Предложения по реконструкции планировка организация технология ремонта

Виды реконструкции зданий и этапы проведения работ

В этой статье мы расскажем:

• Случаи, требующие реконструкции зданий и сооружений
• Отличия реконструкции от капитального или текущего ремонта
• 3 основных вида реконструкций зданий и сооружений
• 2 вида реконструкции в зависимости от объемов работ
• 5 этапов реконструкции зданий

Реконструкция зданий является достаточно сложным процессом. Он включает в себя множество различных мероприятий, начиная от сноса части здания и заканчивая монтажом совершенно новых элементов. Необходимость тех или иных работ напрямую зависит от целей переустройства.

Должна учитываться не только техническая эффективность проводимой реконструкции, но и экономическая, и даже социальная составляющая проекта. То есть подобные работы требуют очень тщательной подготовки, а также внимательности и добросовестности при воплощении плана в жизнь.

Случаи, требующие реконструкции зданий и сооружений

Реконструкция какого-либо объекта означает, что при ее проведении здание или сооружение перестраивается, иногда частично, но бывает, что и полностью. Она улучшает внешний вид строения и прилегающей территории, в результате производится обновление установленного оборудования, изменение планировки и т.д. Другими словами, реконструкция – это действия, приводящие к изменению технико-экономических характеристик сооружения.

Формы реконструкции зданий бывают разными, но сама процедура необходима в целом ряде случаев:

1. Переквалификация. Строительные объекты возводятся под конкретные нужды, поэтому смена профильной принадлежности сооружения автоматически потребует его реконструкции. Некоторые здания подвергаются подобной трансформации не один раз. Несколько примеров: на месте магазина может появиться склад, офисное здание переделывается под производство, автосервис переквалифицируется в автомойку. Подобный комплексный проект сложно назвать простым.
2. Новый владелец. Эта ситуация в чем-то сродни предыдущей. При смене хозяина могут измениться задачи, возлагаемые на здание. Если к нему будут предъявлены другие требования, то это автоматически потребует вмешательства в конструкцию или даже перестройки всего сооружения.
3. Устаревание. Новейшее здание, возведенное по передовым строительным правилам и нормам, со временем перестанет соответствовать изменившимся стандартам. К этому относится физический износ конструкций вследствие постоянной эксплуатации, а также нарушения, связанные с неквалифицированными строительными работами. В таких случаях реконструкция просто необходима.
4. Функциональность. Порой проявляются серьезные недостатки в работе одной из инженерных систем здания, связанной с отоплением, освещением или вентиляцией, перестают соответствовать предъявляемым требованиям двери, окна и т.д.

Отличия реконструкции от капитального или текущего ремонта

Эти отличия связаны с видом строительных работ. При реконструкции меняется архитектурный облик здания, появляются надстройки и смежные строения, соответственно изменения могут коснуться и несущих элементов.

При капитальном ремонте здания требуется выполнение следующих работ по замене или восстановлению:

• строительных конструкций (несущих это не касается);
• систем инженерно-технических коммуникаций или их фрагментов;
• отдельных несущих конструкций на более современные, повышающие устойчивость сооружения.

Текущий ремонт здания производится с целью продления его эксплуатации в высококачественном техническом состоянии. За счет ремонта повышается надежность и устойчивость здания, налаживается бесперебойная работа систем вентиляции, водоснабжения и остальных систем в соответствии с требованиями технических регламентов и проектной документации.

Благодаря своевременно проводимому текущему ремонту детали сооружения и инженерных систем меньше изнашиваются, что продлевает срок эксплуатации объекта. Это разного рода профилактические работы, устранение небольших повреждений и поломок.

К таким видам работ можно отнести:

• укрепление раствором части стены, укладка единичных выпавших кирпичей;
• ремонт выходов на крышу и чердачных отверстий;
• декоративную отделку фасада и стен здания.

Разные виды работ требуют собственного оформления процедуры. И при реконструкции, и при капремонте необходимо наличие проектной документации. Этим они похожи. Отличие состоит в том, что перед началом реконструкции должен быть получен документ, разрешающий строительство, а по ее окончании ее проведения – разрешающий ввод здания в эксплуатацию. Ни для капитального, ни для текущего ремонта эти документы не требуются.

3 основных вида реконструкций зданий и сооружений

В каждом конкретном случае виды работ при реконструкции здания будут разными. Расскажем о них на примере трех наиболее распространенных видов реконструкций.

1. Реконструкция жилищно-гражданских зданий

При проведении подобных работ часто меняется внутренняя планировка, помещения перестраиваются под новые нужды. Для увеличения полезной площади сооружаются пристройки или надстройки, возводится мансарда. Укрепляются несущие конструкции, если необходимо, то восстанавливаются кирпичные стены.

2. Реконструкция промышленных зданий и сооружений

Производственные цеха реконструируют для повышения эффективности и улучшения качества выпускаемой продукции. Эти случаи предполагают: применение новых технологий, увеличение и обновление парка машин и механизмов. Это сложный процесс, в который входят такие работы, как:

• Увеличение площади фундамента, дополнение несущих конструкций новыми деталями для их укрепления и усиления надежности.
• Увеличение высоты здания за счет надстройки дополнительных этажей с одновременным укреплением существующих перекрытий.
• Расширение основных производственных площадей за счет наращивания высоты цехов и длины пролетов внутри здания.
• Подготовка мест для монтажа нового оборудования в цехах.
• Изменение коммуникационных систем, связанное с увеличением производственных площадей.
• Проведение необходимых работ, например, по ремонту крыши или замене изношенных элементов здания.

Виды реконструкции промышленных зданий могут отличаться, но в любом случае работы будут проводиться без остановки производства, либо с незначительным понижением выработки. Поэтому предусмотрено поэтапное выполнение реконструкции: весь комплекс работ разбивается на отдельные независимые части. Пока бригада строителей реконструирует один участок цеха, остальной завод продолжает выпускать продукцию.

3. Реконструкция складских зданий

Довольно распространенный вид реконструкции, необходимость в котором возникает по целому ряду причин:

• Недостаток свободного места для размещения товаров.
• Подготовка здания для хранения определенного вида продукции (например, для зерновых культур).
• Необходимость создания специализированной зоны, например, холодильной.
• Монтаж нового оборудования на складе и сборку стеллажей тоже называют реконструкцией, но это не совсем точно.
• Усиление каркаса здания дополнительными деталями.

Обновление фасада путем замены облицовки считается самым простым и эффективным видом реконструкции зданий, способным в короткий срок придать зданию свежий вид.

2 вида реконструкции в зависимости от объемов работ

При проведении реконструкции различных сооружений необходим определенный объем строительно-монтажных работ для каждого из них. В зависимости от него реконструкция объектов капитального строительства разделяется на два вида:

1. Полная реконструкция

При проведении работ необходимо руководствоваться технико-экономическим обоснованием, либо вооружиться проектом и сводной сметой расходов, чтобы выполнить их по объектам:

• промышленного назначения, где будет проведена полная перестройка всех производственных помещений, цехов, заменено морально устаревшее и физически изношенное оборудование, приведены в порядок инженерные коммуникации и системы;
• жилищно-гражданского назначения, где будет проведено обновление всего городского района в целом, восстановлена инфраструктура, созданы комфортные условия для жизни населения в соответствии с существующими нормами и стандартами.

2. Малая реконструкция

Проводится по разработанному проекту для отдельного здания или сооружения по объектам:

• промышленного назначения. Работы по переустройству и модернизации ведутся в отдельных цехах с заменой морально устаревшего, физически изношенного и вышедшего из строя оборудования, коммуникаций;
• жилищно-гражданского назначения. Проводится необходимая модернизация, перепланировка, расширение отдельных зданий и сооружений с обновлением всех инженерно-коммуникационных систем.

5 этапов реконструкции зданий

В начале всех работ необходимо составить подробный план, оформить документацию и получить разрешение. План реконструкции содержит информацию о видах и объеме предполагаемых строительно-монтажных работ, документацию о состоянии здания для дальнейшей эксплуатации, проектные данные о необходимых изменениях в инженерных и коммуникационных системах и расчеты.

Специалисты проектного института или другой аналогичной организации составляют документацию с учетом всех требований и нормативов. В нее входят: архитектурно-историческое и техническо-экономическое обоснование, эскиз проекта, проект, рабочие документы.

Когда все документы по проектированию и проведению монтажно-строительных работ подготовлены, начинается этап согласования со специалистами соответствующих государственных структур. Этот процесс может затянуться надолго, особенно если речь идет о реконструкции объекта культурно-исторического значения. Разрешение на проведение работ может быть выдано с рядом условий, например, сохранить архитектурный облик и историческую достоверность. Только после согласования проекта во всех государственных инстанциях можно будет приступить к проведению реконструкции.

Процесс состоит из нескольких этапов:

1. Предпроектная стадия ничем не отличается от строительства нового здания.
2. Организация работ по изучению объекта и поиску оснований для его реконструкции. Перед возведением любого нового сооружения проводятся инженерные изыскания, но в этом случае исследования отличаются более широким спектром осмотра. Например, каково состояние наземных и подземных конструкций, можно ли их усилить, чтобы они выдержали дополнительную нагрузку, как они поведут себя в новых условиях. Очень важно записать и сфотографировать каждую мелочь. Если это необходимо, то какие-то детали вскрываются и тщательно описываются. Берутся образцы для анализа грунта или материалов. По итогам проведенных исследований составляется подробный отчет с перечнем необходимых материалов и методикой проведения работ.
3. Проект реконструкции. Отличается от проекта для нового здания меньшим набором документов. В него входят сметы, архитектурно-строительный раздел, технологический раздел, проект организации работ и пояснительная записка.
4. Выполнение проекта. Главный этап реконструкции включает в себя строительно-монтажные работы и монтаж инженерных систем. Если работы проводятся на объекте промышленного назначения, то проектировщик обязательно должен согласовать их с графиком работы цехов. При разработке проекта он делит предприятие на отдельные узлы, и составляет схему последовательности их реконструкции и ввода в эксплуатацию. На каждом участке все работы по строительству, монтажу и наладке оборудования проводятся независимо от остальных. Для этого необходимо создать межузловые запасы, задействовать резервное оборудование и дополнительные площадки, на время проведения реконструкции перевести цех на другой график работы.
5. Пуско-наладочные работы проводятся после окончания всех строительно-монтажных работ и соответствуют аналогичным действиям при завершении возведения нового здания.

Подведем итоги. При проведении реконструкции района, жилого комплекса или культурного объекта необходимо учитывать дальнейшее развитие этого объекта. Преследование сиюминутных интересов сделает невозможным очередное обновление. Поэтому реконструкция должна быть произведена так, чтобы ее можно было повторить в далеком будущем.

Источник

Проектные работы по реконструкции: порядок, документация, стоимость

В этой статье мы расскажем:

• Суть проектных работ по реконструкции зданий и сооружений
• Основные этапы проектных работ по реконструкции
• Состав проектной документации для реконструкции
• Формирование стоимости проектных работ по реконструкции

Перед перестройкой или обновлением зданий и сооружений всегда осуществляются проектные работы по реконструкции. И это само собой разумеется: без четкого плана, какие действия в каком порядке предпринимать, любые замыслы обречены на провал.

Кроме того, проект реконструкции позволяет без особых проблем изменить технические характеристики или геометрические параметры сооружения, улучшить его технико-экономические показатели. Главное — привлечь к работе настоящих профессионалов.

Суть проектных работ по реконструкции зданий и сооружений

Проектные работы по реконструкции зданий – это вид строительной деятельности, который предполагает перестроение первичных параметров сооружений. Например, изменение площади, перепланировка, добавление к зданию мансард и пристроек, переделка опорных конструкций, благоустройство соседних территорий и т. д.

Обычно реконструкцию начинают с реставрации фундамента: укрепляют его основание, перераспределяют нагрузки. Затем переходят к ремонту стен, замене крыши и потолков. Помимо этого, некоторые строительные компании в услуги по реконструкции помещений включают замену напольного покрытия и иногда ремонт оборудования.

Виды реконструкций зданий и сооружений:

• переделка производственного здания в офисное помещение либо в жилой дом;
• увеличение пространства за счет пристроек и изменение планировки;
• расширение площади в больших помещениях с использованием нового перекрытия.

Переделка больших промышленных зданий производится для того, чтобы:

• увеличить площадь цехов, складов;
• установить дополнительное оборудование.

Осуществление таких работ предполагает проводку следующих систем: электричества, отопления, канализации, вентиляции и пожарной безопасности. Все стадии, начиная от проектирования и заканчивая косметическим ремонтом, должны соответствовать требованиям и нормам, определенным законом.

Есть 2 вида реконструкций зданий и сооружений – это:

• Техническая реконструкция. То есть заменяются определенные устройства. При этом затраты на предполагаемые действия не превышают 10-15% от общих расходов.
• Преобразование. Имеется в виду реконструкция сооружения в общем: пристройка дополнительных этажей, корпусов и других помещений.

В обоих случаях работы начинаются с проектирования, при котором объект исследуют со всех сторон. Рассматриваются математические расчеты нагрузки и возможности безопасного использования здания. Эти вычисления и визуализация проекта делаются в специальных компьютерных программах трехмерного моделирования.

Проектные работы по реконструкции ведутся поэтапно

В основные стадии реконструкций проектных работ входят:

1. Подготовка к работе над проектом.
2. Исследование нынешнего состояния сооружения.
3. Проектирование.
4. Воплощение проекта в жизнь.
5. Подготовка к эксплуатации.

Все вышеперечисленные этапы должны проводиться профессионалами. Вот почему важно ответственно подходить к выбору подрядчика, обращаться к проверенным строительным компаниям с положительной репутацией на рынке. Только тогда вы можете быть спокойны за результат работы и не сталкиваться с проблемами в будущем.

Первый этап реконструкции это — подготовка. Сначала компания должна ознакомиться с пожеланиями и требованиями клиента. Затем досконально изучается технический план объекта, на котором будут проводиться работы по реконструкции.

Заказчик обязательно должен сформировать техническое задание, поставить задачи перед исполнителем и указать, какой результат ожидает. После детального изучения ТЗ строительная компания составляет план по выполнению работ.

Следующий этап ― проектно-изыскательские работы по реконструкции. Исполнитель договаривается с заказчиком о времени, в которое может осмотреть здание и получить доступ ко всем документам. А также провести тестирование и сбор необходимых характеристик с помощью специального оборудования.

На этом этапе осуществляется внимательный осмотр структуры здания, его текущее состояние и исправность. Планируется, какие изменения будут производиться и как они повлияют на дальнейшее использование сооружения. Изучается состояние почвы, глубина залегания грунтовых вод и т. д.

После экспертизы подготавливается заключение, в которое вносится вся необходимая информация об объекте, результаты проектно-изыскательских работ и заключение экспертов.

• Проектирование, реализация, подготовка к эксплуатации

После проведения предыдущих этапов на основе заключения и ТЗ составляется проект. В нем описывают начальное состояние объекта, время на исполнение проекта, используемые материалы, вносимые чертежи, планы и расчеты по перепланировке. Подсчитывается примерная смета на проектные работы по реконструкции.

Проектирование производится согласно действующим нормативам. Специалистам необходимо правильно оформить документы и выполнить требования к их содержанию. Проект в обязательном порядке должен пройти экспертизу в сторонней компании и получить разрешение в установленной форме.

Основной этап реконструкции – это реализация. После изготовления проекта и получения официальных разрешений, заказчик приступает к работам по переделке. Компания может выполнять все действия сама или нанимать подрядчиков и контролировать их деятельность.

По окончании реконструкции, делают анализ проделанных работ и готовят объект к эксплуатации. В целях достижения поставленных задач проектирование и его реализацию лучше поручить надежной фирме с хорошей репутацией и опытом работы.

Состав проектной документации для реконструкции

В соответствии со степенью сложности и объемом работы реконструкции устанавливаются следующие этапы проектирования:

1. Эскизный проект.
2. Архитектурно-историческое и технико-экономическое обоснование.
3. Рабочий проект.
4. Рабочая документация.

Уровень трудности перестройки здания определяется клиентом и отражается в техническом задании. Поэтому возможны следующие варианты проектной деятельности:

• в три ступени (проект, эскизный проект, рабочая документация);
• в две ступени (рабочая док-я, эскизный проект,) либо (раб. документация, раб. проект);
• в одну ступень (Раб. документация при наличии утвержденного технико-экономического и архитектурно-исторического обоснования).

Эскизное проектирование перестроек — это этап, в котором определяется состав задач согласно рабочему проектированию (РП), координируется технико- экономическое и архитектурно- историческое подтверждение проекта, закладывается фундамент проектно-конструкторской деятельности. Эскизный проект состоит из пояснительной записки, архитектурно- строительного решения, основных чертежей и решения по инженерному оборудованию. Этот документ в обязательном порядке регулируется стандартами СПДС и конкретизируется в договоре (контракте) на проектирование клиентом и исполнителем.

Двухступенчатое проектирование реконструкции зданий и сооружений должно содержать:

• пояснительную записку;
• чертежи, а именно: ситуационный план; чертеж генплана, на котором указаны постройки; количество рабочей силы по улучшению состояния участка; принципиальных решений по внешним инженерным сетям;
• строительные постановления с описанными архитектурно- строительными планами по газо- и электроснабжению, решению по водоснабжению, канализации, вентиляции;
• схемы (планов, фасадов, разрезов) сооружения с детальным изображением опорных и ограждающих построений;
• инженерные разделы проекта;
• проект организации реконструкционных мероприятий в соответствии с ВСН- 41-85 Госгражданстроя;
• пункт по технической эксплуатации сооружения;
• сметную документацию.

Общее пояснительное письмо в проектно-сметной документации по реконструкции здания или сооружения должно иметь:

• причину произведения реконструкции (решения местных государственных органов и федеральных служб, позволяющий осуществление реконструкции);
• краткое описание здания;
• генплан с компонентом благоустройства территории;
• описание и подтверждение архитектурно-строительных решений и прочее.

При разработке проектной документации выполняется необходимая доработка и конкретизация принципиальных архитектурно- строительных решений, принятых в проекте.

По своему назначению рабочая отчетность делится на документы:

• для выполнения строительно-монтажных работ, которые выполняются в самом объекте реконструкции;
• на строительные изделия.

Полный пакет рабочей документации по реконструкции сооружения включает:

• смету;
• рабочие чертежи;
• сводную ведомость состава реконструктивных работ;
• сводную ведомость необходимых материалов.

Пакет сметной документации для одноэтапного проектирования включает:

• сводный сметный расчет, который определяется по локальным и объектным сметам, по рабочим чертежам, с использованием каталогов на все типы работ;
• сводка расходов;
• объектные сметы — если нет прейскурантов и каталогов;
• локальные сметы;
• сметы на проектную и инженерно-техническую экспертизу объекта;
• ведомость затрат на реконструкцию отдельных сооружений в составе комплекса.

При двухэтапном проектировании на этапе проекта формируют следующие документы:

• сводный сметный расчет, определяющийся по увеличенным показателям;
• сводка расходов;
• объектные и локальные расчеты;
• сметы на проектные работы и инженерно-техническое исследование объекта;
• список сметной оценки производства работ по объектам;
• список используемых материалов;
• пояснительное письмо.

Смета по рабочей документации состоит из:

• локальные сметы по рабочим чертежам;
• объектной сметы по рабочим чертежам;
• ведомости сметной стоимости работ по реконструкции;
• ведомости материалов;
• пояснительного письма.

В сводном сметном отчете стоимости работ по реконструкции, средства делятся следующим образом:

• подготовка территории объекта;
• основное здание реконструкции;
• дополнительные объекты реконструкции;
• наружные сети и сооружения;
• благоустройство участка;
• временные постройки;
• авторский и технический надзор;
• проектные работы;
• другие расходы.

Формирование стоимости проектных работ по реконструкции

На цену влияют сложность и объем выполняемой работы, и цель будущего использования сооружения.

Стоимость услуги рассчитывается исходя из прописанных в сборнике цен на проектные работы реконструкции данных. При формировании стоимости важную роль играют следующие обстоятельства:

• Назначение сооружения. Для жилых, офисных, социальных, складских помещений используются различные показатели оценки стоимости на квадратный метр.
• Характеристики сооружения: этажность, тип строения, площадь объекта.
• Сложность инженерных сетей. Это недешевая часть работы, расходы большие, как при архитектурном проектировании объекта.

Формирование проектной документации производится в индивидуальном порядке, так как стоимость проектирования зависит от множества обстоятельств, которые невозможно заранее предусмотреть: инфляция, рыночные процессы, государственное регулирование. Финальная стоимость работы оглашается только после переговоров, перед подписанием договора.

Источник