Подрядчики по ремонту подъездов

Как добиться ремонта в подъезде?

Являясь жителями многоквартирного дома, граждане вынуждены пользоваться общедомовыми территориями для входа и выхода из своей квартиры. Они хотят не только проживать в чистой и уютной квартире, но им иметь ухоженный отремонтированный подъезд, перемещаться в котором прежде всего безопасно.

К сожалению, часто состояние подъездов в многоквартирных домах очень плачевное. Жители дома не знают, как привлечь управляющие компании к проведению ремонтных работ в подъезде.

Ремонт подъездов – удовольствие не из дешевых, отчего управляющие компании всегда при отказах ссылаются на недостаток финансовых средств. Однако это не является основанием для не проведения ремонтных работ.

Нормативная база по ремонту

Кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома, указано в Постановлении Госстроя № 170 от 2003 года. В нем определено не только ответственное лицо, но и периодичность ремонта, условия его проведения.

Кроме того, вопросы, связанные с обслуживанием общедомовых территорий, регламентированы:

1. Ст. 166 Жилищного Кодекса страны.
2. Методическое пособие по условиям содержания и ремонта МКД 2.04.2004.
3. ФЗ № 185 «О фонде содействия реформирования ЖКХ».

В каждом регионе могут действовать и иные нормативно-правовые акты, регулирующие ремонт подъездов.

Также не последнее место отведено в данной процедуре локальной документации – договору между собственником квартиры и управляющей компанией. В нем могут быть зафиксированы виды проводимых ремонтных работ и иные детали условий сотрудничества.

Кто ответственен?

Все-таки, кто должен делать ремонт в подъездах многоквартирного дома? Подъезд – это место общественного пользования, он не принадлежит на праве собственности жильцам квартир. В нем ежедневно перемешается огромное число людей, из-за чего в довольно короткий период без должного обслуживания он может прийти в непригодное состояние.

В подъезде проводятся не только ремонтные работы, но и постоянные уборки. Сторона, ответственная за проведение ремонта, прописана в договоре обслуживания дома.

Обычно ремонт кладётся на плечи:

1. Управляющей компании.
2. Товарищества собственников жилья.
3. Товарищество собственников недвижимости.

Не всегда ответственные лица активно исполняют свои обязательства, часто приходится их к этому принуждать.

Какие ремонтные работы проводит УК?

Есть открытый перечень работ, которые входят в процедуру ремонта подъезда. Они должны быть выполнены без каких-либо отговорок управляющей компанией.

По МКД 2.04.2004 к ним относятся:

побелка, покраска, штукатурка стен и потолков;

замена стёкол;

ремонт пола;

окрашивание систем отопления;

замена крыльца, дверей;

ремонт почтовых ящиков в подъезде;

ремонт осветительных приборов;

ремонт козырьков и поручней.

Данный перечень носит открытый характер, следовательно, может дополняться иными категориями работ в зависимости от комплектации подъезда. К примеру, если в подъезде есть лифт, он тоже должен регулярно ремонтироваться за счёт управляющей компании и ее силами.

Какие работы не входят в ремонт?

Часто собственники квартир настаивают на проведении каких-то иных ремонтных работ, которые не входят в общий перечень рекомендованных. Управляющие компании обычно не желают делать то, что не обязаны.

К таким работам относятся:

ремонт домофона в подъезде;

ремонт видеокамер;

приборы учета воды и электрические щитки;

прокладка новой электропроводки;

спутниковые антенны и др.

Это в большей степени относится к собственности самих жильцов, отчего и решать подобные вопросы они должны самостоятельно с теми организациями, которые занимаются обслуживанием видеосистем или домофона. УК не имеет к этому никакого отношения.

Виды ремонта подъезда

Ремонт подъездов может быть двух типов: текущий или косметический и капитальный. На них требуются абсолютно несравнимые финансовые средства.

Капитальный ремонт

С 2015 года все собственники квартир в многоквартирных домах ежемесячно делают взносы в счёт капитального ремонта.

Сколько бы ни было высказываний относительно необоснованности таких платежей, они продолжают взиматься. Капитальный ремонт предполагает существенные изменения во внешнем виде подъезда.

В процессе капитального ремонта подъезда могут заменяться коммуникации, устраиваться перепланировки, утепляться фасады, заменяться лифты.

Каждый элемент имеет свой срок действия, после которого его должны отремонтировать или заменить. К примеру, лифт нужно менять через 25 лет его эксплуатации, крышу ремонтировать каждые 10 лет.

Текущий ремонт

Текущий ремонт не предполагает таких существенных изменений, как капитальный. Текущий ремонт лишь устраняет небольшие поломки, замену дополнительных элементов конструкций.

К текущему ремонту относятся покраска стен, потолков, заделывание щелей и трещин, ремонт перил.

По нормам законодательства текущий ремонт должен проводиться одни раз в 3-5 лет, как минимум. В новостройках ремонты могут проводиться и реже.

Текущие работы иногда проводятся по факту поломки, когда, к примеру, выбили стекло в окне подъезда или сломали перила на лестнице. Замена конструкций должна осуществиться в срок 3-5 дней после выявления поломки.

Сроки проведения ремонтов

Чаще всего жители задаются вопросом о том, как часто должны делать ремонт в подъезде. Ведь, чтобы привлечь управляющую компанию к ответственности, нужно знать точные сроки.

Типовой многоквартирный дом в 2021 году подлежит текущему ремонту каждые 3-5 лет, капитальному – 20 лет. При этом должны учитываться степень износа помещения, его эксплуатационные характеристики и тип самого здания.

Если дом планируется сносить в ближайшее время, ремонт в нем должен отвечать требованиям целесообразности из расчета срока оставшейся жизни помещения.

Дома к ближайшим ремонтам выбираются в весеннее время в период осмотров. Составляется дефектный акт, а далее – годовой план подъездов, который публикуется для ознакомления на сайтах управляющих компаний.

Как проходит процедура проведения ремонта?

Хоть и обязанность управляющей компании о проведении ремонта зафиксирована в договоре, УК иногда избегает своих обязательств.

Проводиться ремонт должен по инициативе управляющей фирмы. Но, если он отказывают, как заставить управляющую компанию сделать ремонт в подъезде?

Обращение с заявлением

Если нет инициативы со стороны УК, нужно подать заявление от жильцов дома. Как написать заявление в управляющую компанию на ремонт подъезда, нигде в нормативной документации не указано. Заявление пишется в свободной форме.

В документе требуется указать свои данные, претензии и перечень работ, которые должны быть произведены. Чем больше жильцов из дома обратятся с подобными заявлениями, тем быстрее в подъезде проведут ремонт.

Куда обратиться с заявлением? Подобные инициативные обращения нужно подавать в жилищно-коммунальные хозяйства. Они обязаны вынести свой ответ по ним в течение 15 дней после получения обращения.

Кто платит за ремонт?

Если работы проводятся плановые по инициативе управляющей компании, оплачиваются они из взносов жильцов на капитальный ремонт. Если ремонт проводится по инициативе жильцов, они обязаны будут уплатить 5% от стоимости работ.

Кроме того, существует программа софинансирования, по которой государство оказывает поддержку финансового характера при проведении ремонтных работ. В каждом регионе действуют свои правила оказания такой помощи.

Есть случаи, когда все средства все же могут быть взысканы с собственника квартиры. В случае, если подъезд горел по вине жильца, ремонтировать его ему придётся за свои средства.

Для проведения работ обычно управляющие компании заключают договоры подряда со специальными организациями, которые специализируются на ремонтных работах.

Если жильцы сами заплатили за ремонт, сами вызвали подрядную организацию, после окончания ремонта они могут инициировать возврат денежных средств. Для этого им нужно будет составить акт и направить заявление в управляющую компанию с требованием вернуть компенсацию.

Как добиться справедливости?

У жильцов многоквартирных домов и управляющих компаний часто возникают разногласия по многим вопросам, в частности:

1. Некачественно проведённый ремонт.
2. Непредоставление отчета о сделанных работах.
3. Отказ от ремонта.

В любой ситуации, если управляющая компания ведёт себя неправомерно, а закон стоит на Вашей стороне, нужно отстаивать свои права и пытаться привлечь УК к ответственности.

По Постановлению № 731 управляющие компании после ремонта обязаны предоставить жильцам отчёт о проделанной работе, иначе им грозит административная ответственность в виде штрафного взыскания.

Чтобы привлечь их к ответственности, нужно коллективно направить обращение в Жилищную инспекцию или Прокуратуру района.

Когда ремонт проведён, собственники жилья должны подписать акт о проделанной работе. Если ремонт сделан некачественно, не стоит ничего подписывать.

В этом случае также нужно направить заявление в Жилищную инспекцию или городскую администрацию. По Правилам № 491 жильцы дома вправе при некачественном ремонте требовать снижения тарифов на ремонт и содержание жилого фонда.

Ремонт подъездов многоквартирного дома – это обязанность управляющей компании, обслуживающей помещение по договорам с собственниками. Она обязана провести все ремонтные работы по дефектной ведомости в установленный срок, предоставить результаты для ознакомления собственникам, оплатить его за счёт средства накопленного жильцами денежного фонда целевого назначения.

Источник

Могут ли собственники выбрать подрядчика для текущего ремонта

Одна управляющая организация написала, что собственники хотят решением общего собрания обязать её привлечь для текущего ремонта в качестве подрядчика другую УК-конкурента, причем цены на работы явно завышены. Отсюда возник вопрос: может ли общее собрание обязать УК заключить договор по работам текущего ремонта с определенной организацией.

Что в законе

На что могут ссылаться собственники	На что может ссылаться управляющая организация
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме. (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ)	Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме. (подп. «д» п. 4 Правил управления многоквартирными домами № 416)

Что на практике

Нам удалось найти несколько примеров из старой практики арбитражных судов, косвенно связанной с вопросом (в пользу собственников), и апелляционное определение суда общей юрисдикции (в пользу управляющей организации).

✔ Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 по делу № А35 – 5332/2016

Собственник из Курской области пытался взыскать с управляющей организации расходы, которые понес в связи с ремонтом общего имущества. Суд отказал в иске, указав среди прочего, что «право принятия решения о проведении ремонтных работ, о затратах на их выполнение и о выборе подрядной организации принадлежит всем собственникам жилого дома». При этом истец не доказал, что выполнение ремонта выносилось на общее собрание собственников.

✔ Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А56 – 29363/2017

Суд признал частично недействительным предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. Инспекция при проверке изучила сметную документацию, акты о приемке выполненных работ по форме КС‑2 и пришла к выводу, что сметная стоимость работ по косметическому ремонту лестничных клеток завышена, «управляющей компанией произведена двойная оплата одних и тех же видов работ по двум договорам подряда на общую сумму 1 027 164 рублей».

Апелляционный суд посчитал, что инспекция не уполномочена оценивать эффективность и целесообразность финансовой деятельности управляющей организации. Дальше он указал, что
«выделение денежных средств на текущий ремонт и их использование является исключительной прерогативой общего собрания собственников МКД, также как и вопрос утверждения сметы и выбора подрядной организации (часть 2 статьи 44 ЖК РФ)».

✔ Апелляционное определение Кемеровского областного суда № 33 – 1338/2020

Управляющая организация обратилась с иском к собственникам о признании недействительным решения общего собрания. Сами же собственники подали встречный иск о возложении обязанности исполнить решение собрания.

Решение собрания, которое стало причиной раздора, звучало так:
«ремонт в подъездах № 2,3,5,6 производить подрядной организацией ООО «Иитерстрой‑С»;
ремонт в подъездах № 2,3,5,6 производить по графику, утвержденному решением совета дома, в соответствии со сметами, согласованными с советом дома и компанией ООО «Интерстрой‑С», с соблюдением объема работ, объема денежных средств, указанных в сметах.
На данные ремонтные работы направлять остатки денежных средств, скопившихся на счетах дома с прошлых лет, и денежные средства, ежемесячно поступающие от собственников помещений на выполнение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Обязать ООО «УК ЖЭУ» заключить договор с ООО «Интерстрой‑С» на проведение ремонта в подъездах № 2,3,5,6 с июля 2019».

Суды признали недействительным решение о возложении обязанности на ООО «Управляющую компанию жилищно-эксплуатационных услуг» заключить договор с ООО «Интерстрой‑С» на проведение ремонта в подъездах.
В удовлетворении встречных требований было отказано.

Мотивировка судебных решений:

• собственники незаконно возложили на управляющую организацию обязанность, понуждая ее к заключению договора, вмешиваясь в экономическую деятельность истца;
• собственники, заключив договор управления с ООО «УК ЖЭУ», передали обязанность надлежащего содержания общего имущества выбранной управляющей компании, в связи с чем, не вправе принимать решения о выборе иных подрядных организаций на выполнение ремонтных работ;
• исходя из положений жилищного законодательства, решение о привлечении подрядных организаций для выполнения работ вправе принимать управляющая организация, но не собственники помещений многоквартирного дома, указанные полномочия не относятся с компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленной ч.2 ст. 44 ЖК РФ. При этом, принятие таких решений ущемляет права управляющей компании на свободу экономической деятельности;
• ссылка заявителей жалобы на пункты 2 и 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416 является несостоятельной, поскольку выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников, отнесён к обязанности именно управляющих организаций, а не собственников дома. Указанные правила регламентируют именно деятельности управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, и не регламентируют права и обязанности собственников жилых помещений.

Рекомендации управляющей организации

Помимо оспаривания решения общего собрания собственников есть мирный путь, предложенный другой управляющей организацией в чате нашего телеграм канала:

«Нашу УК пробовали решением общего собрания обязать привлечь для выполнения тех или иных работ определённые организации.
1. Так как чаще всего инициатор этого решения хочет получить дивиденды или протолкнуть свою/ друга/родственника фирму, мы просили смету. Чаще всего там использовались более дешевые материалы, комплектующие.
2. После этого приглашали Совет МКД и инициатора. Показывали разницу, объясняли все. Больше таких вопросов не возникало.
3. Были жалобы в ГЖИ, в прокуратуру. Им были представлены опять-таки сметы и на этом вопрос закрывался. Тем более многие подрядчики хотят большой % предоплаты. У нас она 15 – 30%, зависит от вида работ, остальная сумма в течении трёх календарных месяцев со дня приема работ и подписания акта. Например, собственники хотели поставить пластиковые окна в подъезды за 11.200₽/окно, а у выбранного нами подрядчика цена была 8.500₽ и 3 года гарантии.
Был и случай, когда мы согласились на подрядчика без протокола собрания. Контролировали таких подрядчиков пожёстче своих, а сейчас сотрудничаем постоянно. Для такого варианта надо:
1. Сравнить все сметы, договоры, материалы, оценить реальность материальной и производственной базы, наличие специалистов.
2. Для проверки подрядчика использовать СБиС и ФНС.
3. Проверить, какие работы в городе выполняла эта фирма.
4. На крайний случай ужесточить условия договора».

Источник