Платежи за капитальный ремонт нежилыми помещениями

Капитальный и текущий ремонт нежилых помещений: должны ли собственники платить за эти работы?

Все ремонтные работы в нежилом помещении делятся на текущие и капитальные. Разница заключается в виде и характере выполняемых работ. Чтобы быть осведомлённым в процессах, необходимо четко различать эти два понятия, знать их назначение и законодательную основу.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Текущие ремонтные работы в зданиях коммерческого назначения

Цель текущего ремонта — это устранение мелких неисправностей для поддержания нормального функционирования помещения.

Текущий ремонт имеет определенные признаки:

1. Следование плану. Он составляется на несколько лет вперед после осмотра всего помещения и инвентаризации.
2. Систематичность.

К ремонту относятся:

1. Реконструкция напольного покрытия.
2. Отделка стен.
3. Замена расходных материалов (лампы, смесители).
4. Замена или ремонт дверей.
5. Систематическое обслуживание инженерных сетей и иные небольшие работы.

Что входит в перечень капитальных работ в многоквартирных домах?

Капитальный ремонт — это более серьезные изменения по сравнению с текущими работами, здесь действия преследуют более масштабные цели. Они направлены на обеспечение максимально комфортных условий для качественного результата промышленной или производственной деятельности.

Работы по проведению капитального ремонта включают в себя:

1. Восстановление или замена строительных конструкций или элементов этих конструкций.
2. Восстановление или замена систем инженерно-технического обеспечения или их элементов.
3. Восстановление или замена отдельных элементов несущих конструкций с целью улучшения.
4. Укрепление опор и стен здания.
5. Ремонт прилегающей территории (канализационная сеть, замена асфальта).

Кто должен оплачивать содержание имущества?

Статья 210 ГК гласит, что собственник несёт ответственность за принадлежащее ему имущество. В случае случайной гибели или повреждения, ответственность тоже лежит на собственнике. О правах и обязанностях собственника нежилых помещений мы рассказывали тут.

В статье 616 ГК указано, что арендодатель обязан за свой счет выполнять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды или правовыми актами.

Что касается текущего ремонта, закон разрешает применять несколько вариантов. ГК РФ статьёй 616 определяет обязанность по проведению текущего ремонта арендованного помещения. Эту обязанность несет арендатор, так как аренда — это право не только пользования, но и владения. Если в договоре аренды в качестве исполнителя текущего ремонта указан арендодатель, он и несет обязанность выполнять ремонтные работы. Решение должно отражаться в договоре по согласованию обеих сторон.

Особенности содержания площадей нежилого фонда

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны позаботиться о том, чтобы были выполнены определённые требования:

1. Возможность установки или наличие изолированного входа.
2. Звукоизоляция.
3. Использование оборудования, которое не производит шум выше установленного уровня.
4. Доступ к инженерным системам в случае необходимости их ремонта.
5. Организация зоны погрузки в месте, где отсутствуют окна жилых квартир (для торговых точек).

Нежилые помещения в МКД могут размещаться только под жилыми квартирами.

Допускается пристраивать необходимые помещения, но только с торца и при условии, что крыша будет ниже уровня пола ближайшей квартиры.

Каждый многоквартирный дом имеет право на снабжение всеми необходимыми коммуникациями. Владельцы квартир могут выбирать: платить им через УК или организовать ТСЖ (каковы правила оплаты коммунальных услуг за нежилое помещение многоквартирного дома?). Собственники офисов и магазинов должны сами заключать договоры с поставщиками теплоэнергии, воды, электричества. О техническом обслуживании нежилого помещения и можно ли к нему провести газ, воду, обеспечить вывоз ТБО, читайте тут, об отоплении нежилых помещений в МКД мы рассказывали здесь, а об обеспечении электроэнергией и об ее оплате узнайте в этом материале.

Должны ли собственники коммерческих метров платить взносы на капремонт?

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то собственник должен каждый месяц оплачивать начисления за капитальный и текущий ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Это оговорено в ЖК РФ статьей №154. Как используется собственность при этом не имеет значения, так как внесенные средства будут идти на поддержание общего состояния дома. Сумма распределяется между всеми в соответствии с размером их недвижимости.

Собственник обязан заключить договор с управляющей компанией на поставку услуг (что такое управление нежилыми помещениями и как заключить договор?). Расходы будут оплачиваться либо из установленных норм потребления, либо по расчетам специальных приборов учета.

Есть несколько случаев, когда в многоквартирном доме не взимается плата за капитальный ремонт:

• Если дом введен в эксплуатацию менее 3-5 лет назад (количество лет зависит от региона страны). В этом случае сборы возможны только при согласии всех владельцев.
• Если дом аварийный и определен под снос.

Сумма взносов определяется установленным нормативным актом данного региона и пропорциональна размеру общей площади помещения. В соответствии со статьей 171 ЖК РФ, если фонд капитального ремонта формируется на счете местного оператора, собственники вносят плату на основании платёжных документов, предоставленных оператором.

Документы поступают по адресу нахождения помещения. Оплатить квитанцию необходимо в месяце, следующим за месяцем, в котором она пришла, или ежемесячно в равных долях в течении календарного года в сроки, установленные для жилых помещений (до 10 числа).

Если имущество передано в собственность с уже имеющимися долгами за капитальный ремонт, то это означает, что покупатель согласился на такую сделку и принял на себя обязанность оплатить долги. Взносы необходимо делать систематически. Если этого не происходит более трех месяцев, управляющая компания имеет право подать на должника в суд.

Договор с подрядчиком

Ремонт жилых и нежилых помещений отличается. Ремонт нежилого помещения, как правило, направлен на практическую составляющую, а не на красоту и уют. Главной целью такого ремонта является надежность, функциональность и безопасность. Работу такого уровня могут обеспечить только профессионалы, уже имеющие опыт ремонта нежилых помещений.

Сотрудники без необходимых навыков не смогут качественно выполнить работу в соответствии с техническими особенностями и с соблюдением техники безопасности. Поэтому при выборе подрядчика необходимо обратить внимание на виды ремонтов, сделанных компанией ранее.

Особое внимание нужно уделить договору между подрядчиком и заказчиком. Заключение договора на ремонт предполагает выполнение подрядчиком внутренних отделочных работ с использованием своих материалов или материалов заказчика.

Основные положения договора, которые обязательно должны присутствовать в документе:

1. Срок выполнения робот. Назначаются поэтапно в календарном плане работ.
2. Материалы для выполнения работ должны быть определены сторонами в отдельном перечне.
3. Оборудование для выполнения работ должно быть определено в отдельном перечне. Сторона, предоставляющая оборудование, несет ответственность за качество предоставляемого оборудования и сроки его использования.
4. Гарантии заказчика и исполнителя, что они обладают всеми необходимыми разрешениями на проведение работ и могут подтвердить это документально.
5. Срок действия договора. Документ вступает в силу с момента подписания.
6. Права и обязанности сторон. В разделе прописываются все обязанности сторон. Подрядчик обязуется выполнить работу в срок, в хорошем качестве, своевременно устранить недостатки, выявленные в ходе проверки. Заказчик обязуется проверить и оплатить работу в установленный срок и в определенном заранее размере.
7. Стоимость работ и порядок их расчёта. Указывается конечная сумма, сумма предоплаты (если она имеется), способы оплаты.
8. Порядок приема выполненных работ.
9. Гарантия качества работ. Срок гарантии работ.
10. Ответственность сторон. Стороны несут ответственность за неисполнение пунктов договора.
11. Основания и порядок расторжения договора. Случаи, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
12. Форс-мажор. Описываются действия при непредвиденных обстоятельствах. Утраченная платежеспособность заказчика не является форс-мажором.
13. Прочие условия (если они имеются).
14. Список приложений.
15. Адреса и реквизиты сторон.
16. Подписи сторон.

Документ имеет типовой вид, на титульном листе указываются стороны, заключающие договор, дата составления, место проведения работ.

Открытие бизнеса, переезд офиса в новое место, открытие складских помещений — все эти действия так или иначе связаны с ремонтными работами. Найти помещение, полностью соответствующее желаниям собственника, практически невозможно. В этом случае остается адаптировать его под себя. Своевременный капитальный ремонт и регулярный текущий дадут возможность использовать помещение долгие годы без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источник

Платежи за капитальный ремонт нежилыми помещениями

Главная страница

Форум Гарант

Мб это как раз Ваш вариант (предоставлена одна квитанция за весь год)?

Не про взносы, но тоже про ремонт — капитальный и текущий.
Добрый день. Две проблемы с УК. Наше ЗАО собственник нежилого помещения в МКД. Общая площадь дома более 10400 кв.м. Наша площадь 195 кв.м. Цокольный этаж. Офис уже довольно продолжительное время не работает, людей нет.

На потолке вдоль всего коридора в несколько рядов проходят трубы водоснабжения дома, проходят не к нам, а с одной стороны дома в другую. В этих трубах постоянно образуются свищи и идет течь. Недавно очень сильно залило. УК устранила течь, установив хомут. Но в других местах труб назревают похожие проблемы. Мы склоняем УК заменить проблемные участки этих труб (всего около 20-30 метров), но безрезультатно. Сначала УК вроде пообещала заменить, но потом уперлась и написала, что при обследовании они выявили, что износ сетей ГВС и ХВС составляет более 50% и соответственно уже выходит за рамки текущего ремонта (не более 15%), являясь по сути капитальным. Со всеми вытекающими отсюда особенностями. Акта о такой проверке коммуникаций мы не видели.
Вторая проблема в том, что периодически засоряется канализация на стыке нашей трубы и общедомовой. Там то ли уклон неправильный, то ли его вообще нет, непонятно. То есть видимо обратным ходом что-то забивает трубу и в наших раковинах и унитазах вода стоит и не смывается. Стык находится не в нашем помещении, а в общедомовом. Сантехников вызываем, они приходят, прочищают засор, потом через некоторое время все повторяется. Прошлая УК пыталась радикально решить вопрос, продолбив пол, сделали дополнительный какой-то слив, но это была только полумера. Туалеты фактически являются нерабочими. Сантехники нынешней УК сказали, что надо устанавливать обратный клапан. Мы написали директору УК, чтобы он решил вопрос уже кардинально, причем акцент на установку обратного клапана не делали (оставили на его усмотрение способ решения проблемы). Но директор опять отказал, под предлогом, что это вмешательство в инженерные сооружения и только за наш счет. И еще написал, что канализация в доме работает нормально. А мы как будто не в счет получаемся. При этом договор с УК у нас есть, и когда его еще не было, они сказали, что вообще не будут ни чего делать без договора. Как только договор заключили, теперь одни отписки. При этом сама УК к нам периодически обращается, поскольку приборы общедомового и всех нежилых помещений находятся у нас внутри офиса. Мы им постоянно открываем вход для контроля. Иногда, честное слово, так и подмывает «встать в позу» и не открыть! Но наверное на это есть какие-то правила (обязанности).

Как-то это можно побороть? Может у кого есть опыт. Спасибо.

Источник

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

– Что должен оплачивать собственник нежилого помещения, находящегося в жилом доме? Я собственник нежилого помещения, у нас есть два договора на обслуживание и уборку с управляющей компанией. Сейчас компания поменяла название и требует, помимо договора, оплачивать капремонт в доме, уборку подъезда и освещение в подъезде. Доступа в подъезд мы не имеем. Кроме того, общей электрической линии с жилым домом тоже нет, так как у нас своя электролиния, подключенная к подстанции, на что есть договор с электросетями.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Вопрос действительно спорный. С одной стороны, Вы члены ТСЖ, соответственно, как собственник помещения в доме, обязаны участвовать в оплате общих расходов. А уж тем более платить за капитальный ремонт. С другой стороны, Вы многим не пользуетесь. В разных ТСЖ это решается по-разному: в каких-то по закону, в каких-то – по справедливости, в каких-то – по-братски. Это регулируется общим собранием собственников жилья и членов ТСЖ. Выносите этот вопрос на собрание и пробуйте отстоять свою точку зрения. Или созывайте внеочередное собрание. Только за капремонт Вам платить все равно придется, так как этот вопрос регулируется законодательством, а не собранием.

Читайте также:  Мы выполняем ремонт квартир класса

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:

Собственник нежилого помещения в МКД так же, как и собственник жилого помещения, обязан платить за содержание общего имущества вне зависимости, пользуется он всем имуществом или нет (ст. 39 ЖК РФ). Таким образом, оплачивать Вы обязаны. Например, все подъезды освещаются, следовательно, расходы по электроэнергии пропорционально ложатся на всех собственников. Так же как и мытье всех лестниц и пролетов. Набор платежей может варьироваться в каждом конкретном случае, например, дополняться затратами на обслуживание подъемников для инвалидов и так далее.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Теоретически общим имуществом многоквартирного дома собственник нежилого помещения не пользуется. Однако 36 статьей Жилищного Кодекса предусмотрено, что на праве общедолевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений принадлежат несущие конструкции, оборудование, а также сам земельный участок, на котором расположен дом. Соответственно, бремя содержания также лежит на них.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник