Проблемы по капитальному ремонту

Эксперты назвали 5 главных проблем капремонта МКД в России

Участники профильной конференции по закупкам в сфере капитального ремонта многоквартирных домов перечислили главные проблемы, с которыми сталкиваются УО и регоператоры при проведении работ. В список вошли неправильная организация процесса, дефицит подрядчиков и низкая активность собственников.

Первой проблемой эксперты назвали отсутствие планирования в регионах. Заместитель исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта МКД Павел Сысоев считает, что планы по ремонту домов нужно составлять не меньше, чем за год. Однако так делается не во всех субъектах РФ.

Вторая проблема – неправильная организация процесса. Павел Сысоев рассказал, что в идеальном варианте перед началом работ управляющая организация должна провести общее собрание собственников, просмотреть и откорректировать план работ по капремонту. Только после этого регоператор может приступать к подбору подрядчиков и закупкам. На деле же на это часто не хватает времени и проектные работы идут одновременно со стройкой. Третья проблема – нарушения при закупках. В 2018 году ФАС России вынесла 129 предписаний об устранении подобных нарушений.

Четвёртая проблема – дефицит подрядчиков. В среднем по России на один аукцион по капремонту заявки подают 1,6 подрядчика. Низкая конкуренция приводит к неэффективному капремонту. Последняя проблема – низкая активность собственников. Павел Сысоев уверен, что это приводит к низкому уровню контроля качества капитального ремонта.

Управляющие организации участвуют в подготовке и проведении капитального ремонта в своей повседневной работе. О порядке проведения работ читайте здесь, о способах формирования фонда капитального ремонта – в этом материале.

Источник

Эксперты назвали 5 проблем реализации программы капремонта в России

Система капремонта многоквартирных домов действует в России шесть лет. В некоторых регионах эта система до конца еще не отлажена, а собственники квартир часто жалуются на качество исполнения. Какие проблемы возникают по региональным программам капремонта, как бизнесу и коммунальщикам проводить торги, а собственникам жилья контролировать результаты — об этом шла речь на специальной конференции, которая прошла в середине августа в Сочи.

На этой конференции собрались представители региональных операторов из фондов по капремонту из 40 субъектов, представители Минстроя России, ФАС и региональных властей. «РБК-Недвижимость» поговорила с участниками конференции, чтобы узнать о текущих проблемах региональных программ капитального ремонта.

Проблема № 1: отсутствие планирования в регионах

Одним из важных этапов капремонта является создание краткосрочной (годовой) программы в регионах. На этом этапе необходимо взаимодействие всех его участников: муниципалитетов, управляющих компаний и региональных операторов фонда капремонта. Не во всех регионах процесс отлажен, отмечает заместитель исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов Павел Сысоев. В идеальном варианте планы по ремонту домов должны формироваться за год до начала его реализации, чтобы программы и сроки выполнения не срывались, рекомендует Сысоев. Однако часто в планы вносится множество изменений, дома включаются в программу или исключаются из нее, в результате региональные фонды капремонта не могут своевременно и в полном объеме выполнить работы в срок.

Проблема № 2: неправильная организация капремонта

Собственники многоквартирного дома должны получить соответствующие уведомления, согласиться с планом или внести в него корректировки, согласовать их с оператором и провести общее собрание собственников. Только после этого оператор программы может приступить к организации капремонта — провести конкурсы на проектирование, выбрать подрядчиков, сделать закупки и т. д.

«Здесь нередко возникают злоупотребления в плане неправильной организации работ, когда уже поджимают сроки. Например, проводятся объединенные торги, когда проектные работы совмещаются со стройкой. Это часто встречается в Москве», — отметил Сысоев. По его словам, такие процедуры рекомендуется проводить поэтапно (раздельно), в том числе и для экономии ресурсов фонда капремонта. В противном случае подобные сдвоенные аукционы приводят к тому, что подрядчик заинтересован в максимизации прибыли, поясняет эксперт. Если такая негативная практика продолжится в различных субъектах, то в будущем не исключены изменения в механизме проведения торгов, сказал эксперт.

Проблема № 3: нарушения при закупках

В 2018 году, по данным ФАС России, была рассмотрена 591 жалоба на осуществление закупок при проведении капремонта многоквартирных домов, но при этом вынесено порядка 129 предписаний. Для сравнения, в 2017 году рассмотрено 469 жалоб и вынесено 121 предписание, отметила начальник отдела контроля торгов управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС России Ульяна Кондратьева.

Процесс закупок по капремонту, который проводится с 2016 года в электронном виде, становится все более прозрачным. Раньше оценивать заявки конкурсной комиссии было сложно, а сам процесс занимал много времени и ресурсов. Электронные площадки — это технологичное решение, которое позволяет экономить время и деньги всем участникам процесса, и в первую очередь самим собственникам, рассказал генеральный директор одной из крупнейших в России электронных площадок для проведения закупок «РТС-Тендер» Владимир Лишенков.

Проблема № 3: дефицит подрядчиков

Во многих регионах есть дефицит квалифицированных подрядчиков, которые осуществляют ремонт домов. В среднем по России на один аукцион по капремонту заявки подают 1,6 подрядчика, приводят статистику в «РТС-Тендер». «Конкуренция сильно разнится — все зависит от региона, где-то число участников аукционов составляет десять организаций, а где-то находится только один подрядчик», — пояснил Баранов.

Отсутствие конкуренции приводит к тому, что средства фондов капремонта расходуются неэффективно. С другой стороны, для конечного заказчика — собственников многоквартирного дома — важно не снижение стоимости работ, а качественный ремонт, отметил Баранов.

Проблема № 4: цифровизация и прозрачность

В цифровизации процессов в капремонте уже сделан первый шаг, теперь нужно сделать второй — начать администрирование контрактов в электронной форме, считает Баранов из «РТС-Тендер». «Сейчас после проведения торгов заключается контракт, затем все опять возвращается на бумагу — и начинаются проблемы: срыв сроков, непрозрачность, сложность регулирования исполнения контракта», — пояснил Лишенков из «РТС-Тендера».

Применение электронных технологий, по мнению Баранова, дисциплинирует участников процесса. По его словам, невозможно подписать акт принятия работ задним числом, чтобы не платить просрочку. Таким образом, улучшается администрирование процессов. Для жильца это гарантия ремонта более высокого качества, считает представитель «РТС-Тендера». «Два года назад в Подмосковье мы запустили модуль исполнения контрактов, в котором можно проводить весь документооборот, контроль за его исполнением и сроками, а также вести претензионную работу. Уже сейчас почти на треть сократились сроки исполнения контрактов, на 40% уменьшились сроки оплаты работ», — привел пример Баранов.

Проблема № 5: низкая активность собственников

Отсутствие активного участия собственников — еще одна проблема при реализации капремонта домов. Часто собственники сами не принимают участия в этом процессе, и, соответственно, контроль за качеством выполненных работ проходит на уровне, который в некоторых регионах не всегда высок. Если собственники сами осуществляют контроль, то, по его словам, даже в тех регионах, где плохо реализованы некоторые процессы, получается добиться качественного ремонта дома. Однако бывают злоупотребления и с их стороны — шантаж подрядчиков, вымогательство денег за приемку работ, отметил Сысоев.

Институт собственников имеет большое значение во многих процедурах подготовки, проведения и контроля за работами подрядчиков. Для усиления инициативы собственников рассматривается вариант переложить на них больше ответственности. «В рамках минимального размера взноса на капремонт проводить только необходимые работы. Для собственников, которые установили для себя взносы за капремонт чуть выше, проводить дополнительные работы — утепление фасадов или установку более дорогих лифтов. Также на повестке стоит возможность предоставления кредитов на такие дополнительные работы», — предложил Сысоев.

Вице-премьер Виталий Мутко назвал проведение капремонта, содержание общего домового имущества и чрезмерно изношенное лифтовое хозяйство главными проблемами в управлении жилым фондом России.

Новая региональная система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах была запущена в России в 2014 году. Основным источником ее финансирования стали взносы собственников жилья. Это один из самых масштабных проектов модернизации жилищного фонда, который когда-либо проводился в России и направлен на обеспечение безопасности проживания населения, снижение уровня износа жилищного фонда, сокращение количества аварийного жилья. В настоящий момент в региональные программы капитального ремонта включено более 700 тыс. домов общей площадью 2,5 млн кв. м. Только в 2019 году планируется капитально отремонтировать 56,6 тыс. многоквартирных домов общей площадью более 173 млн кв. м.

Источник

Как проконтролировать капремонт в многоквартирном доме

Я убедилась: если жильцы не контролируют капремонт, через 5—7 лет дом снова приходит в негодность.

Я муниципальный депутат одного из округов Москвы. Среди прочего я помогаю жильцам решать вопросы с капремонтом жилых домов. Например, если ремонт затянулся, а подъезд превратился в катакомбы. Или если качество ремонта сомнительное: в подъезде криво красят стены, а кровля, несмотря на ремонт, явно вот-вот рухнет.

Если ко мне обращаются за помощью, я выясняю, какая фирма делает ремонт, и требую, чтобы его вели аккуратно, добросовестно и в срок. А в конце помогаю жильцам принять работы.

То же самое может сделать и управляющая компания, и ТСЖ. Но депутаты, ТСЖ и УК рассматривают обращения до 30 дней — это долго. К тому же никто не проконтролирует капремонт лучше жильцов. Ведь вы бываете в подъезде каждый день и можете регулярно общаться с прорабом и строителями. А депутат и представитель УК делают это редко, только в дни специально созываемых комиссий.

Так что жильцам лучше самим найти документы по ремонту, узнать сроки и объемы работ и отыскать контакты подрядчика. А потом высказать ему претензии и проконтролировать ремонт. Расскажу в статье, как это сделать.

Что такое общедомовое имущество

В статье пойдет речь о капремонте общедомового, а не личного имущества.

Общедомовое имущество — это фасад, чердак, подвал, крыша и все, что есть в подъездах: лестницы, перила, стены, лифты, окна на лестничных площадках и электропроводка до счетчиков. То есть то, что предназначено для всех жильцов дома. А, например, провода от счетчиков в квартиру — это личное имущество жильца. И их он должен ремонтировать за свой счет.

В квартирах к общедомовому имуществу относятся стояки отопления и радиаторы. Если во время капремонта их меняют на лестницах и в подвалах, то заменят и в квартирах.

Периодически общедомовое имущество нужно ремонтировать или заменять полностью: проводку, лифты, канализацию и кровлю, стояки отопления. Иначе в доме становится опасно жить, потому что он ветшает. Любая из этих работ относится к капремонту.

Как выбрать квартиру

Кто решает, делать ли капремонт

У Фонда капитального ремонта — ФКР — есть сведения обо всех домах: износе кровли, фасадов и всего остального. На их основании ФКР составляет программу капремонта по каждому дому. И не позднее чем за шесть месяцев до года, в котором планируется ремонт, публикует предложение о начале работ. Например, если ремонт должен начаться в ноябре 2022 года, то предложение появится самое позднее в июне 2021 года. Москвичи могут найти его на портале предложений о проведении капремонта. Или на «ГИС ЖКХ» — он охватывает не только Москву, но и всю Россию.

В идеале после этого собственники проводят общее собрание, рассматривают список работ и решают, нужны они или нет. Допустим, ФКР предлагает отремонтировать кровлю и подъезды. Если собственники решат, что подъезды пока в порядке, они могут отказаться от ремонта и избавить себя от грязи и запаха краски. Свое решение они должны оформить в протокол и передать в управляющую компанию, а оттуда его перешлют в ФКР.

Без согласования с собственниками в доме устраняют только аварии. Например, когда обвалилась кровля или прорвало трубу.

Но бывает, что ФКР опубликовал предложение, а собственники его не рассмотрели — например, потому что не смогли или не захотели проводить для этого общее собрание. Дома, где на предложение ФКР ничего не ответили, называют «молчунами». Если через три месяца ФКР не получает решения собственников, он может начать капремонт и без их согласия — это разрешено.

Кто отвечает за ремонт

Каждый месяц собственники платят взносы на капремонт. Деньги могут храниться в ФКР или на специальном счете дома в банке — это тоже решают на собрании собственников. Если деньги идут в ФКР, он сам отвечает за ремонт: нанимает подрядчиков, контролирует процесс и сроки, принимает работы.

А если деньги лежат на специальном счете, за ремонт отвечают собственники: выбирают на собраниях подрядчиков, а потом контролируют и принимают работы. Или доверяют это ТСЖ или управляющей компании.

Зачем жильцам контролировать ремонт

Люди часто приходят ко мне с жалобами. Например, жалуются на то, что во время ремонта в подъезде кто-то вечно стучит, топает и курит. Или в квартирах перекрывают воду и невозможно дышать от пыли. Где-то отключают домофон, а на лестницах ночуют бездомные. У кого-то ремонт идет уже несколько месяцев, а когда он закончится — никто не знает.

Даже если во время ремонта все спокойно, непонятно, хорошо ли его делают. Например, в конце работ не понять, есть на фасаде армирующая сетка под штукатуркой. А ведь без нее штукатурка может отслоиться и упасть кому-то на голову.

Швы, где сваривались магистрали отопления и подачи воды, должны окрашивать. Иначе они заржавеют, и трубы прорвет. Но вместо этого их часто просто заворачивают в утеплитель.

Если в доме ремонтируют мусоропровод, то должны установить систему промывки. Без этой системы промывать его не получится, и в мусоропроводе может завестись плесень и тараканы.

У конструкции кровли нужно обрабатывать все деревянные элементы жидкостью, которая защищает от огня и насекомых. Без этого они его уничтожат, и кровля рухнет. Это легко проконтролировать: защитная жидкость красного цвета — если дерево красное только с одной стороны, значит, защита плохая.

В общем, без контроля жильцов ремонт может идти как попало. Рассказываю, как действовать, чтобы проконтролировать его самостоятельно.

Я уже писала, что собственники должны собраться и решить, что именно ремонтировать в доме. На таких собраниях выбирают и ответственных добровольцев, которые готовы контролировать капремонт и быть представителями собственников на комиссиях по приемке работ. Их телефоны есть в протоколе собрания.

Этот протокол можно найти на порталах «Дома Москвы», «ГИС ЖКХ» или «Реформа ЖКХ». Вбейте адрес дома в поиске на одном из этих сайтов. А потом посмотрите раздел «Протоколы», «Документы» или «Сведения об общих собраниях собственников».

Если вы нашли протокол и номера ответственных, позвоните им и расскажите, что вас беспокоит. Ответственные поговорят с прорабом насчет грязи и шума или попросят что-то переделать. А если добровольцев не выбрали или они не реагируют на жалобы, переходите к следующему шагу — ищите старшего по дому, или управдома.

Бывает, что протокола вообще нет. Это значит, что УК или ТСЖ забыли его опубликовать. Или дом — так называемый молчун, и Департамент капремонта начал ремонт без согласия собственников. Тогда тем более нужно искать управдома — чем он поможет, расскажу дальше.

Старший по дому, или управдом, — это собственник, который представляет интересы остальных жильцов. В домах, которыми управляет ТСЖ, старший по дому — это председатель самого ТСЖ. Его обычно выбирают на собрании собственников.

А в домах, где предпочли управляющую компанию, старший — это председатель совета дома. Совет состоит из нескольких активных собственников, и они контролируют работу УК: качество воды и отопления, уборку в подъездах и своевременный капремонт. А председатель среди них главный.

У старшего по дому много обязанностей. Например, от лица всех он подписывает договор с УК, а если она не справляется с работой, ведет переговоры с новой. Еще он проводит собрания собственников — например, насчет установки шлагбаума. И следит, как используется общее имущество: вдруг кто-то огородил в подъезде место под свою кладовку. А еще старший по дому может контролировать капремонт.

Управдом должен знать, кто ремонтирует дом и какие у ремонта сроки. Ведь это он подписывает перечень работ по капремонту. Он поговорит с прорабом и передаст ему ваши претензии. Еще он скажет, было ли вообще в доме собрание насчет капремонта. Если нет, он его организует, и вы выберете добровольцев, которые его проконтролируют. А можете и сами стать таким добровольцем.

Узнать, кто старший по дому, можно на портале «Дома Москвы». Просто введите в строку поиска на главной странице адрес дома.

Но я много раз сталкивалась с тем, что управдом и сам не знает, кто делает капремонт. Например, если подписывает документы не читая.

Тогда он вряд ли вам поможет, и подрядчика придется искать самим: в строительном городке, через информационный стенд или по госзакупкам.

Подрядчик капремонта должен организовать строительный городок. Обычно это бытовка или вагончик во дворе, хотя порой городок устраивают прямо в подвале. Вообще, это возможно только по согласованию с жильцами. Но я много раз сталкивалась с тем, что управляющие компании подделывали подписи жильцов и пускали в подвал рабочих. Те там и жили, и хранили стройматериалы.

п. 2.2 требований к подрядным организациям при выходе на объект капремонтаPDF, 4,7 МБ

В строительном городке обычно сидит прораб. Если у вас есть претензии насчет грязи или шума, их нужно предъявлять ему. Напомните, что по общим правилам подрядчик должен поддерживать чистоту и вовремя выносить за собой мусор. Еще он обязан обеспечить себе автономную подачу электричества, а не подключаться к общедомовому источнику. Иначе в конце месяца жильцам придется платить за электричество, которое он израсходовал. Плюс прораб должен соблюдать графики отключения воды и электричества и заранее оповещать об отключениях.

Даже если претензий нет, вы можете попросить подрядчика показать вам документы по капремонту. Это может быть договор с ФКР или управляющей организацией, проекты, сметы, графики работ, журнал учета материалов и много чего еще. По ним легко понять, все ли условия выполняет подрядчик.

Например, в проектно-сметной документации с ФКР будут чертежи и список дефектов, которые должны исправить. В смете будет прописано, какие материалы обязан закупить подрядчик. Можно сравнить бренды из сметы и из чеков и понять, не сэкономил ли он на чем-то .

По графику работ будет видно, когда закончится один этап ремонта и начнется другой. Допустим, подрядчик обязался в феврале починить кровлю, а в марте покрасить стены. Если на дворе апрель, а ничего не готово, сроки явно нарушены.

На все это можно указать прорабу. Обычно они идут навстречу: заставляют рабочих убирать за собой мусор, поторапливают со сроками и не пропускают этапы работ. Если подойти в самом начале ремонта, то прораб почувствует контроль и побоится обманывать с материалами.

Но бывает, что прораб не реагирует на замечания жильцов, ведь по сути его наняли не они. Тогда можно пожаловаться на него в УК или в фонд капремонта — ФКР. Как это сделать, я расскажу дальше в статье. Но учтите, что ждать ответа придется до 30 дней.

Если строительного городка во дворе нет, поищите информационный стенд. Он обязательно должен быть на стене дома, где идет капремонт. На стенде будет перечень работ, сроки ремонта и телефоны прораба и начальника участка. По ним можно позвонить, высказать претензии или попросить встретиться и показать документы по ремонту. А если прораб не отреагирует, вы можете пожаловаться на него в ФКР или УК — это шестой шаг моей инструкции.

Если стенда нет, оставьте жалобу на портале «Наш город». Я много раз убеждалась: после нее стенд появляется через 3—5 дней. То есть ждать меньше, чем ответа из ФКР или управляющей компании.

Правда, стенд часто заполняют как попало: виды работ отмечают небрежно, а указанные телефоны недоступны. Если у вас так, переходите к следующему шагу — ищите подрядчика по госзакупкам.

Подрядчика можно найти и по госзакупкам. Дело в том, что управляющая организация или ФКР не нанимают для капремонта кого попало, а проводят электронный аукцион. Через него находят подрядчика, который попросит самую низкую цену за работы.

Все электронные закупки, в том числе аукционы, фиксируются в интернете. Например, в Единой информационной системе в сфере закупок или на «Росэлторге» — это оператор электронных торгов.

Через поиск по госзакупкам вы узнаете виды работ и сроки вашего капремонта. А главное, наименование подрядчика, его электронную почту или телефон. Через них можно будет с ним связаться и рассказать о претензиях.

Поиск по госзакупкам бесполезен только в двух случаях: если дом в принципе аварийный и если в нем произошла разовая авария, например, прорвало трубу отопления. Тогда подрядчика ищут без конкурса, по особому регламенту.

Если вы не нашли подрядчика или он не реагирует на ваши жалобы, позвоните или сходите в ТСЖ, УК или ФКР. Там объяснят, почему ремонт начался, а вы о нем ничего не знали. Возможно, ваш дом — молчун, и просто подошел плановый срок ремонта. А может, в доме авария и с собственниками не успели согласовать ремонт. Вас должны сориентировать по срокам, а прорабу сделать выговор насчет ваших претензий.

Проблема только в том, что дозвониться в УК, ТСЖ и ФКР бывает сложно. Или сотрудника, который отвечает за ваш дом, все время нет на месте. Вам говорят, что он перезвонит, но этого не происходит.

Если вам не помогли в течение дня, оставляйте обращение на сайтах ФКР, ТСЖ или УК. Но вам ответят только в течение 30 дней.

Если вам никто не помог, а управляющая организация или ФКР не ответили на обращение, обратитесь в совет депутатов. Он есть в каждом муниципальном округе. Контакты совета депутатов всегда есть на сайте округа.

Кто-то из депутатов рассмотрит вашу жалобу и узнает информацию по ремонту. Правда, на это тоже уйдет до 30 дней. Зато депутат точно поможет, а в конце ремонта примет работы вместе с вами.

Что требовать во время капремонта

Чтобы контролировать ремонт, достаточно знать сроки, объемы работ и общаться с прорабом — напрямую или через ответственных добровольцев и управдома.

Вот что точно можно и нужно требовать от подрядчика:

1. Соблюдать нормы тишины. В Москве нельзя делать ремонт в будни с 13:00 до 15:00 и с 19:00 до 9:00, а еще в воскресенье и праздники. Подрядчик — это обычно юрлицо, и штраф может быть от 40 000 Р до 80 000 Р .
2. Убирать мусор, который появляется в процессе ремонта. Это могут быть песок, цементная пыль, доски, спецодежда, сломанные инструменты. И то, что оставляют сами рабочие: окурки, упаковки от лапши быстрого приготовления и бутылки от минералки.
3. Соблюдать сроки, которые указаны в договоре на ремонт. Если срок подходит, нужно поторопить прораба. Иначе еще долго придется дышать краской и слушать стук молотков.
4. Исправлять косяки. Я много раз заставляла перемывать фасад дома и перекрашивать стены в подъезде. Еще рабочие по моему требованию переделывали штукатурку, которая осыпалась прямо во время приемки. И замазывали отверстия в фасаде, которые остались после демонтажа лесов.
5. Честно заполнять смету в конце ремонта. Когда я проверяю исполнительные сметы, то часто нахожу там выдуманные работы. Например, прораб завышает метраж стен и потолков и просит за покраску больше денег. Или пишет, что в подъездах установили несуществующие светильники или колпаки на трубах на крыше. А однажды в смете был пункт «Замена окон в подвале», хотя там в принципе никогда не было окон. В итоге я заставляла переделывать сметы, и жильцы ни за что не доплачивали.

п. 1.1 ст. 2 закона города Москвы о соблюдении покоя гражданPDF, 95,2 КБ

Все это я делала даже без жалоб в ФКР. Думаю, это получится и у вас: прорабам не нужны проблемы. Так что если вы взялись за контроль, то ремонт, скорее всего, закончится успешно.

Источник