Плата за ремонт дворов

В каком случае жильцы обязаны оплачивать благоустройство придомовой территории

Жильцы обязаны платить за благоустройство придомовой территории, только если она прошла государственный кадастровый учет. К такому выводу 27 июня пришел Верховный суд России.

Жилищный кодекс РФ возлагает на владельцев помещений в многоквартирных домах обязанность по содержанию общего имущества. К нему относится в том числе расположенный под строением земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Управляющие компании или иные обслуживающие дом предприятия ЖКХ должны осуществлять уборку и санитарно-гигиеническую очистку такой территории, содержание и уход за элементами озеленения, благоустройства и иными общими объектами.

Согласно утвержденным Правительством России правилам, границы относящихся к общему имуществу участков определяются на основании данных государственного кадастрового учета. Вместе с тем вопрос принадлежности земель под построенными до 2005 года домами остается нерешенным: формально не внесенные в кадастр участки находятся в собственности муниципалитетов или иных соответствующих публично-правовых образований, с другой стороны – владельцы квартир вправе владеть и пользоваться этими участками для эксплуатации дома. Во многих регионах управляющие организации взимают плату «за озеленение» независимо от кадастрового учета такой территории. Причем чаще всего она рассчитывается по фиксированному тарифу в зависимости от площади не самого участка, а принадлежащей гражданам квартиры.

Разъясняя спорные вопросы разрешения дел об оплате коммунальных услуг, Верховный суд России подчеркнул, что в состав общего имущества в многоквартирном доме входит только «земельный участок, который сформирован и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

Подать заявку на формирование земельного участка под многоквартирным домом вправе владелец любой квартиры. Такую работу уполномоченные органы осуществляют бесплатно.

Но делать это не всегда выгодно. После формирования у совладельцев дома появляются новые обязанности, в том числе платить земельный налог. Также владельцы должны нести бремя содержания придомовой территории. «Для осуществления и выполнения работ (услуг) по содержанию придомовой территории и, соответственно, включения управляющей организацией в стоимость услуг по управлению многоквартирным домом стоимости содержания (уборки, благоустройства) придомовой территории, управляющей организации необходимо знать размер (границы) земельного участка», – отмечают в Минстрое.

Тогда как если участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля находится в государственной собственности – принадлежит соответствующему публично-правовому образованию. «Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме», – поясняет директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Оксана Демченко.

Сведения о земельном участке (придомовой территории) и его размере указываются в электронном паспорте многоквартирного дома. Также эту информацию можно найти в самом Государственном кадастре недвижимости, открытом на сайте Росреестра или на специальной кадастровой карте .

Напомним, что многие управляющие компании выставляют счета за содержание («озеленение») придомовой территории, даже когда участок не сформирован. Причем плата рассчитывается, исходя не из размера обслуживаемой территории, а из площади квартиры. В случае выявления таких деяний, в том числе по жалобам граждан, надзорные органы привлекают ЖЭКи к административной ответственности.
Арбитражные суды чаще всего признают санкции против обманывающих потребителей компаний законными и обоснованными.

Отметим, что еще в октябре 2015 года схожее разъяснение опубликовало Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Однако судебная практика по этим спорам остается противоречивой. Например, в феврале этого года белгородские служители Фемиды не усмотрели нарушений в действиях «ЖЭКа», который начислял плату за услугу по уборке придомовой территории. Арбитражный суд пришел к выводу, что хотя участок не был сформирован и кадастровый паспорт на него отсутствовал, управляющая компания выполняла предусмотренные договором обязанности по уборке земельного участка.

Источник

Взыскание оплаты за ремонт двора.

Здравствуйте! Около двух лет назад старшая нашего дома прошлась по квартирам и с жильцов собрала подписи на согласие асфальтировать двор и если необходимо, то участвовать в софинансировании, летом 2018 г. Во дворе начался ремонт, собрания жильцов не было, проект двора не предоставили, было просто объявление на подъездах, что начинается ремонт двора, восстановление газонов. Итог, теперь наш двор — это большая парковка для машин. Двор не большой, примерно 16 м на 40 м, там, где когда-то был газон теперь стоят машины, в том числе как минимум 3 машины аварийные, не на ходу. В нашем маленьком дворе постоянно в среднем 17-22 машины, стоят в два ряда. В самом углу двора отгородили площадку примерно 6 х6, поставили детскую качельку и песочницу. Для людей дорожка вдоль дома. Вокруг всего дома вырубили деревья и так же сделали парковку для машин, практически под окнами и получается, что теперь наш дом находится в центре парковки. Сейчас У. Компания требует определённую сумму за ремонт двора. Проект я не видела и не подписывала его, парковка вместо двора не устраивает, машины у меня нет. УК грозит судом за неуплату ремонта двора, прислали досудебную претензию, такую же претензию получил мой сосед 76-ти летний инвалид, который не выходит из дома, возможно, кто-то ещё. Законно ли это? Можно ли оспорить?

Заранее благодарна за ответ, С Уважением, Лариса.

Здравствуйте, Лариса!Ваша ситуация, к сожалению, не единична.Если исходить из действующего законодательства, то какие-либо действия с участком под МКД и придворовой территорией, тем более, которые повлекут увеличение денежных затрат жильцов, можно только с согласия большинства, а в некоторых случаях, с согласия всех собственников помещенй МКД.

Если Вам необходима помощь в составлении жалоб и обращений, либо подробная консультация, можете обратиться на сайте путем написания сообщения либо risec.ch@yandex.ru

Оспорить такие действия УК бывает достаточно сложно.Советую Вам, в первую очередь, написать жалобу в жилищную инспекцию, можно параллельно, прокурору, аналогичного содержания, а на претензию УК ответить, что погашать долг не будете, пока не будет результатов обжалования.

Кроме того, запросите в УК документы по реконструкции двора для ознакомления, особенно финансовые, а также протокол общего собрания жильцов дома, на основании которого решили проводить данные работы.Непредставление Вам копий таких документов также являются поводом для подачи жалобы, в том числе и в суд.

Если вы подписали согласие на асфальтирование двора и участие в софинансировании, то это возможно, и был протокол общего собрания. Возможность сбора подписей предусмотрена законодательством. При Вашей подписи. К сожалению, Вам сложно будет отказаться от внесения платы, так как свое согласие Вы уже выразили.

Сначала потребуйте копию протокола общего собрания собственников и проект для ознакомления( напишите заявление в УК) Возможно Вы найдете разночтения в протоколе и проекте. Ссылайтесь на них и пишите жалобу в прокуратуру. Напишите ответ на досудебную претензию, попытайтесь четко сформулировать, почему вы отказываетесь вносить оплату.

Источник

Нюансы ремонта придомовых территорий МКД

К любому многоквартирному дому (МКД) прилегает территория, называющаяся придомовой. Согласно жилищному законодательству, ее следует содержать в надлежащем состоянии и благоустраивать: разбивать спортивные и детские площадки, высаживать растения, выделять места для парковок. Кроме того, предусмотрен регулярный ремонт дворовых территорий многоквартирных домов. В связи с этим стоит обсудить, кто отвечает за состояние придомовых участков и обязан проводить работы, связанные с восстановлением расположенных на них объектов.

Что относится к придомовой территории МКД

Придомовая территория является общей долевой собственностью жильцов дома. Она представляет собой земельный участок, на котором расположен сам МКД и объекты инфраструктуры.

Это – единая территория, поэтому выделить из нее часть для продажи вместе с отдельной квартирой или отдать в распоряжение подъезда нельзя.

Содержание и ремонт придомовой территории жильцы могут доверить домовому комитету (самостоятельное управление). Если здание находится в ведении УК, то благоустройством двора занимается она.

Границы двора

Все объекты инфраструктуры МКД должны располагаться в пределах придомовой территории. Они, как площадь и иные параметры, отражаются в кадастровом паспорте. Размеры придомового надела устанавливаются с учетом:

• количества этажей в доме;
• плотности окружающей застройки;
• наличия дорог общего пользования;
• норм площади, установленных для данного региона.

На основании этих сведений УК рассчитывает расходы на уборку участка.

Вся информация о территории и ее границах хранится в нескольких базах:

в Государственном Кадастре недвижимости. Все сведения отражены на публичной кадастровой карте, которая размещена на официальном сайте Росреестра. Более подробные данные можно найти в кадастровом паспорте, хранящемся у председателя дома, администрации ТСЖ или УК;

Кто отвечает за ремонт и содержание двора

От того, прошел ли участок процедуру оформления и постановки на кадастровый учет, зависит, кто отвечает за придомовую территорию многоквартирного дома, его содержание и обслуживание.

При формировании участка дома, построенного до принятия Жилищного кодекса (до 1 марта 2005 года), собственники квартир могут подать заявление о постановке земли на кадастровый учет и оформлении права собственности на нее в органы государственной власти или местного самоуправления.

При строительстве новых домов земля под ними сразу становится собственностью дольщиков.

Важно уточнить, сформирован ли придомовой участок с элементами инфраструктуры и благоустройства. Если нет, владельцы квартир имеют право оформить право собственности на него.

При переходе в общую долевую собственность территория, на которой находится МКД, входящие в его состав объекты недвижимости и двор должны пройти процедуру формирования земельного участка и быть поставлены на кадастровый учет.

На общем собрании жильцы могут решить, становиться ли им владельцами придомового участка или оставить его в муниципальной собственности

Полномочия муниципальной администрации

Не всегда территория, на которой расположены МКД и сопутствующие объекты инфраструктуры, принадлежат жильцам. Пока не появится соответствующая запись в государственном кадастре и не будут установлены границы двора, собственником земельного участка считается муниципалитет. Именно он наделен ответственностью за содержание и ремонт участка независимо от способа управления МКД.

В этом случае несложно определить, кто отвечает за освещение во дворе многоквартирного дома или асфальтирование дорожек – всем этим обязана заниматься администрация муниципалитета.

Когда отвечают УК или ТСЖ

Если все юридические формальности соблюдены и придомовая территория находится в собственности владельцев квартир в МКД, они могут своими силами заниматься ее благоустройством, следить за содержанием и осуществлять ремонт.

Если многоквартирным домом управляет ТСЖ или УК, жильцы обычно делегируют эти полномочия им.

Узнайте подробнее, какие в отношении благоустройства и ремонта есть права и обязанности ТСЖ.

В случае, когда владельцы жилья в МКД подписали договор на обслуживание с управляющей компанией, она проводит необходимые восстановительные работы. Это связано с тем, что в ежемесячные платежи включены расходы на оплату услуг по поддержанию порядка в пределах придомовой территории.

Законодательная база

Вопросы установления права собственности на придомовую территорию, а, следовательно, и ответственности за ее содержание и ремонт регулирует ЖК РФ (ст. 153, 154, 158) и Гражданский кодекс РФ (ст. 210).

О принадлежности участка к общему имуществу собственников и их обязанности финансировать работы, связанные с его благоустройством, сказано в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 . Этот документ ввел в действие Правила содержания придомовой территории в многоквартирном доме.

Перечень работ по благоустройству и ремонту установлен в правилах и нормах эксплуатации жилищного фонда, узаконенных постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09. 2003 .

Какие работы проводятся на придомовой территории

Собственников жилья в МКД, которые ежемесячно оплачивают расходы на обслуживание общедолевого имущества, обычно интересует, что входит в содержание придомовой территории многоквартирного дома.

Согласно закону, к таким работам относится:

• монтаж детских площадок;
• уборка парковок, дворовых территорий;
• озеленение дворов;
• установка баков для сбора отходов;
• монтаж ограждающих конструкций вокруг дворовой территории;
• покраска элементов благоустройства;
• ремонт территорий МКД.

Жильцы могут инициировать работы по благоустройству, подав заявление в УК.

Что входит в уборочные работы

В понятие “уборка придомовой территории” входят сезонная очистка ее от снега и листьев, посыпание пешеходных дорожек антискользящими составами во время гололеда.

Также управляющая организация должна контролировать своевременный вывоз ТКО с территории.

Поддержание чистоты и надлежащих санитарно-гигиенических условий в подъездах и на площадках – обязанность УК.

Уборкой внутриквартальных дорог занимаются специализированные организации, причем сначала очищаются от мусора тротуары и пешеходные дорожки, а затем проезжая часть.

Озеленение двора

В оформлении двора важную роль играют зеленые насаждения. Они придают привлекательный вид участку и улучшают экологические показали.

Правила технической эксплуатации жилищного фонда содержат основополагающие принципы озеленительных мероприятий:

• работы проводятся лишь после расчистки участка от строительного мусора и иных отходов;
• без специального разрешения категорически запрещено вырубать деревья, растущие на территории двора;
• при посадке тополя, шелковицы не рекомендуется выбирать женские особи, которые вызывают более активное засорение участков;
• каждый год организуется плановая обработка зеленых насаждений от вредителей.

В отношении зеленых насаждений действуют специальные правила, которые обязаны исполнять как сотрудники УК, так и жильцы. Большой перечень запретов направлен на предупреждение порчи растений и сохранение дворовой территории.

Укладка асфальта

Плохое состояние внутриквартальных дорог и тротуаров всегда вызывает у жильцов вопрос, кто должен ремонтировать асфальт во дворе многоквартирного дома. Решение о необходимости восстановить асфальтовое покрытие должны принимать жильцы МКД на общем собрании.

Как правило, управляющая компания создает специальный фонд, в который собственники квартир вносят средства исходя из просчитанной стоимости предполагаемых работ.

Дополнительный сбор средств на эти цели связан с тем, что ремонтировать дороги во дворах многоквартирных домов будет подрядчик – выбранная УК организация.

Ремонт дорог должен проводиться с соблюдением рекомендаций СНиП по:

• минимально допустимой толщине асфальтового слоя – 0,15 м;
• минимальной ширине асфальта вокруг дома – 1 м;
• использованию мелкозернистых составов;
• обязательному покрытию дорожек, ведущих к подъездам, и автомобильной стоянки.

За средстав фонда можно также ремонтировать тротуар во дворе многоквартирного дома.

Монтаж шлагбаума

Решение об установке шлагбаума во дворе принимает общее собрание собственников помещений, поскольку жильцы вправе ограничивать использование придомовой территории.

Однако Правила дорожного движения (п.1.5) запрещают самовольную установку светофоров, дорожных знаков и иных средств организации движения, в том числе шлагбаумов, если они создают помехи для него. Поэтому для установки ограничителя нужно получить разрешение городской администрации, согласованное со следующими службами:

• коммунальной;
• государственного пожарного надзора;
• ГИБДД.

На общем собрании нужно определить правила въезда во двор транспорта жильцов и иных лиц.

Подготовка двора к сезонной эксплуатации

Требования к подготовке придомовой территории к сезонной эксплуатации перечислены в постановлении Госстроя №170. Они содержат перечень работ, которые должны производить ответственные за его содержание в зимний период, например:

• проверка инвентаря и техники для уборки от снега;
• обеспечение песком и солью или ее заменителем для посыпания в период обледенения земли и прочее.

Иные мероприятия по благоустройству

К благоустройству территории, прилегающей к МКД, относится ряд других мероприятий: создание и содержание детских площадок многоквартирных домов, парковок. К их обустройству предъявляются определенные требования. Так, места для детских игр должны:

• соответствовать разным возрастным группам детей;
• размещаться в удалении от проездов и пешеходных дорожек;
• располагаться не ближе чем в 20 м от мусорных баков, парковок, складов;
• быть отгорожены зелеными насаждениями, которые дают тень в летнюю пору.

УК обязана следить за соблюдением санитарных норм: заменять песок в песочнице 1-2 раза в год, обеспечивать чистоту сооружений, расположенных на площадке.

Виды ремонта придомового участка

Поддержание территории вокруг МКД в надлежащем состоянии предполагает проведение своевременных ремонтных работ.

УК должна осуществлять текущий и капитальный ремонт придомовой территории многоквартирного дома. Под текущим ремонтом понимают плановые ежегодные мероприятия, направленные на исправление повреждений и частичное восстановление элементов самого МКД и всего принадлежащего собственникам участка.

Ознакомьтесь подробнее, по каким правилам осуществляется и что входит в текущий ремонт многоквартирного дома.

Для комплексного восстановления конструкций или их полной замены требуется проведение капремонта. Он проводится по мере необходимости или по заявлению. В перечень работ УК по капремонту входят:

• восстановление ограждений;
• реставрация детских площадок;
• ремонт мест отдыха и прочие.

Кто устанавливает тарифы на обслуживание двора

Тарификация услуг по содержанию земельных участков, прилегающих к МКД, производится коммунальными организациями, их оказывающими, а в отдельных случаях – органами местного самоуправления.

Регулятивная роль в этом вопросе отведена государству. Оно участвует в ценообразовании принятием нормативно-правовых актов:

Существенное влияние на стоимость услуг оказывают рыночные факторы: уровень инфляции, цены на ГСМ, оплата труда и прочие. Тарифы могут ежегодно пересматриваться.

Плата за обслуживание придомовых территорий взимается за квадратный метр с учетом доли жильца в общем имуществе. Если тарифная ставка составляет 10 рублей за 1 м2, а площадь придомовой территории – 200 м2, то при доле 3% ежемесячная плата за ее содержание равна 60 рублей.

Кому пожаловаться на некачественное обслуживание

Качество услуг по содержанию придомовой территории всегда должно оставаться на высоком уровне. Особенно это касается зимнего периода, когда снежные заносы порой не позволяют даже выбраться из дома.

Но не всегда обслуживающие компании справляются с расчисткой дворов и тротуаров от снега, вывозом бытовых отходов или своевременной уборкой участка летом. В этом случае УК обязана пересмотреть тарифы на оплату.

Письменное заявление о пересмотре тарифов собственники участка направляют не позднее 6 месяцев с момента фиксации нарушения.

Если должностные лица УК не реагируют на претензию соответствующими действиями, собственники жилья в МКД имеют право обратиться в Жилищную инспекцию, администрацию муниципалитета и даже в суд.

Судебная практика по делам об оспаривании платы за уборку

В судебные инстанции нередко поступают иски от владельцев квартир в МКД, касающиеся оспаривания установленной платы за уборку придомовой территории в связи с некачественным выполнением услуги. При вынесении решений суды, руководствуясь нормами Жилищного законодательства и постановлениями Правительства РФ по этому вопросу, зачастую принимают сторону истцов.

Как показывает судебная практика по придомовым территориям МКД, возникает много спорных вопросов, связанных с установлением границ, правомерным использованием и обслуживанием дворов. В каждом конкретном случае суд исследует приведенные доводы, доказательства и другую значимую информацию.

Выводы

Придомовая территория – неотъемлемая часть общего имущества владельцев помещений в МКД. В нее входит сам дом, инфраструктурные элементы и зеленые насаждения. Ответственность, в том числе материальную, за содержание и ремонт двора несут собственники квартир, которые решением собрания могут передать свои обязанности компании, управляющей домом. В сферу ее ответственности входят работы по благоустройству придомовой территории, текущий и капитальный ремонт.

6 thoughts on “Нюансы ремонта придомовых территорий МКД”

Оказывается, много чего должно быть сделано. Как бы еще заставить УК выполнять обязательства по благоустройству придомовой территории, деньги то исправно собираются. А так хочется красоты возле дома!

Как-то все это выглядит не конкретно. Все вроде все обязаны делать, но, как известно, у семи нянек дитя без глаза. Вроде как сами жильцы главные хозяева придомовой территории, но это, видимо, как в колхозе, когда все принадлежит всем, а значит никому, а по факту председателю колхоза.

У нас конкретная проблема с детской площадкой, она просто в ужасном состоянии, я не раз поднимала этот вопрос, но так как маленьких детей у нас раз, два и обчелся, никто шевелиться не хочет.

Нашу придомовую территорию уже давно пора отремонтировать, но никто не занимается этим вопросом. Думаю, стоит поднять эту актуальную проблему на следующем заседании нашего ТСЖ.

А какие тут нюансы нужны вообще? Ремонт дворовых территорий нужно делать по плану раз в несколько лет, если двор выглядит не презентабельно. Мы вообще самостоятельно собирали деньги на ремонт и делали его.

Все знают, что ремонт должны делать эти службы, но ведь не делают, или очень редко. Приходится звонить, писать всем домом заявления и только тогда возможно что-то будут делать, и то не факт.

Источник