Приобрели здание требующее капитального ремонта

Бухгалтерская пресса и публикации

Бухгалтерские статьи и публикации

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Вопросы бухгалтеров, ответы специалистов по налогам и финансам

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Публикации из бухгалтерских изданий

Вопросы бухгалтеров — ответы специалистов по финансам 2006

Публикации из бухгалтерских изданий

Публикации на тему сборы ЕНВД

Публикации на тему сборы

Публикации на тему налоги

Публикации на тему НДС

Публикации на тему УСН

Вопросы бухгалтеров — Ответы специалистов

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему сборы

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Статья: Фирма приобрела здание, требующее ремонта («Главбух». Приложение «Учет в строительстве», 2005, N 4)

«Главбух». Приложение «Учет в строительстве», 2005, N 4

ФИРМА ПРИОБРЕЛА ЗДАНИЕ, ТРЕБУЮЩЕЕ РЕМОНТА

Фирма приобрела под офис здание, в котором сначала нужно провести капитальный ремонт. Но как только часть здания будет отремонтирована, фирма переедет в него. Как учесть затраты на капитальный ремонт здания, оплату справки БТИ и регистрацию права собственности на здание?

С какого момента фирма будет являться плательщиком налога на имущество и землю и с какого момента нужно начислять амортизацию по зданию? Компетентные ответы на эти вопросы даст Марина Николаевна Озерова, аудитор, к. э. н.

Учет расходов на капитальный ремонт здания

В бухучете расходы организации на капитальный ремонт здания, не введенного в эксплуатацию, следует расценивать как затраты на приведение здания в состояние, пригодное для использования.

Это следует из п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Это означает, что подобные расходы увеличивают первоначальную стоимость здания и отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В целях налогового учета расходы на капитальный ремонт здания, не введенного в эксплуатацию, также включаются в его первоначальную стоимость (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ). Аналогичный вывод сделан в Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 августа 2004 г. N Ф03-А51/04-2/1777. Правда, спор, описанный в данном Постановлении, касался ситуации до принятия гл. 25 Налогового кодекса РФ. Но выводы, сделанные в нем, актуальны и сейчас.

В бухгалтерском и налоговом учете расходы на капитальный ремонт здания будут отражаться подобным образом до тех пор, пока здание не введут в эксплуатацию.

Причем тот факт, что фирма начнет использовать часть здания в период его ремонта, не может указывать на то, что здание введено в эксплуатацию. Ведь в целом здание еще не готово к эксплуатации.

Учет расходов на получение документов БТИ

и регистрацию права собственности

В бухучете расходы на получение документов БТИ и государственную регистрацию права собственности на здание включаются в его первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Иначе говоря, отражаются на счете 08. О государственной регистрации прав на недвижимость — в статье, опубликованной в журнале «Учет в строительстве» N 1, 2005, с. 66.

В налоговом учете такие расходы, по мнению Минфина России, высказанному в Письме от 11 марта 2004 г. N 04-02-05/3/16, следует отразить в составе прочих (пп. 40 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ).

Получается, что они не будут формировать налоговую стоимость здания. Хотя представители налоговых органов в частных ответах рассматривают платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество в целях налогообложения прибыли как расходы, связанные с доведением объекта недвижимости до состояния, пригодного к эксплуатации.

Налоговики рекомендуют учитывать такие расходы в первоначальной стоимости основного средства (см., например, Письма УМНС России по г. Москве от 20 сентября 2004 г. N 26-12/61294, от 29 июня 2004 г. N 26-12/43056).

В данном случае фирма может воспользоваться более выгодной для нее позицией, ведь если она пользуется письменными разъяснениями чиновников, то это освобождает ее от штрафных санкций.

Примечание. Скоро у всех чиновников будет одно мнение

Чтобы разъяснения минфиновцев и налоговиков не противоречили друг другу, Минфин России и ФНС России создали специальную комиссию, которая будет вырабатывать общий подход чиновников по спорным вопросам. Об этом сообщается в Приказе Минфина России от 9 августа 2005 г. N 102н.

Поговорим о том, нужно ли организации платить налог со здания, которое еще ремонтируется, а также земельный налог с участка, на котором расположено это здание.

Налог на имущество

Этот налог уплачивается с недвижимости, которая отражена у организации в составе основных средств (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Как следует из п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н, объект недвижимости переводится в состав основных средств только после того, как получены документы о государственной регистрации прав на него.

Однако п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, разрешает перевести объект в состав основных средств, если документы на его государственную регистрацию только переданы.

Таким образом, если организация подала документы на государственную регистрацию права собственности и перевела здание в состав основных средств, тогда стоимость здания включается в облагаемую базу по налогу на имущество (см. Письмо Минфина России от 20 октября 2004 г. N 03-06-01-04/71).

Организация, являющаяся собственником здания, одновременно является и землепользователем участка, занятого этим зданием. Это вытекает из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

По неоднократным разъяснениям налоговых органов организация является плательщиком земельного налога за участок, необходимый для обслуживания приобретенного недвижимого имущества, с месяца, следующего за месяцем, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности на данное недвижимое имущество (см., например, Письмо УМНС России по г. Москве от 12 мая 2004 г. N 22-11/31466). Аналогичной позиции придерживаются и минфиновцы (см. Письмо от 7 февраля 2005 г. N 03-06-02-04/08).

Но обратите внимание: отсутствие у фирмы документа о праве пользования землей, который выдается по ее желанию, не может служить основанием для освобождения от уплаты земельного налога. На это указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 9 января 2002 г. N 7486/01.

В целях бухучета амортизация по приобретенному зданию начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия здания к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (п. 21 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Однако если здание фактически эксплуатируется и документы на его регистрацию уже переданы, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода здания в эксплуатацию. На такое право указали специалисты Минфина России в Письме от 8 апреля 2003 г. N 16-00-14/121.

В целях налогового учета амортизация по основным средствам начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект был введен в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ).

А вот основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Более подробно порядок начисления в налоговом учете амортизации по недвижимости, подлежащей государственной регистрации, изложен в Письме УМНС России по г. Москве от 28 октября 2004 г. N 26-12/69988.

Пример. Здание введено в эксплуатацию 1 апреля 2005 г., тогда же поданы документы на государственную регистрацию права собственности на него.

Тогда амортизация по зданию в бухгалтерском учете начисляется с 1 мая, а в налоговом учете — с 1 апреля.

Если же здание введено в эксплуатацию 1 апреля 2005 г. (после государственной регистрации права собственности на него), то амортизация и в бухгалтерском, и в налоговом учете начисляется с 1 мая.

Примечание. Ускоренная амортизация запрещена

Малые предприятия не имеют права на применение ускоренной амортизации в отношении приобретенного здания.

Во-первых, ст. 10 Федерального закона от 14 июня 1995 г. N 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации», в соответствии с которой субъекты малого предпринимательства имели право применять механизм ускоренной амортизации основных производственных фондов, утратила силу.

Во-вторых, ни ПБУ 6/01 «Учет основных средств», ни гл. 25 Налогового кодекса РФ не содержат положений об ускоренном порядке начисления амортизации субъектами малого предпринимательства.

На отсутствие возможности применения субъектами малого предпринимательства механизма ускоренной амортизации в целях исчисления налога на прибыль неоднократно указывалось специалистами Минфина России (см. Письма от 20 сентября 2004 г. N 03-03-01-04/1/50; от 15 октября 2002 г. N 04-02-06/1/130).

Источник

Приобрели здание требующее капитального ремонта

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организацией приобретено в собственность здание торгового центра. После покупки организация приняла торговый центр на 01 счет, после этого подрядчик приступил к ремонту. Но фактически торговый центр до начала ремонта не эксплуатировался. В купленном объекте было отопление, водоснабжение, электроснабжение и т.д., в результате работ эти системы будут заменены.
Ведется капитальный ремонт помещения, который включает в себя следующие работы. Строительно-монтажные работы: устройство системы пожаротушения и пожарной сигнализации; устройство отопления, вентиляции и кондиционирования; устройство водоснабжения и канализации; устройство электроснабжения; устройство металлокаркаса; устройство полов, перегородок и отделка помещений; замена дверей и ворот; устройство ограждающих конструкций, кровли и монолитных перекрытий; благоустройство территории; установка рекламных конструкций (внешняя реклама); внутриплощадочные сети хозяйственно-питьевого и противопожарного водопроводов, хозяйственно-бытовой и ливневой канализации: монтаж и укладка труб, жироуловителей, работы по ливневой канализации; внутриплощадочные сети электроснабжения и наружного освещения: опоры освещения; прокладка кабелей и подключение внутриплощадочного освещения; прожекторы, светильники; прочие работы по внутриплощадочному освещению. Общая стоимость работ, согласно смете составляет 255 000 000,00 рублей.
Правомерно ли учесть вышеперечисленные расходы в качестве капитального ремонта собственного помещения и принять единовременно в расходы в бухгалтерском и налоговом учете?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Безрисковый вариант — отразить затраты на ремонт в первоначальной стоимости торгового центра. Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламную конструкцию (то есть все объекты, срок полезного использования которых значительно отличается от срока полезного использования недвижимости) рекомендуем учесть как отдельные объекты основных средств.
Нежилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи, требующее вложений для приведения его в пригодное для эксплуатации состояние, учитывается в бухгалтерском учете и в налоговом учете в составе основных средств в том периоде, когда будут закончены фактические работы по доведению объекта до готовности к использованию в запланированных целях.
Если учесть расходы единовременно, налоговый орган в случае проверки может посчитать, что ввод в эксплуатацию торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов.

Обоснование позиции:

Бухгалтерский учет

Единовременный учет расходов на ремонт в бухучете не соответствует нормам бухучета. Эти расходы увеличивают первоначальную стоимость торгового центра. Бухгалтерскую запись Дебет 01 — Кредит 08, на наш взгляд, следует считать преждевременной и признать ошибкой бухучета.
Для принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основного средства необходимо выполнение условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01. Согласно п. 7 ПБУ 6/01 основные средства организации принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. На основании п. 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются в том числе суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу), а также суммы, уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное для использования.
Таким образом, недвижимое имущество, пригодное к эксплуатации, учитывается по дебету счета 01 по первоначальной стоимости.
В рассматриваемом случае организация приобрела недвижимое имущество, в котором до начала его фактической эксплуатации планирует провести капитальный ремонт. Следовательно, для приведения недвижимости в состояние, пригодное для использования, необходимы дополнительные капитальные вложения. Полагаем, в данной ситуации до окончания капитального ремонта нежилого помещения, то есть до момента доведения его в пригодное для эксплуатации состояние, недвижимое имущество необходимо учитывать в составе капитальных вложений на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Это обусловлено следующим.
Согласно п. 5.2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, зачисляются в размере инвентарной стоимости в состав основных средств по поступлении их на предприятие и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств.
Минфин в своих письмах также указывает, что объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства в момент, когда он приведен в состояние, пригодное для использования (письма Минфина России от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31, от 18.04.2007 N 03-05-06-01/33).
Этот вывод подтверждается арбитражной практикой (постановление ФАС Уральского округа от 11.10.2007 N Ф09-8293/07-С3: учет на 08 счете правомерен, не доказан факт завершения строительства указанного выше цеха, поскольку на объекте отсутствует водоснабжение, канализация; постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2007 N А56-2271/2007: обществом осуществлялись работы по капитальному ремонту и перепланировке под офис приобретенной квартиры, поэтому объект правомерно числился на 08 счете).

Налоговый учет

Расходы на ремонт основных средств и иного имущества, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК РФ). При этом норма не делает различий между текущим и капитальным ремонтом, порядок один и тот же. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие расходы признаются расходами на ремонт (письмо Минфина России от 24.03.2010 N 03-03-06/4/29).
Согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость амортизируемого имущества определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования.
То есть даже если с технической точки зрения работы являются ремонтом, то в понимании НК РФ расходы, связанные с доведением объекта до состояния, в котором оно пригодно для использования, увеличивают первоначальную стоимость объекта.
В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 04.08.2004 по делу N Ф03-А51/04-2/1777 суд указал, что до проведения капитального ремонта судно в производственном процессе предприятия не участвовало. Работы, произведенные на объекте, еще не введенном в эксплуатацию, не могут быть квалифицированы в качестве ремонтных.
Аналогичные выводы сделаны и другими судами: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2005 по делу N А28-4710/2005-34/29, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2003 по делу N А42-4075/01-26-2537/02, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2005 по делу N Ф03-А51/05-2/2070, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.06.2005 по делу N А05-9204/04-18.
По аналогии могут быть использованы и доводы судов по спорам по налогу на имущество. В постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 по делу N А27-16327/2013 указано, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма от 17.11.2011 N 148, при рассмотрении споров, связанных с исчислением налоговой базы по налогу на имущество организаций, необходимо иметь в виду, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, такое имущество может учитываться в качестве основного средства и признаваться объектом налогообложения только после осуществления необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходов. Доработка такого объекта недвижимости до состояния пригодности к эксплуатации сопровождается увеличением его стоимости, что влияет на формирование первоначальной стоимости, по которой он в дальнейшем будет принят к учету в качестве основного средства. После окончательного формирования первоначальной стоимости объект недвижимости, ставший пригодным к использованию по назначению, должен быть включен в состав основных средств.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 13.12.2012 по делу N А65-24221/2011 судьи указали, что не завершенный строительством объект, принадлежащий заявителю, не отвечает признакам основных средств, установленным ПБУ 6/01. Для введения здания в эксплуатацию необходимо выполнить значительный объем ремонтно-отделочных работ.
На основании изложенных аргументов налоговый орган может посчитать, что ввод в эксплуатацию Торгового центра до проведения ремонтных работ носил формальный характер, и исключить расходы на ремонт из текущих расходов, если они были учтены единовременно.

Объекты благоустройства, внешние инженерные сети и рекламная конструкция

Такие объекты можно учесть либо в первоначальной стоимости торгового центра, либо как отдельные объекты основных средств. Учет в виде отдельных объектов основных средств возможен в связи с тем, что срок полезного использования этих объектов значительно отличается от срока полезного использования недвижимости. Эта возможность подтверждается, например, постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2015 N Ф06-4434/2015, постановлением ФАС Поволжского округа от 09.07.2013 N А72-6807/2012.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Вопрос: Организация заключила договор купли-продажи недвижимости 17.12.2012, «обязательства продавца по передаче нежилых помещений и вручению их покупателю считаются исполненными без составления передаточного акта». До продажи имущество использовалось как цех. Организация планирует использовать его под складское помещение. Часть помещений будут сдаваться в аренду. В IV квартале 2012 года были приобретены материалы, произведен ряд работ. Регистрация права собственности — 14.01.2013. Продавец выставил счет-фактуру и накладную ТОРГ-12 от 14.01.2013. В какой момент необходимо учесть объект недвижимости в составе основных средств в бухгалтерском учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2013 г.);
— Вопрос: Общество приобрело квартиру (жилое помещение) с учетом последующего использования под офис. Сейчас квартира числится в составе незавершенных капитальных вложений. Идет процесс доведения квартиры до состояния, пригодного для использования в запланированных целях, — капитальный ремонт помещения, фасада и устройства входной дверной группы, выполнение процедур по переводу квартиры в нежилое помещение. Заключен договор строительного подряда N 5127 от 07.08.2013, объем которого разделен, согласно приложенной сметной документации, на капитальный ремонт фасада и помещений (включая, согласно п.п. 47-51 Сметы N 1, разборку деревянных перегородок и устройство перегородок. (ООО «Аудит-новые технологии», сентябрь 2013 г.);
— Вопрос: Здание построено, получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. В период между получением разрешения на ввод в эксплуатацию и подписанием акта ввода в эксплуатацию осуществлялись отделочные работы помещения, благоустройство прилегающей территории, монтаж системы вентиляции, наружных сетей канализации, водопровода, газопровода. Включается ли стоимость указанных работ в первоначальную стоимость здания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2010 г.);
— Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, подрядным способом ведет реконструкцию здания гостиницы, которое учитывается на балансе организации в составе основных средств. При реконструкции гостиницы осуществляются в том числе работы по благоустройству прилегающей к ней территории. Данные виды работ указаны в составе общих работ по реконструкции. Можно ли затраты на благоустройство территории в размере 18 млн. руб. в составе общих затрат на реконструкцию гостиницы отнести на увеличение первоначальной стоимости здания гостиницы? Какие в данной ситуации возможны налоговые риски по налогу на прибыль, налогу на имущество и НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Хрусталева Анастасия

Ответ прошел контроль качества

17 апреля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник