Платит ли собственник нежилого помещения за текущий ремонт

Взносы по капитальному ремонту для собственников нежилых помещений в МКД

Частнопрактикующий юрист, эксперт по правовому сопровождению деятельности организаций ЖКХ

специально для ГАРАНТ.РУ

В жилищном законодательстве существует собирательное название обязательных платежей для собственников – плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Из-за такого названия у собственников нежилых помещений в МКД часто появляется убеждение, что они не обязаны платить такие платежи, в частности за капитальный ремонт, поскольку у них в собственности нежилое помещение. Но это не так – в случае неуплаты они рискуют стать должниками. Разберемся в нюансах этого обязательного платежа, как за нежилое помещение, так и за машиноместо.

Обязаны ли платить взносы за капитальный ремонт собственники нежилых помещений в МКД?

Напомним, плата за жилое помещение является реализацией собственниками как жилых помещений, так и нежилых бремени по несению расходов на содержание общего имущества (ст. 39 Жилищного кодекса). Более того, относительно оплаты взнос на капитальный ремонт существует ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, которая прямо предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников помещений.

Законность и соответствие норм жилищного законодательства об оплате взносов на капитальный ремонт для собственников нежилых помещений была подтверждена Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы». При этом, Суд рассмотрел нормы в целом, не разграничивая собственников жилых и нежилых помещений.

В другом деле, КС РФ, рассматривая законность норм ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, закрепляющей общую обязанность собственников помещений в МКД участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт, отметил, что данная норма не может рассматриваться как не согласующаяся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (Постановление КС РФ от 29 января 2018 г. № 5-П). В итоге Суд сделал вывод собственники нежилых помещений с точки зрения обязательств по оплате за помещение несут такие же обязательства, как и собственники жилых помещений, в том числе обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Они должны делать это с 30 июля 2017 года?

Действительно, ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ была введена в кодекс с 30 июля 2017 года Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ. Но данный факт не означает, что обязанность оплачивать взносы возникла с указанной даты, поскольку данная норма распространяется на правоотношения с 1 января 2013 года. Такое положение было закреплено в ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 257-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». Это исключение согласуется с ч. 4 ст. 6 Жилищного кодекса РФ, предусматривающее распространение актов жилищного законодательства на отношения, возникшие до даты введения в действие такого акта, предусмотрев такое правило указанным актом.

Могут ли собственники нежилых помещений в МКД потребовать платежный документ на оплату на предстоящий календарный год?

По общему правилу, взносы на капитальный ремонт уплачиваются ежемесячно на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1-2 ст. 171, ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Собственникам нежилых помещений предоставлено вправе потребовать представить в их адрес платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год. При этом, собственник в таком случае, может оплатить такой платежный документ как единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, так и ежемесячно равными долями в течение календарного года (ч. 3 ст. 171 Жилищного кодекса РФ). При представлении платежного документа на год следует учитывать, что в пределах года тариф может быть разным. Как правило, до начала текущего года, субъекты РФ уже публикуют нормативный правовой акт, устанавливающий тариф на год и его изменение в течение года. Вопросы сроков публикации таких нормативных актов регулируются региональным законодательством. Например, в Ставропольском крае минимальный размер взноса устанавливается Правительством Ставропольского края ежегодно, но не позднее 1 октября года, предшествующего очередному году. Такой порядок определен ст. 2 Закона Ставропольского края от 28 июня 2013 года №57-кз «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ставропольского края»

Если собственник нежилого помещения – юридическое лицо, то платежные документы должны представляться по адресу юридического лица.

Жилищным законодательством не урегулирован вопрос места представления платежных документов, а представление платежек в почтовый ящик представляет собой не иначе как правовой обычай согласно ст. 5 Гражданского кодекса.

На случай платежных документов за капитальный ремонт предусмотрено – если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, то платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом.

Собственники машино-мест тоже должны оплачивать капитальный ремонт?

Жилищный кодекс не выделяет отдельного регулирования прав и обязанностей собственников машино-мест, поэтому при рассмотрении данного вопроса следует учитывать совокупность нормативно-правовых норм.

Машино-место отнесено к недвижимому имуществу в виде части здания или сооружения, границы частей которых описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ).

В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354) содержится указание, что к нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Следует отметить общее, что в любом случае – машино-место является неотъемлемой частью здания и сооружения, то есть входит в его состав, поэтому, если машино-место находится в МКД, то наравне со всеми собственниками, собственник такого помещения обязан будет оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Источник

Платит ли собственник нежилого помещения за текущий ремонт

В нашей стране долги граждан по оплате за жилищно-коммунальные услуги (далее—ЖКУ) имеют колоссальные размеры. Поэтому борьба с неплательщиками остаётся острой проблемой, вытекая в непрерывный и бессрочный процесс в борьбе с ней в деятельности управляющих организаций (далее-УО) и ТСЖ.

В правовом плане Жилищный кодекс РФ (далее-ЖК РФ) является основным «руководством» к борьбе с задолженностью. В 2019 году одним из видов «благой инициативы» законодателей в интересах граждан являлся законопроект № 738681-7, в котором даже предлагалась новая процедура списания безнадежных долгов по ЖКХ. Документ, разработанный группой депутатов ЛДПР, успели прозвать новым законом о «коммунальной амнистии» и внесение изменений предполагалось непосредственно в ЖК РФ. Депутаты предлагали закрепить на высшем законодательном уровне с помощью изменений в ЖК РФ порядок списания нереальной ко взысканию задолженности. Однако 06 февраля 2020 года законопроект был отклонен Постановлением Государственной Думы № 7679-7 ГД.

Таким образом, нормативно-правовая база в борьбе с задолженностью остаётся прежней. При этом при обращении в суд, УО и ТСЖ фактически уверены в положительном исходе спора. Лишь исковая давность и иные редкие факторы (ошибочное начисление за ЖКУ, недостоверные данные о собственнике или нанимателе и т.п.) составляют препоны в удовлетворении полного объёма заявленных требований.

На успешный исход рассчитывали и представители ТСЖ «Новое 3» (далее-Товарищество), обращаясь с иском к страховой компании «Росгосстрах» (далее-Общество) о взыскании 405 143 рублей 96 копеек задолженности по расходам за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме за период с 01.06.2012г. по 30.11.2017г.

В обоснование иска Товарищество сослалось на то, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений общей площадью 435,8 кв. м в указанном многоквартирном жилом доме, не производил оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за спорный период, в связи с чем за Обществом образовалась задолженность в размере почти полмиллиона рублей.

Стоит отметить, что ситуация в отношении должника «осложнялась» предысторией. Долгие годы владелец нежилых помещений (Общество) не оформлял право собственности на свое помещение, пока, наконец, не выиграл суд: суд признал владельца собственником, установив, что право собственности на спорное помещение возникло еще четверть века назад в результате реорганизаций и преобразований его правопредшественников. Затем собственник «внес» свое право в ЕГРН, хотя эта госрегистрация в ЕГРН в 2017 году носила лишь правоподтверждающий характер.

Абсолютной неожиданностью стал тот факт, что в иске Товариществу было отказано в полном объёме (стоит отметить, что дело было рассмотрено в упрощенном порядке). В связи с этим истец обратился в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд, которым решение АС Ставропольского края было оставлено в силе.

Суды руководствовались следующими положениями:

за период до регистрации права собственности в ЕГРН отказ мотивирован тем, что обязанность платить за содержание и ремонт лежит только на собственнике, а право собственности на спорные нежилые помещения до регистрации в ЕГРН никак не подтверждено;

а за остальное время — потому что между сторонами отсутствуют договорные отношения, а кроме того, ТСЖ не доказало, что действительно исполнило работы на заявленную сумму (не представило, в частности, договоры подряда, акты сдачи-приемки выполненных работ, договоры на выполнение исполнительной документации, счета на оплату, постатейную расшифровку выполненных работ и услуг, а также расчет платы в заявленный период и акт сверки взаимных расчетов.

Не согласившись с данными доводами, Товарищество дошло до высшей инстанции.

Верховный суд РФ требования удовлетворил и в Определении от 22 января 2019 года № 308-ЭС18-1420, отменяя акты арбитражных судов и передавая на новое рассмотрение спор между ТСЖ и владельцем нежилых помещений, накопившим многолетний долг перед ТСЖ, указал:

Фактический собственник нежилого помещения в МКД с ТСЖ обязан платить за содержание и ремонт общего имущества, причем не имеет значения, заключен ли договор между ним и ТСЖ, а ТСЖ не обязано доказывать первичными документами факты выполнения соответствующих работ.

Основными доводами Определения явились следующие:

собственник помещения в МКД, в том числе собственник нежилого помещения, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с УК или ТСЖ;

согласно Законам о госрегистрации недвижимости (и предествующему, и действующему), права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их госрегистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей;

при этом в силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права определен, в частности, для случаев реорганизации юридического лица ((абзац 3 п.2 ст.218 ГК РФ). Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. А право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица возникает с момента завершения его реорганизации;

между тем, решением суда (по делу о признании права собственности) установлено, что заявленный объект недвижимости соответствует объекту, который был построен правопредшественником организации-должника, введен в эксплуатацию еще в далеком 1979 г., а правопреемник — должник приобрел право собственности на нежилые помещения в результате реорганизаций;

однако по настоящему спору между ТСЖ и должником суды эти доводы не исследовали!

кроме того, суды не проверили правильность расчета взыскиваемого долга. Ведь при избранном способе управления МКД размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной собранием сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. А из материалов дела следует, что собственники помещений на общем собрании просто утвердили тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений.

Вышеуказанное решение суда высшей инстанции лишний раз доказывает, что в спорных вопросах необходимо идти до конца, не пренебрегая правом участия в спорах Верховного суда РФ.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Целый штат профессиональных юристов поможет вам справиться с любой трудностью. Вся необходимая информация о сервисе здесь .

Комментарии

Следует добавить, что при новом рассмотрении суд сб. ал как всегда, применил срок исковой давности, но вместе с пеней взыскал 490000, после товарищество заявило ещё судебные расходы на 200000, но суд удовлетворил только 120000, но всеж было приятно, и все с госстраха уже получили.. да обрящет идущий.

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

Источник