Приемка здания после проведения капитального ремонта

Основные требования к приемке в эксплуатацию новых жилых зданий и после капитального ремонта

Приемка в эксплуатацию закопченных строительством новых жилых домов должна проводиться в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04—87. Приемка жилых домов в эксплуатацию после КР независимо от их ведомственной принадлежности должна производиться государственными комиссиями, назначенными исполкомами местных Советов народных депутатов, с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42-85(р).

До осмотра государственными приемочными комиссиями жилых домов заказчик (застройщик) и строительно-монтажные организации в соответствии со СНиП должны проверить качество выполненных монтажных работ и их соответствие утвержденному проекту, смете, действующим нормам и правилам производства работ, ГОСТу. Кроме того, в необходимых случаях следует испытать отдельные конструкции и узлы, проверить надежность в работе инженерного оборудования, а также провести техническую приемку объектов рабочей комиссией.

Жилые дома, имеющие встроенные предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, предъявляются к приемке в эксплуатацию после выполнения строительно-монтажных работ (включая работы по встроенным помещениям), обеспечивающих ввод в действие этих предприятий одновременно с заселением домов.

Приемка в эксплуатацию жилых домов с недоделками или по гарантийным письмам об устранении недоделок не допускается. В виде исключения выполняют приемку в эксплуатацию жилых домов без осуществления работ по озеленению и устройству постоянных подъездных дорог к зданию, тротуаров и хозяйственных площадок в случаях, когда указанные работы по температурно-климатическим условиям не могут быть сделаны к моменту завершения строительства домов. В этом случае незавершенные работы должны быть выполнены в ближайший осенний или весенний период.

Качество работ по устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданиям, тротуаров и хозяйственных площадок должно соответствовать требованиям СНиП 3.06.03—85 «Автомобильные дороги».

В состав государственных приемочных комиссий включают представителей заказчика (застройщика), генерального подрядчика, генерального проектировщика, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного надзора, государственного пожарного надзора, предприятий Министерства связи СССР, профсоюзного комитета заказчика (застройщика) или совета профсоюзов, а также представителей организаций, предприятий или учреждений, на которые возлагается эксплуатация здания (сооружения) или части его. Председатель государственной приемочной комиссии утверждается органом, назначающим государственную приемочную комиссию. Приемка в эксплуатацию жилых домов государственной приемной комиссией производится в соответствии с

ГОСТ 27490—87, она организует свою работу в соответствии с РД 50-651-87.

Не менее чем за месяц до приемки в эксплуатацию домов-новостроек должны быть назначены инженерно-технические работники, ответственные за эксплуатацию, и не менее чем за две недели — обслуживающий персонал. В течение указанного срока работники эксплуатационной организации, на которую будет возложена эксплуатация дома, обязаны изучить документацию на его строительство.

Перед приемкой в эксплуатацию домов-новостроек, а также после реконструкции и капитального ремонта целесообразно проводить приемочный инструментальный контроль состояния конструкций и оборудования в соответствии с «Инструкцией по инструментальному контролю при приемке в эксплуатацию законченных строительством и капитально отремонтированных жилых зданий» (М.: Стройиздат, 1987).

Представитель эксплуатационной организации, входящей в состав комиссии по приемке дома в эксплуатацию, должен обратить особое внимание на:

• наличие исполнительной документации, особенно по скрытым конструкциям и оборудованию дома (акты на скрытые работы);
• соответствие выполненных работ утвержденной технической документации;
• качество строительно-монтажных работ, в том числе сантехнических систем, электротехнических сетей и других элементов инженерного оборудования;
• соответствие устройств по защите металлических конструкций и трубопроводов требованиям ГОСТ 9.015—74*;
• наличие на установках и коммуникациях, находящихся на технических этажах и в помещениях, вентиляционных камерах, бойлерных и т. п., опознавательной окраски и предупреждающих знаков (наносятся согласно ГОСТ 14202—69 для улучшения эксплуатации и техники безопасности);
• наличие доступа к наиболее уязвимым участкам конструкций и оборудования для осмотра и проведения ремонта;
• эффективность и надежность работы инженерного оборудования;
• защиту зданий, его отдельных частей и конструкций от атмосферной и грунтовой влаги, поражения домовыми грибками и дереворазрушающими насекомыми.

В составе технической документации должен быть представлен раздел «Техническая эксплуатация» типового проекта, содержащий указания по рациональному техническому обслуживанию и ремонту строительных конструкций и инженерного оборудования зданий.

Рабочие комиссии с участием эксплуатационной организации устанавливают строгий контроль за устранением выявленных недостатков и подготавливают сводное заключение о готовности к приемке в эксплуатацию государственной приемочной комиссией объекта в целом.

Заказчик (УКС) предъявляет приемочной комиссии утвержденный проект и техническую документацию. Приемочная комиссия обязана в натуре осмотреть принимаемый объект и удостовериться в соответствии выполненных отделочных, монтажных, общестроительных и специальных работ, а также благоустройства и озеленения участка требованиям утвержденного проекта. Комиссия имеет право потребовать в необходимых случаях вскрытия конструкций и частей зданий (скрытые работы). Такое вскрытие производится силами подрядчика и за его счет.

Инженерное оборудование — водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция, слаботочные устройства (телевидение, радио, телефон), газоснабжение, электрооборудование, лифты, мусоропроводы — испытывают в рабочем состоянии в соответствии с требованиями СНиПа. Эти испытания проводят до приемки дома рабочими комиссиями с участием представителей специализированных организаций. По результатам испытаний составляют соответствующие акты.

Одновременно рабочая комиссия представляет акты на испытание систем дымоудаления и пожаротушения, переговорно-замочных устройств (ПЗУ), измерение шума, происходящего от работы инженерного оборудования, расположенного во встроенных и пристроенных помещениях.

В необходимых случаях по требованию эксплуатационной организации рабочей комиссией заказчика (застройщика) или государственной комиссией до приемки дома в эксплуатацию могут проводиться дополнительные испытания отдельных конструкций и инженерного оборудования с целью определения их эксплуатационных качеств.

Приемку в эксплуатацию жилых домов государственной приемочной комиссией оформляют актом. Акт приемки составляется в пяти экземплярах и утверждается исполкомом городского или районного Совета народных депутатов. Один экземпляр акта передают эксплуатационной организации.

Дома-новостройки, вводимые в эксплуатацию в городах, рабочих поселках и районных сельских центрах предприятиями, учреждениями и организациями, независимо от источников финансирования их строительства подлежат зачислению на баланс жилищно-эксплуатационных организаций после утверждения акта государственной комиссии о приемке дома и получения застройщиком разрешения на его заселение. Эксплуатационная организация принимает вновь введенный в эксплуатацию жилой дом (или после реконструкции) на свой баланс и несет ответственность за его эксплуатацию.

Вся исполнительная техническая документация на построенный жилой дом и утвержденный акт государственной приемочной комиссии по приемке дома в эксплуатацию должны быть переданы застройщиком в одном экземпляре жилищно-эксплуатационной организации по заверенному печатью списку. Указанная документация должна храниться в жилищных организациях наравне с документами строгой отчетности.

Размер помещений принимаемого здания должен определяться на основании поэтажных планов, составленных бюро технической инвентаризации (БТИ). На основании данных акта приемки жилищно-эксплуатационная организация заказывает в БТИ на вновь выстроенный жилой дом «Технический паспорт на жилой дом (дома) и земельный участок».

Техническая инвентаризация строений, проводимая БТИ исполкомов местных Советов, устанавливает состав, состояние и стоимость строений. Данные технической инвентаризации принимают за основу при определении страховых платежей и возмещений, исчислении государственных налогов и ренты, а также для расчета амортизационных отчислений.

По характеру и объему работ техническая инвентаризация бывает основная и текущая. Основная (первоначальная) инвентаризация заключается в сплошной съемке планов усадебных участков и поэтажных планов всех строений и составлении инвентаризационного плана по их состоянию на определенную дату. Текущая инвентаризация регламентирует изменения в составе, состоянии и стоимости строений, учтенных основной инвентаризацией, и проводится после капитальных ремонтов, перепланировок, возведения новых или сноса старых строений. Текущую инвентаризацию называют также регистрацией текущих изменений.

Сплошной обход и обследование домовладений для проведения текущей инвентаризации выполняют, как правило, через каждые три года, но по данным организаций, связанных с возведением, ремонтом и сносом строений, текущая инвентаризация может проводиться в любые сроки.

Проверку качества работ, которые нельзя в достаточной мере оценить в момент сдачи дома в эксплуатацию, например эффективность работы системы отопления и вентиляции (при сдаче дома в летний период), озеленение участка (при сдаче дома зимой) и т. д., следует перенести на срок, согласованный с заказчиком.

Мастер (техник-смотритель) в соответствии с должностной инструкцией, утвержденной горисполкомом, должен принимать участие в работе комиссий:

по приемке в эксплуатацию жилых строений лосле планового текущего и капитального ремонтов;

по проверке готовности жилых строений после наладки инженерного оборудования;

по пуску газа в домах-новостройках и строениях, принятых в эксплуатацию после капитального ремонта.

Подрядчик (строительные и ремонтно-строительные организации), осуществляющий строительство или капитальный ремонт жилых домов, обязан за свой счет устранить допущенные по его вине недостатки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации в построенных или капитально отремонтированных жилых домах в течение двухгодичного гарантийного срока (независимо от вида работ). Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика или жилищно-эксплуатационной организации, подрядчика и представителя проектной организации. В случае неявки представителя подрядчика в пятидневный срок по выюву заказчика последний составляет односторонний пкт, копия которого направляется подрядчику и его вышестоящей организации. Ответственность за соблюдение сроков, в течение которых могут быть предъявлены претензии подрядчику, несут руководители жилищно эксплуатационной организации (ЖЭО).

Рассмотрение актов о приемке строений после капитального ремонта, принятие решений по результатам возражений отдельных членов комиссии и утверждение актов органами, назначавшими эти комиссии, проводят срок не более 7 дней после подписания актов.

Акты о приемке жилых домов после капитального ремонта утверждаются решением органов после приемки дома в эксплуатацию. На основании исполнительной документации заказчик вносит изменения в технический паспорт жилого дома, включая пересчет физического износа.

Источник

Порядок приемки в эксплуатацию новых, капитально отремонтированных и модернизированных зданий 1 страница

Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых зданий и сооружений проводится в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04-87 [3]. Приемка зданий после их капитального ре­монта в эксплуатацию производится государственными комисси­ями с последующим утверждением актов приемки в соответствии с ВСН 42-85* (р) «Правила приемки в эксплуатацию закончен­ных капитальным ремонтом жилых домов».

До предъявления объектов государственным приемочным ко­миссиям рабочая комиссия, которая назначается заказчиком, дол­жна проверить соответствие объектов и смонтированного обору­дования проектам, соответствие выполнения строительно-мон­тажных работ требованиям строительных норм и правил (СНиП), результаты испытаний и комплексного опробования оборудова­ния, готовность объектов к эксплуатации и выпуску продукции.

Необходимо выполнить мероприятия по обеспечению условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и са­нитарных норм, а также по защите окружающей среды.

Законченные строительством объекты производственного и жи­ли щно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуата­цию в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации, на них устранены недоделки и начат выпуск продукции, предусмотрен­ной проектом (производственные здания).

Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорай­она подлежат приемке в эксплуатацию в виде законченного гра­достроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслужи­ванием населения, выполнены все работы по инженерному обо­рудованию, благоустройству и озеленению территорий в соответ­ствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.

Если жилые здания состоят из нескольких секций, то они мо­гут приниматься в эксплуатацию отдельными секциями.

Жилые здания и секции в многосекционных жилых домах, имеющие встроенные, встроенно-пристроенные, пристроенные помещения для предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, следует принимать в эксплу­атацию одновременно с указанными помещениями.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписа­ния акта Государственной приемочной комиссией. Для провер ки объектов перед работой государственных приемочных комиссий решением организации заказчика назначаются рабочие комиссии В состав таких комиссий входят представители заказчика, генераль­ного подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, органов санитарно­го надзора, органов пожарного надзора.

Рабочие комиссии обязаны проверять соответствие выполнен­ных строительно-монтажных работ, мероприятий по охране тру­да, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасное™, ан­тисейсмических мероприятий проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам.

Рабочие комиссии должны проверять отдельные конструкции, узлы зданий и принять здания для предъявления Государствен­ной приемочной комиссии.

Эти комиссии должны также проверить готовность производ­ственных предприятий к началу выпуска продукции или оказа­нию услуг в объеме, соответствующем нормам освоения проект­ных мощностей в начальный период, укомплектование кадрами, обеспеченность эксплуатационных кадров санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания.

По результатам проверки рабочей комиссией составляется акт о готовности зданий и сооружений для предъявления Государ­ственной приемочной комиссии по установленной форме.

Окончательную приемку зданий и сооружений производит Государственная приемочная комиссия. В состав Государственной комиссии включают представителей заказчика, эксплуатационной организации, генерального подрядчика, архитектора — автора проекта, органов государственного архитектурно-строительного контроля, государственного санитарного и пожарного надзор.

Государственную приемочную комиссию назначают не позднее, чем за 3 месяца до установленного срока при приемке в эксплуа­тацию объектов производственного назначения и за 30 дней — зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения. Госу­дарственные приемочные комиссии проверяют устранение не­доделок, выявленных рабочими комиссиями, готовность объекта к приемке в эксплуатацию.

Приемка в эксплуатацию зданий и сооружений оформляется актами, составленными по форме согласно СНиП 3.01.04-87 [3].

Приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремон­том зданий должна производиться только после выполнения всех ремонтно-строительных работ в полном соответствии с утверж­денной проектно-сметной документацией, а также после устра­нения всех дефектов и недоделок.

Приемку в эксплуатацию капитально отремонтированного или реконструируемого здания производит Государственная приемоч­ная комиссия, назначаемая распоряжением руководителя органа местного самоуправления. Председателем Государственной комис­сии назначают одного из руководящих работников органов мест­ного самоуправления.

В комиссию входят представители заказчика, генерального под­рядчика, субподрядных организаций, проектной организации, осуществляющей авторский надзор, органов государственного санитарного и пожарного надзора и других организаций.

Назначение государственных приемочных комиссий должно производиться заблаговременно в зависимости от характера и слож­ности объектов, но не позднее, чем за 10 дней до установленного срока сдачи в эксплуатацию законченного капитальным ремон­том здания.

Заказчик обязан представить Государственной приемочной комиссии следующую документацию:

— акты рабочих комиссий;

— справку об устранении дефектов и недоделок, выявленных рабочей комиссией, утвержденную проектно-сметную документа­цию, перечень проектных организаций, участвовавших в проек­тировании принимаемого объекта ремонта;

— акты городских эксплуатационных организаций о том, что наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, связи, тепло-, газо- и электроснабжения обеспечи­вают нормальную эксплуатацию объекта и приняты ими после ремонта на обслуживание;

— акты освидетельствования скрытых работ и другую докумен­тацию.

В перечень актов на скрытые работы, оформляемые при капи­тальном ремонте и реконструкции, включаются следующие акты:

— гидроизоляция фундаментов и стен подвалов;

— армирование монолитных железобетонных конструкций;

— устройство оснований под полы;

— устройство фундаментов под оборудование;

— антикоррозионная защита металлических конструкций, зак­ладных деталей и сварных соединений;

— устройство рулонной кровли и примыканий кровельного ковра;

устройство деформационных и осадочных швов и др.

Государственные приемочные комиссии обязаны проверить устранение недоделок, выявленных рабочими комиссиями, про­верить готовность объекта к приемке в эксплуатацию, дать оцен­ку качества ремонтно-строительных работ в соответствии с мето­дикой оценки качества ремонтно-строительных работ и архитек­турно-строительных решений. Приемка в эксплуатацию зданий после капитального ремонта государственными приемочными комиссиями оформляется актами о приемке законченных капиталь­ным ремонтом зданий в эксплуатации по установленной форме.

Гарантийный срок, в течение которого подрядчик обязан без­возмездно устранять все дефекты, выявленные в процессе эксп­луатации, составляет: по общестроительным работам — 2 года с момента приемки объекта; по системам отопления — I отопи­тельный сезон; по всем остальным инженерным системам — 6 ме­сяцев с момента приемки объекта.

Здание постепенно стареет не только физически, но и мораль­но. Оно перестает удовлетворять объемно-планировочным, сани­тарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, что вызывает необходимость его реконструкции.

Реконструкция зданий и сооружений — это их переустройство с целью частичного или полного изменения функционального назначения, установки нового эффективного оборудования, улуч­шения застройки территорий, приведения в соответствие с совре­менными возросшими нормативными требованиями.

Переустройство включает перепланировку помещений, усиле­ние конструкций, надстройку, пристройку и улучшение фасадов здания.

При реконструкции капитальные вложения существенно мень­ше, а их окупаемость происходит в 2 раза быстрее, чем при но­вом строительстве.

В настоящее время более быстрыми темпами происходит ре­конструкция производственных предприятий, но постепенно она затрагивает объекты и жилищного, и гражданского строительства.

Производится реконструкция жилых зданий малоэтажных и сред­ней этажности путем надстройки этажей, а также реконструкция многоэтажных зданий путем повышения уровня благоустройства, установки современного инженерного оборудования, улучшения архитектурного облика зданий, придания им индивидуальности.

Реконструкция зданий и сооружений часто проводится в стес­ненных условиях, что не позволяет использовать оптимальные комплекты строительных механизмов и машин, организовывать места складирования для создания нормативных запасов матери­алов и изделий.

Реконструкция связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих элементов зданий и сооруже­нии, что требует индивидуального подхода к конструктивным решениям.

При реконструкции необходимо применять специальные ме­тоды усиления, монтажа конструкций с тем, чтобы свести к ми­нимуму остановку работы предприятий.

Чтобы осуществить реконструкцию зданий и сооружений, не­обходимо оценить их техническое состояние. Важнейшей состав­ляющей по оценке технического состояния зданий и сооружений является обследование. В результате обследования должны быть определены несущая способность и эксплуатационная пригод­ность строительных конструкций и оснований с целью дальней­шего их использования при разработке проекта реконструкции.

После выполнения основных этапов обследования производит­ся оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений и составляется техническое заключение на обследуемые здания и сооружения, где дается оценка эксплуата­ционной пригодности здания.

Методы архитектурно-планировочной реконструкции назна­чают на основе анализа факторов, характеризующих особенности здания, его физический и моральный износ.

Архитектурно-планировочная реконструкция зависит от пер­воначального назначения здания, периода постройки.

По этим признакам градостроительное перспективное жилье классифицируют на десять видов. Методы реконструкции привя­зывают к классификации по видам-представителям.

Например, дома малоэтажной индивидуальной дореволюцион­ной застройки трансформируют в престижное обособленное жи­лье, в учреждения различного назначения, а здания первого по­коления полносборного домостроения, прослужившие около 40 лет, также подвергают реконструкции. Наметились два подхода к про­блеме. Первый основан на сохранении большинства конструкций. Перепланировку изменяют незначительными усовершенствова­ниями, например, увеличением площади прихожей, устройством кухни-ниши и т.д.

Второй метод предполагает модернизацию с кардинальной пе­репланировкой. Увеличивают площадь кухонь, используют час­ти жилых комнат для размещения подсобных служб квартиры, при этом не нарушают несущие конструкции, что сохраняет пер­воначальную прочность здания. Использование таких методов позволяет расширить квартирный состав жилищного фонда го­родов.

Объем зданий изменяют, надстраивая их или возводя рядом пристройки или встройки. Надстройка старых жилых и обще­ственных зданий высотой 2—5 этажей осуществляется в основном в крупных городах для обеспечения более высокой плотности за­стройки.

Надстройка — это повышение этажности здания или его частей. Такой вид реконструкции является эффективным, так как можно увеличить площадь дома без расширения плотности застройки, что позволяет использовать городские земли более экономично.

Решение о повышении высоты здания принимают, учитывая градостроительные ограничения, наложенные планом-регламен­том концепции развития территории.

Наружное обследование фундаментов и стен многих старых зданий свидетельствует об определенном резерве их несущей спо­собности, что позволяет увеличить их высоту без ущерба для экс­плуатационной надежности.

Для принятия решения по надстройке необходимо провести детальное обследование оснований, фундаментов, перекрытий, прочностных характеристик кладки стен и т.д. на предмет опре­деления фактической несущей способности.

Наиболее экономична надстройка зданий с использованием существующих стен и фундаментов без их усиления.

Учитывая жесткие ограничения по дополнительной нагрузке на существующие стены и фундаменты, следует стремиться к мак­симальному снижению массы несущих и самонесущих конструк­ций надстраиваемых этажей.

Существуют три типа использования высоты здания. Первый — устройство мансард, т.е. расположение жилья в подкрышном про­странстве на месте перестроенного чердака. Второй — надстрой­ка здания. Третий — размещение на крыше рекреационного от­крытого пространства, позволяющего создавать места для отдыха и досуга на свежем воздухе.

Мансарды устраивают, применяя различные методы, напри­мер, размещают в зданиях, верхний этаж которого является тех­ническим. Его высоту используют как часть высоты жилья. Сле­дующий метод заключается в использовании последнего этажа дома в качестве нижнего яруса двухэтажной квартиры. Третий метод предполагает целиком располагать одно- или двухъярусные квартиры под крышей с ломаными скатами, иметь наклонные наружные стены. По четвертому методу совмещают мансарду и надстройку.

Выбор решения зависит от социального заказа пользователей жилья, от возможности установки лифта.

Окна в помещениях мансарды располагают наклонно по ска­ту кровли или устанавливают вертикально.

В помещениях с наклонными наружными стенами в месте их примыкания к полам появляются «мертвые зоны», недоступные для подхода людей. В этом случае нижнюю часть стены делают вертикальной.

Несущие конструкции мансард чаще всего выполняют из дере­ва, или с включением металлических конструктивных элементов, либо металлическими. Варианты мансард показаны на рис. 2.6.

Надстройки являются кардинальным реконструктивным ме­роприятием. Различают две архитектурно-конструктивные схемы их устройства.

К первой относят реконструкцию с передачей нагрузки от над­страиваемых этажей на старое здание, ко второй — изменение объема дома с воспринятием дополнительной массы возводимых верхних этажей самостоятельными фундаментами, закладываемы­ми независимо от существующих конструкций.

Разновидностью первой схемы является надстройка без изме­нения конструктивно-планировочной схемы здания и существен­ного усиления его несущих элементов. Для этого используют за­пасы прочности в стенах и фундаментах. Перепланировку реша­ют с учетом сохранения конструктивных элементов.

По другой схеме предусмотрена передача части нагрузки от надстройки на существующие конструкции. Планировку этажей привязывают к вновь возводимым несущим элементам.

Надстройка промышленных зданий старой постройки произ­водится в связи с несоответствием их габаритных размеров новым условиям эксплуатации (невозможность установки нового техно­логического оборудования, отсутствие подъемно-транспортных механизмов, плохая освещенность и т.д.).

Надстройка старых производственных зданий осуществляется, как правило, в пределах городской черты в том случае, когда пе­ренос производства на новую площадку невозможен из-за плот­ности городской застройки и по социально-экономическим при­чинам. При надстройке производственных зданий, как правило, необходимо усиление оснований фундаментов, колонн и других несущих элементов, поэтому необходимо применять облегченные несущие и ограждающие конструкции со сниженной материало­емкостью.

При надстройке зданий с плоскими крышами возможны ва­рианты, когда на них сооружают небольшие помещения под клу­бы, вспомогательные помещения, кафе, открытые места на кры­ше при квартирах верхнего этажа, где разбивают газоны, и т.д. В связи с этим возникает необходимость усиления перекрытия над верхним этажом и создания соответствующих эксплуатационных условий крыши.

Пристройки к существующим зданиям выполняют в случае необходимости расширения помещений, устройства зданий-вста­вок при реконструкции городской застройки. Чаще новый объем пристраивают в торец или сбоку, иногда увеличивают ширину корпуса за счет пристройки. Пристройка может осуществляться с новой параллельной стеной или без нее. В первом случае при­страиваемое здание выше существующего, во втором они имеют одинаковую высоту. При пристройке новых зданий возникает сложный комплекс вопросов по обеспечению деформационного шва между ними и существующими зданиями с целью исключе­ния дополнительных деформаций. Схемы пристроек к зданиям показаны На рис. 2.7.

Планировка большинства зданий (в частности, отсутствие или минимальные площади санитарно-технических помещений, не­достаточность освещенности и плохая инсоляция, наличие про­ходных жилых комнат и кухонь и др.) со временем не удовлетворяет новым нормативным требованиям повышенного комфорта проживания.

Различают три вида переустройства:

— полная перепланировка, предусматривающая устройство новых квартир с набором жилых комнат, размерами и степенью благоустройства, которые удовлетворяют требованиям действую­щих СНиП;

— частичная перепланировка, предусматривающая упорядоче­ние существующей планировки с устройством новых туалетов, отсутствующих ванных комнат, кухонь;

— повышение степени благоустройства квартир в зданиях, ко­торые по техническому состоянию не подлежат сносу в ближай­шие 5 лет.

Наиболее распространенным видом обновления зданий явля­ется оборудование их всеми видами благоустройства — водопро­водом, канализацией, газом, централизованным отоплением и т.д.

Переоборудовать помещения или устраивать новые виды бла­гоустройства разрешается по утвержденным проектам.

Техническую документацию на реконструкцию зданий разра­батывают и утверждают, как и на новое строительство.

Улучшение качества и количества услуг, повышающих ком­фортность и экономичность эксплуатируемого здания (изменение планировочной структуры зданий, квартир, т.е. перепланировка в соответствии с современными требованиями комфортности и технологии эксплуатации объекта; оснащение недостающими инженерными системами, приборами нового поколения, отвеча­ющими прогрессивным технологиям эксплуатации и требовани­ям комфортности), называется модернизацией. Выбор методов модернизации зависит от архитектурно-планировочных особен­ностей здания, принятой стратегии капитального ремонта и ре­конструкции здания.

Планировочное решение зависит и от наличия внутренних опор, мешающих свободе перемещения перегородок. Модернизи­руя лестнично-лифтовые узлы, стараются сохранить существую­щие лестничные клетки для последующего использования. Лиф­товые шахты заключают в несгораемые конструкции. В случае, когда лифт невозможно разместить в габаритах здания, его вы­носят за основной объем — делают приставным.

Модернизируя квартиры, оценивают фактор ориентации зда­ния. Здания часто оказываются неблагоприятно ориентированны­ми относительно сторон света, окружающей застройки и распо­ложенных рядом магистралей. Поэтому планировочные решения изменяют для обеспечения инсоляции помещений и уменьшения вредного влияния магистралей.

Конструктивно-планировочные параметры в зданиях различ­ных временных периодов постройки индивидуальны, поэтому невозможно рекомендовать стандартные решения модернизации квартир. Однако в приемах модернизации квартир существуют об­щие принципы, зависящие от планировочных особенностей зданий.

Техническая документация на повышение благоустройства здания согласовывается с организациями, снабжающими его теп­лом, водой, газом, электроэнергией, с органами пожарного и са­нитарного надзора и утверждается проектной организацией.

Для оформления и выдачи разрешения на переустройство зда­ния необходима следующая документация:

— выкопировка из генерального плана;

— проект переустройства помещений;

— заключение эксплуатационной организации о возможнос­ти выполнения проектируемых работ;

— справка о согласии всех заинтересованных жильцов квар­тиры или дома на проведение проектируемых работ и др.

После переустройства зданий работы принимает комиссия в ус­тановленном порядке, исполнительную документацию оформляет бюро технической инвентаризации. Эта документация является основанием для изменения учетных данных по жилой и нежилой площади, вызванных переустройством зданий.

Критерием оценки вариантов решения по реконструкции зда­ний и сооружений является строительная технологичность прак­тической реализации этих решений.

Строительная технологичность подразделяется на проектную и построечную. Под проектной технологичностью понимают ту часть трудозатрат, которая непосредственно определяется техни­ческими решениями, принимаемыми в процессе проектирования. Построечная технологичность определяется уровнем организации труда и производства в подрядных ремонтно-строительных орга­низациях.

Повышение построечной технологичности достигается за счет:

— повышения уровня комплексной механизации;

— совершенствования организационно-технологической под­готовки;

— совершенствования управления производством;

— внедрения достижений научно-технического прогресса. Повышение проектной технологичности достигается за счет

внедрения вариантного проектирования, при котором оценка тех­нологичности проектных решений позволяет в процессе работы

над проектно-сметной документацией осуществлять выбор раци­ональных вариантов реконструкции. Основой технологической документации при реконструкции зданий является проект произ­водства работ (ППР), разрабатываемый с учетом СНиП 3.01.01-85* [2] и ВСН 41-85 (р) «Инструкция по разработке проектов орга­низации и проектов производства работ по капитальному ремон­ту жилых зданий».

К основным работам по реконструкции здания разрешается приступать после передачи заказчиком и эксплуатирующими организациями объекта подрядной организации и выполнения всех подготовительных работ, предусмотренных проектом орга­низации реконструкции.

Разрабатываются ППР на основе вариантного проектирования организационно-технологических решений с оценкой сравнитель­ной эффективности вариантов.

При реконструкции ППР разрабатывается генподрядчиком, который должен иметь соответствующие лицензии. ППР согласо­вывается с руководителями эксплуатирующих организаций и ут­верждается главным инженером генподрядной организации.

РАЗДЕЛ 3. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

3.1. Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений

особенности технической эксплуатации зданий

Каждое здание и сооружение имеет определенное назначение, в зависимости от которого принимаются конструктивные схемы, этажность, объемно-планировочные решения, а также те или иные строительные материалы и т.д.

Между возведением здания (инженерными изысканиями, про­ектированием и строительством) и процессом его использования существует прямая связь. Эксплуатационная пригодность здания, безотказность и долговечность его конструктивных элементов и инженерных систем определяются уже на стадии проектирова­ния и строительства. Учитываются методы эксплуатации, возмож­ность доступа к отдельным элементам инженерных систем и кон­струкций для их технического обслуживания и ремонта. Таким образом, проектные решения, качество возведения здания опре­деляют его потребительскую стоимость и эксплуатационные свой­ства. В этом — прямая связь процесса эксплуатации с процессом возведения здания.

Здания используют для производственно-технологических и ад­министративных целей, культурно-просветительных мероприятий, для проживания граждан и др.

В результате научно-технического прогресса, изменения окру­жающей среды под воздействием человека, повышения жизнен­ного уровня населения технология производственных процессов и методы использования жилых и общественных зданий меняют­ся. Следовательно, в период эксплуатации вырабатываются новые требования к проектированию и строительству объектов, конст­руктивных элементов и инженерных систем, т. е. существует об­ратная связь между исполнением, проектированием и строитель­ством зданий.

Эксплуатация зданий предусматривает «потребление» построен­ных объектов, т.е. использование их помещений для определенных целей. Например, если речь идет о жилом здании, то его эксплу­атация подразумевает использование жилых квартир для прожи­вания граждан. Для удовлетворения потребностей проживающих необходимы безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, горячего водоснабжения, вен­тиляции, лифтовых установок и др.), безотказность конструктив­ных элементов, благоустройство дворовых территорий. Прожива­ние в жилом доме связано с системой взаимоотношений прожи­вающих и администрации здания (паспортные услуги, квартирная плата, культурно-массовые мероприятия и др.).

Таким образом, задачи эксплуатации здания можно определить как комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безот­казное использование его помещений, элементов и систем для опре­деленных целей в течение нормативного срока.

Качество здания формируется при проектировании, строитель­стве, эксплуатации. Наиболее существенное влияние на качество здания оказывает эксплуатационный период, так как он являет­ся заключительным и наиболее продолжительным по времени. При этом в период эксплуатации могут проявиться недостатки, допущенные при проектировании и строительстве здания, отри­цательно влияющие на его качество. Задачей эксплуатационных служб в этом случае является устранение указанных недостатков с помощью соответствующих строительных и проектных органи­заций.

Сохранность зданий, их безотказное функционирование обес­печиваются не только эксплуатационными службами. Имеется много примеров, когда кооперативные формирования прожива­ющих выполняют значительные объемы работ по техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда, благоустройству тер­риторий домовладений.

мероприятия по технической эксплуатации зданий, их содержание и задачи

Ранее отмечалось, что нормативный срок службы здания обес­печивается в том случае, если в плановом порядке выполняются необходимые ремонтно-наладочные работы, а также своевременно устраняются возникающие неисправности в межремонтный пе­риод. Периодичность ремонтных и наладочных работ зависит от Долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузки и воздействия окружающей среды, а также технологических и других факторов. Проведение перечисленных работ в установленные сроки явля­ется задачей технической эксплуатации зданий.

В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входят: текущий плановый ремонт и наладка оборудования; не­предвиденный текущий ремонт; капитальный плановый ремонт; выборочный (неплановый) капитальный ремонт.

В совокупности перечисленные мероприятия составляют сис­тему технического обслуживания и ремонта зданий.

Для организации, планирования и финансирования ремонтов важно знать их принципиальное различие, заключающееся не только в объемах и характере работ, но и в их целях.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ кон­струкций. Из этого следует, что он не изменяет физического со­стояния материала конструкции. Мероприятия по текущему ре­монту имеют своей целью консервацию материала конструкции в его проектном состоянии. Может показаться, что эти меропри­ятия не имеют существенного значения для обеспечения нор­мативного срока службы конструкции. Однако несвоевременное проведение работ по текущему ремонту может вызвать значитель­ные дополнительные затраты на капитальный ремонт. Например, из-за несвоевременно проведенной окраски металлической кровли срок ее службы может сократиться в 3-4 раза. Прочностные свой­ства и физическое состояние кровли до окраски и после нее не меняются, но окрасочный слой как бы консервирует свойства металлического листа, т. е. значительно удлиняет срок его служ­бы по сравнению с неокрашенным.

В практике нет четкого разделения работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, однако принципиальное их раз­личие заключается в цели, преследуемой тем и другим ремонтом. Часто к текущему ремонту относят небольшие по объему работы по замене конструкций, например отдельных мест каменной об­лицовки цоколя и стен. В этом случае текущий ремонт не пре­следует целей восстановления износа стен здания. В связи с тем, что наружные стены имеют, как правило, большие запасы проч­ности и разрушение отдельных кирпичей не влияет на несущую способность стены в целом в пределах действующих нагрузок, работы по текущему ремонту не оказывают существенного влия­ния на общие прочностные и физические характеристики стены. Но если не заменять отдельные разрушенные кирпичи облицов­ки стен, то под воздействием факторов окружающей среды кир­пичная кладка будет разрушаться и далее, что приведет к потере прочностных и физических свойств стены и цоколя. Отсюда сле­дует, что отдельные дефекты стен и других конструкций, если они не вызывают потери прочностных или других физических свойств конструкций или инженерных систем под воздействием нагрузок, устраняют при текущем ремонте.

Дата добавления: 2017-10-09 ; просмотров: 4496 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Источник