Повышение платы по текущему ремонту

ВС РФ признал законной индексацию платы по договору управления МКД «на инфляцию» без решения общего собрания собственников

dimdimich / Depositphotos.com

Арбитражные суды признали за управляющей МКД организацией право ежегодно повышать размер платы за содержание и ремонт жилья на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ без проведения общего собрания собственников (далее также – ОСС), если возможность такой индексации установлена договором управления; и отменили предписание ГЖИ о перерасчете платы (без учета индекса). Верховный Суд Российской Федерации отказался пересматривать указанные постановления (Определение ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 301-КГ18-22044).

Орган жилнадзора исходил из того, что размер платы за содержание и ремонт был определен общим собранием собственников в 2011 году и с тех пор – собранием же – не менялся. При этом договор управления на случай, если ОСС не примет нового решения об утверждения платы, предусматривал вполне определенный механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги. Однако, по мнению жилнадзора, УК все равно не вправе была в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание и ремонт. (отметим, что данная правовая позиция чрезвычайно широко представлена в судебной практике, например, определение ВС РФ от 24 декабря 2018 г. № 308-КГ18-21774, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 февраля 2018 г. № Ф01-6500/17, постановление АС Волго-Вятского округа от 13 июля 2018 г. № Ф01-2620/18, постановление АС Волго-Вятского округа от 3 августа 2018 г. № Ф01-2809/18, постановление АС Северо-Западного округа от 13 сентября 2018 г. № Ф07-9776/18 и другие).

Однако здесь суды сочли, что увеличение УК размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения ОСС помещений об изменении такой платы – в рассматриваемом случае – не нарушает требований действующего законодательства:

• плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем таковое в соответствии с требованиями законодательства, а её размер, согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса, определяется на общем собрании собственников помещений в МКД, с учетом предложений управляющей организации, и устанавливается на срок не менее чем один год;
• при этом согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• отсюда следует, что фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт указывается в договоре только на момент заключения договора. При этом такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости стоимость может индексироваться – при наличии указанных в договоре оснований, в частности, например, учитывая уровень инфляции;
• собственники помещений МКД, приняв подобное решение и заключив договор управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения собственников помещений об утверждении размера платы за содержание жилых помещений МКД;
• индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ, на который УК применительно к рассматриваемым обстоятельствам увеличивала размер платы за содержание и ремонт, официально публикуется в общем доступе на официальном сайте Росстата. Следовательно, каждый собственник помещений в МКД имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД с учетом процента темпа роста инфляции;
• значит, применяемый управляющей компанией в рассматриваемом случае расчет платы является ясным и понятным, не требующим каких-либо специальных познаний;
• наконец, указал суд, наличие в договоре управления МКД условия об индексации размера платы не лишает собственников помещений права на утверждение размера этой платы на последующий период на ОСС, с учетом предложений УК.

Кроме того, суды прислушались к мнению муниципалитета (часть квартир в спорном МКД находится в муниципальной собственности), который – в качестве собственника помещений –подтвердил обоснованность применения УК предусмотренного договорами управления ежегодно расчета размера платы.

ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу органа жилнадзора, указал, что собственники – приняв соответствующее решение ОСС, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями – фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.

Итог: в пересмотре судебных актов по делу в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано.

Отметим, что это первое определение ВС РФ в поддержку возможности УК индексировать размер платы без решения ОСС, если возможность установлена договором управления. Более того, совсем недавно ВС РФ вновь пришел к противоположному выводу (определение от 11 января 2019 г. № 309-КГ18-23161). Напомним, что Минстрой России признает за управляющими МКД организациями право на индексацию размера платы, если соответствующая оговорка есть в договоре управления.

Источник

В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы

Органы ГЖН нередко признают незаконной индексацию УО размера платы за жилое помещение без проведения общего собрания собственников даже в том случае, если такой порядок закреплён в договоре управления. Читайте о том, когда, по мнению Минстроя РФ и ВС РФ, УО может изменить размер платы без организации ОСС.

Изменение размера платы возможно только с разрешения ОСС

Заключая договор управления, собственники помещений и УО должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также в ДУ стороны согласовывают перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту дома (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Перечень работ и услуг, которые включены в договор управления, не может быть меньше минимального перечня, утверждённого ПП РФ № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в доме не созданы ТСЖ или ЖК, то размер платы за жилое помещение устанавливается на ОСС с учётом предложений управляющей домом организации. Общее собрание собственников проводится в соответствии с требованиями ст.ст. 45–48 ЖК РФ. Размер платы утверждается сроком не менее, чем на 12 месяцев.

Суды не признают законной индексацию размера платы без ОСС

В п. 17 постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 отмечено, что УО не имеет права в одностороннем порядке:

• изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения,
• начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на ОСС размер такой платы.

Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения.

Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы.

Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017).

УО попыталась отстоять в суде право повышать плату без проведения ОСС

Рассмотрим дело № А76-3786/2017, в котором кассационный суд и ВС РФ в 2018 году пришли к другому выводу. В суд обратилась управляющая многоквартирным домом организация, требуя признать недействительным предписание органа ГЖН Челябинской области об устранении УО нарушений в части повышения размера платы за жилое помещение.

ГЖИ в ходе внеплановой проверки установила, что УО индексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников. Надзорный орган предписал УО сделать жителям перерасчёт начислений и вернуть размер платы на утверждённый ранее на ОСС уровень.

Первый и второй суды основывали свои выводы на ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Они отметили, что, согласно законодательству, основной способ изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Иной способ противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.

Такое требование жилищного законодательства должно обеспечить прозрачность определения размера платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

В суде апелляционной инстанции УО настаивала на том, что индексация проведена в соответствии с договором управления, заключённом с собственниками помещений на ОСС. Решение этого собрания не было оспорено в суде, следовательно, установленный порядок индексации размера платы действует.

Однако апелляционный суд не принял это как доказательство незаконности предписания ГЖИ. Судья пришёл к выводу, что УО повысила размер платы вопреки воле собственников в одностороннем порядке и с нарушением сроков: до истечения одного года с момента его установления.

Эта позиция двух судов соответствовала сложившейся практике, в том числе ВС РФ:

• постановление Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 304-АД15-6059 по делу № А27-19838/2014,
• постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу № А76-24260/2015,
• определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 по делу № А45-7987/2016.

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии этого условия в договоре управления

УО в кассационной жалобе указала, что собственники на ОСС не устанавливали фиксированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а согласовали механизм начисления и изменения платы – в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Этот механизм применялся с момента утверждения условий договора управления МКД и не изменялся на протяжении его действия.

Кассационный суд отметил, что предыдущие суды не учли, что договор управления МКД должен содержать порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

В договоре управления УО с собственниками указано, что размер и периодичность изменения платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту устанавливаются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.

Соответственно, стороны ДУ предусмотрели возможность изменения платы за работы и услуги по непосредственному содержанию и текущему ремонту в соответствии с решениями органа МСУ. Предписание ГЖИ было признано незаконным, а решения предыдущих судов отменены.

Верховный суд РФ, куда в свою очередь подала жалобу ГЖИ, в определении от 16 апреля 2018 года согласился с выводами кассационного суда, тем самым подтвердив, что если в договоре управления собственники и УО согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить ОСС для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней.

Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления

С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления.

В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников. Индексация уже установлена соглашением сторон и не будет являться односторонним решением управляющей организации.

Запомнить

Данная позиция ВС РФ и мнение Минстроя РФ, выраженная в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04, ещё раз формулируют важные для УО постулаты, которые следует учитывать при подписании договора управления и индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:

1. Основным способом изменения установленного размера платы является решение общего собрания собственников помещений в доме. Выносить этот вопрос на ОСС можно не чаще раза в год.

2. Другим способом является внесение механизма индексации в договор управления и утверждение этого механизма на ОСС. В таком случае изменение размера платы УО может проводить в соответствии с утверждённым порядком без проведения общего собрания.

Источник

Как УО убедить жителей многоквартирного дома поднять размер платы

Как и обещали, Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец выпустила третий ролик о новых СанПиН 2.1.3684-21 . У управляющих организаций появилось много новых обязанностей, узнайте, как можно убедить жителей дома поднять размер платы.

Предварительная работа перед собранием об увеличении размера платы

Увеличение объёма работ и услуг привело к росту расходов управляющих организаций, поэтому необходимо провести общее собрание с вопросом об увеличении размера платы.

Согласно п. 31 ПП РФ № 491, минимум за 30 дней до собрания нужно представить собственникам помещений предложение о новом размере платы. Первое, что нужно сделать – просчитать стоимость нового объёма услуг, чтобы предоставить владельцам помещений точные цифры, и подготовить два документа: смету и обоснование размера платы.

Следующий шаг – попытаться убедить орган местного самоуправления в необходимости увеличить размер платы для муниципальных помещений, направив официальный запрос.

Третье действие, которое нужно предпринять, – сделать запрос в уполномоченные органы государственной власти вашего субъекта об увеличении норматива потребления КР на СОИ. Елена Шерешовец подготовила образец такого письма, он будет отправлен всем членам «Р1».

После того, как будет сделана официальная работа с органами власти, можно переходить к предварительной работе с собственниками помещений. Это обязательно нужно проделать перед общим собранием, чтобы его результат был положительным.

Елена Шерешовец отмечает, что для взаимодействия с жителями дома нужна информационная площадка: домовой чат в мессенджере, группа в социальной сети, сайт или форум, доска объявлений. Узнайте из видео, почему о проблеме нужно будет рассказать жителям дома без прикрас и подробно.

Кстати, информационная площадка будет полезна не только в рассматриваемой ситуации, всегда полезно поддерживать контакт с жителями домов. Почему необходимо становиться удобным для клиента, учиться находить подходы к разным социальным группам и работать с разными возрастными группами, нам рассказал Дмитрий Афиногенов.

Далее перечислим пять основных направлений информационной работы,которые помогут убедить жителей увеличить размер платы. Обязательно попробуйте их перед собранием. Тогда на самом ОСС собственники с большей вероятностью проголосуют за изменение размера платы.

Обоснуйте законность увеличения размера платы

Скажите жителям, что увеличение объёмов работ и услуг – это требование новых СанПиН. В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация не вправе не выполнять работы, услуги, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

Приведите примеры из других сфер, где СанПиН тоже ужесточили, например, для школ и детских садов. Объясните, что решением общего собрания нельзя уменьшить частоту уборки – такое решение противоречит закону и поэтому будет признано ничтожным.

Покажите положительный эффект от соблюдения новых требований

Обсудите с жителями, что благодаря выполнению новых требований в доме всегда будет чисто, а это на руку самим жителям. Покажите новые графики уборки, сравните их со старыми, обсудите, какие чистящие средства будете использовать. Переключите внимание людей с вопроса «А надо ли это делать?» на вопрос «Как мы будем это делать?»

Обоснуйте, почему собственники обязаны соблюдать новые СанПиН

Напомните жителям МКД, что у них есть не только права, но и обязанности. Согласно пункту 1 СанПиН 2.1.3684-21, санитарные нормы и правила являются обязательными для исполнения, в том числе, и гражданами. Именно в обязанности собственников помещений входит надлежащее содержание своего имущества, и именно они с 1 марта 2021 года обязаны заказывать в своём доме ежедневную уборку.

Нанимая управляющую организацию либо создавая ТСЖ, собственники не вправе отказываться от выполнения обязательных работ и услуг. Владельцы помещений будут вынуждены увеличить размер платы. Елена Шерешовец объяснила, какие аргументы при этом привести УО, узнайте их, посмотрев видео.

Сделайте подробный расчёт повышения размера платы

Выполните как можно более подробный расчёт повышения размера платы. Включите в него следующие пункты:

• площадь мест общего пользования;
• норму времени – потраченные человеко-часы;
• периодичность – ежедневно;
• расчёт оплаты труда уборщиц в будни и выходные праздничные дни;
• и всё остальное, что сочтёте нужным.

Главная цель такого расчёта – показать, что ваша цель не обогатиться, а доказать реальный рост ваших затрат с начала действия новых СанПиН.

Расскажите, что будет, если ничего не предпринять

Расскажите собственникам, что будет, если ничего не предпринять: не соблюдать требования СанПиНа и не изменить размер платы. Управляющую организацию ждут штрафы по ст. 6.4 КоАП РФ. Причём выплачивать их она будет с общего счёта. Это значит, не будет хватать денег на какие-то другие работы по дому, а это может привести к авариям.

Можно сменить управляющую компанию, но новая УО всё равно учтёт затраты на ежедневную уборку. А если следующая организация согласится ежедневно мыть места общего пользования за те же деньги, что собственники платят сегодня, то есть риск попасть на мошенников.

Елена Шерешовец отмечает, что сообщения по этим пяти направлениям информационной работы могут быть разными – позитивными и веселыми, серьёзными и официальными. Пусть они будут разными, тогда больше шансов донести свою мысль до разных категорий собственников.

Что делать дальше

Помимо работы в информационном поле перед собранием эксперт советует провести работу с сотрудниками УО: необходимо предупредить их об изменениях в законодательстве, а также о возможных вопросах от жителей домов по поводу увеличения размера платы.

Нужно понимать, что будет много негатива, но наша задача – просветить собственников, рассказать им об особенностях функционирования системы ЖКХ.

Перед проведением собрания проверьте ваших обходчиков. Убедитесь, что у них должный внешний вид, они приветливы и вежливы, умеют общаться с людьми и отвечать на вопросы.

Если на собрании собственники всё же не согласятся увеличить размер платы, запланируйте следующий шаг – обратитесь в органы местного самоуправления с просьбой утвердить обоснованный размер платы. В некоторых городах администрация может отказаться от выполнения этой своей обязанности. В таком случае отстаивать свою позицию придётся в суде. В выпуске видео-журнала Елена Шерешовец привела примеры положительной для УО судебной практики.

Если вы знаете другие способы убедить собственников увеличить размер платы и успешно применяли их на практике, будем благодарны, если поделитесь ими в комментариях.

Источник