Права арендатора при капитальном ремонте арендуемого помещения

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Новая редакция Ст. 616 ГК РФ

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к Ст. 616 ГК РФ

1. Бремя содержания имущества по общему правилу несет собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Комментируемая статья как раз содержит исключения из данного правила, поскольку устанавливает возможность распределения бремени содержания имущества между собственником и арендатором.

2. Комментируемая статья позволяет выделить основные элементы, из которых складывается бремя содержания имущества: 1) поддержание имущества в исправном состоянии; 2) проведение текущего ремонта; 3) проведение капитального ремонта; 4) несение расходов на содержание имущества. За пределами комментируемой статьи остался охватываемый понятием бремени содержания риск случайной гибели или повреждения имущества, но и этот риск может быть возложен на арендатора в соответствии с общим правилом ст. 211 ГК.

3. Обязанность по поддержанию имущества в исправном состоянии в целом означает необходимость его постоянного обслуживания, вытекающего из назначения имущества, соблюдения требований по пользованию и хранению имущества (например, замена масла в автомобиле, кормление животных, поддержание необходимой температуры и уборка нежилых помещений и т.д.).

Несение расходов на содержание имущества отличается от расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии. Расходы на содержание имущества складываются из налоговых и других обязательных платежей, расходов по страхованию, хранению или охране имущества и т.п.

Разграничение текущего и капитального ремонта представляется непростым делом.

Единых признаков, характеризующих капитальный и текущий ремонт, нет. К капитальному ремонту строений и сооружений относятся, как правило, работы, которые производятся через более или менее значительные промежутки времени (за исключением аварийных случаев) и при которых осуществляется замена значительного количества износившихся частей или хотя бы немногих, но наиболее ответственных, при условии, что назначение строений и сооружений не меняется.

Юридический словарь. М., 1956

Текущий ремонт состоит в систематическом проведении работ по предотвращению преждевременного износа имущества и по устранению естественных поломок и неисправностей (например, замена ремней генератора в двигателе автомобиля, ремонт полов в здании, починка замков в дверях и т.д.). Текущий ремонт включает побелку, покраску имущества, оклейку обоями стен в здании и т.д., в связи с чем эти работы, выполняемые по необходимости, следует отличать от неотделимых улучшений имущества (ст. 623 ГК РФ).

Капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным (например, замена двигателя, выработавшего ресурс, у транспортного средства, восстановление перекрытий в зданиях и т.д.).

4. Распределение различных обязанностей по содержанию имущества между собственником (арендодателем) и арендатором зависит от основных обязанностей сторон, связанных с передачей и возвращением имущества. Так, возложение на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению (ст. ст. 611, 612 ГК РФ). Арендатор же обязан вернуть имущество в нормальном состоянии (см. ст. 622 ГК РФ), в связи с чем разумным выглядит возложение на него всех иных обязанностей по содержанию имущества.

Другой комментарий к Ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Законодатель, устанавливая в комментируемой статье правила о распределении обязанностей по содержанию арендованного имущества, исходит из предположения о том, что поддержание его в исправном состоянии отвечает интересам обеих сторон. Каждая из сторон должна принимать все зависящие от нее меры в целях сохранности, предотвращения разрушения арендованного имущества, прежде всего путем своевременного капитального и текущего ремонтов.

2. Под капитальным ремонтом понимается обновление (замена) и (или) восстановление основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом и разрушением. Перечни их по отдельным видам объектов (строений, зданий, сооружений и др.) устанавливаются правилами, техническими условиями, другими нормативными актами компетентных органов. При отсутствии таких перечней элементы капитального ремонта определяются в каждом случае соглашением сторон, а при отсутствии соглашения — судом.

Согласно п. 1 комментируемой статьи предполагается, что выполнить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) должен арендодатель — как лицо, обязанное содержать имущество в состоянии, обеспечивающем возможность для нанимателя нормального пользования имуществом в течение срока аренды. Предполагается также, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя.

Правило это — диспозитивное. Обязанности по капитальному ремонту, как и обязанности по несению расходов на него, могут быть иным образом определены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК РФ). В коммерческой практике нередко долгосрочные договоры аренды зданий, нежилых помещений заключаются с условием осуществления арендатором их капитального ремонта.

При распределении в договоре обязанностей по капитальному ремонту подлежит разрешению и вопрос о расходах по нему. Так, в случае капитального ремонта арендатором расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. В коммерческой практике, если арендная плата невысокая, а аренда долгосрочная, то независимо от того, на какой из сторон лежит обязанность по капитальному ремонту, в договоре обычно устанавливается правило о распределении расходов по нему между сторонами.

3. Обязанность арендодателя по капитальному ремонту определена в ГК общим образом — «производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества», т.е. выполнять любой требуемый техническими условиями эксплуатации капитальный ремонт. Но неисполнение этой обязанности арендодателем дает арендатору право произвести своими средствами за счет арендодателя не всякий капитальный ремонт, а лишь «капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью» (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи).

Обязанность арендатора по капитальному ремонту (когда она возложена на него правовым актом или договором) может быть ограничена пределами, прямо указанными в соответствующем правовом акте либо договоре. Это может быть обязанность, определенная общим образом как «производство капитального ремонта» (см. ст. 644, 661 ГК РФ), и обязанность, ограниченная перечнем конкретных видов работ. В последнем случае работы по капитальному ремонту вне перечня остаются на обязанности арендодателя.

4. На случай нарушения арендодателем обязанности по капитальному ремонту в ч. 3 п. 1 комментируемой статьи предусмотрены способы защиты арендатором его прав. Выбор способа защиты предоставляется арендатору.

Так, арендатор вправе произвести вместо арендодателя капитальный ремонт, но не всякий, требуемый техническими условиями эксплуатации, а лишь предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью. Расходы по подобному капитальному ремонту возмещаются арендатору путем взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы с соблюдением правил ст. 410 — 412 ГК. Стоимость капитального ремонта вне перечня работ, определенных договором, либо не вызванного неотложной необходимостью, взыскивается по правилам о возмещении стоимости улучшений имущества (см. ст. 623 ГК РФ).

(О праве арендатора потребовать соответствующего уменьшения арендной платы см. комментарий к п. 4 ст. 614 ГК.)

(О праве арендатора на расторжение договора и возмещение убытков см. комментарий к ст. 620 ГК.)

Право арендатора на возмещение убытков, предусматриваемых настоящей статьей, не исключает права на взыскание неустойки, если она предусмотрена договором на случай неисполнения обязанности по капитальному ремонту арендодателем.

Если же производство капитального ремонта правовым актом или договором возложено на арендатора, то при нарушении им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (см. комментарий к ст. 619 ГК РФ) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК РФ).

5. Согласно п. 2 комментируемой статьи арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т.е. не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом (см. комментарий к ст. 622 ГК РФ).

Текущий ремонт — такой ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда.

Расходы арендатора на содержание арендуемого имущества, их характер и объем зависят от вида имущества. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, его охране, затраты по эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.

6. Норма п. 2 комментируемой статьи о текущем ремонте и несении расходов на содержание имущества именно арендатором сформулирована как диспозитивная. Законом или договором эти обязанности (полностью или в части) могут быть возложены на арендодателя. Так, от текущего, как и капитального, ремонта полностью освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК РФ). Аналогичное положение стороны вправе включить в любой договор аренды. Подобный подход был бы оправдан в ситуации, когда у арендатора нет необходимых производственных возможностей для текущего ремонта, а арендодатель таковыми располагает.

Изменения могут касаться и обязанности несения расходов по текущему ремонту. В случае, когда текущий ремонт — обязанность арендодателя, расходы по нему могут быть отнесены на счет как арендатора, так и арендодателя или распределены между ними. Соответствующей корректировке подлежит и размер арендной платы.

В соответствии с условиями договора могут быть распределены и расходы по содержанию арендованного имущества. К примеру, расходы по содержанию арендуемых технических устройств: сложного дорогостоящего оборудования, дорожно-строительной техники, транспортных средств, зачастую бывают столь значительными по размеру, что порой превышают арендную плату. Было бы несправедливо (учитывая временный характер аренды) возлагать их только на арендатора. В коммерческой практике подобные расходы (аттестация специалистов, обслуживающих оборудование, технику, транспортные средства; оплата услуг специализированных организаций по техническому контролю, по диагностированию исправности технических устройств по требованию уполномоченных органов технического надзора и проч.), как правило, распределяются между арендатором и арендодателем.

7. Неисполнение арендатором обязанностей по содержанию арендованного имущества, ведущее к существенному ухудшению его состояния, влечет последствия, предусмотренные ст. 619 ГК.

Источник

Какие риски могут возникнуть у арендодателя в связи с ремонтом объекта аренды

При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако в договоре эти обязанности можно распределить любым образом.

При этом у арендодателя могут возникнуть определенные риски в связи с ремонтом объекта аренды. Например, если ремонт будет некачественным или если после проведенного ремонта существенно изменится состояние объекта аренды. Риски будут зависеть от того, какая из сторон договора будет выполнять ремонт имущества.

Что нужно учесть арендодателю при выполнении своей обязанности по капитальному ремонту объекта аренды

Капитальный ремонт, как правило, выполняется самим арендодателем или по его поручению иным лицом. Поскольку проведение капитального ремонта может быть связано с определенными неудобствами для арендатора, то сроки проведения ремонтных работ необходимо заранее согласовывать с арендатором. Сделать это можно как при подписании договора аренды или акта приема-передачи недвижимости, так и в последующем путем подписания дополнительного соглашения между сторонами. Согласовать срок и время проведения капитального ремонта необходимо для того, чтобы не мешать арендатору спокойно пользоваться имуществом. В противном случае арендатор может заявить, что арендодатель препятствовал ему пользоваться арендуемым помещением и потребовать расторжения договора на основании пункта 1 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.

Однако в отдельных случаях заранее договориться о проведении капитального ремонта затруднительно. Это касается тех ситуаций, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью и без этого пользование объектом аренды не представляется возможным (например, после произошедшего в помещении пожара).

Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время капитального ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А05-8000/2007). Опасность для жизни и здоровья людей можно обосновать, например, экспертным заключением о степени износа недвижимого имущества. Скажем, если имеется риск обрушения здания.

Что нужно учесть арендодателю, если обязанность по капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендатора

Если обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды в договоре закреплена за арендатором, то у арендодателя могут возникнуть следующие риски.

1. Риск выполнения арендатором некачественного ремонта.

Если арендатор выполняет своими силами или силами привлеченной организации капитальный ремонт арендуемой недвижимости, то у арендодателя могут быть вполне понятные опасения по поводу качества выполненных работ.

Совет: чтобы минимизировать этот риск, необходимо прописать в договоре или в отдельном дополнительном соглашении следующие условия:

• по окончании ремонта в целом и каждого отдельного этапа выполнения работ все результаты должны быть приняты арендодателем;

• работы будут считаться принятыми с момента подписания соответствующего акта приемки выполненных работ;

• претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ;

• акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны).

Это позволит арендодателю проконтролировать результаты выполненных работ и при необходимости предъявить арендатору соответствующие требования о некачественности проведенного ремонта.

Кроме того, в договоре либо в дополнительном соглашении к нему можно указать на проведение ремонтных работ силами арендатора, но под контролем арендодателя. В частности, можно установить право арендодателя контролировать ход выполнения работ, техническую документацию, размер расходов, кандидатуру генерального подрядчика и т. п. При этом выполненные под контролем арендодателя работы будут зачтены арендатору в счет арендной платы.

2. Риск незаконной перепланировки или иного существенного изменения арендатором технических характеристик недвижимого имущества.

В ходе выполнения капитального ремонта основные характеристики недвижимого имущества могут измениться. Например, в результате капитального ремонта нежилого здания произвели перепланировку ряда помещений.

Совет: в этих случаях можно сделать следующее:

1. Если по каким-либо причинам арендодателя не устраивает изменение основных характеристик недвижимого имущества, нужно направить арендатору письменный мотивированный отказ в принятии выполненных работ с подробным указанием всех причин такого отказа. В этом случае будет считаться, что арендатор ненадлежащим образом выполнил капитальный ремонт объекта аренды. Направление арендодателем арендатору подробного письменного отказа позволит избежать повторных разногласий между сторонами относительно объема и качества необходимого ремонта. Кроме того, в случае возникновения судебного спора мотивированный отказ арендодателя принять выполненные работы (наряду с документами, подтверждающими получение такого отказа арендатором) будет служить доказательством недобросовестного поведения арендатора. Следовательно, чтобы все-таки подписать с арендодателем акт о приемке выполненных ремонтных работ без замечаний, арендатору будет необходимо привести технические характеристики объекта аренды к первоначальным. Например, ликвидировать перепланировку помещений и привести границы помещений в исходное состояние.

2. Даже если арендодатель не возражает против изменения технических характеристик объекта аренды, нужно учитывать, что эти изменения потребуют их согласования с соответствующими контролирующими органами, а возможно, и внесения изменений в договор аренды. Например, если произошла перепланировка помещений, ее нужно будет согласовать с органами технической инвентаризации. Если же произошло увеличение площади объекта аренды, то это потребует также внесения изменений в ЕГРП, получения новых правоустанавливающих документов и внесения изменений в договор аренды, а также, если договор аренды был зарегистрирован, и регистрации дополнительного соглашения к договору.

Поэтому арендодателю необходимо учитывать риски, которые могут быть связаны с изменением основных технических характеристик объекта аренды.

К примеру, на небольшую перепланировку помещения арендодатель может согласиться. Однако в этом случае при приемке выполненных работ нужно указать в акте, что обязанность оформить перепланировку в установленном порядке лежит на арендаторе и осуществляется за счет последнего.

В случае же более существенного изменения технических характеристик объекта аренды арендодателю стоит требовать приведения объекта аренды в первоначальный вид с учетом произведенного капитального ремонта. В этом случае можно указать своему контрагенту на его обязанность вернуть имущество в том же виде, в котором оно было передано с учетом произведенного ремонта.

3. Риск предъявления арендатором к возмещению необоснованных расходов.

Может получиться так, что арендатор предъявит к зачету сумму, превышающую сумму выполненного ремонта. Или, наоборот, сделает ремонт, более дорогостоящий, чем рассчитывал арендодатель.

Совет: чтобы исключить эти риски, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта. Согласование объема проводимых работ и их стоимости обычно происходит путем составления сметы на проведение капитального ремонта. Смета будет считаться согласованной при подписании ее как арендатором, так и арендодателем. Кроме того, в договоре также стоит прописать и обязанность по согласованию с арендодателем документации по проведению капитального ремонта (проектной и разрешительной документации).

В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

В каких случаях арендодатель должен будет возместить арендатору расходы на капитальный ремонт, выполненный без его согласия

При применении положений Гражданского кодекса РФ, касающихся капитального ремонта, выполненного арендатором без согласия арендодателя, возникает сложная ситуация. Дело в том, что арендатор наделен правом произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если эту обязанность арендодатель не исполнит самостоятельно (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В то же время арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, которые были произведены без его согласия (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому на практике возникают споры о том, можно ли капитальный ремонт рассматривать как неотделимое улучшение недвижимого имущества. При отрицательном ответе на этот вопрос арендатор будет иметь право на возмещение стоимости проведенного ремонта, при положительном – стоимость капитального ремонта арендатору не будет возмещена.

Если постараться вникнуть в суть этого вопроса, то можно прийти к выводу, что капитальный ремонт все же должен быть отнесен к неотделимым улучшениям объекта аренды.

Это объясняется тем, что капитальный ремонт – это полное восстановление или замена основных конструкций объекта аренды, в результате чего существенным образом улучшаются технические показатели недвижимого имущества. Если обратиться к легальному определению капитального ремонта, то можно узнать, что под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение № 1 к приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»»). Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, то это не может не улучшать стоимость недвижимого имущества. Следовательно, капитальный ремонт является именно улучшением объекта аренды. А поскольку после капитального ремонта уже невозможно вернуть недвижимость в прежнее состояние, то такое улучшение является неотделимым.

Суды подходят к решению этого вопроса следующим образом. Суд применяет те или иные нормы Гражданского кодекса РФ в зависимости от обстоятельств дела и условий договора аренды.

Так, если будет установлено, что арендодатель был обязан выполнить капитальный ремонт, но в оговоренный срок этого не сделал либо в выполнении ремонта имелась неотложная необходимость, суд применит статью 616 Гражданского кодекса РФ и обяжет арендодателя возместить арендатору расходы на произведенный капитальный ремонт.

Однако для этого необходимо соблюсти ряд дополнительных условий:

• арендатор должен будет доказать существование неотложной необходимости для выполнении капитального ремонта;

• арендатор должен будет доказать обоснованность произведенных затрат на капитальный ремонт.

Арендодателю нужно учитывать, что арендатору доказать в суде наличие этих двух обстоятельств зачастую весьма непросто.

Пример из практики: суд отказал арендатору в возмещении расходов на выполнение капитального ремонта, поскольку ремонт был выполнен без согласия арендодателя и в отсутствие неотложной необходимости

Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, составляющих стоимость капитального ремонта арендуемого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой указал на незаконность и необоснованность состоявшихся по делу судебных актов.

Как следовало из материалов дела, арендатор при заключении договора принял от арендодателя помещения по акту приема-передачи, где было указано, что санитарно-техническое состояние объекта было удовлетворительное.

Спустя месяц после заключения договора истец обратился к ответчику с предложением обеспечить явку представителя собственника для проведения обследования технического состояния арендованных помещений с участием специалистов. Истец полагал, что эксплуатация помещения возможна только после проведения капитального ремонта. Согласно заключению специалистов, полученному истцом, техническое состояние основных несущих конструкций здания в пределах обследуемых помещений оценено как недопустимое, а отдельных конструкций – как аварийное. После получения заключения специалистов истец обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта. Однако, не получив ответа от ответчика, истец провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядной организации. После этого истец посчитал, что стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений являлась для него убытками, и обратился в суд с иском о возмещении стоимости выполненных работ.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и по общему правилу возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Доказательства, подтверждающие проведение капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью и уклонение арендодателя от проведения капитального ремонта, в деле отсутствуют.

Из акта приема-передачи следует, что на момент передачи ответчиком истцу арендуемых помещений их санитарно-техническое состояние было удовлетворительным.

Истец в суде первой инстанции также заявлял ходатайство о проведении экспертизы с целью установления необходимости капитального ремонта в объемах, произведенных истцом. Однако в удовлетворении данного ходатайства было отказано в связи с тем, что арендуемые помещения утратили первоначальное состояние в результате капитального ремонта.

На основании этого суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы и оставил обжалуемые судебные акты без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 г. № А19-13041/09).

Таким образом, истцу было отказано в иске в связи с тем, что:

• истец на дату подписания акта приема-передачи помещений не заявил претензий относительно состояния передаваемых помещений и их пригодности для использования по назначению;

• истец не получил от арендодателя предварительного разрешения на осуществление ремонта;

• истец не смог доказать неотложной необходимости в проведении капитального ремонта помещений. В данной ситуации доказывание этого факта было весьма затруднительным, так как арендатор направил письмо арендодателю о проведении ремонта по истечении всего лишь месяца после того, как по акту принял имущество в удовлетворительном состоянии.

r/>

Если арендатор не доказал, что арендодатель уклонялся от выполнения ремонта или что в его проведении имелась срочная необходимость, то тогда суд сделает вывод, что выполненный арендатором самостоятельно ремонт является неотделимым улучшением объекта аренды. А поскольку в этом случае неотделимое улучшение будет выполнено без согласия арендодателя, то суд применит статью 623 Гражданского кодекса РФ и откажет арендатору в возмещении стоимости произведенных ремонтных работ.

Пример из практики: суд посчитал капитальный ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, неотделимым улучшением недвижимого имущества, стоимость которого не подлежит возмещению арендатору

Истец (арендатор) обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика (арендодателя) расходов на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания. В обоснование иска арендатор указал на проведение ремонта в арендуемом здании.

Как установили судебные инстанции, из договора аренды следовало, что имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта здания в соответствии с договором была возложена на арендодателя. Согласно договору арендатор обязался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.

При разрешении спора суды сослались на статью 623 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой:

• если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды;

• стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В материалы дела не было представлено ни доказательств того, что истец обращался к ответчику за разрешением об улучшении арендованного имущества, ни доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу было выдано. Поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также доказательства необходимости выполнения данных работ, судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 марта 2011 г. по делу № А33-8670/2010).

Таким образом, выполнение капитальных работ без разрешения и предварительного согласования с арендодателем суды рассматривают как выполнение без разрешения арендодателя неотделимых улучшений имущества, которые по общему правилу возмещению не подлежат.

Источник