Постановление текущий ремонт жилфонда рб

Сентябрь — Текущий ремонт общего имущества жилищного фонда: порядок осуществления

Журнал «Руководитель ЖКХ» №9 (9) сентябрь 2016

Автор: Мария ЖАРИЛОВСКАЯ, юрист

Обязанностью организаций застройщиков (далее — ЖСПК) и ТС является обеспечение организации обслуживания объектов недвижимого имущества, а также сохранности общего имущества, соблюдения технических норм и требований по его содержанию и эксплуатации. Один из способов исполнения данной обязанности — осуществление текущего ремонта жилищного фонда, в том числе его общего имущества.

Общим имуществом признаются помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (п. 33 ст. 1 ЖК).

Одним из видов общего имущества являются вспомогательные помещения — помещения, расположенные внутри блокированного либо многоквартирного жилого дома вне квартир, предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюль, коридор, галерея, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и другие помещения) (п. 4 ст. 1 ЖК).

В соответствии с абзацем пятым подп. 1.7 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее — Указ № 538) председатель правления персонально обязан обеспечить исполнение указанных выше обязанностей товарищества собственников (ЖСПК).

Общие положения

Определение понятия «текущий ремонт» закреплено в п. 54 ст. 1 ЖК, согласно которому текущий ремонт — это жилищно-коммунальная услуга по предотвращению интенсивного износа, восстановлению исправности и устранению повреждений конструктивных элементов, инженерных систем.

Работы, относящиеся к текущему ремонту, определяются в соответствии с постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 30.03.2016 № 5 (далее — постановление № 5), которым утверждены перечни видов работ по текущему ремонту жилищного фонда.

Текущий ремонт общего имущества жилищного фонда отнесен законодательством к обязательным организационно-техническим мероприятиям при осуществлении эксплуатации жилищного фонда (п. 63 ст. 1 ЖК), которая от имени собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома осуществляется ТС (ЖСПК) (п. 4 ст. 98 ЖК).

Это важно

Если не все жильцы согласны с проведением текущего ремонта подъезда, который находится в неудовлетворительном состоянии, такой ремонт все равно должен быть проведен в обязательном порядке, поскольку данная жилищно-коммунальная услуга является основной.

Одновременно текущий ремонт является основной жилищно-коммунальной услугой (см. Перечень основных жилищно-коммунальных услуг, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99, подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг» (далее — Указ № 535)). Это означает, что при наличии на то законных оснований он осуществляется в обязательном порядке (абзац второй части первой ст. 4 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — Закон)) и участник совместного домовладения обязан нести расходы по его осуществлению пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством (п. 1 ст. 166 ЖК).

Согласно части второй п. 23 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (далее — Положение № 571), размер платы за текущий ремонт исчисляется исходя из фактической стоимости, определенной в акте выполненных работ к договору на оказание услуг по текущему ремонту, в доле, соразмерной общей площади жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих и (или) занимаемых плательщиками жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии с примечанием к подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 05.12.2013 № 550 «О некоторых вопросах регулирования тарифов (цен) на жилищно-коммунальные услуги и внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» (далее — Указ № 550) тарифы (цены) на текущий ремонт не относятся к субсидируемым государством.

Источники финансирования

В силу части первой подп. 1.7 п. 1 Указа № 550, п. 14 Инструкции о порядке планирования, проведения и финансирования текущего ремонта жилищного фонда, утвержденной постановлением № 5 (далее — Инструкция № 5), источниками финансирования текущего ремонта жилищного фонда являются:

средства местных бюджетов;

средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за текущий, капитальный ремонт;

иные источники финансирования, не запрещенные законодательством.

Источники финансирования текущего ремонта жилищного фонда определяются в зависимости от видов работ, выполняемых при осуществлении текущего ремонта, согласно:

— Перечню видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства местных бюджетов, а также иные источники финансирования, не запрещенные законодательством (приложение 1 к Инструкции № 5) (далее — Перечень № 1);

— Перечню видов работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за текущий ремонт (далее — средства потребителей) (приложение 2 к Инструкции № 5) (далее — Перечень № 2).

Так, за счет средств потребителей в соответствии с Перечнем № 2 осуществляются следующие виды работ по текущему ремонту:

1) расшивка швов, заделка выбоин, трещин, отдельных участков стен подъездов*;

2) восстановление штукатурки и облицовки стен подъездов* и потолков (в том числе подвесных) подъездов*;

3) выравнивание стен и потолков подъездов*;

4) восстановление и укрепление лепных декоративных деталей подъездов*;

5) заделка выбоин, трещин в цементных, бетонных полах подъездов*;

6) работы по ремонту, замене покрытий полов подъездов* без изменения конструкции;

7) работы по ремонту, замене отдельных элементов мусоропроводов, установка приспособлений для прочистки стволов мусоропроводов;

8) малярные работы (в том числе окраска стен, потолков, оконных и дверных заполнений, трубопроводов, отопительных приборов, элементов мусоропроводов, почтовых ящиков, пергол, решеток, перил, поручней) в подъездах*;

9) ремонт печей, дымоходов;

10) окраска дверей шахты и кабины лифта, купе кабины лифта.

Руководителю на заметку

Жильцы обязаны оплачивать только те работы по текущему ремонту жилищного фонда, которые указаны в Перечне № 2 и приведены выше. Даже в случае, если основания для осуществления текущего ремонта имеются, но работы, подлежащие выполнению, указаны в Перечне № 1, а финансирование из местного бюджета отсутствует, обязать жильцов их оплачивать нельзя, однако они имеют право оплатить их в добровольном порядке.

* За исключением вспомогательных помещений, предназначенных для размещения и обслуживания инженерного оборудования и инженерных сетей жилого дома.

Порядок осуществления текущего ремонта

Общий порядок осуществления работ по текущему ремонту жилищного фонда установлен Инструкцией № 5.

Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 04.02.2015 № 5 также утверждены Методические рекомендации об организации проведения работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства от внесения собственниками, нанимателями жилых помещений и членами организаций застройщиков платы за текущий ремонт (далее — Методические рекомендации).

В соответствии с п. 5 Инструкции № 5 текущий ремонт жилищного фонда бывает двух видов: плановый и внеплановый.

Плановый текущий ремонт жилищного фонда

Плановый текущий ремонт жилищного фонда осуществляется на основании специальных документов — годовых планов текущего ремонта жилищного фонда (далее — годовой план).

Порядок составления годового плана установлен Инструкцией № 5.

Годовой план формируется и утверждается ТС (ЖСПК) как заказчиком ежегодно по результатам плановых осенних осмотров жилищного фонда, а также на основании заявок, претензий потребителей и иных документов (п. 8 Инструкции № 5).

Порядок проведения плановых осенних осмотров жилищного фонда установлен Положением о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и принятия решений об их восстановлении для использования по назначению, либо о переводе в нежилые, либо о сносе непригодных для проживания жилых домов, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 № 221, ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденным и введенным в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (далее — ТКП 45-1.04-206-2010).

Обязательная форма годового плана установлена приложением 3 к Инструкции № 5.

Виды необходимых работ по текущему ремонту и их объемы, подлежащие указанию в годовом плане, определяются в соответствии с дефектным актом, составляемым по результатам осмотра жилого дома. Разработки проектной документации в данном случае не требуется (п. 4.8 ТКП 45-1.04-206-2010) (часть первая п. 6 Методических рекомендаций).

Справочно

Форма дефектного акта (С-1) установлена постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14.

Таким образом, дефектный акт применяется для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта (часть четвертая п. 6 Методических рекомендаций).

Годовой план составляется в месячный срок после проведения плановых осенних осмотров жилищного фонда (часть вторая п. 9 Инструкции № 5).

Годовой план до 1 января текущего года должен быть в обязательном порядке доведен до сведения потребителей путем размещения на сайте ТС (ЖСПК) в глобальной компьютерной сети Интернет либо другим способом в доступном для потребителей месте (п. 10 Инструкции № 5).

Годовой план не является неизменным документом в течение года действия и может уточняться по результатам планового весеннего и иных осмотров жилищного фонда, в случае появления дополнительных работ и с учетом поступления заявок, претензий потребителей по вопросам текущего ремонта жилищного фонда (п. 11 Инструкции № 5).

Внесение изменений в годовой план осуществляется путем утверждения уточненного годового плана, который должен быть доведен до сведения потребителей в течение месяца после его корректировки в порядке, установленном п. 10 Инструкции № 5 и указанном выше (п. 12 Инструкции № 5).

Законодательством установлены основания для обязательного осуществления планового текущего ремонта жилищного фонда.

Согласно части второй п. 5 Инструкции № 5 необходимость проведения планового текущего ремонта жилищного фонда определяется:

— исходя из технического и эстетического состояния конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома;

— периодичности проведения работ по текущему ремонту.

Периодичность проведения текущего ремонта жилищного фонда определяется с учетом минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, установленных ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения», утвержденным и введенным в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.10.2005 № 262 (далее — ТКП 45-1.04-14-2005), с момента ввода их в эксплуатацию после нового строительства или последнего ремонта.

Критерием определения необходимости выполнения текущего ремонта, обусловленного неудовлетворительным техническим и эстетическим состоянием конструктивных элементов и инженерных систем (оборудования), является несоответствие конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома требованиям к их техническому состоянию, установленным ТКП 45-1.04-208-2010 и ТКП 45-1.04-14-2005.

Необходимость выполнения текущего ремонта подъезда (этажа, секции) определяется в соответствии с ТКП и наличием дефектов отделочного покрытия конструктивных элементов (сколы, выбоины, трещины, отслоения окрасочного и облицовочного покрытий, штукатурного слоя, наличие надписей и (или) изображений вульгарного, дискредитирующего характера и т.д.) и элементов инженерных систем (часть третья п. 5 Инструкции № 5, п. 4 Методических рекомендаций). При этом текущий ремонт может быть как полным (всего подъезда), так и неполным (одного или нескольких этажей, холла).

Обратите внимание

Согласно п. 4 Инструкции № 5, части третьей п. 4 Методических рекомендаций при ремонте отдельных участков конструктивных элементов жилого дома материал отделки и цветовое решение должны быть аналогичными существующим материалам и цветовому решению.

Внеплановый текущий ремонт жилищного фонда

Внеплановый текущий ремонт жилищного фонда осуществляется в следующих случаях:

1) при установлении неудовлетворительного технического и эстетического состояния конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, в том числе в результате актов вандального характера;

2) по решению потребителей о необходимости проведения текущего ремонта, принятому в соответствии с законодательством (часть четвертая п. 5 Инструкции № 5).

Порядок финансирования текущего ремонта жилищного фонда

Стоимость текущего ремонта жилищного фонда определяется путем составления на основании дефектного акта сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту (часть четвертая п. 6 Методических рекомендаций): согласно п. 13 Инструкции № 5 используется локальная смета (локальный сметный расчет) в текущих ценах в соответствии с Инструкцией о порядке определения сметной стоимости строительства и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.11.2011 № 51, или калькуляция работ по ремонту лифтов и электроплит с применением норм времени на данные работы.

Порядок осуществления текущего ремонта жилищного фонда зависит от того, какой источник финансирования установлен для подлежащих выполнению работ.

В том случае, если согласно Перечню № 2 источник финансирования текущего ремонта — средства потребителей, порядок финансирования текущего ремонта определяется законодательством и договором на оказание услуг по текущему ремонту (п. 15 Инструкции № 5).

Размер платы за текущий ремонт (подъезда) исчисляется исходя из сметной стоимости, определенной в договорах на оказание услуг по текущему ремонту, в доле, соразмерной общей площади жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих и (или) занимаемых плательщиками жилищно-коммунальных услуг (см. раздел «Общие положения»). При этом общее количество проживающих в квартире во внимание не принимается и окончательно устанавливается исходя из фактической стоимости, определенной в акте выполненных работ к договору на оказание услуг по текущему ремонту (часть вторая п. 23 Положения № 571).

Поскольку текущий ремонт является основной жилищно-коммунальной услугой, на него распространяются общие правила, установленные для оплаты жилищно-коммунальных услуг, установленные ст. 31 ЖК, Положением № 571, которые не могут быть изменены ТС (ЖСПК), например, путем внесения членами ТС (ЖСПК) взносов на осуществление текущего ремонта.

Руководителю на заметку

Согласно подп. 1.11 п. 1 ст. 94 Налогового кодекса Республики Беларусь, Указа Президента Республики Беларусь от 26.03.2007 № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость» текущий ремонт в многоквартирных жилых домах относится к жилищно-коммунальным услугам, оказываемым физическим лицам, в том числе через организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющие жилищно-коммунальные услуги, и иные организации, заключившие договоры на оказание этих услуг физическим лицам, которые освобождаются от налога на добавленную стоимость.

При планировании финансирования текущего ремонта жилищного фонда за счет средств местных бюджетов расчет потребности в бюджетных средствах осуществляется заказчиком, расположенным на территории соответствующей административно-территориальной единицы, с учетом формируемого годового плана.

Потребность в бюджетных средствах на очередной финансовый год представляется заказчиком в районные, городские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах по месту нахождения эксплуатируемого жилищного фонда ежегодно до 1 апреля.

Рассмотрение представленных объемов ремонтных работ, включенных в годовой план, их подтверждение и формирование списка текущего ремонта жилищного фонда, сгруппированного по заказчикам, осуществляют отделы жилищно-коммунального хозяйства районных, городских исполнительных комитетов, отделы городского хозяйства (жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства) местных администраций районов в городах.

Рассмотрение представленных расчетов на выделение бюджетных ассигнований осуществляют финансовые управления (отделы) местных исполнительных и распорядительных органов. Запланированные бюджетные ассигнования выделяются на основании актов выполненных работ.

Авансирование исполнителей по обязательствам текущего финансового года допускается в пределах бюджетных ассигнований текущего отчетного периода (квартал, полугодие, 9 месяцев, год) в размере не более 25 % от сметной стоимости работ.

При определении подрядчика, выполняющего работы по текущему ремонту, следует учитывать, что текущий ремонт отнесен законодательством к жилищно-коммунальным услугам, оказываемым на конкуретной основе (см. Перечень жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99). Это означает, что потребитель имеет право на выбор исполнителя данной жилищно-коммунальной услуги (часть первая ст. 10 Закона).

Порядок выбора исполнителя жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкуретной основе, установлен ст. 10 Закона. Так, решение о выборе исполнителя жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе, принимается группой потребителей, проживающих в многоквартирном или блокированном жилом доме (в подъезде, на этаже многоквартирного жилого дома и т.д.), простым большинством голосов потребителей и оформляется протоколом собрания потребителей либо опросным листом без проведения собрания потребителей. Участвовать в принятии соответствующего решения может потребитель, являющийся нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, собственником жилого помещения, членом организации застройщиков, или иное лицо, уполномоченное им на основании доверенности, выдаваемой в порядке, установленном гражданским законодательством.

Выполнение работ по текущему ремонту согласно ст. 13–15 Закона осуществляется на основании договора на оказание услуг по текущему ремонту жилого дома, типовая форма которого утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99. Согласно п. 4 ст. 396 ГК условия типового договора на оказание услуг по текущему ремонту жилого дома строго обязательны для сторон (отступление от них влечет ничтожность договора на основании п. 5 ст. 396 ГК). В договорах на оказание услуг по текущему ремонту указываются виды работ, их стоимость и сроки проведения (п. 23 Поло-
жения № 571). Договор заключается со всеми жильцами.

В договоре на оказание услуг по текущему ремонту жилого дома можно предусмотреть рассрочку платежей.

Руководителю на заметку

Согласно п. 66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, гарантийный срок на выполненные строительные работы по текущему ремонту составляет два года, применяется вне зависимости от указания на то в договоре и уменьшению не подлежит.

Устранение повреждений вспомогательных помещений

Особый порядок проведения текущего ремонта установлен для устранения повреждений вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, в том числе в результате актов вандального характера, а также надписей и (или) изображений непристойного характера.

Согласно подп. 1.5 п. 1 Указа № 535 ТС (ЖСПК) и персонально — председатель правления ТС (ЖСПК) в соответствии с абзацем шестым подп. 1.7 п. 1 Указа № 538 обязаны в данном случае принять меры по устранению указанных надписей и (или) изображений и приведению вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в соответствие с обязательными для соблюдения требованиями технических нормативных правовых актов, в том числе посредством проведения текущего ремонта.

При выявлении повреждений вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома, в том числе в результате актов вандального характера, либо надписей и (или) изображений непристойного характера в ходе проведения общих осмотров жилого дома организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, обязана в течение 5 рабочих дней уведомить уполномоченное лицо по управлению общим имуществом, товарищество собственников либо организацию застройщиков (за исключением товариществ собственников либо организаций застройщиков, самостоятельно осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда) для принятия соответствующих мер.

Устранение указанных повреждений, надписей и (или) изображений и приведение вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома в соответствие с обязательными для соблюдения требованиями технических нормативных правовых актов осуществляются в течение месяца после выявления либо получения уведомления о выявлении этих повреждений, надписей и (или) изображений.

Плата за текущий ремонт, произведенный в целях устранения указанных повреждений, надписей и (или) изображений, вносится потребителями для возмещения фактических затрат по текущему ремонту соразмерно общей площади принадлежащих потребителям или занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений без заключения договоров на оказание услуг по текущему ремонту жилого дома.

Справочно

Если виновное в вандализме физическое лицо известно, его можно привлечь к административной ответственности по ст. 10.9 КоАП (наложение штрафа в размере до 50 базовых величин) либо к уголовной ответственности по ст. 218 УК.

Источник