Пояснительная записка к сметам на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов
к сметам на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов.
Объектом капитального ремонта является многоквартирный жилой дом. Место расположения объектов — Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Мегион
Сметная стоимость капитального ремонта определяется по пяти кустам сосредоточения объектов в базисном уровне цен 2001 года по состоянию на 01.01.2000 г. с применением Территориальных сметных нормативов (в новой редакции 2010 г., утвержденной приказом Минстроя России от 14.03.14 №97-пр), включённых в федеральный реестр сметных нормативов.
Сметная стоимость определяется в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), введенной в действие постановлением Госстроя России от 05.03.2004г. №15/1.
В стоимость включены затраты на капитальный ремонт основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.
Стоимость капитального ремонта определяется на основании дефектных ведомостей, составленных по результатам проведенных обследований.
Материалы, полученные от разборки конструкций, не подлежат вторичному использованию и реализации, и их стоимость в возвратных суммах не учитывается.
При капитальном ремонте жилых домов исключается возможность применения общепринятых технологических схем производства работ, выполняемых при строительстве зданий и сооружений, повышаются затраты ручного труда и доставке материалов в рабочую зону. Согласно п. 4.7 «Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004 при нормировании работ, выполняемых в условиях реконструкции и капитального ремонта, по соответствующим сборникам ГЭСН-2001 на строительные и специальные строительные работы (кроме сборника ГЭСН № 46) применены коэффициенты 1,15 к нормам затрат труда и 1,25 к нормам времени эксплуатации строительных машин. Указанные коэффициенты не распространяются на монтажные и пусконаладочные работы (ГЭСНм-2001, ГЭСНп-2001) и работы по демонтажу конструкций.
Учитывая, что ремонтно-строительная площадка расположена в объеме заселенного жилого дома и на прилегающей к нему территории, применены поправочные коэффициенты для учета влияния условий производства работ, указанные в таблице 3 Приложения №1 МДС 81-35.2004, а именно:
1) в локальных сметах на ремонт внутридомовых инженерных систем тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения — по пункту 6. Ремонт существующих зданий (включая жилые дома) без расселения (к=1,5) – работы ведутся в местах общего пребывания (коридоры, лестницы, холлы и т. д.) где имеет место пересечение людских потоков рабочих-строителей и жильцов дома (разъяснение письмо Минрегиона России №10976-08/ИП-ОГ от 15.10.2010 г.).
2) в локальных сметах, на ремонт подвальных помещений, при наличии стесненных условий — по пункту 2 (к=1,15), при их отсутствии коэффициенты не применяются;
3) в локальных сметах на электроснабжение, на ремонт или замену лифтового оборудования — по пункту 2, таблицы 2 «Монтаж оборудования».
Указанные коэффициенты не распространяются на работы по погрузке и перевозке строительного мусора.
Обоснование по применению коэффициентов отражены в техническом задании или дефектной ведомости.
Нормы накладных расходов приняты по видам работ в соответствии с «Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве, осуществляемом в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним» МДС81-34.2004.
Сметная прибыль принята согласно «Методическим указаниям по определению величины сметной прибыли в строительстве» МДС81-25.2001 по видам строительных работ.
Нормативы накладных расходов и сметной прибыли при определении сметной стоимости ремонтных работ в жилых и общественных зданиях, аналогичных технологическим процессам в новом строительстве, с использованием сборников расценок ТЕР-2001 (ФЕР-2001), исключая сборник № 46, применены с коэффициентами 0,9 и 0,85 соответственно.
Стоимость материалов и оборудования, отсутствующих в ТСНБ-2001, определяется по текущей стоимости, по данным производителей. В целях анализа представляемых исходных данных и выбора оптимальных и обоснованных показателей стоимости осуществляется мониторинг цен на материальные ресурсы. Все данные в сметной документации по стоимости оборудования и материалов подтверждаются прайс-листами и коммерческими предложениями.
Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций включает в себя отпускную цену с учетом транспортных и заготовительно-складских расходов, наценок снабженческо-сбытовых организаций, расходов на тару и упаковку в размере 6% от стоимости материалов (данная надбавка принята усредненно, исходя из анализа затрат по стоимости основных принятых по прайс-листам группам материалов – тепло — гидроизоляция, кровельные покрытия, фасадные системы, кабельная продукция, трубы и фасонные части).
Сметная стоимость оборудования определяется исходя из свободных (отпускных) цен с учетом транспортных –6%, от стоимости оборудования МДС81-35.2004 п.4.60 и заготовительно-складских расходов -1,2% от стоимости оборудования МДС81-35.2004 п.4.64.
Пересчёт базисной стоимости капитального ремонта в текущие цены 1 кв. 2015 года выполнен с использованием индексов по приказу Региональной службы по тарифам Ханты-Мансийского автономного округа – Югры №2 от 19.01.2015 г. (приложение 1) по типам домов и кустов расположения объекта.
В сметную стоимость капитального ремонта жилых домов не включаются затраты на строительство временных зданий и сооружений, в связи с тем, что при выполнении капитального ремонта многоквартирных домов титульные временные здания и сооружения не возводятся (перечень работ и затрат, относящихся к нетитульным зданиям и сооружениям см. приложение 2 ГСНр81-05-01-2001). Затраты, учитывающие нетитульные временные здания и сооружения, включающие складские помещения и навесы при объекте ремонта, кладовые, сооружения, приспособления, устройства по технике безопасности и прочее учтены в составе норм накладных расходов на ремонтно-строительные работы (см. МДС81-34-2004 прил.6 разд.III).
Дополнительные затраты при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время определены по сборнику сметных норм ГСНр 81-05-02-2001.
Учитывая, что ремонтно-строительные работы по ремонту внутренних инженерных сетей на объекте будут выполняться в условиях эксплуатируемого (отапливаемого) здания, то дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время не начисляются (ГСНр81-05-02-2001 ОУ п.3).
Нормы дополнительных затрат определены в процентах от сметной стоимости ремонтно-строительных работ и являются среднегодовыми (начисляются в случае, если работы выполняются в течение зимнего и летнего периодов, если работы выполняется только в летний период– данные нормы не начисляются – см. письмо Минрегионразвития РФ №9017-ИМ/08 от 31.03.2009).
Нормы дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время применяются с учетом коэффициентов п.8 технической части и таблицы 3 ГСНр81-05-02-2001.
Затраты на проведение строительного контроля определены на основании постановления правительства РФ от 21.06.2010 г. №468 в размере 2,14% от итога по главам 1-7.
Затраты на проектные работы определяются в соответствии со сметой на проектные работы и договора.
Резерв средств на непредвиденные работы и затраты определен в размере 2% от стоимости работ с учетом лимитированных затрат и предназначен для возмещения стоимости неучтенных ремонтно-строительных работ и затрат, потребность в которых возникает в ходе выполнения ремонтно-строительных работ.
Средства на покрытие затрат по уплате налога на добавленную стоимость учтены в размере 18 % от стоимости капитального ремонта в текущем уровне цен в соответствии с действующим законодательством РФ.
Источник
Пояснительная записка по капитальному ремонту многоквартирных домов
Существующие объемы капитального ремонта многоквартирных домов не обеспечивают нормальных условий их эксплуатации. Капитальный ремонт дома должен проводиться в среднем один раз в 25 лет и должен составлять не менее 4% от общей площади жилищного фонда. С начала 90-х годов объем ремонта жилищного фонда составлял менее 1%, что привело к значительному ухудшению его состояния и привело к росту объемов аварийного фонда. С учетом того, что объем недоремонта в Российской Федерации составляет более 50%, для его ликвидации требуется не менее 3,6 трлн. рублей.
Реализация нормативных объёмов капитального ремонта многоквартирных домов возможна только при активном вовлечении собственников в процесс финансирования ремонта общего имущества МКД (обязанность по содержанию собственником своего имущества предусмотрена Жилищным кодексом).
16 апреля 2012 г. в Истре , будучи в статусе Председателя Правительства РФ, провёл совещание по вопросу развития жилищного строительства, где заявил, что сроки деятельности ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ» должны быть продлены до 2015 года, а усилия Фонда должны быть сосредоточены на переселении граждан из аварийного жилья и создании региональных систем капитального ремонта МКД. В частности, сказал: «Для финансового обеспечения планового капитального ремонта жилого фонда на региональном уровне должна быть создана система, обеспечивающая аккумулирование, а главное, сохранность и целевое использование средств, выделяемых из различных источников, в том числе платежей граждан. «
Для решения поставленной задачи необходим системный подход. 20 апреля 2012 г. членами Совета Федерации и группой депутатов Государственной Думы всех фракций был внесён законопроект № 000-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов).
Законопроект направлен на создание в субъектах РФ региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов. Под региональной системой капитального ремонта многоквартирных домов понимается совокупность мер, направленных на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, осуществляемого на плановой основе, за счет обязательной платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, вносимой собственниками помещений в многоквартирных домах (далее – плата за капитальный ремонт), средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов и иных источников.
Законопроектом сохраняется право собственников приватизированных жилых помещений требовать у бывшего наймодателя провести капитальный ремонт домов, если такой ремонт требовался на момент приватизации; вводятся равные права для собственников помещений многоквартирных домов на доступ к возможности получения средств бюджетной поддержки на цели проведения капитального ремонта независимо от выбранного способа управления; создаются предпосылки для получения субсидий из федерального бюджета на цели капитального ремонта многоквартирных домов.
Рабочей группой фракции «ЕДИНАЯ РОССИЯ» по доработке данного законопроекта подготовлен ряд принципиальных дополнений. В частности, обеспечение софинансирования капитального ремонта с федерального уровня, установление на федеральном уровне предельного уровня платежей собственников МКД на капитальный ремонт в пределах принимаемого на каждый год стандарта стоимости капитального ремонта на 1 кв. м.; обязательность включения платежа за капитальный ремонт в расчет для предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг при введении платежей на капитальный ремонт; введение понятия «капитального ремонта МКД», предусматривающего возможность выполнения не только полного объема работ через 20-30 лет, но и выборочного ремонта в более ранние сроки, в целях обеспечения сохранности МКД и гарантированного обеспечения безопасности проживания (кровли, лифта, ограждающих конструкций и т. д.); введение вариантности форм создания региональных систем капитального ремонта и свободы выбора для собственников жилых помещений и СРФ, формы создания региональных фондов и участия собственников в них; обеспечение контроля поступления и расходования средств региональных фондов, уполномоченных на эту деятельность организаций, кредитных организаций; возможность выхода из системы капитального ремонта на любой стадии участия в системе, при условии компенсации затрат системы на проведенный выборочный или полный капитальный ремонт МКД за счет средств регионального фонда.
При формировании региональных систем капитального ремонта переход к нормативным объемам ремонта должен быть обеспечен за 5-7 лет, при этом уже на второй год объемы ремонта должны составить не менее 50% от нормативного уровня. Таким образом, накопленный объем недоремонта будет в целом ликвидирован к 2030 году. Также данная программа позволит усилить контроль за целевым использованием средств, направленных на содержание и ремонт МКД.
В рамках выполнения поставленной задачи был проведён ряд мероприятий:
1) 6 апреля 2012 г. Комитет ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству провёл парламентские слушания по теме «Создание системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов: новые подходы, законодательные предложения».
2) 29 мая 2012 г. Комитет ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству рекомендовал законопроект к принятию Государственной Думой в первом чтении. Законопроект также был поддержан Правительством РФ, Комитетом ГД по земельным отношениям и строительству, Комитетом ГД по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления, Комитетом Совета Федерации по экономической политике, Комитетом Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам севера. 8 июня 2012 г. законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении.
3) 9 июня 2012 г. партией «ЕДИНАЯ РОССИЯ» было проведено всероссийское селекторное совещание на тему капитального ремонта многоквартирных домов, после которого, в соответствии с поручением Президиума, были подготовлены ответы на наиболее часто задаваемые вопросы по теме капитального ремонта
4) 20 июня 2012 г. на заседании фракции «ЕДИНАЯ РОССИЯ» с участием заместителя Председателя Правительства , Министра регионального развития РФ и генерального директора ГК «Фонд содействия реформированию ЖКХ» было принято решение создать рабочую группу по доработке законопроекта. Всесторонне обсудив вопросы капитального ремонта МКД, участники заседания согласились с тем, что принимать законопроект нужно, однако необходимо учесть ряд принципиальных замечаний при его доработке ко второму чтению. Первое заседание рабочей группы прошло 28 июня 2012 г. В результате деятельности группы подготовлен свод предложений по изменению статей законопроекта в виде трёх таблиц.
6 июля 2012 г. на совещании у Председателя Правительства РФ было принято решение продолжить работу над законопроектом и подготовить его к принятию во 2 и 3 чтениях осенью 2012 года с учетом замечаний. Председатель Правительства РФ попросил уточнить понятийный аппарат данного законопроекта, ввести предельный уровень платежей за капитальный ремонт, обеспечить гарантию сохранности собранных средств, подготовить проекты нормативно-правовых актов Правительства РФ, которые должны сопровождать законопроект.
Источник
