Приобретено здание требующее капитального ремонта

Бухгалтерская пресса и публикации

Бухгалтерские статьи и публикации

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Вопросы бухгалтеров, ответы специалистов по налогам и финансам

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Публикации из бухгалтерских изданий

Вопросы бухгалтеров — ответы специалистов по финансам 2006

Публикации из бухгалтерских изданий

Публикации на тему сборы ЕНВД

Публикации на тему сборы

Публикации на тему налоги

Публикации на тему НДС

Публикации на тему УСН

Вопросы бухгалтеров — Ответы специалистов

Вопросы на тему ЕНВД

Вопросы на тему сборы

Вопросы на тему налоги

Вопросы на тему НДС

Вопросы на тему УСН

Статья: Фирма приобрела здание, требующее ремонта («Главбух». Приложение «Учет в строительстве», 2005, N 4)

«Главбух». Приложение «Учет в строительстве», 2005, N 4

ФИРМА ПРИОБРЕЛА ЗДАНИЕ, ТРЕБУЮЩЕЕ РЕМОНТА

Фирма приобрела под офис здание, в котором сначала нужно провести капитальный ремонт. Но как только часть здания будет отремонтирована, фирма переедет в него. Как учесть затраты на капитальный ремонт здания, оплату справки БТИ и регистрацию права собственности на здание?

С какого момента фирма будет являться плательщиком налога на имущество и землю и с какого момента нужно начислять амортизацию по зданию? Компетентные ответы на эти вопросы даст Марина Николаевна Озерова, аудитор, к. э. н.

Учет расходов на капитальный ремонт здания

В бухучете расходы организации на капитальный ремонт здания, не введенного в эксплуатацию, следует расценивать как затраты на приведение здания в состояние, пригодное для использования.

Это следует из п. 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н. Это означает, что подобные расходы увеличивают первоначальную стоимость здания и отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В целях налогового учета расходы на капитальный ремонт здания, не введенного в эксплуатацию, также включаются в его первоначальную стоимость (п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ). Аналогичный вывод сделан в Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 августа 2004 г. N Ф03-А51/04-2/1777. Правда, спор, описанный в данном Постановлении, касался ситуации до принятия гл. 25 Налогового кодекса РФ. Но выводы, сделанные в нем, актуальны и сейчас.

В бухгалтерском и налоговом учете расходы на капитальный ремонт здания будут отражаться подобным образом до тех пор, пока здание не введут в эксплуатацию.

Причем тот факт, что фирма начнет использовать часть здания в период его ремонта, не может указывать на то, что здание введено в эксплуатацию. Ведь в целом здание еще не готово к эксплуатации.

Учет расходов на получение документов БТИ

и регистрацию права собственности

В бухучете расходы на получение документов БТИ и государственную регистрацию права собственности на здание включаются в его первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Иначе говоря, отражаются на счете 08. О государственной регистрации прав на недвижимость — в статье, опубликованной в журнале «Учет в строительстве» N 1, 2005, с. 66.

В налоговом учете такие расходы, по мнению Минфина России, высказанному в Письме от 11 марта 2004 г. N 04-02-05/3/16, следует отразить в составе прочих (пп. 40 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ).

Получается, что они не будут формировать налоговую стоимость здания. Хотя представители налоговых органов в частных ответах рассматривают платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество в целях налогообложения прибыли как расходы, связанные с доведением объекта недвижимости до состояния, пригодного к эксплуатации.

Налоговики рекомендуют учитывать такие расходы в первоначальной стоимости основного средства (см., например, Письма УМНС России по г. Москве от 20 сентября 2004 г. N 26-12/61294, от 29 июня 2004 г. N 26-12/43056).

В данном случае фирма может воспользоваться более выгодной для нее позицией, ведь если она пользуется письменными разъяснениями чиновников, то это освобождает ее от штрафных санкций.

Примечание. Скоро у всех чиновников будет одно мнение

Чтобы разъяснения минфиновцев и налоговиков не противоречили друг другу, Минфин России и ФНС России создали специальную комиссию, которая будет вырабатывать общий подход чиновников по спорным вопросам. Об этом сообщается в Приказе Минфина России от 9 августа 2005 г. N 102н.

Поговорим о том, нужно ли организации платить налог со здания, которое еще ремонтируется, а также земельный налог с участка, на котором расположено это здание.

Налог на имущество

Этот налог уплачивается с недвижимости, которая отражена у организации в составе основных средств (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ). Как следует из п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. N 34н, объект недвижимости переводится в состав основных средств только после того, как получены документы о государственной регистрации прав на него.

Однако п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, разрешает перевести объект в состав основных средств, если документы на его государственную регистрацию только переданы.

Таким образом, если организация подала документы на государственную регистрацию права собственности и перевела здание в состав основных средств, тогда стоимость здания включается в облагаемую базу по налогу на имущество (см. Письмо Минфина России от 20 октября 2004 г. N 03-06-01-04/71).

Организация, являющаяся собственником здания, одновременно является и землепользователем участка, занятого этим зданием. Это вытекает из п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ.

По неоднократным разъяснениям налоговых органов организация является плательщиком земельного налога за участок, необходимый для обслуживания приобретенного недвижимого имущества, с месяца, следующего за месяцем, в котором произошла государственная регистрация перехода права собственности на данное недвижимое имущество (см., например, Письмо УМНС России по г. Москве от 12 мая 2004 г. N 22-11/31466). Аналогичной позиции придерживаются и минфиновцы (см. Письмо от 7 февраля 2005 г. N 03-06-02-04/08).

Но обратите внимание: отсутствие у фирмы документа о праве пользования землей, который выдается по ее желанию, не может служить основанием для освобождения от уплаты земельного налога. На это указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 9 января 2002 г. N 7486/01.

В целях бухучета амортизация по приобретенному зданию начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия здания к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (п. 21 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Однако если здание фактически эксплуатируется и документы на его регистрацию уже переданы, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода здания в эксплуатацию. На такое право указали специалисты Минфина России в Письме от 8 апреля 2003 г. N 16-00-14/121.

В целях налогового учета амортизация по основным средствам начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект был введен в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 Налогового кодекса РФ).

А вот основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 Налогового кодекса РФ). Более подробно порядок начисления в налоговом учете амортизации по недвижимости, подлежащей государственной регистрации, изложен в Письме УМНС России по г. Москве от 28 октября 2004 г. N 26-12/69988.

Пример. Здание введено в эксплуатацию 1 апреля 2005 г., тогда же поданы документы на государственную регистрацию права собственности на него.

Тогда амортизация по зданию в бухгалтерском учете начисляется с 1 мая, а в налоговом учете — с 1 апреля.

Если же здание введено в эксплуатацию 1 апреля 2005 г. (после государственной регистрации права собственности на него), то амортизация и в бухгалтерском, и в налоговом учете начисляется с 1 мая.

Примечание. Ускоренная амортизация запрещена

Малые предприятия не имеют права на применение ускоренной амортизации в отношении приобретенного здания.

Во-первых, ст. 10 Федерального закона от 14 июня 1995 г. N 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации», в соответствии с которой субъекты малого предпринимательства имели право применять механизм ускоренной амортизации основных производственных фондов, утратила силу.

Во-вторых, ни ПБУ 6/01 «Учет основных средств», ни гл. 25 Налогового кодекса РФ не содержат положений об ускоренном порядке начисления амортизации субъектами малого предпринимательства.

На отсутствие возможности применения субъектами малого предпринимательства механизма ускоренной амортизации в целях исчисления налога на прибыль неоднократно указывалось специалистами Минфина России (см. Письма от 20 сентября 2004 г. N 03-03-01-04/1/50; от 15 октября 2002 г. N 04-02-06/1/130).

Источник

Реконструкция или капитальный ремонт: учитываем расходы

Организация в январе 2009 года приобрела помещение под офис по договору долевого участия и в этом же месяце ввела его в эксплуатацию как основное средство. В сентябре 2009 года был заключен договор на строительно-отделочные работы этого помещения. В сентябре же подписан акт на эти работы. Перечень работ — возведение стен-перегородок из газобетона, отделка стен, потолков и так далее. Может ли организация включить затраты на отделку в первоначальную стоимость офиса в бухгалтерском и налоговом учете? Каков порядок бухгалтерского учета и налогообложения в данной ситуации? Как производится документальное оформление выполненных работ?

Налоговый учет

В рассматриваемой ситуации возможны два варианта учета затрат на проведение строительно-отделочных работ. При этом в целях налогообложения прибыли следует правильно квалифицировать выполненные работы (ремонт, реконструкция, модернизация и т.п.) для последующего их учета в расходах.

Налоговое законодательство не содержит определения «ремонт», но содержит определение понятия «реконструкция».

В соответствии с пунктом 2 статьи 257 НК РФ в целях главы 25 НК РФ к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

В своем письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 Минфин России указывает, что при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» следует руководствоваться:

• Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утв. постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279;
• Ведомственными строительными нормативами (ВСН) № 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, далее — ВСН № 58-88);
• письмом Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

В соответствии с пунктом 5.1 ВСН № 58-88 капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Согласно пункту 5.3 ВСН № 58-88 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных сетей);
• улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

Таким образом, основное отличие реконструкции от капитального ремонта заключается в том, что при реконструкции меняется технико-экономические показатели основного средства, например, после реконструкции меняется назначение помещения (здания).

В рассматриваемой ситуации организация при осуществлении строительно-отделочных работ произвела перепланировку.

По мнению налоговых органов, расходы организации (собственника здания), понесенные в связи с перепланировкой и реконструкцией как в целом здания, так и его отдельных помещений, увеличивают первоначальную стоимость здания (письмо УФНС РФ по г. Москве от 19.09.2007 № 20-12/089231.1).

Арбитражная практика показывает, что суды в вопросах разграничения расходов на ремонт и реконструкцию, как правило, встают на сторону налогоплательщиков.

Так, в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 07.11.2006 № А56-13460/04, от 25.09.2006 № А56-28039/2005, ФАС Московского округа от 28.09.2006 № КА-А40/7292-06 судьи отметили, что переустройство существующих объектов основных средств не было связанно с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, не осуществлялось по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

В постановлении ФАС Уральского округа от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7 суд сделал вывод, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта и сама по себе не определяет характера выполненных работ.

В данном случае организация представила суду заключение экспертизы работ, выполненных в оспариваемых помещениях проектным предприятием, имеющим лицензию на осуществление проектирования зданий и сооружений. Согласно этому заключению технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстройка, пристройка) не проводились, в связи с чем данные работы признаны капитальным ремонтом.

По вопросам об отнесении тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции специалисты Минфина России в письме от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794 рекомендуют обращаться в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Кроме того, согласно письму Минфина России от 14.01.2004 № 16-00-14/10 основанием для определения видов ремонта должны являться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

В связи с этим в целях правильного отражения расходов на проведение ремонтов в бухгалтерском и налоговом учете в организации должны быть соответствующие локальные, организационно-распорядительные и первичные документы, такие как:

положение о ремонтах, приказ на осмотр зданий и сооружений, приказ о создании комиссии по осмотру, акт технического обследования объекта ремонтно-восстановительных работ с указанием обнаруженных дефектов, мер по их устранению и сроков выполнения, дефектная ведомость.

Наличие перечисленных документов позволит обосновать тот факт, что осуществленные работы являются ремонтом и затраты по этим работам относятся в целях налогообложения на расходы в соответствии со статьей 260 НК РФ.

От характера произведенных работ — реконструкция или капитальный ремонт — зависит порядок учета затрат в составе расходов в целях исчисления налога на прибыль организаций.

Если организация произвела реконструкцию основного средства, то согласно пункту 2 статьи 257 НК РФ понесенные затраты увеличивают первоначальную стоимость этого основного средства и подлежат списанию для целей налогообложения через механизм амортизации в соответствии со статьями 256-259 НК РФ.

Затраты же на капитальный ремонт рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты в размере фактических затрат (статьи 260 и 272 НК РФ). В целях налогообложения глава 25 НК РФ не делит ремонт на капитальный и текущий.

Согласно пункту 3 статьи 260 НК РФ для обеспечения в течение двух и более налоговых периодов равномерного включения расходов на проведение ремонта основных средств налогоплательщики вправе создавать резервы под предстоящие ремонты основных средств в соответствии с порядком, установленным статьей 324 НК РФ.

Если организация не формировала резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, датой осуществления расходов будет являться день подписания акта приемки-передачи выполненных работ (письмо УМНС России по г. Москве от 16.01.2003 № 26-12/3640).

Обращаем внимание, что все расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, должны соответствовать критериям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ. Расходы должны быть экономически оправданы, документально подтверждены и произведены в рамках деятельности, направленной на получение дохода.

Для документального подтверждения выполненных строительно-отделочных работ необходимо иметь соответствующий договор, сметную и техническую документацию, распорядительные документы организации. Для документального оформления приемки объектов по окончании реконструкции или капитального ремонта используется акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма № ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7).

Бухгалтерский учет

Согласно пунктам 7, 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» затраты, связанные с приобретением объекта недвижимости и приведением этого объекта в состояние, пригодное для использования, включаются в первоначальную стоимость этого объекта. Таким образом, все расходы, связанные с приобретенным объектом недвижимости до ввода его в эксплуатацию, формируют его первоначальную стоимость.

Из пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, далее — Методические указания) следует, что у организации возникнет обязанность по переводу основного средства (здания (помещения здания)) на счет 01 «Основные средства» после окончания капитальных вложений по приведению здания в состояние, пригодное для использования, то есть после ввода здания (помещения) в эксплуатацию.

Отметим, что законодательством о бухгалтерском учете ни понятие реконструкции, ни понятие ремонта объекта основных средств не определено.

Бухгалтерский учет при классификации работ как реконструкция

В бухгалтерском учете основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств (п. 14 ПБУ 6/01).

Пунктом 8 ПБУ 6/01 установлено, что первоначальной стоимостью основных средств признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, сооружение и изготовление, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. При этом к фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств относятся также суммы, уплачиваемые за приведение его в состояние, пригодное для использования (т.е. в данном случае — затраты на строительно-отделочные работы).

Учитывая, что строительно-отделочные работы необходимы для использования помещения в запланированных целях, эти работы относятся к капитальным вложениям. Затраты по отделочным работам до подписания акта выполненных работ отражаются в бухгалтерском учете организации по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». После завершения работ все затраты на них включаются в первоначальную стоимость основного средства. Стоимость основного средства увеличивается.

В бухгалтерском учете нужно сделать следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
— отражены затраты по строительно-отделочным работам;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
— учтен НДС по строительно-отделочным работам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— НДС по строительно-отделочным работам принят к вычету;
Дебет 01 Кредит 08
— увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму затрат по отделочным работам.

Бухгалтерский учет при классификации работ как капитальный ремонт

Пунктом 66 Методических указаний установлено, что восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции.

Затраты, производимые при ремонте объекта основных средств, отражаются в бухгалтерском учете на основании соответствующих первичных учетных документов по учету операций отпуска (расхода) материальных ценностей, начисления оплаты труда, задолженности поставщикам за выполненные работы по ремонту и других расходов по дебету соответствующих счетов учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат (п. 67 Методических указаний).

В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт объектов основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода организация может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (в том числе арендованных) (п. 69 Методических указаний).

Бухгалтерские записи (капитальный ремонт):

Дебет 20 (26, 44) Кредит 60 (76)
— отражены строительно-отделочные работы;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
— учтен НДС по строительно-отделочным работам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— принят к вычету НДС по строительно-отделочным работам.

С. Николаев, В. Горностаев,
эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Статья размещена в журнале
«Вестник бухгалтера московского региона»
№12 декабрь 2009

Источник