Глава 7. Порядок проведения капитального ремонта муниципальных нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду (п.п. 27-38)

Глава 7. Порядок проведения капитального ремонта муниципальных нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду

27. Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования нежилого здания (помещения) в связи с их физическим износом или разрушением.

Под капитальным ремонтом понимаются следующие виды работ:

— ремонт кровли отдельно стоящих зданий;

— замена инженерного оборудования (систем теплоснабжения, водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции) и общестроительные виды работ, сопровождающие этот ремонт;

— другие виды работ, предусмотренные СНиП и постановлением Госстроя «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилого фонда».

В состав капитального ремонта могут включаться работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

28. На основании письменного обращения арендатора нежилого здания (помещения) и предоставления документов, перечисленных в настоящем пункте Положения, комитет выдаёт разрешение на проведение капитального ремонта или отказывает в проведении капитального ремонта.

Для получения разрешения на проведение работ по капитальному ремонту арендатору необходимо представить в Комитет следующие документы:

— письмо на имя председателя Комитета с обращением арендатора о разрешении проведения капитального ремонта, зачёта стоимости затрат по капитальному ремонту муниципальных нежилых зданий и помещений в счёт арендной платы;

— справку от балансодержателя данного нежилого здания (помещения), содержащую сведения о дате последнего капитального ремонта, справку от организации технической инвентаризации или копию технического паспорта арендуемого здания (помещения), содержащие сведения об износе здания;

— проектно-сметную документацию на работы по капитальному ремонту;

— копию договора аренды.

29. Комитет создаёт комиссию по обследованию здания (помещения) и составлению перечня работ по капитальному ремонту (далее — комиссия). В состав комиссии входят представители Комитета, балансодержателя нежилого здания (помещения), БТИ, а также арендатора.

В случае необходимости к участию в работе комиссии привлекаются представители служб, обслуживающих технические системы зданий, представители СЭС, пожарной охраны и прочие.

30. По результатам осмотра комиссия по обследованию здания (помещения) составляет акт, в котором оценивает техническое состояние здания (помещения) и определяется перечень работ по капитальному ремонту. Акт подписывается всеми членами комиссии.

31. Рассмотрение заявлений о разрешении на проведение капитального ремонта, зачета стоимости затрат арендатора по капитальному ремонту муниципальных нежилых зданий (помещений) в счёт арендной платы и документов, указанных в пункте 28 данного Положения, осуществляет Комитет, который разрешает проведение капитального ремонта с указанием конкретного срока его проведения или отказывает в проведении капитального ремонта.

32. Оформление и выдача арендатору разрешения на проведение капитального ремонта производится Комитетом. Разрешение на проведение капитального ремонта подписывается главой администрации города. В разрешении на проведение капитального ремонта в обязательном порядке указывается срок проведения капитального ремонта, разрешение зачета стоимости затрат арендатора по капитальному ремонту муниципальных нежилых зданий (помещений) в счёт арендной платы.

33. После окончания работ по капитальному ремонту здания (помещения) арендатор представляет в Комитет акт о приёмке выполненных работ, согласованный и утверждённый балансодержателем данного здания (помещения).

34. Комиссия по обследованию здания (помещения) проводит осмотр здания (помещения) после выполнения арендатором капитального ремонта, по результатам которого описывается техническое состояние здания (помещения).

35. На основании акта о приёмке выполненных работ Комитет с арендатором заключает дополнительное соглашение о зачёте затрат на капитальный ремонт в счёт арендной платы к договору аренды нежилого здания (помещения).

Размеры зачёта затрат на капитальный ремонт в счёт арендной платы нижеследующие:

— при износе здания (помещения) до 50%:

в случае превышения стоимости затрат на капитальный ремонт над суммой годовой арендной платы в счёт арендной платы засчитывается только сумма арендной платы в год;

— при износе 50-55% засчитываются затраты в размере арендной платы за два года;

— при износе свыше 55% — в размере арендной платы за три года.

Затраты Арендатора на ПСД в размер зачёта затрат на капитальный ремонт не включаются.

36. Дополнительное соглашение о зачёте затрат на капитальный ремонт в счёт арендной платы может заключаться один раз в нормативный период проведения капитального ремонта по данному зданию (помещению) или в случае, если это требуется в связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации здания (помещения) из-за неудовлетворительного технического состояния на данный период по каким-либо причинам (пожар, затопление и так далее). Для этого создаётся специальная комиссия из представителей Комитета, арендатора, балансодержателя данного нежилого здания (помещения), отдела жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи администрации города Трёхгорного.

37. Проектно-сметная документация и акты о приёмке выполненных работ согласовываются комиссией и утверждаются балансодержателем здания (помещения), в котором проводился капитальный ремонт.

38. Неотделимые улучшения, созданные в связи с проведением капитального ремонта, являются собственностью города Трёхгорного и относятся на увеличение балансовой стоимости нежилого здания (помещения).

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник

Приложение. Порядок проведения капитального ремонта муниципальных нежилых зданий и помещений, переданных в аренду

Приложение
к постановлению администрации города
от 28 апреля 2014 г. N 417

Порядок
проведения капитального ремонта муниципальных нежилых зданий и помещений, переданных в аренду

1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом города Трехгорного, Положением о владении, пользовании и распоряжении муниципальным имуществом, утвержденным решением Собрания депутатов города Трехгорного от 26.03.2013 N 17, Положением о порядке передачи муниципального имущества в аренду, утвержденным решением Собрания депутатов города Трехгорного от 26.03.2013 N 18.

2. Действие настоящего Порядка распространяется на муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за муниципальными предприятиями или учреждениями (далее по тексту — имущество муниципальной казны).

3. Проведение капитального ремонта имущества муниципальной казны осуществляется арендаторами с письменного разрешения администрации города Трехгорного (далее по тексту — Администрация) в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее по тексту — Комитет).

4. Разрешение на проведение капитального ремонта имущества муниципальной казны выдается на основании письменного обращения арендатора в произвольной форме на имя главы Администрации.

В обращении может быть указано желание арендатора о зачете затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы за использование имущества муниципальной казны.

5. На основании поступившего обращения, Комитет в срок, не превышающий пять дней, организует работу комиссии по обследованию имущества муниципальной казны и составлению перечня работ по капитальному ремонту (далее по тексту — Комиссия). В состав Комиссии входят представители Комитета, Муниципального казенного учреждения «Служба заказчика» (далее по тексту — МКУ «СЗ») и арендатора.

В случае необходимости к участию в работе Комиссии привлекаются представители служб, обслуживающих технические системы зданий, представители служб санитарно-эпидемиологического надзора, пожарного надзора и прочие.

Состав Комиссии утверждается распоряжением Администрации.

6. По результатам осмотра Комиссия составляет акт, в котором оценивает техническое состояние объекта и определяется перечень работ по капитальному ремонту. Акт подписывается всеми членами комиссии.

7. На основании определенного Комиссией перечня работ по капитальному ремонту, арендатор предоставляет сметную документацию на работы по капитальному ремонту. В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, арендатор так же предоставляет проектную документацию.

Представленная проектно-сметная документация направляется Комитетом на проверку и согласование в МКУ «СЗ».

8. МКУ «СЗ» в срок, не превышающий двадцать дней, проводит проверку и согласование представленной проектно-сметной документации и направляет ее в Комитет.

9. Рассмотрение обращения о разрешении на проведение капитального ремонта, зачета стоимости затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы и документов, указанных в пункте 7 настоящего Порядка, в течение десяти дней после их предоставления МКУ «СЗ» осуществляет Комитет.

10. Оформление и выдача арендатору разрешения на проведение капитального ремонта производится Комитетом.

Разрешение на проведение капитального ремонта подписывается главой Администрации.

В разрешении на проведение капитального ремонта в обязательном порядке указывается срок проведения капитального ремонта, перечень работ по капитальному ремонту, разрешение зачета стоимости затрат арендатора по капитальному ремонту в счет арендной платы за использование имущества муниципальной казны.

11. МКУ «СЗ» от имени Комитета обеспечивает строительный и технический надзор за проведением капитального ремонта на весь период его проведения.

12. После окончания работ по капитальному ремонту имущества муниципальной казны арендатор представляет в Комитет акт о приемке выполненных работ и справку о стоимости выполненных работ и затрат по унифицированной форме, согласованные МКУ «СЗ».

13. На основании акта о приемке выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ и затрат, Комитет заключает с арендатором дополнительное соглашение о зачете затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы к договору аренды нежилого здания (помещения) в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 8 Положения о порядке передачи муниципального имущества в аренду, утвержденного решением Собрания депутатов города Трехгорного от 26.03.2013 N 18.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Источник

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ: ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ

Действующее российское законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений.

Поэтому на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?

Что такое капитальный ремонт?

Исходя из п. 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (ГСК) капитальный ремонт является видом градостроительной деятельности.

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГСК).

Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и «содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции» (Приказ Минфина России от 13.10.2003 №91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств»).

Кто должен осуществлять капитальный ремонт?

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса (ГК) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества также лежит на собственнике этого имущества (статья 211 ГК).

В соответствии с п. 1 статьи 616 ГК у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Когда должен осуществляться капитальный ремонт здания?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (Постановление) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением, проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в 5 лет.

Осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений по всей вероятности может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта.

Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 статьи 616 ГК, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой среди неблагоприятные налоговые последствия для арендатора.

Согласно п. 1 статьи 252 НК расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.

Согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Довольно часто между арендатором и арендодателем установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. При этом каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. Тогда лишь собственник – арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства. В его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.

Обязан ли собственник проводить капитальный ремонт?

Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (п. 1 статьи 4 ГСК). В то же время в ГСК нет ни одной нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.

Единственным документом, когда-либо регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Положение).

Согласно п. 1.1 Положения система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.

Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 Положения).

Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся 2 раза в год — весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.

Из вышесказанного следует, что собственник обязан предпринимать указанные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.

Источник