Права и обязанности регионального оператора капремонта
К нам поступил вопрос от читателя о том, должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт.
Мы часто рассказываем об особенностях проведения капитального ремонта в МКД. Но о правах и обязанностях регионального оператора капремонта ещё не писали. Исправляемся.
Функции регионального оператора
Региональный оператор капремонта – юридическое лицо, созданное в форме фонда, для организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД. Он формируется субъектом РФ и работает на его территории.
Функции регионального оператора капремонта описаны в ст. 180 ЖК РФ, это:
- сбор взносов на капремонт,
- открытие спецсчетов и совершение операций по ним,
- роль технического заказчика работ по капремонту,
- финансирование расходов,
- работа с местными властями.
Раздел IX, а касается он организации проведения капитального ремонта, с завидной регулярностью координируется законодательством. Последние изменения были внесены в конце прошлого года Федеральными законами N 176 и N 355.
Относятся они и к деятельности регионального оператора по капремонту. Система должна работать без перерывов, чтобы:
- операторы выполняли обязательства перед собственниками МКД,
- в случае утраты средств собственникам выплачивалась компенсация,
- при прекращении работы регионального оператора собственникам возвращали их деньги.
Начиная сотрудничество с фондом капитального ремонта, собственники тщательно изучают обязанности регионального оператора. И их немало.
Обязанности регионального оператора
Первая обязанность регионального оператора, согласно ч. 2 ст. 172 ЖК РФ, – передавать в ГЖИ сведения о МКД, в которых планируется провести капремонт, и о поступлении взносов.
При изменении способа формирования фонда капремонта он передаёт владельцу спецсчёта все имеющиеся данные о формировании фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ). Счета региональный оператор может открывать только в российских кредитных организациях (ч. 3 ст. 180 ЖК РФ).
Полный перечень обязанностей представлен в ст. 182 ЖК РФ. Региональный оператор:
- готовит и направляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, перечне и объёме услуг и работ, указывает, сколько они будут стоить и откуда будут привлекаться деньги,
- готовит задания на оказание услуг и выполнение работ и проектную документацию,
- привлекает подрядные организации, заключает с ними от своего имени договоры,
- проверяет качество и сроки оказания услуг и выполнения работ,
- принимает услуги и выполненные работы,
- перечисляет деньги в размере фонда капитального ремонта на спецсчёт или выплачивает собственникам денежные средства, соответствующие их долям в фонде капитального ремонта,
- собирает взносы на капремонт,
- ведёт учёт поступивших на счёт средств,
- выставляет платёжные документы для уплаты взносов,
- размещает на официальном сайте информацию о правах и обязанностях собственников помещений в МКД,
- несёт ответственность за качество оказанных услуг и выполненных работ не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки.
Права регионального оператора капремонта
Перейдём к правам регионального оператора капремонта и ответим на вопросы нашего читателя: должен ли региональный оператор капремонта работать с должниками и начислять пени за неоплату взносов на капитальный ремонт?
Это не входит в его обязанности, но работа с должниками и начисление пеней – право регионального оператора.
Согласно ст. 173 ЖК РФ, владелец спецсчёта должен перечислить деньги со специального счёта на счёт регионального оператора в течение одного месяца после получения решения ОМС.
Если этого не происходит, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД или ОМС имеют право через суд взыскать средства со спецсчёта и перечислить их на счёт регионального оператора.
Это не распространяется на случаи, когда деньгами со спецсчёта погашается займ или кредит за проведённый капитальный ремонт, которые не смогли оплатить в сроки по договору.
Ещё одно право региональных операторов описано в ч. 4.2 ст. 178 ЖК РФ: в целях защиты своих общих интересов, объединения усилий для повышения эффективности деятельности они могут создавать ассоциации и союзы и быть их членами. Региональный оператор может быть членом СРО.
Региональные операторы обязаны расходовать поступившие деньги только на работы и услуги по проведению капитального ремонта. Однако временно свободные средства они могут размещать в российских банках. Полученный же доход всё равно будет идти на оплату работ и услуг по ремонту (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).
Право начислять пени собственникам, которые несвоевременно или не в полном размере уплатили взносы на капитальный ремонт, установлено п. 4 ст. 181 ЖК РФ.
Обратите внимание, если фонд капремонта сформирован на счёте регионального оператора, взысканием задолженности занимается региональный оператор. Если же владелец спецсчёта (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ) – ТСЖ, ЖК или ЖСК, долги будет взыскивать соответствующая организация.
В заключение приведём пример из свежей судебной практики, доказывающий, что региональные операторы капремонта могут работать с должниками, и весьма успешно. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2016 N 10АП-10149/2016 по делу N А41-15613/16: региональный оператор подал иск в суд о взыскании задолженности по уплате взносов за капитальный ремонт.
Иск был удовлетворен частично, так как суд обосновал вывод о том, что расчёт капитальных взносов за 2014 г. должен быть произведен с 01.09.2014 по 31.12.2014, а не с 30.05.2014, как это сделал региональный оператор.
Однако задолженность по уплате взносов в сумме 211 253 рубля 24 копейки и расходы на государственную пошлину в размере 5 863 рубля вернуть удалось.
Не стесняйтесь, присылайте нам вопросы и предложения, по самым интересным мы обязательно напишем статью.
Источник
Муниципалитет – техзаказчик работ по проведению капремонта в МКД: особенности и риски
В чем проблема
Сегодня ряд муниципалитетов возлагает на себя функции технического заказчика при реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов. В этом случае муниципалитет заключает договор с региональным оператором, а затем самостоятельно проводит конкурсы, выбирает подрядчиков и следит за качеством выполняемых работ. Однако не все районы и городские округа стремятся получить эти функции.
ПРИМЕР: Девять муниципалитетов Нижегородской области стали техническими заказчиками работ по капитальному ремонту многоквартирного жилья. Два соглашения – с Балахнинским районом и Шахуньей – находятся на стадии подписания. С Нижним Новгородом соглашение еще не подписано: техническая часть отработана, остался один нюанс – оплата услуг техзаказчика. Администрации городских округов Арзамас, Саров, Выкса, Вачского и Павловского муниципальных районов отказались от заключения договоров о принятии на себя функций технического заказчика.
Рассмотрим, почему опыт передачи региональными операторами функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах органам местного самоуправления сегодня ограничен. Приведем рекомендации органам местной власти, которые решили принять на себя исполнение данных функций.
Какие функции выполняет техзаказчик
Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени:
- заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
- подготавливает задания на выполнение этих видов работ;
- предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
- утверждает проектную документацию;
- подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- исполняет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах обеспечивает региональный оператор. Это специализированная некоммерческая организация, созданная субъектом РФ. К числу функций регионального оператора относится исполнение обязанностей технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете или счетах регионального оператора (п. 3 ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса РФ).
Когда можно передать функции технического заказчика органам местного самоуправления
Субъект РФ имеет право предусмотреть в региональном законе случаи, в которых функции технического заказчика могут исполняться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями по договору с региональным оператором (ч. 4 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Анализ региональных законов показывает, что часть субъектов РФ такие случаи не предусмотрела. В таких регионах органы местного самоуправления не могут исполнять функции технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы. Там же, где передача функций технического заказчика возможна в соответствии с региональными законами, должны быть определены случаи или случай для такой передачи. Наиболее часто функции технического заказчика передаются в случаях:
- согласия органа местного самоуправления на передачу;
- наличия и деятельности на территории региона только одного регионального оператора;
- предоставления за счет средств местного бюджета финансовой поддержки работ по капитальному ремонту многоквартирных домов;
- превышения установленной величины суммарной стоимости работ по капремонту на территории муниципального образования в течение очередного года реализации региональной программы капитального ремонта.
Между тем желательно, чтобы возможность передачи функций технического заказчика капитального ремонта органам местного самоуправления была обусловлена прежде всего объективными трудностями, связанными с постоянным присутствием регионального оператора в муниципальных образованиях, удаленных от регионального центра, в связи с запретом на создание филиалов и открытие представительств. Но именно такой случай редко встречается в региональных законах.
Нельзя считать обоснованными все без исключения случаи передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, установленные региональными законами. Приведем лучший пример перечня случаев передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, определенных регионами.
1. Населенный пункт, на территории которого находится многоквартирный дом, удален от населенного пункта, являющегося местом нахождения регионального оператора, на расстояние свыше 100 км.
2. Более 50 процентов общей площади помещений в многоквартирном доме находится в муниципальной собственности.
3. Многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) муниципального значения.
4. Предоставление муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств местного бюджета.
5. Многоквартирный дом находится на территории закрытого административно-территориального образования или муниципального образования, наделенного статусом городского округа.
Наличие в многоквартирном доме (многоквартирных домах) помещений, находящихся в муниципальной собственности, часто указывается в региональных законах как достаточное основание для передачи органам местной власти функций технического заказчика капитального ремонта. В отдельных случаях норма регионального закона обязывает органы местной власти выполнять функции технического заказчика во всех МКД при наличии на территории муниципального образования МКД, в которых имеются жилые помещения в муниципальной собственности. Таким образом, эта обязанность устанавливается для всех, потому что вряд ли найдется хоть одно муниципальное образование, где в МКД нет ни одной квартиры в муниципальной собственности. Очевидно, что такой случай, предусмотренный региональным законом, и связанная с ним обязанность органов местного самоуправления не соответствуют Жилищному кодексу РФ.
НА ЗАМЕТКУ:
Почему важна профессиональная готовность муниципалитета
Функции технического заказчика – это профессиональные функции, при исполнении которых должны соблюдаться соответствующие требования законодательства. Так, функции технического заказчика может выполнять только член саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно- строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением отдельных случаев (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Членство в саморегулируемой организации обеспечивает механизм компенсации ущерба, нанесенного по вине технического заказчика. Но для регионального оператора предусмотрено исключение: определена не обязанность, а право быть членом саморегулируемой организации (ч. 42 ст. 178 Жилищного кодекса РФ). Поэтому субъекты РФ должны устанавливать также условия передачи органам местного самоуправления функций технического заказчика, связанные с профессиональной готовностью администраций к их осуществлению.
Какой договор обезопасит орган местного самоуправления
Органы местного самоуправления часто не хотят брать на себя функции технического заказчика, потому что боятся ответственности за качество выполняемых работ в связи с недостаточной квалификацией и мощностью своих подразделений. Кроме того, из-за дотационности и участившихся случаев передачи государственных полномочий без соответствующего финансирования муниципалитеты опасаются взять на себя что-то лишнее.
Следует учитывать, что при передаче региональным оператором функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов органам местного самоуправления ответственность за конечный результат исполнения этих функций перед собственниками помещений в многоквартирных домах несет региональный оператор. Кроме того, для защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах установлена субсидиарная ответственность субъекта РФ (ч. 6 ст. 178 Жилищного кодекса РФ).
В то же время в законодательстве нет ответа на вопрос, чем обеспечивается ответственность органов местного самоуправления перед региональным оператором. Непонятно и то, как будет возмещаться возможный ущерб, нанесенный неквалифицированными действиями муниципалитета при исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов. Некоторые регионы пытаются сегодня решить эти вопросы в рамках договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика. Примерную или типовую форму договора утверждает уполномоченный исполнительный орган власти региона.
Договор содержит перечень функций, передаваемых органам местного самоуправления. Такие перечни могут заметно различаться в разных регионах. Есть примеры договоров с открытым перечнем передаваемых органам местного самоуправления функций и (или) с дополнительными функциями, не относящимися к функциям технического заказчика. Например, связанными с обеспечением финансирования работ по капремонту МКД, которые должен исполнять региональный оператор.
Чтобы обезопасить себя, органам местного самоуправления необходимо настаивать на фиксировании в договоре перечня функций в наиболее конкретном виде.
Какие риски возникают при передаче функций органам местного самоуправления
Нехватка исполнителей. Передача функций технического заказчика органам местного самоуправления не приводит к сокращению сроков, упрощению процедур выбора, расширению круга исполнителей услуг и работ. Органы местного самоуправления, исполняя функции технического заказчика, обязаны при выборе подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов руководствоваться порядком, установленным Правительством РФ для регионального оператора (ч. 5 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Это означает соблюдение тех же конкурсных процедур и выбор подрядчиков из того же реестра квалифицированных подрядных организаций, сформированного субъектом РФ.
При передаче функций техзаказчика муниципалитет может столкнуться с проблемой нехватки потенциальных исполнителей работ. У регионального оператора может быть больше возможностей для создания более привлекательных для подрядчиков условий подрядных договоров при формировании лотов. Например, региональный оператор способен привлечь подрядчика большим объемом работ. У муниципалитета такого стимула может и не быть.
Недостаточное финансирование. Органы местного самоуправления, исполняющие функции технического заказчика, заключают договоры с исполнителями услуг и работ по капитальному ремонту от имени регионального оператора. Услуги и выполненные работы оплачивает региональный оператор.
Все примеры договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика по умолчанию или в явном виде предлагают органам местного самоуправления исполнять переданные функции безвозмездно. При этом на исполнение таких функций региональным оператором субъект РФ должен выделять средства из регионального бюджета. Но при передаче функций технического заказчика орган местной власти эти средства не получает. Создается впечатление, что основная цель передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления сегодня – облегчить жизнь региональным операторам и переложить на местные бюджеты затраты на функционирование региональной системы капитального ремонта.
Выводы и рекомендации
Органы местного самоуправления не в полной мере соответствуют определению технического заказчика. Тем не менее возможность осуществления функций технического заказчика предусмотрена для органов местного самоуправления жилищным законодательством. Исполнение этих функций – право органа местной власти, которым он может воспользоваться в случаях, предусмотренных региональным законом, а не его обязанность.
Рассматривая вопрос об исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов на территории муниципального образования в рамках региональной программы капитального ремонта, внимательно проанализируйте:
- объем обязательств по договору;
- срок, в течение которого муниципалитет будет их выполнять;
- возможность их исполнения силами специализированного подразделения в структуре администрации (достаточность штата, квалификации и опыта сотрудников такого подразделения);
- возможности местного бюджета.
Органы местного самоуправления большинства муниципальных образований не способны и не готовы сегодня взять на себя функции технического заказчика на предлагаемых регионами условиях. Поэтому рекомендовать муниципальным образованиям брать на себя функции технического заказчика нельзя.
И.В. ГЕНЦЛЕР, заместитель директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города», руководитель жилищного сектора, к. т. н. по материалам «Практика муниципального управления»
Источник