Предыдущий собственник не оплатил капитальный ремонт

Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?

– Стал собственником квартиры, а на позапрошлого собственника приходят квитанции и претензия из фонда капремонта. Я договора с фондом не заключал и денег им не платил. Позапрошлый собственник и прошлый умерли. Какое отношение ко мне имеют претензии фонда?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Жилищное законодательство предусматривает обязанность каждого жильца осуществлять оплату взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Предыдущие собственники эту обязанность не исполняли. И к новому собственнику вместе с жильем перешла обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт.

Задолженность по коммунальным платежам прикреплена к недвижимому имуществу, а не к его собственнику. Поэтому оплатить задолженность все же придется, иначе ее взыщут в судебном порядке. Если Вы не согласны с размером задолженности, можете обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой предоставить письменное разъяснение порядка расчета этих взносов. Если с требованием о взыскании платежей обратиться в суд, также есть возможность уменьшить размер начисленной неустойки. Обосновать уменьшение можно тем, что задолженность образовалась по вине предыдущих собственников жилого помещения, а не Вашей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В соответствии с жилищным кодексом, обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у нового собственника с момента регистрации права собственности в Росреестре. Однако существуют исключения: долги по неуплате взносов за капитальный ремонт переходят на нового собственника. Ваша ситуация осложнена еще и тем, что прошлых собственников двое, поэтому лучше обратиться за разъяснениями в Фонд капитального ремонта.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

К сожалению, задолженности по взносам на капремонт МКД – единственные, которые сохраняются за помещением, а не за собственником. Поэтому они могут бесконечное число раз переходить от должника ко все новым и новым владельцам квартиры. В ст. 158 ЖК РФ однозначно указано, что все обязательства по уплате взносов на капремонт несет собственник помещения. Конечно, оплатив долги, можно попытаться взыскать компенсацию с предыдущего собственника. Но, к примеру, с его наследников после его смерти сделать это намного сложнее – срок исковой давности по долгам за услуги ЖКХ составляет три года. То есть, если к наследникам умершего не предъявили взысканий его долгов в течение трех лет, они освобождаются от обязательств по их оплате.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

По общему правилу, долги предыдущего владельца по коммунальным услугам к Вам отношения не имеют. Но здесь есть свои исключения: это не касается взносов на капитальный ремонт. Поэтому, если Вы купили квартиру с долгами по капремонту, возмещать их придется именно Вам. Здесь все зависит от того, как Вы приобрели квартиру: по сделке купли-продажи или в порядке наследования. Рекомендую Вам уплатить накопившиеся долги по взносам на капремонт в добровольном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

У прежнего владельца квартиры долг за капремонт. Теперь долг мой?

Добрый день, уважаемые сотрудники Тинькофф-журнала!

Столкнулся с ситуацией, которая, думаю, будет интересна многим людям, приобретающим вторичное жилье.

Я приобрел квартиру на вторичном рынке, а предыдущий хозяин не совершал платежи по капитальному ремонту от начала их начисления, поэтому там скопилась значительная сумма (около 10 тысяч рублей). А так как фактом заключения договора на внесение платежей за капитальный ремонт является первый платеж либо личное подписание, то, возможно, предыдущий владелец не считал себя связанным обязательствами платить.

Является ли начисленный долг моим? Мне нужно просто переоформить его вместе с договором на свое имя? Или у меня есть возможность отказаться от него, подав заявление на оформление нового договора на свое имя, не учитывая предыдущие долги? Буду рад услышать компетентное мнение. Спасибо!

Илья, начисленный долг за капремонт является вашим, и у вас нет возможности от него отказаться. По закону долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Это как бы долг, закрепленный за квартирой. См. п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

В прошлом году в госдуме думали над тем, чтобы закрепить долги за капремонт за предыдущим собственником. Комитет по ЖКХ законопроект не поддержал, и его отклонили. Так что сейчас действует вот такое правило:

Долги за капремонт гасит новый собственник

Это значит, что вам придется платить по долгам предыдущего владельца квартиры, но только за капитальный ремонт. Если бы у него были долги за электроэнергию, отопление или воду, он бы платил сам. Долги за коммунальные услуги к новым собственникам по умолчанию не переходят, а за капитальный ремонт — переходят.

При покупке квартиры покупатель вынужден сам проверять, что по квартире нет долгов за капремонт. Можно попросить квитанции у продавца или взять справку в управляющей компании.

Если вы этого не сделали, считается, что согласились купить квартиру с долгом. Может быть, это стало поводом получить скидку.

Есть шанс потребовать эти деньги у продавца квартиры. Для этого придется доказать, что бывший собственник вас обманул: например, при оформлении сделки показал поддельные квитанции на оплату долга или вступил в сговор с бухгалтером ТСЖ. Но сначала всё равно нужно погасить долги, а уже потом требовать их компенсации через суд. И не факт, что вы выиграете процесс и вернете судебные расходы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Долг за капитальный ремонт за предыдущего собственника

Выставлен долг за капремонт с 2014 года, хотя собственником являюсь с 2016 г., знаю про изменение жилищного кодекса от 2017 г., но получается, что купила квартиру без проблем, а в результате появился долг, которого раньше не было. правомерно ли это? можно ли с этим что-то сделать?

Если в договоре купли-продажи не было оговорено наличие долга по капремонту, то Вы вправе взыскать данный долг с предыдущего собственника.

Кроме того обратите внимание на исковую давность (3 года) возможно она уже истекла, но Вам для ее применения необходимо заявить о ее пропуске в суде.

ч. 3 ст. 158, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Марина, добрый день, да, действительно, долг по капитальному ремонту в отличии от долгов по комунальным платежам взыскивается с нового собственника.

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ:

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт,

Вместе с тем, поскольку долг висит с 2014 года, можете смело отправлять управляющую компанию в суд и в суде заявлять о пропуске срока исковой давности. В соответствии со ст. 199 ГК РФ:

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

проблем, а в результате появился долг, которого раньше не было. правомерно ли это? можно ли с этим что-то сделать?

Считаю, что долг может быть выставлен лишь с момента возникновения права собственности у Вас, в связи с чем требования не законные:

ст. 153 ЖК РФ: 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса

Не соглашусь, именно по капитальному ремонту, несколько другие правила установленные ст. 158 ЖК.

Согласен, если предыдущим собственником было не уплачено:

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Добрый день. К сожалению нет. В соответствии с ЖК РФ, эти долги переходят на нового собственника на основании ст. 158 ЖК РФ

но получается, что купила квартиру без проблем, а в результате появился долг

Как уже указано, срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ), поэтому взыскать долг за пределами этого срока не смогут, но они скорее всего пойдут через судебный приказ, поэтому надо отслеживать корреспонденцию из суда, чтобы вовремя успеть отменить его

Здравствуйте Марина, в целом долг именно по кап ремонту может перейти на нового собственника, согласно п. 3 ст 158 ЖК РФ,

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

но обращу ваше внимание на пропуск срока исковой давности, поэтому можете не платить а при подачи иска в суд-заявить о пропуске срока исковой давности в 3 года.

ст 196, 200 ГК РФ

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

То есть можете проигнорировать требование об уплате за кап ремонт до 3 летнего периода, с Уважением. юрист Москвитин А.И.

Источник

Обязан ли предыдущий собственник оплачивать долги по капремонту

Квартира – покупка не из дешевых, поэтому при заключении сделки не нужно надеяться на честность и порядочность ее владельца. Судебная практика показывает большой ажиотаж вокруг данного вопроса – новоиспеченные владельцы, после уплаты крупной суммы, обнаруживают факт мошенничества, при этом виновника редко удается найти. Еще одна распространенная проблема – долг за капитальный ремонт от предыдущего собственника. Причина попадания на любую из уловок, касающихся имущественных вопросов – халатное отношение покупателя к проверке всех документов. Не сделав экспертизу документов, не проверив все квитанции или доверившись рекомендациям друзей, можно безвозвратно лишиться своих денег.

На кого возлагается обязанность по уплате долгов

Имущественные правоотношения регулируются нормами и положениями «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ, с внесенными в него изменениями и дополнениями. Начиная с января 2013 года, на владельцев жилья в многоквартирных домах возлагается обязательство по уплате средств, израсходованных на капремонт. Он рассчитывается исходя из квадратуры помещения, числящегося за собственником.

Пункт 3 статьи 158 ЖК РФ регламентирует два варианта развития событий:

• Обязательства по уплате долга возлагаются на хозяина жилья вне зависимости от того, когда они возникли. То есть новый владелец, купивший недвижимость у физического лица, задолжавшего перед государством за капремонт, обязан уплатить их самостоятельно.
• Если предыдущим собственником был орган власти или субъект Российской Федерации, муниципальное или публичное образование, долговые обязательства не перейдут на нового владельца. Если он решил не рисковать и уплатить числящиеся за государством или муниципалитетом задолженности, то вся сумма переносится на счет будущих платежей.

Примечание: если задолженность за коммунальные ресурсы, используемые для нормальной жизнедеятельности – свет, газ, воду, тепло- и электроэнергию числятся за человеком, и переноситься на новоиспеченного хозяина не буду, то неуплаченные платежки по капитальному ремонту – за квартирой, то есть долги по капремонту переходят на нового собственника.

Проверка жилья перед покупкой

Чтобы не пришлось обращаться в суд с заявлением на предшественника, для взыскания с него долгов за капремонт, стоит тщательно проверить, насколько исправно он оплачивал услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в котором находилась его квартира.

До заключения договора купли-продажи, необходимо запросить:

• У продавца – квитанции, подтверждающие факт уплаты им всех взносов на капитальный ремонт в установленном размере. На день продажи за собственником не должна числиться никакая задолженность.
• У платежного агента, товарищества собственников жилья или управляющей компании – выписку по лицевому счету владельца, принявшего решение о продаже имущества. В ней отражаются все долги. Потенциальный покупатель имеет право затребовать подобные документы.

Примечание: если новая управляющая компания приступила к выполнению своих обязательств после регистрации права собственности имуществом продавцом, соответствующие документы необходимо запросить у ее предшественника. Это затянет процесс, зато покупатель сможет удостовериться в отсутствии долгов и избежать проблем в будущем.

В некоторых регионах России уже запущен онлайн-сервис, позволяющий отследить информацию, были ли уплачены квитанции за коммунальные услуги и капитальный ремонт по конкретному адресу. Эта система ускоряет процесс, ведь не нужно ждать, пока документы будут пересланы управляющим по почте.

Иногда продавец несознательно оставляет подобные долги, в суете забыв уплатить квитанции, полученные за последние месяцы. Этот вопрос часто можно урегулировать мирным путем, показав справку, выданную ТСЖ или УК, которая подтверждает, что счета не были уплачены за период, когда владельцем квартиры был зарегистрирован продавец. Сознательные граждане осуществляют подобные платежи добровольно, до судебных разбирательств дело не доходит.

Как правильно купить квартиру с долгами

Далее следует выяснить, можно ли продать квартиру с долгом за капитальный ремонт. Он актуален как для недобросовестных продавцов, так и для покупателей, небрежно отнесшихся к проверке всех документов и квитанций. Вопрос однозначен – такая возможность существует, причем долги переходят к новому хозяину квартиры вместе с имуществом.

Чтобы хоть как-то себя обезопасить и иметь возможность в судебном порядке взыскать с продавца соответствующую сумму, необходимо:

1. В договоре купли-продажи прописать пункт, обязывающий продавца предоставить квитанции, подтверждающие факт оплаты услуг по капремонту за весь период владения имуществом.
2. Затребовать квитанции. Даже если продавец предоставит поддельные документы, в суде покупателю будет легче доказать свою правоту.

Купив квартиру с задолженностью за капитальный ремонт, следует знать, как не понести дополнительные расходы после приобретения недвижимости. Имея на руках вышеуказанные документы, можно смело обращаться в суд. При этом целесообразно предварительно рассчитаться с долгами, а от предыдущего владельца затребовать их компенсацию в полном размере.

Примечание: если речь идет о небольшом размере долга, а прежний владелец отказался добровольно его оплатить, не всегда целесообразно обращаться в суд. Придется потратить много времени и сил, а также уплатить судебные издержки.

Кто освобождается от уплаты взносов

От платежей за капремонт освобождаются:

• жители аварийного жилья;
• владельцы квартир многоэтажных домов, подлежащих сносу;
• собственники имущества, размещенного на земельном участке, изъятом органами государственной или муниципальной власти.

Законодательством предусмотрена субсидия для инвалидов и безработных пенсионеров. Для ее оформления в 2018 году придется подтвердить факт отнесения владельца имущества к одной из этих категорий.

Эксперты рекомендуют: чтобы избежать проблем после покупки, следует удостовериться, что долг за капремонт при продаже квартиры отсутствует, а также проверить подлинность всех остальных документов.

Из видео можно узнать о долге за капремонт новому собственнику:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник