена статуса привела к изменениям в оплате услуг ЖКХ. Каковы в 2020 году особенности ОДН?

В 2020 году началась реализация законопроекта, касающегося платежей за общедомовые нужды.

В квитанциях плата за ОДН отныне указывается в строчке о содержании жилья, а не в строчке о коммуслугах, как это было ранее. Какими особенностями в 2020 году отличаются общедомовые нужды?

Начиная с 2020 года, оплата за общедомовые нужды рассчитывается по новым правилам. Такое нововведение обусловлено необходимостью расчетов с учетом реального потребления.

По мнению законодателя, смена статуса услуги позволит начислять оплату только за действительно израсходованные ресурсы.

Новый алгоритм расчетов вводился постепенно. За время подготовки к переходу собственники и обслуживающие компании должны были подготовиться к изменениям в оплате.

В частности УК должны были провести проверку каждого дома, обнаружить случаи нецелевого употребления коммунальных ресурсов, выполнить работы по повышению энергоэффективности.

С 2020 года в квитанциях общедомовые нужды включаются в плату за содержание общего имущества.

Платеж ОДН рассчитывается на основании показаний общедомовых приборов учета, установленных в большинстве МКД, в сравнении с показаниями индивидуальных счетчиков.

ОДН представляет собой разницу меж показаниями личных счетчиков, установленных в квартирах жильцов, и общедомовых приборов учета в МКД.

Когда в квартире не установлен счетчик, то объем расходованных ресурсов рассчитывается как соотношение квартирной площади к сумме всех площадей общего имущества.

Если говорить о предназначении ОДН, то это коммунальные услуги, необходимые для поддержания нормальной жизнедеятельности всего многоквартирного дома.

Пересмотр расчета ОДН объясняется тем, что многие управляющие организации стали списывать в этот раздел собственные долги перед поставщиками ресурсов и иные сторонние затраты.

Из чего состоят

Большая часть собственников недостаточно понимает, что входит в общедомовые нужды. Общее представление таково, что ОДН это только освещение и отопление подъезда.

На самом деле кроме перечисленных затрат в РДН включаются расходы:

По электроснабжению Общедомового оборудования и помещений общего пользования

По водоснабжению на обслуживание и работу отопительной системы Мойку и уборку общих помещений, уход за придомовой территорией

Включать в состав ОДН прочие расходы ресурсов категорически запрещено. Жильцы не должны платить за общедомовые нужды сверх нормы.

На практике это выглядит так, что если часть энергоресурсов теряется в процессе доставки к конечному потребителю по вине УК, то затраты оплачивает управляющая организация.

ФЗ № 176 был принят Госдумой РФ еще летом 2015 года. Цель закона позиционирована как создание условий для более эффективной работы в отрасли ЖКХ и улучшение платежной дисциплины.

Следствие закона должно было стать начисление платы за пользование коммуслуг, используемых для общего имущества МКД, исходя из реальной величины потребления, рассчитанной по специально определенным нормативам.

В настоящее время для взимания платы за ОДН применяются следующие нормативные акты:

ФЗ № 261 «Об энергосбережении»;

Постановления Правительства РФ № 344 и №354, включая приложения к ним, касающиеся предоставления коммуслуг жителям МКД;

ФЗ №176 от 29.06.2015.

Нововведения обусловили исчезновение строки об ОДН из платежных квитанций. Причина была в росте социальной напряженности среди населения и отказе многих собственников от оплаты непонятных расходов.

С 1.01.2017 плата за ОДН включается в состав оплаты за содержание общего имущества. Перечень расходуемых на общие нужды ресурсов приведении в ч.2 ст.154 ЖК РФ.

Для применения нового порядка Правительством РФ были внесены изменения в «Правила предоставления коммуслуг …», утвержденные Постановлением Правительства РФ № 354 от 6.05.2011.

Как же рассчитывается плата за ОДН в 2020 году? Существует два варианта расчетов. Основной критерий это наличие/отсутствие общедомового прибора учета в МКД.

В обоих случаях сначала рассчитывается объем израсходованных на общедомовые нужды ресурсов, а затем полученное значение распределяется по лицевым счетам жилых и нежилых помещений.

Если МКД оснащен счетчиком, то величина ОДН рассчитывается как разница между показаниями общего и индивидуальных счетчиков.

Выявленная разница разделяется меж всеми жильцами дома пропорционально площади занимаемых квартир.

Если счетчик в какой-то квартире отсутствует, то расчет осуществляется с применением нормативных показателей по расходу ресурсов на каждого зарегистрированного жильца и площади помещения.

Когда в МКД нет общедомового прибора учета, то объем ОДН определяется посредством умножения установленного местными властями норматива на общую площадь здания.

Применяемые нормативы могут отличаться в зависимости от региона. Из нюансов нового порядка нужно отметить то, что теперь управляющие организации обязаны самостоятельно оплачивать перерасход ресурсов.

Это приведет к тому, что УК будут более заинтересованы в своевременном устранении аварий и станут более тщательно следить за перерасходом.

Для расчета платы за ОДН на уровне субъектов РФ должны быть утверждены нормативы потребления. Для определения правильных значений специалисты собирают показания по сотням тысяч объектов.

В частности учитывается объем поступивших ресурсов по общему счетчику и объем потраченных в индивидуальном порядке ресурсов по личным счетчикам.

Разница считается тем объемом коммунальных ресурсов, который необходим для содержания общего имущества МКД. Сравнение результатов всех проверенных домов позволяет определить средний показатель и утвердить его в качестве единого норматива.

Земельный участок ветеранам боевых действийПро выделение земельных участков ветеранам боевых действий смотрите в статье: земельный участок ветеранам боевых действий.

Как потратить материнский капитал на ремонт квартиры, читайте здесь.

Некоторые вопросы, связанные с новым порядком в отношении ОДН, были разъяснены Минстроем РФ. Так при включении ОДН в жилищные услуги УК (ЖК, ТСЖ и т.п.) должны руководствоваться ч.10 ст.12 ФЗ № 176 от 29.06.2015.

По факту это выглядит следующим образом:

К оплате предъявляется фактический объем ресурсов Потраченных на содержание общего имущества

Полученное значение сравнивается С действующими нормативами

Если фактический объем превышает норматив То разница оплачивается за счет УК

Жильцы МКД Оплачивают услуги в пределах утвержденных нормативов

Единого по стране норматива потребления электроэнергии для МКД не существует. Определение показателя зависит от многих факторов, например:

Наличие/отсутствие индивидуального отопительного пункта

освещения подъезда и придомовых территорий

Оборудования дома Общедомовым прибором учета

Если сравнивать утвержденные на 2020 год нормы в разных регионах, то значения получаются весьма разными. За 1 кв.м. норматив потребления электроэнергии по ОДН колеблется в среднем от 0,6 кВт/ч до 7 кВт/ч.

Для уменьшения оплаты ОДН по электричеству необходимо:

Установить общедомовой счетчик Затраты на который окупаются за несколько месяцев

Своевременно подавать показания по индивидуальным счетчикам Поскольку отсутствие реальных значений ведет к расчету оплаты по нормативам потребления

Контролировать работу Управляющих организаций

Позаботиться о смене старой проводки на новую Что позволяет свести к нулю потери энергии

На что расходуется вода

Расходы ОДН на холодную воду включают в себя:

потери внутри МКД;

расход воды на общие расходы для помещений и придомовых территорий.

Расходы ОДН на горячую воду тратятся на:

технологические работы, касающиеся обеспечения действия отопительной системы;

сброс воды при ремонте системы отопления;

Официальные нормативы потребления холодной воды по ОДН на примере Ставропольского края колеблются в пределах 0,029-0,067 кубометра на 1 кв.м.

При этом учитываются такие факторы, как:

наличие в МКД системы водоотведения;

наличие централизованного водоснабжения;

типы установленных ванн по объему и т.д.

Как и в случае с электроэнергией расчет ОДН по водоснабжению основан на разнице показаний общедомовых и индивидуальных счетчиков.

Водоотведение на общедомовые нужды в 2020 году не может превышать объема воды, израсходованной на ОДН.

Кроме электроэнергии и водоснабжения в ОДН включается плата за отопление, поскольку тепло должно поддерживаться не только в квартирах, но и в общедомовых помещениях.

Но в этом случае нельзя определить посредством счетчиков, сколько тепла затрачено на каждое помещение в отдельности. К тому же отопление всегда относится к коммунальным услугам.

Независимо от способа управления МКД тепло оплачивается совокупно без разделения на личное и общедомовое потребление. Закреплена эта норма в п.40 Правил предоставления коммуслуг.

Для расчета оплаты за отопление в составе ОДН применяется норматив потребления тепловой энергии, который умножается на площадь общих помещений в доме. Полученное значение разделяется на всех жильцов.

Какие установлены тарифы на 2020 год

Тарифы, утверждаемые региональными властями, публикуются на сайтах управляющих компаний. Публикации подлежат и нормативы потребления по ОДН.

Таким образом каждый гражданин может проверить правильность начисления оплаты. Благодаря этому расчет оплаты за коммунальные услуги становится более прозрачным.

Собственник помещения в МКД, зная тарифы на коммунальные ресурсы, может самостоятельно рассчитать плату за личное потребление ресурсов.

Зная норматив по ОДН можно сравнить заявленную плату по общедомовым расходом и установить ее соответствие норме или превышение.

В 2020 году Правительством утверждено повышение тарифов ЖКХ. Но при учете кризиса в экономике рост тарифов будет весьма умеренным.

Предполагается, что с 1 июля тарифы увеличатся на 2,5-7,5% в зависимости от конкретного региона.

Как рассчитываются объемы

Расчет объема ОДН в МКД зависит, прежде всего, от наличия или отсутствия общедомовых приборов учета.

Если общий счетчик присутствует, расчет ОДН будет таким:

Снимаются показания общедомового прибора учета.

Снимаются показания индивидуальных счетчиков.

Определяется разница значений.

Превышение показаний общедомового счетчика делится по количеству квартир пропорционально площади помещений.

Полученный показатель сравнивается с нормативом потребления ОДН.

Если величина ОДН не превышает норматива, то она полностью включается в оплату содержания жилья.

Когда рассчитанный показатель получается выше положенного, то жильцы оплачивают ОДН по утвержденным нормативов, а остаток оплачивается управляющей организацией.

При отсутствии общедомового счетчика порядок практически аналогичен, но в этом случае объемы потребления рассчитываются согласно нормам на человека или объем площади.

Источник

Правила установления размера платы за содержание жилого помещения

Продолжаем рассказывать о главных темах Итоговой онлайн-конференции за 2018 год. Во второй день Сусана Киракосян рассмотрела позиции высших судов об утверждении размера платы за содержание общего имущества. Узнайте, как правильно обосновать, утвердить и даже оспорить размер такой платы.

Как обосновать размер платы за содержание жилого помещения

Существует несколько критериев, при соблюдении которых размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет считаться обоснованным.

Первое условие – размер такой платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД и быть соразмерен утверждённому перечню, объёму и качеству услуг и работ (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. п. 29, 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Минстрой РФ в своём письме от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04 отмечает, что для определения размера платы обязателен индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому.

Второй критерий – размер платы должен быть рассчитан профессионалами и документально подтверждён. Расчёт выполняется в отношении каждого МКД по результатам осмотров состояния общего имущества такого дома.

Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объёмов работ по ремонту ОИ для предотвращения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пп. «а» п. 11 ПП РФ № 491). Результат осмотра оформляется в виде акта и считается основанием для принятия мер по устранению дефектов (п. 14 ПП РФ № 491).

Третий критерий – размер платы должен быть согласован обеими сторонами договора управления многоквартирным домом, так как считается существенным условием такого договора. Если размер платы не согласован, договор недействителен.

И последний критерий – различия в размерах платы для жилых и нежилых помещений допустимы только в тех случаях, когда они не являются дискриминационными для какой-то из сторон. Подробнее о том, какая дифференциация возможна и к каким решениям в случае споров собственников жилых и нежилых помещений по этому вопросу приходят суды, вы можете узнать в видеозаписи онлайн-конференции.

Как утверждается размер платы за жилое помещение

Выше мы рассказали о первом этапе утверждения размера платы за жилое помещение – его обосновании. Перейдём к следующим действиям.

Управляющая организация размещает составленные ею предложения о размере платы на досках объявлений в подъездах МКД или в пределах земельного участка такого дома. Сделать это нужно не позднее, чем за тридцать дней до следующего этапа утверждения размера платы – проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Проводится такое собрание в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.

Если домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК, решение об утверждении размера платы принимается на общем собрании членов товарищества или кооператива на основе утверждённой сметы доходов и расходов (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если предложенный размер платы превышает размер, установленный субъектом РФ для собственников, которые не утвердили плату или не выбрали способ управления МКД, предложение о размере платы должно содержать:

• смету расчёта,
• обоснование размера платы,
• обоснование превышения такого размера.

Новое требование к детализации размера платы установлено п. 31 ПП РФ № 491: в обосновании превышения необходимо детально прописать расчёт годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также указать периодичность, с которой они будут выполняться.

Следующий этап – проведение общего собрания собственников помещений в МКД. Не забудьте о порядке проведения собраний, описанном в ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

После собрания проинформируйте о его результатах собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ) и ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Когда можно оспорить экономически необоснованный размер платы за содержание

Нередки ситуации, когда у управляющей организации и собственников помещений возникают разногласия при утверждении размера платы за содержание и ремонт ОИ в МКД. Например, собственники принимают на ОСС не предложенный управляющей организацией размер платы, а тот, который сами считают нужным.

Первое, о чём рекомендуем помнить при возникших между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД спорах о размере платы за содержание жилого помещения, – размер платы должен быть обоснованным (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, определение КС РФ от 28.03.2017 № 700-О). Если собственники произвольно корректируют размер платы, исключая из него обязательные статьи затрат, правосудие будет на стороне УО.

Управляющая организация может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если оно принято без учёта предложений УО и является экономически необоснованным. Установленный размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

В это же время в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6 указано, что платежи по содержанию ОИ должны быть достаточными для финансирования работ и услуг, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Примеры решений, в которых суд встал на сторону управляющей организации, вы найдёте в раздаточном материале ко второму дню итоговой онлайн-конференции. А в видеозаписи можно посмотреть рекомендации Сусаны Киракосян о том, как управляющей организации защитить свою позицию в суде.

О чём ещё мы поговорили

Во второй день онлайн-конференции мы затронули ещё несколько важных для управляющих организаций тем:

1. Какие неудачные формулировки об индексации размера платы за жилое помещение управляющие организации включают в договор управления МКД.
2. Как оформить решение общего собрания о новом размере платы.
3. Какие последствия ждут управляющую организацию, если она оспорит установленный собственниками необоснованный размер платы.
4. В каком порядке и где рассматриваются споры о взыскании, перерасчёте платы и порядке её внесения.

Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара. А в раздаточном материале мы собрали примеры судебных решений, которые помогут управляющим организациям выстроить правильную позицию при возникновении споров об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Источник