Предпроектная подготовка при капитальном ремонте

Разъяснения Минстроя о требованиях к застройщикам по проектной документации при проведении капитального ремонта

Ценообразование в строительстве

Минстрой России сообщает, что при проведении капитального ремонта обязанность застройщика по подготовке проектной документации в строгом соответствии с требованиями «Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87 градостроительным законодательством не предусмотрена.

Согласно части 12.2. статьи 48 Градостроительного Кодекса в случае проведения капитального ремонта, финансируемого с привлечением бюджетных средств, а также средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 Градостроительного Кодекса, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком, и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов, и задания застройщика или технического заказчика на проектирование в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства. Также застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации.

В силу пункта 4 части 13 статьи 48 Кодекса проектная документация должна включать раздел «Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объекта капитального строительства».

Частью 1 статьи 48 Кодекса предусмотрено, что при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 настоящей статьи, осуществляется подготовка раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства».

В силу пункта 27(4) «Положения об организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (далее – Положение), утвержденного постановлением Правительства РФ от 5.03.2007 №145, проверке сметной стоимости подлежит сметная стоимость капитального ремонта в случае, если такой ремонт включает:

а) замену и (или) восстановление всех видов строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) или замену и (или) восстановление всех строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

б) замену и (или) восстановление всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;

в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования такого объекта и при котором не требуется изменение границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.

Пунктом 27(3) Положения установлено, что при проверке сметной стоимости капитального ремонта проводится изучение и оценка соответствия расчетов, содержащихся в сметной документации, физическим объемам работ, включенным в ведомость объемов работ и акт, утвержденный застройщиком или техническим заказчиком и содержащий перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов по состоянию на дату обследования.

Таким образом, застройщик должен подготовить смету на проведение капитального ремонта на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов (дефектной ведомости).

С полным текстом письма Минстроя РФ можно ознакомиться здесь.

Источник

Проектная подготовка капитального строительства

В этой статье мы расскажем:

• Понятие объекта капитального строительства
• Этапы проектной подготовки капитального строительства
• Порядок обоснования инвестиций
• Проектная документация
• Исходно-разрешительная документация
• Стадии проектирования

Предваряя основные работы на объекте, необходимо решить значительное количество немаловажных задач, от успеха решения которых зависит будущее строительства. Проектная подготовка капитального строительства предполагает, прежде всего, решения о начале строительства, а уж затем предпроектную подготовку (включая изыскательские работы и выбор места строительства) и, как конечную фазу, проектирование.

Проектная подготовка капитального строительства предусматривает подготовку исходных данных для проектирования, выполнение инженерных изысканий и архитектурно-строительное проектирование (в узком смысле), экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, а также утверждение проектной документации и получение разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Понятие объекта капитального строительства

Проектная подготовка капитального строительства проводится с объектами капстроительства, в роли которых выступают здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства (в том числе здания, ремонт или реконструкция которых не завершены). Исключением являются временные и малые постройки (киоски, навесы и т. п.).

Объект капитального строительства – это базовый элемент в процессе подготовительных работ. Таким может являться отдельное здание или сооружение, включая все элементы обустройства и инженерно-технического обеспечения. В составе данного объекта также учитывается мебель, инвентарь, необходимые устройства для ведения подсобного хозяйства и вспомогательных работ. Деятельность на территории земельного участка рассматриваемого дома (работы по планировке, благоустройству, озеленению и т. д.) тоже включается в понятие объекта капитального строительства.

Этапы проектной подготовки капитального строительства

По любому объекту капстроительства должны быть сформированы цели инвестирования в данное строительство (инвестиционный замысел). В процессе их реализации возникает необходимость в проведении инженерно-изыскательских, проектных и строительных работ в отношении этого объекта.

Инженерные изыскания

Этот этап является одним из ключевых и проводится для того, чтобы сформировать проектную документацию в процессе строительных, капитальных ремонтных работ, а также реконструкции объекта капстроительства. Инженерные изыскания позволяют изучить природные условия данного участка, определить факторы человеческого воздействия для безопасной и рациональной эксплуатации этого объекта. Кроме того, изыскательские работы включают в себя подготовку сведений, которые будут обосновывать материалы по территориальному планированию, проектным и строительным работам.

По завершении инженерно-изыскательских мероприятий формируется отчетная документация по видам изысканий, включающая в себя текстовую и графическую (карты и схемы) части. В данных документах описывается местоположение строительной площадки, отражаются данные о способах, объемах и сроках работ, оценивается степень и качество выполнения изысканий. Также отчетная документация содержит результаты комплексного исследования природных и техногенных условий, при которых будет осуществляться строительство и эксплуатироваться объект после завершения строительных работ. В процессе инженерных изысканий анализируют, насколько планируемые работы повлияют на другие работы, и результаты этого анализа тоже указываются в итоговом отчете.

Архитектурно-строительное проектирование

Данный этап также является важнейшим в рамках проектной подготовки. Для начала его проведения заказчиком либо самим застройщиком готовится соответствующая проектная и рабочая документация по отдельному объекту капитального строительства, ремонта или реконструкции или по его части. При этом рассматривается территория в границах владений застройщика.

Проектная документация

Включает в себя текстово-графические материалы, обеспечивающие предстоящие работы архитектурно-планировочными, функциональными, технологическими, инженерными, конструктивными и экономическими решениями. Это необходимо не только при капитальном строительстве и реконструкции объектов капстроительства, но также при капитальном ремонте, если последний напрямую влияет на надежность и безопасность эксплуатации объектов. Проектная документация готовится по заданию на проектирование с соблюдением действующих регламентов и стандартов. В соответствии с законодательством комплект документов должен согласовываться, проходить экспертизу и затем утверждаться.

Экспертиза проектной документации

На данном этапе проверяется соответствие проекта требованиям санитарно-эпидемиологических и экологических регламентов нормам пожарной, промышленной, радиационной, ядерной и другой безопасности, а также требованиям государственной охраны объектов культурного наследия. Здесь же оценивают, насколько проектная документация соответствует результатам проведенных инженерно-изыскательских работ, а последние – требованиям технических регламентов.

По результатам экспертизы составляется заключение об указанном выше соответствии либо несоответствии. В первом случае проектная документация утверждается заказчиком проектирования.

Объекты капитального строительства вместе со связанными с ними процессами составляют объекты технического регулирования. Именно к последним техническими регламентами устанавливаются соответствующие требования.

Порядок обоснования инвестиций

Для того чтобы обосновать вложения в строительство, необходимо учитывать требования государственных ведомств и заинтересованных компаний. На основе разработанного обоснования инвестиций в строительство принимается решение о необходимости, технической возможности и экономической целесообразности инвестиций. Также сформированный документ является основанием для выбора участка земли под строительство с оформлением соответствующего акта и для проведения проектных изысканий.

Инвестиции должны обосновываться в объеме, достаточном для того, чтобы инвесторы приняли решение о целесообразности вложений в строительство и разработки проекта. Также необходимо предварительно согласовать с органами исполнительной власти расположение объекта с составлением акта выбора участка. Объем обоснования для этого тоже должен быть достаточным.

Документ, обосновывающий вложения, утверждается заказчиком на основании заключений ГЭЭ и федеральных органов власти, а также на основе решений региональных властей о планируемом местоположении объекта недвижимости.

Весь комплект документов по обоснованию инвестиций, включая необходимые приложения и предварительное решение о расположении объекта вместе с инженерными коммуникациями и охранной зоной (при наличии таковой), заказчик направляет в соответствующий департамент региональной исполнительной власти. После этого чиновники оформляют акт выбора земельного участка, руководствуясь законодательством, касающимся землепользования и недр, и другими нормативными актами.

Вышеуказанный акт должен пройти утверждение органом региональной исполнительной власти для объектов регионального и федерального значения и муниципальными властями – для объектов местного значения.

Если строительная площадка или трасса в границах городов и иных поселений определяется местной исполнительной властью на основании утвержденного градостроительного документа, предварительное согласование расположения рассматриваемого объекта может не проводиться. Например, такой документацией служат генеральные планы городов и поселений, различные проекты, планы и схемы, касающиеся планировки и застройки.

Утвержденный комплект материалов затем ложится в основу социологических исследований и опросов населения относительно возможности возведения в данном районе объекта. Также обоснование строительства заказчики используют в качестве обеспечения для предъявления кредиторам, подтверждения платежеспособности объекта инвестирования и разработки бизнес-плана.

Как результат данного этапа проектной подготовки капитального строительства, формируется решение о предварительном согласовании участка под проведение проектных работ и инженерных изысканий, составляется акт выбора участка.

Проектная документация

Перед утверждением проектная документация находится в стадии «Проект» (утверждаемая часть рабочего проекта). Она включает в себя архитектурные и градостроительные решения, которые учитывают экономические, социальные, инженерно-технологические, экологические, архитектурные, художественные и другие требования к объекту, а также сметную часть. Объем материалов должен быть достаточным для разработки рабочей документации.

Разрабатывается данный комплект документов в соответствии с действующими строительными требованиями, с заданием на проектирование и с архитектурно-планировочным заданием. Разработка ведется на основании исходной разрешительной документацией. Также должны учитываться утвержденный градостроительный план и обоснования вложений в строительные работы или реконструкцию объекта.

До работы над строительным проектом специалистами осуществляется проектная подготовка капитального строительства, в процессе которой оценивается, насколько планируемый объект соответствует созданной ранее градостроительной документации. Также в рамках подготовительных мероприятий собираются необходимые исходные данные и разрабатывается комплект разрешительных документов в соответствии с градостроительными нормами либо с утвержденным обоснованием относительно размещения данного сооружения (при наличии).

При этом должны быть достигнуты определенные цели. В частности, создается обоснование расположения будущего объекта, устанавливается инвестиционная привлекательность строительства, оценивается возможность строительных или ремонтных работ на данном участке с учетом многочисленных норм и требований.

Исходно-разрешительная документация

Сбором необходимых разрешительных документов занимается заказчик работ, руководствуясь договором на проектирование, либо проектировщик, если он обладает соответствующей лицензией.

В состав данной документации входят:

• разрешение на осуществление деятельности в области градостроительства;
• документ, подтверждающий право заказчика на данный участок;
• архитектурно-планировочное задание;
• задание на проектирование, оформленной в установленном порядке;
• ситуационный план в масштабе 1:10000, 1:5000 или 1:2000;
• выкопировка из действующего генплана в масштабе 1:2000,1:1000 или 1:500;
• технические условия подключения объекта к инженерным сетям, включая схему этого подключения.

Дополнительно могут включаться:

• обмерочная чертежная документация по существующим на участке объектам;
• историко-архитектурный опорный план;
• результаты исторически и культурных исследований;
• различные заключения и справки надзорных органов по экологической ситуации данной территории, включая санитарные зоны;
• результаты геологических изысканий;
• градостроительное заключение по данному участку;
• задание на реставрацию (если объект реставрируется);
• технологическое задание (для общественных объектов, эксплуатируемых по специальной технологии, а также для промышленных объектов).

Выдача архитектурно-планировочного задания осуществляется муниципальным подразделением, ответственным за архитектуру и градостроительство. Основанием для этого служит задание на проектирование. Последнее в свою очередь обязательно включается в комплект исходной документации и утверждается заказчиком. Задание на проектирование определяет объем архитектурной и градостроительной деятельности по данному объекту и характер этих работ. Оно включает в себя все требования заказчика и условия исходной разрешительной документации.

Процесс составления и утверждения задания на проектирования проводится заказчиком совместно с автором проекта. Содержание документа и его состав определяются в зависимости от назначения проектируемого объекта. В задании учитываются данные и требования как заказчика, так и проектировщика.

Стадии проектирования

В указанном выше задании на проектирование устанавливаются в том числе стадии проектирования. Рекомендуется придерживаться следующей стадийности, исходя из категории сложности здания или сооружения:

• Стадия ЭП (Эскизный проект)

Присваивается объектам повышенной технической сложности с точки зрения градостроительных, архитектурно-художественных и экологических требований, инженерно-технического обеспечения. Служит основанием для формирования задания на проектирования и архитектурно-планировочного задания, а также исходной разрешительной документации.

• Стадия П (Проект)

Является основной стадией проектирования, проходящей утверждение для строительства и реконструкции объектов недвижимости.

• Стадия РД (Рабочая документация)

На данной стадии формируется документация, необходимая для строительно-монтажных работ.

• Стадия РП (Рабочий проект)

Объединяет в себе стадии П и РД.

Комплект документов на этапе Эскизного проекта включает в себя:

• пояснительную записку с исходной разрешительной документацией;
• ситуационный план в масштабе 1:5000 или 1:2000;
• опорный план, отражающий действительное использование данного участка, в масштабе 1:1000 или 1:500;
• генеральный план в масштабе 1:1000 или 1:500;
• планировки отличающихся друг от друга этажей проектируемого здания, чертежи фасада, разрезы (допустимые масштабы 1:200, 1:100 и 1:50);
• презентацию с макетами здания, его общим видом и цветовым решением.

Состав документации на стадии П, а также утверждаемые документы на стадии РП:

• исходные данные для проекта;
• общая пояснительная записка;
• генеральный план с отображением транспортной доступности;
• архитектурные и строительные решения;
• принятые схемы инженерных коммуникаций;
• перечень природоохранных и санитарных требований;
• описание инженерно-технических мер по предупреждению чрезвычайных ситуаций и обеспечению оборонной безопасности;
• различные технологические решения (если требуется);
• организация строительных работ (если требуется);
• сводная смета расходов на строительные работы;
• документ, обосновывающий инвестиционную привлекательность (если требуется);
• организация труда сотрудников и условия для их трудовой деятельности (для производственных зданий и сооружений);
• описание технологии управления производством (для производственных зданий и сооружений).

Разработка документации на стадии РП ведется в сокращенном объеме. Состав документов при этом для части, касаемой стадии Проекта, зависит от вида строительных работ и от назначения возводимого объекта

Рабочая документация на этапе РП содержит в себе материалы на возведение зданий, сооружений и предприятий, определяемые требованиями СПДС, зафиксированными в соответствующих ГОСТах. Эти данные должны согласовываться и прописываться в договоре между заказчиком и автором проекта, а также в задании на проектирование.

Комплект документов, формируемый на стадии РП, представляет собой чертежную и текстовую документацию с необходимой информацией о возводимом объекте. На основании рабочей документации выполняются все строительно-монтажные работы, изготавливаются требуемые изделия как на месте работ, так и в заводских условиях.

Данные документы необходимо выдавать заказчику в комплекте. Состав документации в каждом отдельном случае указывается в договоре или контракте с исполнителем. В общем случае этот комплект состоит из:

• основной чертежной рабочей документации для выполнения строительно-монтажных работ;
• документов на строительные изделия, предусмотренных требованиями ГОСТ 21.501, а также основными рабочими чертежами;
• спецификаций оборудования, изделий и материалов в соответствии с ГОСТ 21.110;
• ведомостей объемов строительно-монтажных работ и требуемых материалов для строительства и монтажа;
• различных смет (сводной, объектных и локальных), оформленных в установленном порядке.

В состав рабочей документации не включаются нормативные документы (ГОСТы, отраслевые и территориальные стандарты) и типовые чертежи, на которые ссылаются рабочие чертежи данного комплекта. Эти материалы передаются заказчику только в случае отдельной договоренности с исполнителем.

Правом осуществлять все стадии проекта после проектной подготовки капитального строительства обладают организации соответствующей направленности, которые состоят в СРО. К таковым можно отнести фирмы, занимающиеся проектированием технологии производства, строительные компании, частично проектирующие некоторые виды зданий и сооружений, а также компании, занимающиеся комплексным проектированием.

На сегодняшний день распространена схема, когда организации или фирмы самостоятельно разрабатывают проектную документацию и затем ее реализуют в процессе строительных работ. Помимо проектно-строительных компаний популярность набирают проектно-промышленно-строительные объединения.

Источник