Правовые основы капитального ремонта многоквартирного дома

Особенности правового регулирования вопросов капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов

Регулирование и особенности проведения капитального ремонта МКД

Нормативно-правовое регулирование капитального ремонта

Порядок организации реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости различного функционального назначения главным образом регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-Ф и Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, а также разными нормативными актами. В частности, Правительство Российской Федерации приняло ряд целевых программ, которые направлены на повышение качества объектов недвижимости различного функционального назначения:

— на объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов: — «Адресная инвестиционная программа» на 2017-2020 годы

— на объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения): — Программа «Жилище» на 2018-2020 годы

— на линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и т.д.).

Понятие капитального ремонта

Работы по капитальному ремонту многоквартирных домов являются частным случаем капитального ремонта зданий – объектов капитального строительства. Возникающие в процессе капитального ремонта отношения отнесены к градостроительным и регулируются нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под капитальным ремонтом объектов капитального строительства, понимается – «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».

Поддержание в работоспособном состоянии объектов капитального строительства и сооружений коммунальной инфраструктуры является актуальной задачей для любого региона нашей страны. Для этой цели государство выделяет значительные бюджетные ассигнования, аккумулирующиеся через различные региональные и федеральные программы на ремонт (или реконструкции) зданий и сооружений, находящихся на балансе бюджетных организаций (школы, больницы, детские сады и т.д.). Как правило, для участия в такой программе муниципальное образование, где расположен объект для финансирования, собирает необходимый пакет документов и направляет его в региональную государственную экспертизу для их проверки.

Какие виды износа зданий существуют в целях осуществления капитального ремонта?

В настоящее время сфера строительства имеет значительный потенциал для развития. Строительная отрасль включает в себя не только возведение новых зданий и сооружений, но также и поддержание существующего жилищного фонда в надлежащем состоянии. Существует два типа износа зданий и сооружений:

Под физическим износом здания понимается ухудшение технического состояния элементов конструкций, а также потеря первоначальных эксплуатационных качеств, и, как следствие снижение стоимости объекта недвижимости. При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых — только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер.

В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно впервые 20-30 лет и после 90-100 лет.

Под моральным износом понимается снижение стоимости зданий или сооружений, которые обусловлены внедрением инновационных инженерных и информационных решений.

При определенном проценте физического износа возникает необходимость проведения капитального ремонта здания. Рассмотрим порядок проведения капительного ремонта многоквартирного дома.

Типы капитального ремонта

Существует два типа капитального ремонта:

При комплексном капитальном ремонте производиться замена конструктива здания, инженерных систем (сетей) и их усовершенствование, тем самым понижается процент как физического, так и морального износа.

Виды работ капитального ремонта

При выборочном капительном ремонте могут проводиться отдельные виды работ, такие как:

— усиление чердачных и межэтажных перекрытий;

— ремонт и/или утепление фасада МКД;

— усиление ограждающих несущих конструкций;

— ремонт отдельных частей фундамента здания МКД;

— ремонт внутридомовых инженерных сетей;

— замена лифтового оборудования;

Проведение того или иного типа капитально ремонта – существует определенный порядок подготовки, проведения и приемки-сдачи работ по капитальному ремонту МКД:

— изучение нормативно-правовой базы;

— формирование краткосрочной программы капитального ремонта многоквартирного дома;

— предпроектная подготовка объектов;

— выбор и заключение договора с подрядной организацией для проведения ремонтно-строительных работ.

На чьи средства осуществляется капитальный ремонт многоквартирных домов?

На федеральном уровне установлена возможность предоставления финансовой помощи на проведение капремонта за счет средств государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Этот фонд действует на основании закона РФ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Условия предоставления финансовой помощи определены постановлением Правительства РФ от 17.01.2017 № 18. Существует также множество СНИПов, государственных стандартов, в соответствии с которыми выполняются работы.

Регионы могут расширять перечень работ по капитальному ремонту, отличающийся от минимального, установленного Жилищным кодексом и устанавливать правила, влияющие на порядок его организации. В частности на региональном уровне могут нормативно – правовые акты, связанные с осуществлением и оплатой капитального ремонта в регионе, например, в Кемеровской области приняты следующие нормативно – правовые акты на уровне региональных органов власти:

— Постановление Администрации Кемеровской области «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» от «30» декабря 2013г. № 671;

— Постановление Администрации Кемеровской области «Об утверждении Порядка выплаты владельцем специального счета и (или) региональным оператором средств фонда капитального ремонта собственникам помещений в многоквартирном доме и Порядка использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации от «26» декабря 2013 г. № 612;

— Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 28.03.2016 № 95 «Об утверждении Порядка и условий освобождения отдельных категорий собственников жилых помещений от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме»;

— Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Кемеровской области на 2014-2043 годы и другие.

Таким образом, вопросы нормативного регулирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подведомственно по мимо федеральных, региональным органам власти. Основными же нормативно правовыми актами, регулирующими отношения в области капитального ремонта являются жилищный и градостроительный кодексы РФ.

Источник

Раздел IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 166 — 191)

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ настоящий Кодекс дополнен разделом IX

Раздел IX.
Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

• Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования (ст. 166 — 174)
  • Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
  • Статья 167. Обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
  • Статья 168. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
  • Статья 169. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
  • Статья 170. Фонд капитального ремонта и способы формирования данного фонда
  • Статья 171. Особенности уплаты взносов на капитальный ремонт
  • Статья 172. Контроль за формированием фонда капитального ремонта
  • Статья 173. Изменение способа формирования фонда капитального ремонта
  • Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта
• Глава 16. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете (ст. 175 — 177)
  • Статья 175. Специальный счет
  • Статья 175.1. Специальный депозит
  • Статья 176. Особенности открытия и закрытия специального счета
  • Статья 177. Совершение операций по специальному счету
• Глава 17. Формирование фондов капитального ремонта региональным оператором. Деятельность регионального оператора по финансированию капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 178 — 188)
  • Статья 178. Правовое положение регионального оператора
  • Статья 178.1. Требования к руководителю регионального оператора, кандидату на должность руководителя регионального оператора
  • Статья 179. Имущество регионального оператора
  • Статья 180. Функции регионального оператора
  • Статья 181. Формирование фондов капитального ремонта на счете регионального оператора
  • Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
  • Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным оператором
  • Статья 184. Возврат средств фонда капитального ремонта
  • Статья 185. Основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального оператора
  • Статья 186. Контроль за деятельностью регионального оператора
  • Статья 187. Отчетность и аудит регионального оператора
  • Статья 188. Ответственность регионального оператора
• Глава 18. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (ст. 189 — 191)
  • Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
  • Статья 190. Финансирование расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
  • Статья 190.1. Особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения
  • Статья 191. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник

Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 166 ЖК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 417-ФЗ часть 1 статьи 166 настоящего Кодекса изложена в новой редакции

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

Информация об изменениях:

Пункт 2 изменен с 9 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 434-ФЗ

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Информация об изменениях:

Часть 2 изменена с 1 июля 2020 г. — Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 522-ФЗ

2. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

3. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

4. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом Российской Федерации, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 28 декабря 2016 г. N 498-ФЗ статья 166 настоящего Кодекса дополнена частью 5

5. Работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут включать в себя работы по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций многоквартирного дома и (или) инженерных сетей многоквартирного дома, отнесенные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности к реконструкции объектов капитального строительства.

ГАРАНТ:

См. схему «Проведение ремонта общего имущества в многоквартирных домах»

Источник