Порядок капитального ремонта управляющей компанией

Порядок капитального ремонта управляющей компанией

При строительстве многоквартирных домов застройщики часто снижают издержки путем удешевления строительных материалов. С учетом повышения в 2021 году цен на бетон, строительные смеси и в особенности на металл, попытки застройщиков сэкономить на всем, скорее всего, будут встречаться чаще. Отступления от проектных решений приводят к тому, что капитальный ремонт приходится начинать делать практически сразу после того, как заканчивается гарантия на дом. Сказанное справедливо и для неновых домов, которые всегда имеют проблемы, решаемые путем капитального ремонта. Поскольку текущим тарифом эти проблемы не перекрыть, единственным источником финансирования работ может быть только проведение капитального ремонта.

Недостаточный тариф на текущее содержание для капитальных работ в доме

Вопрос тарифа на текущее содержание – чрезвычайно болезненный и большинство жителей, к сожалению, не понимает, что тариф на текущее содержание является недостаточным для комплексного благоустройства дома и двора. За рядом исключений (например, нового или премиального дома) тариф на текущее содержание лишь позволяет поддерживать то состояние дома, которое есть сейчас. Ни о каких капитальных проектах за счет управляющей организации в данном случае речи идти не может.

Порочность данной системы состоит в том, что в отличие от тарифа на капитальный ремонт или платы за коммунальные ресурсы, ценообразование по текущему содержанию – полностью в руках жителей.

В 2018 году в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники на общем собрании не установили тариф на текущее содержание, его в директивном порядке установит орган местного самоуправления. Под эту практику были разработаны специальные рекомендации Минстроя РФот 06.04.2018 N 213/пр.

Однако по факту п. 4 ст. 158 ЖК РФ работает очень плохо, поскольку местные власти не хотят брать на себя ответственность за непопулярные действия по повышению тарифов для управляющих организаций (особенно в свете того, что впереди выборные годы). Также, власти не будут намеренно завышать тариф для управляющей организации, которая не может организовать эту работу с жителями самостоятельно.

В этом случае источником финансирования капитальных работ может быть только фонд капитального ремонта, тарифообразование которого регулируется государством. Многие управляющие организации не любят заниматься капитальным ремонтом, поскольку это крайне ответственное и неблагодарное дело: жители, как правило, не оценят эти работы, а на управляющую организацию могут быть направлены упреки в том, что она «дорвалась» до фонда капитального ремонта жителей и теперь его транжирит.

Дополнительные проблемы могут быть созданы жалобами в надзорные органы.Тем не менее, если управляющая компания «играет» вдолгую, и понимает, что она управляет домом на перспективу и не планирует от него отказываться, проведение капитального ремонта станет неизбежной частью ее работы. Кроме того, несмотря на негатив, проведение капитального ремонта способно поддержать лояльность жителей и нормальное отношение к собственной управляющей организации.

Стоит помнить, что если управляющая организация не проведет капитальный ремонт в установленный в региональной программе срок (а проведение данных работ необходимо), то орган местного самоуправления в течение 1 месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления (п. 7 ст. 189 ЖК РФ). А если управляющая организация допустит такие действия с деньгами жителей, то это не добавит ей популярности.

Целевой характер затрат по капитальному ремонту

Прежде всего, стоит помнить, что затраты по капитальному ремонту носят строго целевой характер и их состав установлен в ст. 166 ЖК РФ.

Законодательство выделяет три уровня расходов по капитальному ремонту:

1.Федеральный компонент: п. 1 ст. 166 ЖК РФ (ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома).

1. Региональный компонент: п. 2 ст. 166 ЖК РФ (чтобы определить состав работ по региональному компоненту, необходимо посмотреть региональное законодательство о проведении капитального ремонта, где эти работы раскрываются).
2. Факультативный компонент: п. 3 ст. 166 ЖК РФ (работает только в том случае, если собственники платят взнос больше, чем установленный обязательный минимум; в таком случае можно финансировать проведение любых работ по капитальному ремонту общего имущества за счет возникающей разницы).

Устанавливать собственный перечень работ, который отличается от того, что определено в законе – не допускается, и эти действия могут повлечь за собой уголовное преследование лица, допустившего растрату фонда капитального ремонта.

Ошибочным является представление, что общее собрание может установить своими решениями проведение любых видов работ по капитальному ремонту. Принятые решения в этой части будут являться ничтожными, поскольку будут противоречить ст. 166 ЖК РФ.

Подготовка к проведению капитального ремонта

Законодательство выделяет два способа формирования фонда капитального ремонта:

— формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

— формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (в народе названный «общим котлом») (п. 3 ст. 170 ЖК РФ)).

При этом владельцем специального счета может быть: региональный оператор по капитальному ремонту, а также ТСЖ, ЖСК или управляющая организация, если они управляют домом (п. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ).

Управляющая организация осуществляет проведение капитального ремонта в том случае, если она является владельцем специального счета.

Проведению капитального ремонта предшествует реализация ряда подготовительных процедур.

1. Информационное обеспечение и объяснение жителям содержания тех работ, которые предлагается провести. Это можно сделать текстовым сообщением на листовке, а также в домовом чате, либо отдельной видеопрезентацией или роликом. Жители должны понимать те цели, которые преследует управляющая организация в части проведения капитального ремонта. Тогда будет легче провести общее собрание и собрать голоса.
2. Проведение общего собрания. Проведению капитального ремонта всегда предшествует процедура проведения общего собрания, которая предполагает набор обязательных для обсуждения и согласования вопросов.

Необходимо принять решения:

— о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту (здесь следует выбрать те работы, которые определены в ст. 166 ЖК РФ и проголосовать за конкретный вид или группу работ);

— о предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту (верхняя планка трат всегда утверждается на общем собрании и превышать ее нельзя; учитываем, что верхняя планка не означает, что нужно ее потратить целиком, смысл лишь в том, чтобы заложить траты с профицитом и тем самым подстраховаться);

— о сроках проведения капитального ремонта (предложения о капитальном ремонте должны быть озвучены собственникам не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества (п. 3 ст. 189 ЖК РФ); если капитальный ремонт проводится преждевременно, то обычно сроки указываются не более одного года с года планируемого капитального ремонта, однако ввиду форс-мажоров рекомендуется сроки также заложить чуть больше, чтобы подстраховаться);

— об источниках финансирования капитального ремонта (в данном случае таким источником будет являться специальный счет по капитальному ремонту);

-о лице, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (обращаем внимание, что такое лицо делает лишь приемку работ; хотя в нашей практике встречались ситуации, когда выбранное лицо подписывало сами договоры на проведение капитального ремонта, а это не допускается) (п. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

Все данные решения принимаются не менее чем 2/3 от общей площади собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Тратим денежные средства жителей на проведение капитального ремонта

Специальный счет имеет особый режим траты и использования денежных средств.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета (за исключением обязательств по капитальному ремонту, которые возникли из заключенных договоров по работам, утвержденным на общем собрании). Кроме того, в случае признания владельца специального счета банкротом, денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (п. 6 и 7 ст. 175 ЖК РФ, ст. 36.1 ЖК РФ).

Получив решения общего собрания о проведении капитального ремонта, управляющая организация будет являться уполномоченной собственниками на поиск и заключение договора с подрядчиком. Самого подрядчика на общем собрании утверждать не обязательно.

Для того, чтобы банк, в котором открыт специальный счет, оплатил работы по капитальному ремонту, в него необходимо представить:

— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о принятых решениях по капитальному ремонту;

— договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества (при этом данный договор должен содержать условие о гарантийном сроке не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки; при этом,если цена договора превышает 3 миллиона рублей, подрядчик должен иметь членство в саморегулируемой организации в области строительства (п. 2.1 ст. 52 ГК РФ));

— акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Законодательство допускает предоплату в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору (пп. 3 п. 4 ст. 177 ЖК РФ).

Отчет о проведенных работах перед жителями и надзорными органами

Стоит отметить, на специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (п. 4 ст. 175 ЖК РФ). Таким образом, управляющая организация не вправе тратить денежные средства с одного спецсчета на финансирование работ по другим своим домам.

Приемку работ по капитальному ремонту рекомендуется проводить в два этапа:

1. С группой уполномоченных на общем собрании собственников. Нужно помнить, что конечными заказчиками услуг и работ являются сами жители. Поэтому важно иметь представительство из их числа, провести коллективный осмотр проведенных работ и составить список недостатков по их замечаниям. А затем эти замечания проработать с подрядчиком. После устранения недостатков уполномоченное лицо из числа собственников подписывает внутренний приемочный акт.
2. Имея на руках приемочный акт от жителей, управляющая организация, как заказчик по договору строительного подряда, имеет правовые и фактические основания для подписания акта с подрядчиком. Конечно, со стороны управляющей организации нелишне указать на дополнительные строительные изъяны и недоделки, чтобы подрядчик их устранил.

В части последующего контроля тех трат со специального счета, которые осуществлялись управляющей организацией, необходимо исходить из регионального законодательства. Например, Правительством Пензенской области утверждено Постановление от 27 ноября 2013 года № 887-пп «Об определении уполномоченного органа исполнительной власти по осуществлению сбора отчетов о целевом использовании денежных средств, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области».

В соответствии с данным документом, установлена форма отчета о целевом использовании денежных средств, которую подает управляющая организация после проведения работ по капитальному ремонту.

Проведение капитального ремонта многоквартирного дома управляющей организацией – непростая процедура, имеющая много подводных камней и сложностей. Однако эти действия позволяют улучшить качество жилого фонда и заработать дополнительную лояльность от жителей.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

Источник

Как УО реализовать право на капитальный ремонт: алгоритм

Под «реализовать право на капремонт» мы понимаем несколько этапов, в том числе выбрать банк, выполнить работы самостоятельно или нанять подрядчиков, проконтролировать работы и закончить ремонт в срок. О каждом этапе и о том, как обойти сложности, рассказала юрист Екатерина Окунькова.

Что нужно знать, чтобы реализовать право на капитальный ремонт

8 июня в рамках онлайн-семинара «Как УО и ТСЖ реализовать право на проведение капитального ремонта» Екатерина Окунькова дала алгоритм, который поможет управляющим организациям провести капитальный ремонт в многоквартирном доме в срок и с наименьшими потерями денег и времени.

Алгоритм включает в себя следующие пункты:

Изучить порядок проведения работ по капитальному ремонту МКД.

Определить перечень работ по капитальному ремонту в МКД.

Установить, сколько денег должно быть, чтобы с запасом хватило на работы.

Провести ОСС для принятия решения о ремонте.

Проконтролировать качество работ.

Выполнить работы в срок.

Принять выполненные работы.

Подготовить всю необходимую документацию для банка.

Изучить порядок проведения работ по капитальному ремонту МКД

Порядок проведения работ будет зависеть от того, где аккумулируются средства на капремонт: у регоператора или на специальном счёте.

Если деньги собираются на общий счёт регионального оператора, то порядок будет таким: обозначить перечень работ, выбрать ответственных, провести общее собрание собственников, проконтролировать качество работ и принять их.

Когда управляющая организация собирает средства на специальном счёте, то она действует по другому плану. Сперва определяет перечень работ, согласовывает сроки и сумму, выбирает подрядчика, проводит ОСС, а в конце контролирует качество работ и принимает их.

Определить перечень работ по капитальному ремонту в МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют общее имущество МКД. Это системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень указан в ст. 166 ЖК РФ.

Состав работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не должен иметь признаков текущего ремонта. Разница в том, что при капремонте конструкций и инженерных систем в составе общедомового имущества меняется не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Объём может быть меньше, если часть работ была проведена в рамках предыдущих ремонтов.

Установить, сколько денег понадобится на работы

Минимальный размер взносов на капремонт часто не соответствует реальной ситуации в городе, регионе и стране. Не во всех регионах проводится индексация взноса, а материалы дорожают. Из-за пандемии многие предпочитают сэкономить и с недоверием относятся к идее пополнить фонд капремонта.

Екатерина Окунькова советует на этапе определения суммы взносов в доме обозначить, какие работы понадобятся дому в ближайшие 5–10 лет. Нужно оценить стоимость этих работ на текущий момент и подготовить для собственников предложение об оплате взносов выше минимального размера. Из видеозаписи онлайн-семинара вы узнаете, как защитить это решение перед владельцами помещений.

Прежде чем определиться с банком, где будет открыт специальный счёт, эксперт рекомендует сравнить предложения от разных организаций и узнать, какие проценты будут начисляться за хранение денег.

Чтобы не случились накладки с оплатой взносов, проанализируйте платёжную дисциплину жителей дома за 1–1,5 года. Работайте с должниками: вспомогательные материалы вы найдёте в рубрике «Взыскание долгов».

Чтобы денег точно хватило на все запланированные работы по капремонту, проанализируйте эти работы на предмет энергоэффективности. Узнайте, можно ли получить субсидии.

Определить срок выполнения работ

Срок проведения работ по капитальному ремонту указан в региональной программе. Решение о проведении работ принимается в течение трёх месяцев с момента уведомления собственников.

Срок можно перенести на более поздний или более ранний срок, если так решат владельцы помещений. Если они не примут решение о проведении работ, за них это сделает орган местного самоуправления.

Выбрать подрядчика

Региональный оператор выбирает подрядчика, если фонд капитального ремонта формируется на его общем счёте. Для этого он проводит аукцион.

Собственники могут выбрать подрядчика, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте. Чтобы определиться с подрядной организацией, Екатерина Окунькова советует обратить внимание на следующие моменты:

• компания уже выполняла подобные работы,
• на неё хорошие отзывы,
• есть специалисты и необходимые инструменты.

Оцените количество судебных дел по организации и по каким вопросам ведутся споры. Изучите выписку из ЕГРН и проверьте, не указана ли компания в реестре недобросовестных подрядных организаций.

Соберите полную информацию, чтобы выбрать надёжного подрядчика, который выполнит работы в срок и качественно.

Провести ОСС для принятия решения о капитальном ремонте в МКД

Капитальный ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Вот какие вопросы нужно поднять на ОСС:

• перечень работ по капитальному ремонту;
• смета расходов;
• сроки проведения капремонта;
• источники финансирования;
• лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приёмке выполненных работ и может подписывать соответствующие акты.

О кворуме, который необходимо собрать, и о том, какие ещё решения по финансированию работ капитального ремонта могут принять собственники, узнайте из видеозаписи онлайн-семинара.

Проконтролировать качество работ по капитальному ремонту

Главная рекомендация для управляющих организаций – контролируйте ход всех работ, вплоть до закупки материалов. Желательно, чтобы представители УО присутствовали на приёмке каждого этапа:

поставили стропила – приняли,

подготовили фасад для покраски – приняли.

На всё составляйте акты. Если не согласны принять работу, в акте укажите, что конкретно подрядчик не сделал и в какие сроки нужно устранить недостатки.

Контролируя качество работ, вы обезопасите себя от переделки чужих недоработок.

Принять выполненные работы

По мере готовности работ их принимает рабочая комиссия. Члены комиссии подписывают акт о приёмке в эксплуатацию после устранения всех выявленных недостатков. В состав рабочих комиссий входят представители заказчика, организации, осуществляющие строительный контроль, УО, подрядные и субподрядные компании и уполномоченные лица от собственников.

После того, как акт о приёмке в эксплуатацию подписан, рабочая комиссия предъявляет работы приёмочной комиссии, которая оценивает объект в целом.

Подготовить всю необходимую для банка документацию

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, банк перечислит деньги на работы по капремонту со специального счёта, если владелец такого счёта предоставит:

• протокол ОСС с решением о выполнении работ по капремонту общедомового имущества;
• договор об оказании услуг и, или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
• акт приёмки услуг, работ.

Часто банки требуют предоставить им оригиналы перечисленных документов. Поэтому Екатерина Окунькова рекомендует делать протокол, договор и акт в 3–4 экземплярах.

Под статьёй вы найдёте материалы к онлайн-семинару: презентацию, видеозапись и судебную практику. По каждому пункту алгоритма эксперт дала подробные рекомендации.

Также в раздаточных материалах будет то, о чём мы не успели рассказать в статье: какие ошибки совершают УО и ТСЖ при проведении работ по капитальному ремонту МКД и как их избежать. А ещё Екатерина Окунькова перечислила основания, по которым прокуратура и суд могут понудить управляющих домами вернуть деньги на спецсчёт, и проанализировала сложившуюся судебную практику.

В ходе онлайн-семинара мы ответили на вопросы участников, рекомендуем посмотреть видеозапись, чтобы узнать, разбиралась ли ситуация, подобная вашей.

Источник