Плата за ремонт по квадратным метрам

Плата за капремонт – с метров квартиры или с доли в общем имуществе?

В прошлом материале об оплате капитального ремонта был разобрано заблуждение про необходимость договора с Фондом капремонта. В этот раз остановимся на порядке начисления платы. Некоторые ЖКХ-диссиденты проповедуют вредную идею о том, что платить за капитальный ремонт надо исходя не из площади квартиры, а с доли собственника в общедомовом имуществе: мол так и платить выйдет меньше, да и капитально ремонтировать будут в конечном итоге не отдельную квартиру, с ее квадратными метрами, а всё это самое общее имущество.

Однако взносы на капремонт платятся в размере, который утверждает каждый регион. При утверждении минимального размера взноса региональные власти пользуются «Методическими рекомендациями по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт» (Приказ Минстроя РФ от 27 июня 2016 г. № 454/пр).
По этим рекомендациям и удельная стоимость капремонта, и размер взноса привязан именно к площади жилых и нежилых помещений, а не площади общедомового имущества.

Регионы именно так и поступают: они утверждают размер взноса и указывают, что он применяется на 1 метр площади принадлежащего собственнику помещения. Пример ниже.

Чтобы найти свой регион, стоит вбить поисковик «об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт 2021 год [название региона]».

Статья 169 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает обязанность собственников оплачивать взносы на капремонт, также оперирует словосочетанием «минимальный размер взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц», например:

Суды при взыскании задолженности тоже исходят из расчетов, основанных на площади квартиры (с учетом долевых собственников, если квартирой владеет несколько человек). Поэтому те, кто утверждает, что платить надо только с доли в общем имуществе, вводят нормальных людей в заблуждение. Не надо на это вестись.

Источник

Можно ли распределять плату в МКД пропорционально количеству квартир, а не метров?

На голосование выносятся вопросы, расходы по которым ложатся на собственников жилых помещений и распределяются пропорционально количеству квартир в МКД. Такие условия заведомо не выгодны собственникам небольшой площади. При этом повлиять на результаты голосования они не могут, т.к. процент голоса очень мал. Как в этом случае им бороться с произволом собственников больших площадей, которые устанавливают условия, выгодные только им?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015;
3. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности;
4. Апелляционное определение Московского областного суда от 20 июня 2016 г. по делу № 33-16069/2016;
5. Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 8 июля 2015 г. по делу № 2-4076/2015;
6. Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 2 июля 2015 г. по делу № 2-2785/2015;
7. Кассационное определение Московского городского суда от 17 июня 2010 г. по делу N 33-17508.

Исходя из представленной информации, сообщаю следующее:

При проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме на голосование выносятся вопросы, в разной степени затрагивающие имущественные интересы владельцев жилья. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за некоторым исключением.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, п. 3 ст. 48 ЖК РФ. В соответствии со ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В большинстве случаев при подсчете результатов используют методику приравнивания одного квадратного метра к одному голосу, то есть единоличный владелец 50-метрового помещения обладает 50 голосами, а собственник ¼ доли 40 –метрового помещения обладает 10 голосами.

Таким образом, владельцы большей площади, голосуя своими «квадратными метрами», могут влиять на результаты, исходя из своих личных интересов.

В п. 16 постановления от 27.06.2017 № 22 Пленум Верховного Суда РФ указал, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

Зачастую происходит ситуация, когда решение принимается большинством голосов собственников, а расходы делятся по количеству квартир в доме, уже без учета их площади и количества владельцев.

Поскольку процедура голосования достаточно подробно регламентирована законодателем, то любое ее изменение может повлечь признание результатов голосования недействительными. Поэтому пытаться увеличить необходимый состав кворума или видоизменить саму процедуру принятия решений нецелесообразно.

Чтобы права собственников, обладающих небольшим числом голосов, не нарушались решением общего собрания необходимо в первую очередь следить за соблюдением требований законности при принятии каждого решения.

1. Уведомление о проведении общего собрание должно соответствовать требованиям ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники, заинтересованные в принятии конкретного решения, могут намеренно не известить или нарушить сроки извещения других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения.
2. Все вопросы, выносимые на голосование условно можно разделить на четыре вида:

• решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
• решения по которым принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• решения по которым принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• решение об уменьшении общего имущества МКД, которое согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч.2 ст.40 ЖК РФ, принимается ста процентами от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД.

Поэтому при проведении одного собрания на голосование не могут выноситься вопросы, требующие разного состава кворума.

1. Заинтересованный ответственный собственник может не только голосовать при принятии решения, а также выдвигать свою кандидатуру в члены счетной комиссии, истребовать протоколы общего собрания для ознакомления, проверять правомочность принятия решений, ознакомиться с реестром собственников, чтобы определить наличие кворума. Правда, в ряде случаев для этого придется обратиться в суд.
2. Согласно, ч.3 ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Если собственник жилого помещения в многоквартирном доме имеет прямой интерес при принятии определенного решения, ему обязательно нужно принимать участие и заявить под протокол о своей позиции по рассматриваемому вопросу.
3. Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

Так, например, при принятии решения о признании незаконным протокола общего собрания собственников, суд апелляционной инстанции обратил внимание на следующие факты:

• два истца являются собственниками по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную в МКД;
• между истцами и управляющей организацией заключен договор управления многоквартирным домом;
• было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, результаты которого оформлены протоколом. Согласно указанному протоколу, в повестку дня общего собрания, кроме прочего, были включены вопросы об утверждении разовых платежей за установку системы видеонаблюдения и оборудования постоянных постов охраны общего имущества собственников в МКД, ежемесячных платежей на обслуживание системы видеонаблюдения и за услуги охраны;
• по результатам голосования приняты в том числе решения об утверждении разового платежа за установку системы видеонаблюдения и оборудование постоянных постов охраны общего имущества собственников в многоквартирном доме, а также ежемесячных платежей на обслуживание системы видеонаблюдения и за услуги охраны.

В данной ситуации судебная коллегия сочла введение дополнительных платежей без согласия истцов существенным нарушением их прав и признала протокол общего собрания незаконным (Апелляционное определение Московского областного суда от 20 июня 2016 г. по делу № 33-16069/2016).

В большинстве других случая суд принимает решение о признании незаконным решения общего собрания собственников исходя из нарушения процедуры предшествующей проведению собрания, отсутствия кворума, различия повестки и фактически рассмотренных на собрании вопросов, участие в голосовании иных лиц, не являющихся собственниками жилых помещений (например, Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 8 июля 2015 г. по делу № 2-4076/2015).

Отдельно стоит отметить Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 2 июля 2015 г. по делу № 2-2785/2015, когда суд признал недействительным решение общего собрания собственников жилья, поскольку подсчет кворума был произведен исходя из площади жилого дома, указанного в паспорте БТИ. По данным кадастрового паспорта общая площадь дома меньше, чем указанная в итоговом протоколе. Суд счел, что площадь жилого дома надлежит определять согласно данным кадастрового паспорта.

Резюме

Если собственники жилых помещений, обладающих решающим правом голоса, на общем собрании путем голосования устанавливают условия, ухудшающие положение других владельцев, то данное решение общего собрания может быть признано недействительным по решению суда. Даже при соблюдении всех требований к процедуре проведения голосования и наличии кворума, если хотя бы один собственник сможет доказать, что нарушены его права и законные интересы, принятое решение общего собрания подлежит отмене. По вопросу введения дополнительных расходов, стоит обратить внимание на позицию судов о том, что расчет оплаты обслуживания шлагбаумов, видеонаблюдения, противопожарной автоматики, лифтового хозяйства, мест общего пользования по холодной воде и электрической энергии, вывоз и утилизация ТБО, услуги охраны и прочее следует производить с перерасчетом на квадратный метр помещений (Кассационное определение Московского городского суда от 17 июня 2010 г. по делу N 33-17508).

Стоит отметить, что если спорные суммы, распределенные между собственниками, значительными не являются, решение собрания будет признано законным. Я лично многократнозащищал такие начисления в суде.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Источник

За капремонт берётся общая площадь или жилая.

За капремонт берётся общая площадь или жилая.

Ответы на вопрос:

Тамара, в расчет взноса за капитальный ремонт берётся общая площадь жилого помещения.

Удачи вам и всего наилучшего.

В данном случае в расчет взноса за капремонт берется общая площадь. Желаю удачи в решении вашего опроса.

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ начисление взноса на капитальный ремонт осуществляется на общую площадь помещения (п 8.1. ст. 156 ЖК РФ) .

За капремонт берется общая площадь а не жилая.

ЖК РФ Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

2.1. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 29.12.2015 N 399-ФЗ)

3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.

(в ред. Федеральных законов от 28.12.2013 N 417-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива, принятым в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, уставом жилищного кооператива, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

Источник