Претензионный порядок при капитальном ремонте

Верховный суд рассказал о соблюдении претензионного порядка // В новом обзоре практики

Верховный суд (ВС) опубликовал обзор практики по соблюдению досудебного претензионного порядка (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). В нем ВС рассказывает, на какие требования этот порядок не распространяется, как и кому направлять претензию и в каких случаях досудебный порядок можно считать соблюденным. В этом материале — основные выводы из обзора ВС.

На какие требования претензионный порядок не распространяется

Требования об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 1) и о возмещении вреда (п. 3). В ч. 5 ст. 4 АПК обязательный досудебный порядок для таких требований не предусмотрен. Он обязателен для гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, или если такой порядок прямо установлен в законодательстве или в договоре. В примерах, которые ВС приводит в обзоре, этого нет.

В каких случаях направление претензии не требуется

Изменение размера требований. Например, при увеличении суммы неустойки в связи с увеличением периода просрочки (п. 11). «Несовпадение сумм неустойки, указанных в претензии и исковом заявлении, не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора», — пишет ВС. Другой пример — увеличение взыскиваемого долга по аренде в связи с включением в иск новых периодов (п. 15): «Факт направления претензии с указанием на неисполнение обязательства и требования об уплате долга является достаточным для вывода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора». Вывод из этих примеров можно сделать такой: достаточно просто потребовать уплаты суммы долга и связанных с просрочкой санкций, а конкретизировать ее в иске. Однако безопаснее будет все же указать сумму основного требования.

Привлечение правильного ответчика (п. 16). Это ВС объясняет так. Замена ответчика происходит уже после обращения истца в суд. У истца нет возможности направить претензию новому ответчику до его смены. «Требование безусловного соблюдения досудебного порядка в такой ситуации фактически блокировало бы процессуальный институт замены ответчика и привлечения к участию в деле соответчика, то есть создавало бы необоснованные препятствия в доступе к правосудию», — указывает ВС. Но уточняет: если выяснится, что истец намеренно обратился не к тому ответчику, «пытаясь извлечь из этого какие-либо необоснованные преимущества», то суд может отнести на истца все судебные расходы, независимо от итогов рассмотрения спора.

Предъявление встречного иска (п. 17). Например, когда существо встречного требования и ответ на претензию по первоначальному иску совпадают. Тогда суд может принять встречный иск и без соблюдения заявителем претензионного порядка.

Куда можно направлять претензию

По адресу из договора (п. 4). В примере первая инстанция настаивала на направлении претензии по юридическому адресу ответчика. Но апелляция и кассация решили, что АПК не говорит, по какому именно адресу нужно направить претензию. Значит, досудебный порядок считается соблюденным и при направлении претензии по адресу, указанному в договоре.

По электронной почте (п. 5). Но для этого нужно, чтобы такой порядок «явно и недвусмысленно» был установлен в договоре. Так было в примере, приведенном в обзоре. Стороны договорились, что претензия может быть направлена одним из способов: по факсу, электронной почтой либо международной курьерской службой. При этом указали в договоре адрес электронной почты.

Надо ли направлять заказным письмом с описью вложения? Нет, так как АПК этого не требует (п. 9). Распространения этого разъяснения на иные сферы практики опасается Артем Карапетов (см. его пост в Фейсбуке). Он приводит в пример уведомление о зачете. Если между сторонами возникает конфликт и партнер пытается доказать, что якобы полгода назад он уведомил о зачете. Уведомление можно распечатать задним числом и подтвердить отправку любой квитанцией Почты России об отправке заказного письма. Так как по квитанции можно отследить доставку, то готово подтверждение об уведомлении. Способ отправки выбирает отправитель, и ему легче позаботиться о том, чтобы получить доказательства содержания письма, направив его с описью вложения. Иначе адресату придется вскрывать все поступающие письма «под видеозапись, при свидетелях и с оформлением акта вскрытия», чтобы обезопасить себя от недобросовестных действий партнеров, обращает внимание Артем Карапетов.

Когда ответчик должен заявить о несоблюдении претензионного порядка? Только в суде первой инстанции (п. 18). Если этого не сделано, то довод о несоблюдении претензионного порядка не может быть основанием для отмены судебных актов в апелляции или кассации.

На какой срок приостанавливается течение исковой давности при предъявлении претензии? На 30 дней с момента направлении претензии до момента отказа в ее удовлетворении (п. 14). Если ответа на претензию нет в течение 30 дней, то это приравнивается к отказу в удовлетворении. Правила ч. 4 ст. 202 ГК о продлении срока исковой давности до шести месяцев касаются только тех случаев, которые упомянуты в ч. 1 ст. 202 ГК. Они характеризуются неопределенностью момента прекращения: непреодолимая сила, если истец или ответчик на войне, если правительством установлен мораторий на исполнение обязательства, если приостановлено действие нормативного акта, регулирующего отношения сторон.

Подписывайтесь на наши Телеграм-каналы. Там много интересного! «Верховный суд — Главное от «Закон.ру»» и «Официальный канал портала Закон.ру».

Источник

Претензионный порядок урегулирования споров в договоре управления

Грамотно составленный договор управления МКД может избавить управляющую организацию от проблем с контролирующими органами и упростит работу с собственниками.

Рассмотрим, какие условия необходимо предусмотреть в договоре управления, чтобы минимизировать возникновение спорных ситуаций. Начнём с базового условия – претензионного порядка урегулирования споров.

Что такое претензионный порядок

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.

Претензионный порядок даёт возможность избежать ненужных вам судебных споров, поскольку подразумевает, что собственник помещения в МКД в случае возникновения претензий до обращения в суд обратится в управляющую организацию, в порядке, предусмотренном договором управления.

Если собственник не пожелал нужным обратиться к вам и сразу пошёл искать правду в судебных органах, то исковое заявление подлежит возвращению судом на основании п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ.

Последствия возвращения искового заявления таковы: собственник может обратиться в суд после того, как устранит нарушения в части несоблюдения претензионного порядка урегулирования споров (ч. 3 ст. 135 ГПК РФ, ч. 6 ст. 129 АПК РФ). Проще говоря, собственник обращается в суд после того, как свяжется с управляющей организацией.

Бывают случаи, когда судебный орган принимает исковое заявление, не проверив наличие в договоре управления претензионного порядка. Если данные обстоятельства выяснились, суд должен оставить заявление без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 222 ГПК РФ.

Если исковое заявление суд оставил без рассмотрения, истец должен устранить нарушение: соблюсти претензионный порядок урегулирования спора и только после этого вновь обратиться в суд с заявлением (ст. 223 ГПК РФ, ст. 149 АПК РФ).

Действующее законодательство не содержит обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования споров, вытекающих из деятельности по управлению многоквартирными домами.

Но неоспоримый плюс от введения претензионного порядка — это получение так необходимого дополнительного времени для анализа позиции собственника (на какие нормы закона он ссылается, учитывает ли специальные нормы или опирается на общие положения, знает ли он условия договора управления) и обоснованности его требований (какими аргументами он доказывает свою позицию, требования к УО).

Как правило, претензия составляется для дальнейшего написания судебного иска, поэтому при её получении у вас будет максимум информации, необходимой для анализа ситуации и возможности удовлетворить или отказать в принятии претензии.

При установлении претензионного порядка урегулирования спора в отношении всех споров по договору управления вы не обязаны его соблюдать при взыскании задолженности в приказном, а в дальнейшем и в исковом порядке. Такой вывод содержится в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62.

И всё же мы рекомендуем во избежания спорных ситуаций с судебными органами прямо предусмотреть в договоре данное исключение.

Как прописать претензионный порядок урегулирования споров в ДУ

Как правило, в договорах управления управляющие организации предусматривают досудебный порядок следующими формулировками:

1. «Все споры, возникшие из настоящего договора или в связи с ним, разрешаются сторонами путём переговоров. В случае если стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон».
2. «Все споры между Сторонами решаются в досудебном (претензионном) порядке. Претензия должна быть рассмотрена получившей её стороной в течение 30 дней с даты её получения. В случае если Стороны не могут достичь взаимного соглашения, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон».

Но такие условия не имеют юридической силы и претензионный порядок считается не установленным в договоре управления.

Грамотно составленные условия о претензионном порядке в договоре должны обязательно содержать:

1. Чётко сформулированные требования изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, оплатить задолженность или выплатить проценты и т.д..

Помните, что действующее законодательство не ограничивает стороны договора в введении претензионного порядка урегулирования споров как в отношении всех споров, вытекающих из договора, так и в отношении конкретных споров. При таком условии, при всём желании собственника обратиться в суд, он должен будет направить в ваш адрес претензию.

Вы можете предусмотреть претензионный порядок урегулирования в отношении следующих наиболее частых споров в сфере управления МКД – требований о (об):

• взыскании материального вреда, причинённого управляющей организацией: заливы квартир, падение снега и сосулек с крыш домов и т.д.;
• оспаривании действий управляющей организации по ограничению предоставления коммунальных услуг;
• проведении текущего ремонта в доме;
• перечислении «остатков» на доме при расторжении договора управления.

2. Условия о предоставлении второй стороной документов, обосновывающих требования.

3. Сумму претензии и её расчёт – если она подлежит денежной оценке.

Так, при требованиях о взыскании материального ущерба при залитии квартиры, необходимо предоставить отчёт оценщика и т.д..

Мы перечислили основные условия, которые советуем прописать в пункте о претензионном урегулировании споров в договоре управления. Вы можете предусмотреть и другие условия, необходимые для рассмотрения претензий.

Как сформулировать условия о претензионном порядке урегулирования споров

1. Определите, по каким спорным ситуациям необходимо ввести досудебный порядок. Такими ситуациями могут быть, например, требования о возмещении вреда, причинённого собственнику.
2. Укажите требования к необходимым документам, которые сторона должна приложить к претензии. Например, акты осмотра, фотофиксация, сведения о заявках в аварийную службу и т.д..
3. Укажите способы направления претензий: нарочным способом, по электронной почте, почтой России с описью вложения и т.д..
4. Укажите сроки направления и рассмотрения претензий. Например, установите, что в случае причинения вреда собственнику действиями управляющей организации, он должен направить претензию в течение 10 календарных дней или иной срок.
5. Укажите, что в рамках рассмотрения претензии управляющая организация для всестороннего рассмотрения имеет право затребовать у собственника дополнительные документы по своему усмотрению.

Также рекомендуем указать, что в случае такого запроса, срок рассмотрения претензии приостанавливается до предоставления или до получения отказа от предоставления документов.

Образец претензионного порядка урегулирования споров в ДУ

Предлагаем вашему вниманию один из вариантов условий о досудебном порядке урегулирования споров. Как правило, такие условия предусматривают в конце договора. Мы также советуем их предусмотреть в окончании договора, когда все существенные условия оговорены и остались процессуальные условия в виде претензионного порядка.

В нашем образце договора управления это раздел 15.

15.1. Досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора предусмотрен для собственников помещений в многоквартирном доме в отношении спора о причинении управляющей организацией вреда собственнику (его имущества).

15.2. Претензия должна содержать следующие условия:

• требования собственника на выбор: произвести ремонт; возместить уже сделанный ремонт собственником;
• документы, обосновывающие требования собственника (акт о залитии, причинении вреда; фото- и видеоматериалы и иные документы, необходимые для всестороннего рассмотрения претензии);
• расчёт суммы претензии с приложением документов, свидетельствующих о несении расходов или причинении имущественного вреда.

15.3. Собственник доставляет в адрес УО претензию одним из следующих способов:

• направления по почте письма с уведомлением и описью вложения;
• вручения под расписку в офисе УО.

15.4. Претензия подлежит рассмотрению УО в течение 20 дней. По истечении 30 дней со дня получения УО претензии, собственник имеет право обратиться в суд.

15.5. Риск неполучения претензии несёт УО. При неполучении претензии, собственник имеет право обратиться в суд в течение 30 дней со дня направления претензии.

15.6. Досудебный (претензионный) порядок не распространяется на споры при взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Мы рассмотрели одно из базовых условий договора управления, которое направлено на формирование идеального договора. В следующих статьях мы продолжим формировать условия идеального договора управления.

Автор статьи: Дмитрий Бурняшев, юрист, эксперт по вопросам управления МКД.

Источник